北京市土地一级开发项目招标投标暂行制度(doc 9页)

保安看护
临时利用
办理各项土地供 应前期手续（如 规划、交评、环 评、市政、污染）
供应后确定土地 使用权人
签订开发补偿协 议，进行土地交 接，收回开发补
偿费
项目决算
二、工作流程
1、拟定收储地块 土地收购储备必须由原国有土地使用权人向政府（或
土地储备机构）提出申请。不具备国有资产处置权的用地 单位，还应出具其上级管理部门同意处置的意见。 拟定有偿收购储备地块后，同步开展如下工作： （1）现场踏勘。对拟有偿收购储备地块的四至范围、地 上物现状、土地使用情况进行现场踏勘，并附现场照片。 （2）核实收储范围。核实拟收购储备地块是否划入其他 一级开发项目、棚户区改造等项目范围内。对于已含在其 他项目范围内的地块，原则上不再以单独项目实施收储。
三、土地一级开发实施方式
1、土地储备机构为主体：包括市、区两级储备机构为联合 主体、分中心为主体。
2、企业为主体：通过公开招标方式确定、委托方式。 自2010年以来，我区一级开发项目开发主体全部为储备机 构（除2015年长沟基金小镇项目外）。
三、土地一级开发实施方式
储备机构为主体实施方式分为以下几类：
二、工作流程
2、确定收储价格
（1）《北京市收回企业国有土地使用权补偿办法》（ 京国土用〔2005〕534号 ）
第五条 补偿价格由有评估资质的中介机构按照现状 用途进行评估，评估结果由市国土局会同市发展和改革 委员会和市财政局等有关部门确定。
评估机构需由土地储备机构从市局中介机构库中随机 抽取。
（2）《北京市企业国有建设用地使用权收购补偿价格 评估技术指引》
二、土地一级开发工作内容
工作内容：办理规划条件、核准、环评、交评、考古勘探、 地灾评估、涉水、地震、矿产压覆、林地许可、征地、拆 迁、市政基础设施建设等工作。 开发深度：土地一级开发完成后市政需达到“三通一平” 即：红线外通路、通电、通上水，场地随自然地平，满足 基本上市要求。有条件的可以达到“五通一平”。

土地一级开发授权批复
申报一级开发授权批复需提交材料：
土地一级开发授权申请、项目规划条件、政府储备土地 和入市交易土地联席会会议纪要、区政府审批通过的土地一 级开发项目实施方案审批表、项目区位图、影像图、规划图、 现场照片、纸质版及电子版地形图各两份。
三、实施监管阶段
一级开发实施方式确定 一级开发实施内容
1、储备机构出资，委托项目所在乡镇政府实施； 2、储备机构出资，委托国有公司实施； 3、公开招标带资企业实施； 4、挂牌方式选择带资企业实施。
储备机构出资，实施单位计取2%管理费；企业出资，按照市国土 局、发改委等5个委办局联合下发的《关于进一步规范企业投资 土地一级开发项目利润管理的通知(京国土储[2015]37号文)有关 规定执行。
新城组团、重点功能区、新城周边重点镇等土地。
2.编制实施方案
（1）需提交材料： ①村委会向镇政府提交纳入储备申请、征地意向书和镇政府向
国土分局提交同意纳入土地储备的函； ②提供村集体基本情况（包括土地、人口情况）调查表，（需
村、镇、派出所盖章）； ③提供普测、面积划分报告、土地利用规划图、控制性详细规
田，尽量少占或不占一般耕地和农用地。 （3）已经取得控制性详细规划批复的，或控制性详细规划能
在近期（半年内）得到规划行政管理部门确认的。 （4）鼓励采取整体开发分期实施的土地储备开发模式。 （5）项目应取得属地政府、原土地使用权人或农村集体经济
组织的支持。 现阶段我区土地储备开发项目优先考虑储备轨道交通沿线、
三、土地一级开发实施方式
1、土地储备机构为主体：包括市、区两级储备机构为联合 主体、分中心为主体。
2、企业为主体：通过公开招标方式确定、委托方式。 自2010年以来，我区一级开发项目开发主体全部为储备机 构（除2015年长沟基金小镇项目外）。

