产业新城业务模式与组织架构
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华夏幸福产业新城开发性PPP模式运行机制、优势及风险华夏幸福2002年在固安县率先探索产业新城开发性PPP 模式,为政企合作开发产业新城提供了优秀范例。
党的十八大以后,华夏幸福的产业新城开发性PPP模式迅速扩张,目前已布局于全国60余个区域,业务版图覆盖北京、上海、广州、南京、杭州、郑州、武汉等全国15个核心都市圈、 13个省级行政单位,在我省周边的湖南、湖北、浙江、安徽、广东均有产业新城合作项目。
华夏幸福产业新城开发性PPP 模式也得到了得到各级政府广泛认可。
河北固安产业新城、江苏溧水产业新城、湖北省黄冈市团风县产业新城、浙江省湖州市南浔区产业新城、河南省郑州市新郑市产业新城五个项目入选财政部PPP示范项目。
其中,固安产业新城还入选全球60个可持续发展PPP案例。
京津冀都市圈非京长三角都市圈上碑.南亭.杭辩.合度粤港澳都市国广州.漏圳篙潜都市圈郑州,直汉,成都图i华夏幸福产业新城国内布局情况一、运行机制产业新城开发性PPP模式是以实现区域高质量可持续发展为目标,政府和社会资本建立长期合作关系,提供以产业开发为核心的基础设施、公共服务设施和城市运营等综合开发服务,社会资本承担主要投资、建设、运营管理责任,投资回报与绩效挂钩的创新性PPP模式。
(一)运作机制在产业新城开发性PPP模式中,政府是园区开发建设的决策者,对基础设施及公共服务价格、质量实施监管,并专门设立园区管委会负责对接相关事务。
华夏幸福作为投资开发主体,接受合作区域所在地方政府的委托,双方签订长期合作开发协议,设立项目公司,为区域提供包括规划设计与咨询、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务以及城市运营服务共六大类、全流程的一体化运作综合解决方案。
其中,产业发展服务是核心,具体包括华夏幸福在委托区域范围内进行的产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务、产业升级等服务。
图2华夏幸福产业新城开发性PPP模式运行机制(二)回报机制地方政府承诺将合作区域内所新产生的收入的地方留成部分按国家规定缴纳至地方财政后,按照约定比例留存,剩余部分纳入财政预算支出管理,通过安排预算支出,作为支付公司服务费用的资金来源,并完善各项收支手续,以保障公司各项服务费用的顺利支付。
产业园区的四大商业模式,总有一款适合你2017-10-12“同心千载痴情盼,守得云开见月明”。
近年来,在房地产集体低迷、商业地产整体遇冷的背景下,以服务实体经济为主要目的产业园区开始逐渐升温,刹那间,涉足产业地产各路资本的种种活动在产业园区掀起巨大的波澜。
传统房企开始往产业地产转型。
随着住宅地产领域黄金十年的离去,高库存率、低利润率已经成为房地产领域的新常态,新常态下,房企跨界转型已经不是新话题,且有越演越烈的趋势,据统计,国内排名前20的房地产商,目前有一半以上(万科、绿地、富力、碧桂园、世茂、招商局、绿城、首创、远洋、中粮等)涉足于产业地产,成立了专门的事业部、部门或中心,探求“创新驱动、转型发展”的道路,打造企业的新增长板块。
以绿地集团为例,近年来,绿地先后规划启动了哈尔滨国家级广告产业园、大庆绿地大学科技园、西咸新区空港产业城、江西省2.5产业示范基地南昌绿地未来城、南昌小微企业工业园、呼和浩特白塔空港物流园、海口绿地空港产业城等产业地产项目。
其次,产业地产商开始大肆布局。
华夏幸福、天安数码城、光谷等产业地产商已经在产业地产领域浸淫多年,取得丰硕成果的同时,也树立的行业标杆。
近年来,随着产业地产的不断升温,多数产业地产商继续发力,开始在全国范围内大肆布局。
