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借鉴德国经验助推我国全域土地综合整治1. 引言1.1 介绍德国在全域土地综合整治方面的经验德国在全域土地综合整治方面的成功经验主要体现在以下几个方面：德国强调整合城乡土地规划，实现城乡一体化发展。
通过统一规划、准确划定土地用途范围，确保城市与农村地区的协调发展。
德国注重加强土地管理制度建设，建立健全的土地管理体系和监督机制，保障土地资源的合理利用和保护。
德国还积极推动土地综合整治项目，提供各类金融支持和政策激励，促进土地资源的高效利用和可持续发展。
通过这些举措，德国取得了显著成效，为全球土地综合整治提供了有益的借鉴和经验。
1.2 阐述我国土地综合整治面临的挑战我国土地综合整治面临着诸多挑战，其中包括土地利用效率低下、城乡发展不平衡、农村土地闲置浪费现象严重等。
我国土地利用效率低下的问题十分突出。
由于土地资源过度集中利用和浪费，导致部分地区土地资源匮乏，而另一些地区却存在大量未开发利用的土地资源，造成土地资源的不合理配置。
城乡发展不平衡是我国土地综合整治中的重要问题。
随着城市化进程的加快，城市人口持续增长，城市用地不断扩大，而农村地区却存在着大量的“空心化”现象，农村土地资源得不到有效利用，城乡发展失衡日益加剧。
农村土地闲置浪费现象严重，大量农用地被闲置或者随意乱占，导致土地资源的浪费和破坏。
我国在全域土地综合整治方面亟需借鉴国外先进经验，加强土地资源合理利用，实现城乡统一规划，完善土地管理制度，引导土地金融支持，促进城乡一体化发展。
【内容结束】。
2. 正文2.1 德国土地综合整治的成功经验1. 综合规划：德国在土地综合整治方面注重综合规划，将城市规划与乡村规划相结合，实现城乡一体化发展。
通过综合规划，德国有效整合土地资源，保障城乡规划的协调性和一致性。
2. 参与决策：德国注重民众参与土地综合整治决策过程，通过民主参与的方式，确保规划方案符合公众利益，增强社会的认同感和凝聚力。
3. 法律法规：德国建立健全的法律法规体系，规范土地综合整治行为，保障公平公正。
英国圈地运动-互动百科2008-12-04 10:09推荐值：英国圈地运动在14、15世纪农奴制解体过程中，英国新兴的资产阶级和新贵族通过暴力把农民从土地上赶走，强占农民份地及公有地，剥夺农民的土地使用权和所有权，限制或取消原有的共同耕地权和畜牧权，把强占的土地圈占起来，变成私有的大牧场、大农场。
这就是英国历史上的“圈地运动”。
英国的圈地运动最为典型，规模也最大。
封建制度时期，英国就已存在大规模圈地运动。
英国圈地运动中世纪，在欧洲大陆很多地区都出现过地主圈占土地的现象，如德意志、法国、荷兰、丹麦等国。
英国的圈地运动最为典型，规模也最大。
封建制度时期，英国就已存在大规模圈地运动。
15世纪末以后，随着新航路的开辟，世界商路从地中海沿岸转移到大西洋沿岸，英国正处在大西洋航运的中心线上，对外贸易大大发展，羊毛出口和毛纺织业兴旺发达，羊毛价格不断上涨，养殖业成为获利丰厚的事业。
于是在工商业发达的英国东南部农村地主首先开始圈占土地，最初贵族地主之圈占公有土地，后来又圈占小佃农的租地和公簿持有农的份地。
此后一些贵族也加入圈地行列。
许多小农的土地被圈占，农民不得不远走他乡到处流浪。
16、17世纪，英国工场手工业得到发展，城市兴起，对农产品的需求大增，圈地运动进一步高涨，特别是1688年以后，英国政府制定大量的立法公开支持圈地，使圈地运动以合法的形式进行，规模更大，据不完全统计，通过这些圈地，英国有六百多万英亩土地被圈占。
工业革命开始后，城市人口剧增，对农产品的需求越来越多，贵族地主为了生产更多的肉类和粮食供应城市，扩大投资，改善土地的生产能力，加速进行圈地，出现圈地建立大农场的热潮。
资产阶级革命胜利后，资本主义英国的统治阶级为加快圈地运动以获得巨额财产，但又不想付出代价，就通过法律对“神圣的财产权”进行最无耻的凌辱。