北京市土地储备和一级开发一、北京市土地储备和一级开发（一）北京市储备开发制度建立2001年，国务院下发了《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号文，要求在全国范围内建立土地有形市场，建立土地收购储备制度。

在此形势下，2001年，北京市土地整理储备中心成立。

2002年北京市人民政府出台了《关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度的意见》（京政发[2002]4号文，2002.1.31发），明确了建立土地有形市场，大力推行国有土地使用权招标、拍卖及建立土地收购储备制度。

2002年7月1日实施的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号），对招拍挂的范围、程序等做了详细约束。

2005年，《北京市建设用地供应办法》（京政发[2005]6号）、《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市[2005]540号）等一系列政策的出台，为土地储备和一级开发的具体实施提供了依据。

一、北京市土地储备和一级开发（二）土地储备基本概念什么是土地储备？《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市〔2005〕540号）中所称土地储备和一级开发，是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。

一、北京市土地一级开发项目（二）土地储备开发范围1.新征集体土地用于经营性开发的；2.因单位搬迁、解散、撤销、兼并、破产或其他原因调整出来的原划拨国有土地，包括原有城市基础设施改造中调整出来的划拨用地；3.依法收回的闲置土地；4.土地使用权期限已满，政府依法收回的土地；5.以出让方式取得土地使用权后无力继续履行出让合同，又不具备转让条件的土地；6.土地使用者要求政府收回的土地；7.全区范围内无合法使用权的国有土地；8.其它依法可以收回的国有土地。

一、北京市土地一级开发项目（三）土地储备开发组织和原则1.组织：土地储备和一级开发由北京市国土资源局**区分局负责辖区范围内的土地储备开发管理工作，并由北京市土地整理储备中心**区分中心具体组织实施。

北京土地整理储备中心网页
—————8.18
一、情 况 介 绍
（一）上市交易情况介绍
（二）目前“熟地”入市交易的土 地 一级开发工作 是谁做的 （经营性土地）
（一）上市交易情况介绍
１、自2001年11月～2006年12月
①北京市市场交易“熟地”共283宗地上市
②上市土地面积2217公顷 ③成交价604亿元
土地一级开发评标分数表
评分项目分值 一、综合实力、企业资质、资格、经济能力、业绩（10分） 单位
自筹资
利润率<8%
24条 土地开发成本构成


1、征地拆迁补偿费及有关税费； 2、收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用； 3、市政基础设施建设有关费用； 4、招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用； 5、贷款利息； 6、土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程 监理等费用，不可预见费以及同级财政和土地主管部门 核准的其他支出；
第二章
7条 土地储 备中心 是招标人
招
标

有四项职责
编制实施方案 组织实施招投标活动 签订委托开发协议 开发过程监督管理
9~12条
招标书的编制 1、招标前编制 2、实施方案内容 经联席会审核

实施方案 招标方案 项目用地范围、控规条件 开发工作内容 完成开发时间和周期 预计成本限定、收益测算 项目技术要求 投标人资质 报价、有无标底 评标标准 委托协议主要条款内容
四、市国土[2006]290号
《北京市土地一级开发项目招投标暂行办法》 法律法规依据 《中华人民共和国招投标办法》 2000年1月1日实施 2002年11月1日实施 2005年5月1日实施 2006年5月20日实施