华夏幸福在固安成功探索出“园区+地产”的产业新城模式后开始在全国复制,拟在打造50个特色产业新城,规划面积约960平方公里,俨然成为国内的一大地主。
联东U谷以标准的产业综合体和总部综合体进行复制,目前已在联东U谷已在北京、天津、上海、南京、青岛等一二线成果开发了40多个园区,未来的5~10年,联东U谷运营的园区数量将达到100个。
清华科技园依靠众多的资源优势,已在全国范围内建立超过30个园区,凭借自身的品牌资源,清华科技园还计划在未来的6年内将园区数量扩大到100个,大有蓄势待发之势。
中新集团、宏泰发展、亿达中国、天安数码城等产业地产商业均制定了自身的园区扩张计划。
产业运营中心组织架构及岗位说明书一、组织架构产业运营中心是公司重要的战略部门之一,负责整体产业运营管理工作。
为了更好地实现公司业务目标,提高运营效率和管理水平,我们建立了以下组织架构:1. 中心总经理办公室- 总经理助理:负责协助总经理处理日常事务,协调各部门工作。
- 行政助理:负责行政事务的安排和协调。
2. 产业规划部- 高级规划师:负责产业规划的制定和实施,对市场进行调研和分析,提供战略建议。
- 规划师:负责参预产业规划的制定和实施,协助高级规划师完成各项工作。
3. 项目管理部- 项目经理:负责项目的策划、组织、实施和控制,确保项目按时、按质、按量完成。
- 项目助理:负责协助项目经理进行项目管理工作,包括项目计划、进度跟踪等。
4. 运营管理部- 运营经理:负责产业运营中心的日常管理工作,包括人员调度、资源协调、绩效评估等。
- 运营专员:负责协助运营经理进行运营管理工作,包括数据分析、报表编制等。
5. 营销部- 营销经理:负责市场营销策略的制定和实施,组织推广活动,提高产品的市场占有率。
- 销售代表:负责产品销售工作,开辟市场,与客户进行业务洽谈和合作。
6. 财务部- 财务经理:负责财务管理工作,包括预算编制、成本控制、财务分析等。
- 会计:负责财务核算、报表编制和税务申报等工作。
7. 人力资源部- 人力资源经理:负责人力资源管理工作,包括招聘、培训、绩效考核等。
- 人力资源专员:负责协助人力资源经理进行人力资源管理工作。
二、岗位说明书1. 总经理助理- 职责:协助总经理处理日常事务,协调各部门工作,安排会议和行程,起草文件和报告。
- 要求:具备较强的组织协调能力,熟练运用办公软件,具备良好的沟通和表达能力。
2. 高级规划师- 职责:负责产业规划的制定和实施,进行市场调研和分析,提供战略建议。
- 要求:具备较强的市场分析和规划能力,熟悉相关行业动态,具备良好的逻辑思维和判断能力。
3. 项目经理- 职责:负责项目的策划、组织、实施和控制,确保项目按时、按质、按量完成。
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华夏幸福产业园目录华夏幸福产业园 (1)一、华夏模式 (2)1、华夏幸福基业模式简析 (2)2、华夏幸福475平方米公里全国版图大跃进 (22)4、布局“特色小镇”华夏幸福扩容新产业模式 (27)6、对华夏幸福产业新城模式的思考 (31)7、产业新城模式下的千亿目标与全球化战略 (34)8、产业新城:一个关于中国城市化进程的固安样本 (41)9、华夏幸福“园区+地产”的逆袭秘诀 (44)10、华夏幸福“托管”的产业新城模式可复制多区域 (48)二、案例 (54)1、华夏幸福中心 (54)2、嘉善高铁新城 (55)3、嘉善高铁新城青年电商产业园 (57)4、惠州高新工业园 (58)5、清华中试孵化产业园 (59)6、大厂影视创意产业园 (60)7、华夏幸福打造全球影视产业创新实践区 (61)8、大厂专用车产业园 (65)9、大厂专用车零部件产业园 (66)10、上海人才创业园 (67)11、大厂检验认证产业园 (68)12、大厂数字出版产业园 (70)13、光大We谷 (70)14、固安产业新城 (71)15、固安环保产业园 (73)16、固安科研产业园 (75)17、固安移动通信设备产业园 (76)18、固安肽谷生物医药产业园 (78)19、固安卫星导航产业园 (79)20、固安航天产业园 (80)21、固安电子商务产业园 (82)22、文安经济开发区 (83)23、香河经济技术开发区 (85)一、华夏模式1、华夏幸福基业模式简析一、华夏幸福基业简介(一)基本情况华夏幸福基业股份有限公司(以下简称"华夏幸福基业"),成立于1998年,于2011年9月在A股借壳上市。
早期致力于河北省内的城市住宅开发,2002年开始运营固安工业园区后,逐渐向工业园区域运营开发商转型,一直坚持"以产促城、以城带产、产城融合、城乡一体、共同发展"的理念,坚持既定的产业新城业务模式并不断延伸价值链,在原有业务的基础上接入和发展多元化的产业、城市增值服务业态,成为全价值链纵向一体化的产业新城运营商,全力打造产业新城三条产品线,目前已形成 "园区+地产"的独特运营模式。
华夏幸福产业园目录华夏幸福产业园 (1)一、华夏模式 (2)1、华夏幸福基业模式简析 (2)2、华夏幸福475平方米公里全国版图大跃进 (18)4、布局“特色小镇”华夏幸福扩容新产业模式 (21)6、对华夏幸福产业新城模式的思考 (25)7、产业新城模式下的千亿目标与全球化战略 (28)8、产业新城:一个关于中国城市化进程的固安样本 (33)9、华夏幸福“园区+地产”的逆袭秘诀 (36)10、华夏幸福“托管”的产业新城模式可复制多区域 (43)二、案例 (47)1、华夏幸福中心 (47)2、嘉善高铁新城 (49)3、嘉善高铁新城青年电商产业园 (50)4、惠州高新工业园 (51)5、清华中试孵化产业园 (52)6、大厂影视创意产业园 (53)7、华夏幸福打造全球影视产业创新实践区 (54)8、大厂专用车产业园 (57)9、大厂专用车零部件产业园 (58)10、上海人才创业园 (59)11、大厂检验认证产业园 (60)12、大厂数字出版产业园 (61)13、光大We谷 (62)14、固安产业新城 (63)15、固安环保产业园 (65)16、固安科研产业园 (67)17、固安移动通信设备产业园 (68)18、固安肽谷生物医药产业园 (69)19、固安卫星导航产业园 (71)20、固安航天产业园 (72)21、固安电子商务产业园 (73)22、文安经济开发区 (74)23、香河经济技术开发区 (76)一、华夏模式1、华夏幸福基业模式简析一、华夏幸福基业简介(一)基本情况华夏幸福基业股份有限公司(以下简称"华夏幸福基业"),成立于1998年,于2011年9月在A股借壳上市。
早期致力于河北省内的城市住宅开发,2002年开始运营固安工业园区后,逐渐向工业园区域运营开发商转型,一直坚持"以产促城、以城带产、产城融合、城乡一体、共同发展"的理念,坚持既定的产业新城业务模式并不断延伸价值链,在原有业务的基础上接入和发展多元化的产业、城市增值服务业态,成为全价值链纵向一体化的产业新城运营商,全力打造产业新城三条产品线,目前已形成 "园区+地产"的独特运营模式。
五大产业园运营模式分析一、华夏幸福基业1、企业背景及开展概况华夏幸福基业成立于1998年,拥有房地产开发经营业务一级资质,早期致力于省的城市住宅工程开发。
2002年开场运营固安工业园,逐步向工业园区运营商进展转变,目前已经形成"园区+地产〞运营模式。
华夏幸福基业开发幅员主要位于环首都经济圈、环渤海经济圈等地。
其运营模式的成功主要在于寻求地方政府与企业之间能够实现双赢的契合点,通过产业新城的建立帮助政府实现地域经济的快速开展,同时在获取廉价土地方面与当地政府形成默契,实现互帮互赢。