18世纪，他们通过《公有地围圈法》，这样，出现更大规模用暴力把农民共同使用的公有地（农民对公有地有使用权，而西方法律中使用权也是一种财产权）强行夺走、然后据为私有的圈地运动。
GUOJI SHIYE 国际视野47农村经营管理2011/02 总第96期德国国土面积35.7万平方公里，人口8241万人，耕地1190万公顷。
德国十分重视对农地产权的保护和管理，东德西德统一后，对原东德的公有农地实行私有化改造，建立了统一的农地产权保护制度。
一是对农地产权交易实行特殊管理。
德国土地绝大部分属于私有，也有一部分实行公有化管理（如国家、州、市镇所有）。
除法律另有规定外，土地所有者对该土地包括地上和地下享有占有、使用、收益、处分等权利，可以自由交易。
但由于农地的特殊性和农业发展的需要，德国对农地所有权的自由交易实行严格限制。
《土地交易法》规定，出让农地所有权，应经地方农业局许可，对可能导致土地分散经营或者细碎、出让价格与土地价值严重背离、改变农地用途的不得批准出让。
二是对农地实行田亩重整。
为解决农地地块分散、不便于机械化作业等问题，从1953年开始，德国实施了田亩重整计划，由参与该计划的农地所有者组成共同体，将不同所有者的农地进行互换、重新登记，并加以平整改造，使之连片成方，促进了农业集约化和规模化。
从1949年到1994年，平均农地经营规模由8公顷提高到29.8公顷。
三是加强对农地租赁的管理。
在原联邦德国，有38%的农地用于租赁经营；现在德国有53%的农地用于租赁经营。
为防止改变农地用途，保护租赁双方当事人的合法权益，在《民法典》规定的基础上，1986年原联邦德国颁布实施了《农地用益租赁交易法》，规定农地租赁实行合同备案制度，租赁期限为12—18年，地租要符合国家规定，并由农业部门定期检查，重点检查德国的农地产权管理租金是否适当、股东或者合伙人是否变动、用途是否改变、是否转租等，并根据检查结果对租赁合同作出调整。
如果承租人两个季度未付租金，或者未经批准转租、改变用途，则要求当事双方解除合同。
四是畅通农地纠纷解决渠道。
德国的农地纠纷主要通过调解和农业法院解决。
调解不是必经程序，主持人由经过考核的专业人士或双方认可的调解人（如市长、农业局官员等）担任，调解不成可向农业法院起诉。
德国土地制度德国的土地制度是在其宪法规定下进行的，旨在保护土地权益、维护公共利益和实现可持续发展。
德国的土地制度主要包括土地所有权、土地利用规划和土地管理等方面。
首先，德国的土地所有权是受到宪法保护的基本权利。
根据德国宪法第14条，人民有所有权的权利，土地所有权归私人或公共机构所有。
私人土地所有权受到法律保护，私有土地可以自由交易和使用。
在德国，土地可以通过购买、继承、赠予等方式获得所有权，但也受到法律的限制和规范，例如禁止土地用于非法目的或环境破坏等。
其次，德国重视土地利用规划，旨在合理利用土地资源并保护环境。
德国的土地利用规划是在联邦、州和地方政府的协调下进行的。
根据德国宪法第19条，德国公民有权要求土地利用规划，并可以依法参与相关决策。
德国的土地利用规划制定了有关城市规划、农村发展、环境保护等方面的政策和标准，确保土地的合理利用和环境的可持续发展。
此外，德国的土地管理也十分重要。
德国的土地管理由联邦政府、州政府和地方政府共同负责。
联邦政府负责制定土地管理的基本法律，并监督和协调州政府和地方政府的行动。
州政府负责具体地区的土地管理和监督，地方政府负责实施具体的土地管理措施。
德国的土地管理包括土地登记、土地调查、土地评估等方面，旨在确保土地交易的透明和公正。
总的来说，德国的土地制度是建立在法治和公共利益的基础上的。
德国的土地所有权受到宪法保护，私有土地可以自由交易和使用，但也受到法律的限制和规范。
德国注重土地利用规划，目的是合理利用土地资源并保护环境。
德国的土地管理由联邦、州和地方政府共同负责，旨在确保土地交易的透明和公正。
通过健全的土地制度，德国在土地资源的管理和利用方面取得了显著成就，为可持续发展做出了贡献。