北京市国土资源和房屋管理局关于印发《北京市土地一级开发管理暂行办法》的通知文章属性•【制定机关】北京市国土资源和房屋管理局•【公布日期】2002.12.12•【字号】市国土房管出字[2002]1100号•【施行日期】2002.12.12•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】房地产市场监管正文北京市国土资源和房屋管理局关于印发《北京市土地一级开发管理暂行办法》的通知（市国土房管出字[2002]1100号）各区、县国土房管局，各直属机构，机关各处室：北京市土地一级开发管理暂行办法，已经市政府领导同志同意，现印发给你们，请认真组织贯彻落实。

二00二年十二月十二日北京市土地一级开发管理暂行办法第一章总则第一条为规范本市土地一级开发行为，合理开发利用土地资源，满足本市经济发展和城市建设用地需求，根据国家和本市有关法律法规以及《北京市人民政府批转市国土房管局关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度意见的通知》（京政发〔2002〕4号）的有关规定，结合本市的实际情况，制定本办法。

第二条凡在本市行政区域内经市、区（县）政府批准的土地一级开发项目，均适用本办法。

第三条本办法所称土地一级开发，是指政府委托市土地整理储备中心（以下简称市土地储备中心）及分中心，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。

第四条市国土房管局负责本市土地一级开发的管理工作。

市土地储备中心及分中心按有关职责分工，做好土地一级开发的组织实施工作。

第五条土地一级开发项目由市土地储备中心或分中心组织采取公开招标方式确定土地一级开发单位。

经市政府批准由市土地储备中心负责组织实施的项目除外。

参加投标的土地一级开发单位，须具备相应的资质。

中标的土地一级开发单位不得向他人转让其承担的土地一级开发项目。

第二章土地一级开发项目的确定和实施第六条市国土房管局根据土地利用总体规划、城市总体规划和土地供应计划，会同市计委、市规划委、市建委、市财政局等部门组织编制全市土地一级开发年度计划，经市土地储备联席会议审定后报市政府批准执行。

在2005年市国土局、市发改委、市规划委、市建委联合下发的《北京市土地储备和一级开发暂行办法》即540号文件中对“土地储备和一级开发”给出了定义“是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为”；在2007年国土部、财政部、中国人民银行联合下发的《土地储备管理办法》即277号文中对“土地储备”给出了定义，“土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为”。

在上述的文件中均没有单独给出“土地一级开发”的定义，我理解是土地储备也好还是一级开发也罢都是政府职能和行为的一种体现，土地储备是政府宏观职能的体现，而一级开发只是土地储备过程中的一个具体环节是一种行为，主要内容是组织征地、拆迁和市政基础设施建设，是生地变为熟地的过程，在这个过程中，可以是土地储备机构为主体实施,可以是授权企业为主体实施,也可以是储备机构为主体委托企业具体实施，但是无论谁为主体实施，完成开发后的土地均须纳入政府土地储备库，由政府组织实现供应。

而政府组织的土地供应方式因土地规划性质的不同，分为招拍挂入市、协议出让和划拨三种方式。

初步接触中心工作后，觉得中心公租房项目多以通过对原工业用地进行调规、收购再以划拨方式办理用地手续，配套商业部分以协议出让方式办理用地手续，相比较为常见的一级开发流程较为简单（在开发阶段征地、住宅拆迁内容较少涉及，验收阶段成本审计为内部审计，主要目的是资金平衡）。

此流程图以普通土地一级开发流程为基础，在此基础上将协议出让、划拨方式取得土地的流程进行描述，并简单编制了“三定三限三结合”定向安置房这一特殊却较为常见的建设和供地流程。