2、运营模式和盈利模式➢运营模式以打造"产业新城〞为企业战略定位,以"园区+地产〞作为盈利模式,公司在园区还未起步前,就与当地政府签订排他性的园区整体委托开发协议,由华夏幸福对园区进展前期规划、根底设施建立、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入院后的物业管理效劳,政府则提供行政方面的效劳和管理。
与2015年提出的PPP模式不谋而合。
企业整体运作类似于中介效劳,通过对产业新城的整体操盘,整合地方政府、资金、技术、高新产业等各方资源,进展园区的规划建立和运营管理效劳。
➢运营特点1)选址:华夏幸福产业园多定位于经济尚不兴旺的城郊或县域待开展新区,以助力区域经济开展为目标有利于与当地政府洽谈排他性的合作协议,争取更多利好政策;2)良好的政府关系:凭借良好的政企关系进展排他性的合作协议洽谈,同时能够及早地参与地块的规划和土地整理工作,甚至参与区域开展规划,对园区规划及后期招商均有利好。
对政府来说,华夏幸福已经成为政府基建和招商引资的外包机构。
3)行政效劳通道:得益于与政府的合作关系,园区行政效劳直接与政府相关部门协调对接,加快园区企业办事效益,对企业入驻有一定吸引力。
4)廉价拿地:通过产业新城开发以较低的价格获取大量住宅土地用于房地产开发销售,获取利润。
产业地产局部仅提供规划建立、招商运营效劳。
产业园管理模式与运营模式一、管理模式:1、行政主导型管理模式;2、公司治理型管理模式;3、还是混合型管理模式?_. 、一丄卄 _二、运营模式:1、以工业厂房出租和销售为主,以土地出让为辅;2、以代地方政府招商为主,以商业开发为辅;3、以入园企业进行全方位服务为主,以整体物业管理为辅。
三、赢利模式:1、以厂区建筑物销售提取利润;2、以厂区建筑物出租收取费用;3、以土地出让差价赚取利润;4、以说明入园企业提供平台收取服务费用;5、以配套设施和配套(商业、住宅)服务收取合理费用;四、建设模式:产业园的建设模式是:“政府推动与管理、企业开发与招商、产业升级、市场运作”。
政府推动与管理,就是在政府的指导下,由我企业配合当地政府具体制定符合当地实际的产业园建设方案,并利用双方资源,促进方案实施。
企业开发与招商,就是政府不直接介入产业园的具体建设经营,而是由企业帮助招商及投资开发物业,由愿意并有实力和信誉的大型公司,或企业联合体负责规划建设和经营等工作。
产业园管理模式与运营模式调查一、管理模式1、产业园管理模式属于行政主导型管理模式,公司治理型管理模式,还是混合型管理模式?2、产业园招商经验如何?3、产业园规划经验如何?4、产业园物业管理经验如何?5、土地开发经验如何?6、项目招标经验如何?二、运营赢利模式1、产业园怎样赢利?(1)产业园的土地政策(土地来源、征收、出让价格、收费、土地使用税费、土地增值)(2)产业园的税收分成政策(3)产业园的招商政策(4)政府有哪些补贴?(5)土地使用费减免、税收减免(6)土地使用租金(7)写字楼和厂房使用租金(8)配套设施使用费(9)产业园提供哪些增值服务?产业发展服务:通过有偿提供融资性服务、咨询服务、培训服务、网络通讯服务、物流服务、人力资源、服务业外包等获取收入。
生活配套服务:有偿提供餐饮、娱乐、购物、医疗等。
园区运营性服务:通过提供物业管理服务和园区公共服务获取收益。
目录1.公司介绍 22.业务结构 23.开发模式 34.土地储备与拿地价格55.拿地优势分析 66.收入分析87.借鉴意义108.总结12附录1-华夏幸福详细园区开发运作模式图13图表目录图表1:园区+地产模式解读 4图表2:华夏幸福部分竞得宗地数据(2014) 6 图表3:华夏幸福销售额占比(2014) 8图表4:华夏幸福主营收入分析表(2013) 9图表5:华夏幸福营业收入占比(2011-2013)10一、公司介绍华夏幸福基业股份有限公司创立于1998年,是中国领先的产业新城投资开发运营集团。