主要发达国家的土地流转制度研究[摘要]美国、英国、德国、日本都是发达国家，在农村土地流转方面取得了显著的成绩，在制度和交易方式均具有代表性。
本文通过研究和分析世界一些国家土地流转的制度、实现途径。
以期能正确认识土地流转问题。
[关键词]土地流转；交易途径；流转制度一、引言国外学者对土地流转的研究主要体现在研究土地交易制度方面。
科斯开创了对土地产权制度研究的先河。
科斯在《社会成本问题》一文中提出，如果交易费用为零或者很小时，无论产权主体属于哪一方、产权制度是否影响交易效率，交易的双方总会设计出实现帕累托最优的制度。
产权越完整，人们越会寻求更加有利的资源利用方式，借以实现资源的有效配置和利用[5]。
阿尔钦、哈德罗·德姆塞茨（1973）对的研究侧重于对土地产权稳定性的研究，他们认为土地产权是土地投资者进行长期投资的重要判断依据。
亚当·斯密、马克思等对地租理论的研究为土地的流转提供了重要的理论依据。
土地流转，就是上地的流动、转变。
从产权的角度讲，由于本身土地不能流动，所以，进入市场交易的只能是土地产权。
土地流转机制是建立在土地产权制度基础上的土地权利和功能的流通制度。
土地流转从本质上来讲就是土地所有者的土地权利全部或部分的从一个权利主体转移到另一个权利主体的过程和活动。
二、发达国家的土地产权制度在英国，土地产权是属于英王的，但这种权利是名义上的权利，土地的保有权是属于私人或者国家的，而土地的流转是在土地的保有权的基础上开展而来的。
即“一个人不能拥有土地本省，只能拥有土地的财产权”。
而美国实行的是公私兼有的多元化土地所有制。
美国政府通过法律对土地产权主体的权利和义务界定的十分清楚。
德国实行的是土地私有制，农民享有土地的产权，可以直接进行买卖。
而日本现行的土地所有制是以个人为主体，多种所有制并存的土地制度。
虽然这几个国家土地的所有的具体方式不同，但他们都有一个明确的产权主体。
这样在土地流转过程中，产权主体就会享有很大的自由。
01班 12440309 研三班葛露阳
英国农村土地制度及对我国农村土地制度的借鉴
一、英国建立了严格的农地保护制度和高效的农场经营制度
英国国土面积狭小，人多地少。
2005年，国土总面积24.4万平方公里，人口6036万，耕地面积573万公顷，人均耕地0.095公顷（1.42亩），与我国人均耕地面积相近。
目前，英国农业已高度现代化，2007年GDP中农业份额占0.5%，就业人数中农业就业份额占1%，农业劳动生产率和土地产出率长期位居世界前列。
二战前，英国对耕地基本不予保护，所需农产品主要依赖盟国和殖民地进口。
二战以后，伴随海外殖民地纷纷独立和国内城市化、现代化建设的发展，英国日益重视本国农业发展，加强农地保护和管理，促进农业经营方式转变。
一是将改变农业用地用途的权利由政府行使。
1947年英国颁布实施了《城镇和乡村规划法》，规定私有土地变更农业用途，必须向政府缴税，从此土地私有者失去了擅自变更农业用途的权利。
其后，还陆续制定了《新城镇法》、《村庄土地法》等一系列法律，进一步强化用途管制。
二是建立农地质量评价和规划管制制度。
英国农业部从1966年开始进行农地质量评价，建立了农业土地分类系统，后经多次修订，现已成为农用地转为建设用地许可的基础和经济建设的战略指导。
目前，他们正通过实施乡村发展纲要和国家发展规划，强化对农业用地
特别是优等农业用地的保护。
三是多元化解决农地纠纷。
发生农地纠纷，当事人可以通过以下渠道解决：最高法院和苏格兰郡法院受理土地所有权和继承权争议，下属法院受理地主与佃农争议；苏格兰土地裁判所与英格兰和威尔士土地裁判所受理征地补偿争议、土地登记争议等；农用地裁判所受理农业用地经营活动中的有关争议，独立行使裁判权，成员分别由土地所有者和承租者组织的代表组成。
英国的土地裁判制度属于行政裁判，根据法律设立，既不属于法院，也不属于行政系统，工作经费由行政机关保障，裁判活动独立进行，主席由大法官任命，成员由部长任命，但部长不能解除裁判所成员的职务。
四是促进自营农场的发展。