土地一级开发流程主要分为项目确立和前期手续办理阶段，征地、拆迁和市政建设阶段，项目验收阶段三个个阶段。

土地一级开发项目确立和前期手续办理阶段征地、拆迁及市政建设阶段51年。

中 标 人、 竞 得 人
市国土局
1、签订国有土 地使用权出让 合同 2、交纳政府土 地收益和土地 开发费等
市发改委、 市建委
项目核准或备 案
市规划委 建设用地规划
许可证
市相关部门
办理建设工程 相关手续
入市准备
市场交易
土地入市交易
签订合同和办理后续手续
北京市土地一级开发及经营性项目用地招标拍卖挂牌出让流程 （试行）
依据
市政府
原土地所有 者或使用者
市国土局
委办局联席会
市国土局会 同相关部门
1、北京市国 民经济和社会 发展计划
2、北京城市 总体规划
3、北京土地 利用总体规划
1、土地供 应计划
2、土地利 用年度计划
3、土地储 备开发计划
1、征得区县 和乡镇政府或 上级主管部门 同意 2、向市国土 局提出土地一 级开发申请
土 地 一 级 开 发 主 体
市规委 规划意见书
市建委 建设意见
市交通委 交通评价意见
市园林局 古树处理意见
市文物局 文物保护意见
市环保局 环境评价意见
市政专业部门 市政接用意见
市发改委 核准
计划编制
前期策划
`
征询意见和审批
土地一级开发
市政府批准
1、新增集 体土地办理 农用地征收、 或农转用手 续 2、存量国 有建设用地 收回国有土 地使用权
市政府年度土地
、北京市国民 经济发展计划
、宏观调控和 房地产市场运行
、储备开发土
市国土局 会同市发改委 等有关部门
确定土地 出让价格
市国土局
1、确定土地出 让方案 2、发布国有土 地使用权出让 公告（报纸、 网站、土地交 易市场） 3、制定招标拍 卖挂牌文件

《土地一级开发管理办法(1011修订)》
[土地一级开发管理办法]土地一级开发管理办法
第一章总则
第一条为了适应土地新政，加大土地一级开发力度，加强北京城建投资发展股份有限公司（以下简称“母公司”或“北京城建”、“股份公司”）土地一级开发管理工作，特制定本办法。

第二条本办法所指土地一级开发包括通过授权、招标、项目收购、政府委托等方式取得项目的土地一级开发权，对待开发土地进行立项核准、办理规划、征地手续，在完成所开发土地的整理（包括用地范围内单位和居民的拆迁、地上建筑物的拆除）、市政基础设施、交通、环境的建设后，该地块经过国土部门的验收和相关评估机构的评估定价，进入土地二级市场交易的动态过程。

第三条本管理办法适用于北京城建投资发展股份有限公司及各控股子公司（以下简称“各子公司”），参股企业可参照执行。

第二章工作职责界定
第四条土地一级开发阶段，母公司和子公司的工作职责和权限划分如下：
（1）股份公司工作职能：
1）项目拓展部负责收集整理市场和土地管理部门发布的土地一级开发项目信息并进行整理分析，筛选出优质项目信息。

2）项目拓展部负责组织对所有一级土地拓展项目的评价、决策。

3）项目拓展部按照股份公司投资管理制度和合同管理制度规定，
负责股份公司主导的一级土地购置、合作协议的起草、谈判、组织签订、组织实施等工作。

4）相关职能部门负责指导子公司组织征地、拆迁、市政和基础设施建设等工作。

5）项目拓展部负责指导子公司一级土地项目挂牌方案的制订、挂牌手续的办理、报批及履行挂牌手续等工作。

（2）子公司工作职能：
1）子公司营销管理部负责及时搜集区域市场的土地一级开发项目信息录入信息
内容仅供参考。

《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（试行）第一章总则第一条为规范土地储备和一级开发行为，更好地实施城市总体规划和土地利用总体规划，确保有计划地供应土地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28 号）和《北京市国有建设用地供应办法（试行）》（京政发[2005]6 号）等有关规定，制定本办法。

第二条本办法所称土地储备和一级开发，（以下简称土地储备开发）是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。