其以推动中国产业升级为使命,坚持“以产促城,以城带产,产城共建,城乡统筹,共同发展”的发展理念,在中国走出了一条建设产业新城、推动产业升级、践行新型城镇化的实践之路。
二、业务结构作为产业新城运营商,华夏幸福的核心产品是产业新城。
截至目前,该公司投资运营的产业新城主要布局于环渤海区域和长三角区域,事业版图遍布北京、河北、天津、辽宁、江苏、浙江等地,辐射全国近20个区域。
公司业务包括房地产开发和园区经营两大块。
如今,华夏幸福基业间接控股的京御地产成为实际的业务平台。
京御地产负责房地产二级开发与销售、配套物业服务业务,目前业务范围包括河北省内的城市住宅开发、商业地产开发以及北京周边的城市低密度住宅开发。
京御地产的全资子公司九通投资负责园区开发业务,作为园区开发与经营的业务平台,对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务(招商引资服务)、物业管理、产房建设租赁等。
并形成了一体化的园区开发招商运营模式,覆盖区域规划、产业定位、区域建设、品牌推广、招商引资、投资服务、区域维护等多种业务形态。
三、开发模式:园区运营 + 地产开发,即公司以园区开发立项,地产开发随行的模式,是其亮点与特色。
该模式除了能确保低成本获取土地外,还可以依靠其政府的影响力不断在园区周边获取土地,并参与到城市综合体、酒店和旧改等多业态物业开发经营中,正因为如此,公司后期土地储备超预期的概率很大。
文创产业园运营管理模式及方案改革开放后,“园区经济”逐渐成为我国经济发展的重点,涵盖高新技术产业、经济技术开发区等多个行业。
当前,在我国经济结构面临根本性转变、产业发展发生深刻变化的形势下,不仅会给我国工业园区经济发展模式带来新的挑战,还给“ZF投资”的长期支持带来了新的挑战,我国经济发展中的各类工业园区都遇到了发展瓶颈。
因此,各产业园区有必要改进管理运营模式和产业服务,用创新思维突破初期发展瓶颈,努力实现产业园区的可持续发展。
一、产业园区行业 PEST 分析(一)政策因素第一,G家大力发展新一代信息技术、新基础设施、新能源、新材料、医药医疗服务、节能环保、文化创意等,大力支持战略性产业发展,建设适宜的工业园区。
第二,产业用地政策日趋复杂,产业发展政策重在“新”,创新发展、新业态、新型城镇化、数字化等话题最为普遍。
随着长江经济带、粤港澳大湾区、京津冀协同发展、长三角一体化等一批G家和地区重要战略规划的不断推进,我国东西南北纵横联通的规划逐步形成。
第三,G家和地方ZF房地产调控政策的变化直接影响对产业园区发展的预期。
随着ZF对房地产行业相应限制措施的实施,房地产行业的发展空间被压缩,房地产企业积极开辟产业园区市场,拓展新的利基市场。
(二)经济因素第一,2021 年,我国进入“十四五”时期,但短期内全球经济增长放缓的影响较大,并将影响未来国际模式的变化发展趋势。
贸易全球化的风险增加,可能会给部分企业带来经营困难,从而影响市场经济的需求。
第二,虽然我国经济长期发展的基本面没有改变,但在“以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进”的新格局下,有必要大力发展文创产业园。
此外,产业新城的政策正在发生广泛而迅速的变化。
产业园区需要大量的营运资金,发展周期长,运营商的综合能力起决定性作用。
公募 REITs 等产业和金融的创新与退出渠道仍有待探索。
第三,由于行业竞争的日益加剧和新规范的监管,清洁开发业务的利润率压力加大。