在过去相当长时期内，租佃制农场是英国农业的主要经营形式。
进入20世纪以来，政府不断通过立法、财政补贴等方式，限制地主权利，发展了自营农场，促进农业规模经营。
1906年《农业持有地法》规定，地主不得干涉农场主如何使用租佃的土地；1941年《农业法》规定，农场主可获得终身租期；197 6年又将租期延长到租地农场主死后的两代人；1986年在坚持赋予租地农场主终身租赁权和两代继承权的同时，对租金实行三年一次评估调整，防止租金过高。
经过上百年的调整，在限制地主权利的同时，也限制了租佃制农场的发展（1995年英国政府废除了佃农终身土地租赁权），并催生和发展了自营农场。
当前，租赁经营的农场仅占农场总数的16%，自营或者以自营为主的农场已占农场总数的84%。
农场的平均经营规模由1895年的32公顷提高到目前的70公顷（其中
一半以上的耕地由经营规模超过120公顷的农场经营），自营农场经营成为英国现代农业最基础的经营形式。
二、对我国农村土地制度变革的借鉴
随着经济全球化进程的加快，我国农业和农村工作面临着新的机遇和挑战。
学习借鉴英国的经验和做法，对扩大我国农业的国际参与度，繁荣农村经济，提高农民收入，建立和谐社会等方面有着积极意义。
（一）始终尊重和保护农民的土地权利
英国与我国同是人多地少的国家。
从他们近现代一百多年的发展历程看，保护农地与推进现代化建设并不矛盾，保护农民土地权利与发展规模经营也不矛盾，坚持家庭经营与建设现代农业更不矛盾。
他们的丰富实践和历史经验启示我们，在传统农业向现代农业转型的重要时期，不能随意调整和改变农村土地承包关系，不能急于求成盲目推动土地流转，要毫不动摇地长期坚持农村基本经营制度，切实尊重和保护农民承包土地的各项权利，稳步促进农业经营方式转变，发展现代农业。
（二）加快改革健全农地保护制度
英国等发达国家对农地实行用途转变许可和规划控制，有效地保护了农地资源，实现了农业与城镇化、工业化统筹协调发展。
除执法严格、管理规范外，一个重要原因是这两项制度建立在农地质量评价和加强农地监管的基础上。
加强我国农地保护和管理，健全农地保护制度，可从以下两个方面进一步探索。
一是建立农业用地质量评价制
度。
开展农业用地质量分等定级调查，加快基本农田到户入证和落实到具体地块、图件等工作，尽快制定农业用地保护规划，并作为其他城乡建设和用地许可的基础。
同时，对补充耕地，要落实国土资源部门与农业部门的联合确认制度。
二是健全农业用地转变用途许可制度。
由于农业用地的特殊性，英国农业部门对农地转变用途负有监管职责。
目前，我国已经明确林地、草原用途转变须经林业、草原行政主管部门许可。
鉴于耕地对粮食安全的极端重要性，建议对耕地改变用途，也实行经农业部门许可的制度。
（三）完善土地承包经营权流转管理
虽然我国与英国的农地制度不同，但他们的农地产权交易管理制度和经验，启示我们要加强土地承包经营权流转管理，以保证现代农业建设健康顺利进行。
一是完善土地承包经营权流转制度。
着重完善土地承包经营权转让、租赁和合同管理制度，建立农业用途审查制度，明确转让对象、租赁期限、农业用途认定等问题，将土地承包经营权流转合同的审批、备案部门由发包方调整为乡镇人民政府和县级农业行政主管部门，并对流转合同履行情况实行定期检查。
二是注意解决承包地块细碎问题。
开展土地承包经营权流转试验，组织承包农户通过土地承包经营权互换，并结合农田整治和发展农民专业合作社，探索在承包农户分散经营的基础上推进农业机械化和农业经营规模化。
（四）加快建立农村土地承包仲裁制度
英国的土地裁判所是从本国实际出发建立的农地纠纷解决制度。
我国各地通过开展农村土地承包仲裁试点，探索建立了乡村调解、县
市仲裁、司法保障的农村土地承包经营纠纷调处机制，为建立中国特色农村土地承包仲裁制度奠定了实践基础。
当前，在积极推进农村土地承包仲裁立法的同时，要加强土地承包仲裁规范管理，加快配套法规制度建设，大力培训仲裁员，完善多元化的土地承包纠纷调处机制，为土地承包仲裁法律正式实施奠定基础。