第三条市国土资源局（以下简称市国土局）负责本市土地储备开发管理工作，并委托土地储备机构组织实施。

市发展改革、规划、建设、财政和审计等行政主管部门按照各自职责，做好相应工作。

第四条土地储备开发坚持以政府主导、市场化运作的原则，可以由土地储备机构承担或者通过招标方式选择有相应资质等级的房地产开发企业（以下简称开发企业）承担。

第五条储备开发后的土地，按照年度土地供应计划和供地政策，有计划地向市场供应。

第二章土地储备开发计划第六条土地储备开发计划应当依据国民经济和社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划和近期城市建设规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划编制。

第七条土地储备开发计划由市国土局会同市发展改革、规划、建设、财政、交通、环保等行政主管部门和各区县政府编制。

第八条土地储备开发计划按照以下程序编制：（一）区县政府、重点功能区管委会、中央、国务院在京机关（含所属单位）以及在京中央直属大型企业集团和驻京部队提出年度土地储备开发计划，于每年的10 月上旬报市国土局。

经济适用住房土地储备开发计划由市经济适用住房领导小组办公室综合平衡后报市国土局。

（二）市国土局会同市发展改革、规划、建设、财政、交通、环保等行政主管部门提出计划草案和具体意见，于11 月上旬反馈给各区县政府、重点功能区管委会、中央、国务院在京机关（含所属单位）以及在京中央直属大型企业集团和驻京部队。

一级开发实施方式确定
一级开发实施内容
2019
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19
1、一级开发实施方式确定
实施主体：土地储备机构为主体，具体实施单位确定采取以下 几种方式： 1、委托乡镇办事处负责实施； 2、委托国有公司实施； 3、公开招标带资企业实施； 4、公开挂牌方式选择带资企业实施。 实施方式由区政府确定。实施方式确定后，由储备机构与实施 单位签订一级开发委托协议（企业出资还需签订资金监管协议）， 开展一级开发工作。
1、储备机构出资，委托项目所在乡镇政府实施； 2、储备机构出资，委托国有公司实施； 3、公开招标带资企业实施； 4、挂牌方式选择带资企业实施。 储备机构出资，实施单位计取2%管理费；企业出资，按照市国土 局、发改委等5个委办局联合下发的《关于进一步规范企业投资 土地一级开发项目利润管理的通知(京国土储[2015]37号文)有关 规定执行。
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二、土地一级开发工作内容
工作内容：办理规划条件、核准、环评、交评、考古勘探、 地灾评估、涉水、地震、矿产压覆、林地许可、征地、拆 迁、市政基础设施建设等工作。 开发深度：土地一级开发完成后市政需达到“三通一平” 即：红线外通路、通电、通上水，场地随自然地平，满足 基本上市要求。有条件的可以达到“五通一平”。
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土地一级开发授权批复 申报一级开发授权批复需提交材料：
土地一级开发授权申请、项目规划条件、政府储备土地 和入市交易土地联席会会议纪要、区政府审批通过的土地一 级开发项目实施方案审批表、项目区位图、影像图、规划图、 现场照片、纸质版及电子版地形图各两份。Leabharlann 2019-18
三、实施监管阶段
2019
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四、土地一级开发依据的文件

关于土地一级开发项目涉及增值税发票等有关问题的通知
市规划国土发〔2017〕186号
市国土局各分局、市国税局各区（分）局、市地税局各区（分）局、各区财政局、各有关单位：
为加强本市土地一级开发项目管理，规范开发过程中增值税缴纳行为，现就本市土地一级开发项目涉及增值税缴纳及票据开具的有关问题通知如下：
一、政府土地储备机构为主体、委托企业实施的土地一级开发项目中，受托企业从政府储备机构收取款项并代为支付的行为属于代收转付，其收取的该部分款项不属于增值税征收范围，不开具增值税发票。

政府储备机构须使用受托企业开具的收据和储备机构开户银行回单作为记账凭证。

受托一级开发企业代为支付的款项不属于增值税征收范
围或最终收款方不能自行开具发票的，受托一级开发企业可以取得收据，并以收据和开户银行回单作为资金往来凭证。

二、企业为主体的土地一级开发项目中，作为开发主体的企业收取前期成本返还款并代为支付的行为属于代收转付，其收取的该部分款项不属于增值税征收范围，不开具增值税发票。

作为一级开发主体的企业代为支付的款项不属于增值税
征收范围或最终收款方不能自行开具发票的，一级开发企业可取得收据，并以收据和开户银行回单作为资金往来凭证。

三、对于政府储备机构直接向最终收款方支付的款项，不属于增值税征收范围或最终收款方不能自行开具发票的，可使用对方开具的收据以及储备机构开户银行回单作为资金往来凭证。

四、本通知中的政府土地储备机构包括北京市土地整理储备中心，北京市土地整理储备中心各区分中心，以及北京市土地整理储备中心各功能区分中心（包括商务区分中心、金融街分中心和亦庄分中心）。

五、本通知自印发之日起执行。

XX置业北京市ZZZXXX项目土地一级开发投标文件(盖章)投标书北京市土地整理储备中心ZZZ分中心：经过认真审阅《北京市ZZZXXXYYY项目土地一级开发招标文件》，并经过实地勘察该宗土地后，我方(投标人名称) 北京XX置业有限公司对招标文件内容和土地现状无异议，决定参加北京市ZZZXXXYYY项目土地一级开发的投标，接受全部条款，承担相应权利及义务，并按照招标文件的有关规定，递交完全符合招标文件要求的投标文件。

第一章投标报价第一条我方愿以人民币：壹拾陆亿捌仟零佰贰拾柒万贰仟贰佰零拾零元(小写：￥ 1，680，272，200 元)的投标报价参加北京市ZZZXXXYYY项目土地一级开发招标竞投。

上述投标报价指土地一级总投资。

其中结算不再调整部分报价为人民币大写：壹拾肆亿叁仟壹佰零拾肆万壹仟捌佰零拾零元(小写：￥ 1，431，041，800 元)。

第二条我方在提交本投标文件之前，己交纳投标保证金人民币大写：伍仟万元(小写￥ 50，000，000 )。

我方承诺在签订一级开发委托协议后一个月内，将监管资金人民币大写：壹亿伍仟万元(小写￥ 150，000，000 元)全额存入双方共管帐户。

第三条土地一级开发利润率为 8 ％。

第二章中标承诺第四条我方在参加本次土地一级开发招标竞投的同时承诺：如我方中标，我方则承诺以下条款：1、我方将在接到《中标通知书》后10日内与招标人签订《土地一级开发委托协议》。

2、我方交纳投标保证金人民币5000万元，同意将该投标保证金转为履约保证金。

3、若我方不能在规定的时间内签订协议，视为我方违约。

招标人可取消我方中标资格，没收投标保证金。

我方在与招标人签订《土地一级开发委托协议》后，将严格遵守该协议各项条款的规定。

投标文件所列要由我方履行的一切承诺均为中标后承诺，我方将严格履行。

4、保留投标文件条款我方同意自投标截止日起60日内为本投标文件的有效期，在此期间本投标文件有效，可以在任何时候被招标人接受。

北京市发展和改革委员会关于郭公庄路（京良路－南五环路）道路工程项目建议书（代可研）的批复（京发改〔2008〕992号）你委《关于郭公庄三期道路建设工程项目建议书（代可行性研究报告）的请示》（丰发改投资字〔2007〕178号）及《关于郭公庄三期道路项目建设工程招标方案核准的请示》（丰发改投资字〔2007〕233号）收悉。

经我委主任专题会议审议通过并经市政府批准，同意你区实施郭公庄路（京良路～南五环路）道路工程。

有关事项批复如下：一、建设规模和建设内容：本工程北起京良路，南至南五环路，全长约1008米，红线宽40米，按城市次干路标准建设。

道路断面形式为二幅路，中央分隔带宽2米，两侧路面各宽14米，两侧人行步道各宽3.5米，两侧绿化带各宽1.5米。

与京九铁路相交处新建铁路箱涵一座，郭公庄路下穿京九铁路。

与沿线相交道路均按平交路口处理，同步实施雨水、绿化、照明、交通等工程。

二、本批复附《建设项目招标方案核准意见书》1份，请项目单位据此依法开展招标工作。

在建设项目实施过程中，确有特殊情况需要变更已核准的招标方案的，应当报市发展改革委重新核准。

三、本批复有效期2年，请据此开展项目前期工作，启动拆迁前期工作，并编制初步设计概算报我委审批。

北京市土地一级开发项目招标流程(联席会通过后)一、向市局报招标方案请示向市局上报《关于***项目招标工作有关问题的请示》。

同时呈报相关附件：1、项目申请系统(申报单位填报)2、经专家评审会审议通过的实施方案及审批表3、专家评审会及联席会会议纪要4、招标文件(《含土地一级开发委托协议》)5、招标方案审批表说明：此阶段约需1-2个月时间，主要是分中心做一些准备工作(编制招标文件等1个月)，并进行上报的过程(1个月)。

二、向市中心报招标公示提示市局批准或(同意请示、并在《审批表》上签字、盖章)。

向中心领导上报《关于***项目招标工作有关问题的请示》。

三、发布招标公告中心领导批示后，发布招标公告(一)报刊：1、《北京日报》2、《国土资源报》(二)网站：1、市国土局：(1)市局批准：市局研究室主任在《招标公告》上签字同意(2)发布：向市局信息中心2、市中心：3、市交易市场展厅4、区县政府网站说明：依据《中华人民共和国招投标法》自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于二十日。

政策２００６－３编辑潇琦２００２年，北京市出台了《北京市人民政府批转市国土房管局关于加强国有土地自身建立土地储备制度意见的通知》有六条具体意见：实行土地供应计划管理，严格控制建设用地供应总量；严格实行国有土地有偿使用制度；建立土地有形市场，加强土地使用权转让关系，大力推行国有土地使用权招标、拍卖；加强地价管理；规范土地审批的行政行为；建立土地收购储备制度，增强政府对土地市场的调控能力。

２００５年５月，市政府首先出台了《北京市国有建设用地供应办法》；２００５年８月，北京市国土资源局、北京市发展和改革委员会、北京市规划委员会、北京市建设委员会、北京市财政局各部门联合制定出台了《北京市土地储备和土地一级开发暂行办法》、《北京市土地一级开发及经营性项目用地招拍挂出让流程示意图》等等。

今天我就把这些文件的主要内容做一个介绍，再介绍一下下一步还准备出台的文件。

■北京市土地储备和一级开发管理相关法规和规范化文件的主要内容关于《北京市国有建设用地供应办法》，涉及土地储备和一级开发的内容约有十条，归纳其主要内容包括六点：１．明确政府要有计划地实施土地储备和确定了土地储备开发的实施方式；土地储备机构依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地。

通过公开招标等方式选择有资质的房地产开发企业实施一级开发。

２．明确划拨土地使用权人不得自行对划拨土地进行开发建设；３．行政、公益、市政设施等由政府出资建设工程的划拨用地，因各种原因停止使用土地的，由政府无偿收回划拨土地使用权并纳入政府土地储备；这个强调一点，当初行政、公益的是财政出钱的，现在收回的应该无偿，但是实施起来有相当的难度。

４．征收农村集体土地用于经营性项目建设的，由储备机构或委托机构进行征地补偿安置和一级开发后，方可供应；我们强调是不是一个开发，可能一些企业原有的自有土地，自己完成拆迁，可以直接入市交易，不见得非做一级开发这个过程，第４条就强调如果是征用土地，必须走一级开发这个过程。

立项
20
区发改委
固定资产 投资科
征地与国有土地收购
90
区国土局
土地利用 科
（ 三 ） 实 施 阶 段
拆迁、拆除
/
区建委
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（ 三 ） 实 施 阶 段
一、土地一级开发阶段
1、一级开发主体将基础设施建设任务委托给市政专业 公司编制上水等规划方案；市规院交通所编制道路建设 方案；市规院市政所编制雨污等规划方案，并将所有规 划方案提交市政规划院，进行市政项目综合和道路雨污 水的初步设计。 2、一级开发公司将市政方案综合委托给市规划院市政 综合所进行市政综合设计，并由市规院市政综合所组织 召开综合会签。会后，市政各口公司和设计单位共同出 具会议纪要，带市规委、市规划院进行征询。经同意后 委托设计单位报装及进行施工图设计，设计单位将市政 申报资料申报给市规委窗口并经过批准后，一级开发主 体可取得市政规划许可证。 3、取得市政规划许可证后，一级开发主体报请进行施 工、预算，通过招标方式由评标委员会确定出施工、监 理单位，再由一级开发主体汇总出市政总体资料。 4一级开发主体将市政开工申报资料申报给市建委，获 得市政工程开工许可证，并将市政建设总体情况报土地 储备分中心验收，出具市政建设总体报告。
30
市园林局
林政处
市文物局意见
20
/
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一、土地一级开发阶段
1、 填写完整并加盖单位印章的《北京市建设项目环境 管理登记申请表》和《建设项目环境保护审批登记表》 （建设项目影响环境评价登记表项目不提交《建设项目 环境保护审批登记表》）及上述两表的电子文档（电子 格式须与连接中的格式一致）。 2、 环境影响评价文件 （1） 书面文档2份及电子文档(电子文档须含图片等 JPG\PPT文件)； （2） 涉及水土保持的建设项目，还必须有经水还政主 管部门审查同意的水土保持方案； （3） 环境影响报告书须符合《关于进一步规范环境影 响评价工作的通知》（环办〔2002〕88号）的要求；3 、项目申请报告；4、相关政府批复，如会议纪要、规 划意见书、土地预审意见等 给水：自来水公司开具，能顺利为该项目供水

《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（试行）《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（试行）第一章总则第一条为规范土地储备和一级开发行为，更好地实施城市总体规划和土地利用总体规划，确保有计划地供应土地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28 号）和《北京市国有建设用地供应办法（试行）》（京政发[2005]6 号）等有关规定，制定本办法。

第二条本办法所称土地储备和一级开发，（以下简称土地储备开发）是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。

第三条市国土资源局（以下简称市国土局）负责本市土地储备开发管理工作，并委托土地储备机构组织实施。

市发展改革、规划、建设、财政和审计等行政主管部门按照各自职责，做好相应工作。

第四条土地储备开发坚持以政府主导、市场化运作的原则，可以由土地储备机构承担或者通过招标方式选择有相应资质等级的房地产开发企业（以下简称开发企业）承担。

第五条储备开发后的土地，按照年度土地供应计划和供地政策，有计划地向市场供应。

第二章土地储备开发计划第六条土地储备开发计划应当依据国民经济和社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划和近期城市建设规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划编制。

第七条土地储备开发计划由市国土局会同市发展改革、规划、建设、财政、交通、环保等行政主管部门和各区县政府编制。

第八条土地储备开发计划按照以下程序编制：（一）区县政府、重点功能区管委会、中央、国务院在京机关（含所属单位）以及在京中央直属大型企业集团和驻京部队提出年度土地储备开发计划，于每年的10 月上旬报市国土局。

经济适用住房土地储备开发计划由市经济适用住房领导小组办公室综合平衡后报市国土局。

（二）市国土局会同市发展改革、规划、建设、财政、交通、环保等行政主管部门提出计划草案和具体意见，于11 月上旬反馈给各区县政府、重点功能区管委会、中央、国务院在京机关（含所属单位）以及在京中央直属大型企业集团和驻京部队。