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成都房地产市场的发展概况及发展策略作者：祝清任大廷雷坦来源：《商业时代》2010年第04期中图分类号:D261 文献标识码:A内容摘要:房地产业在整个国民经济体系中属于基础性、先导型产业,大力发展房地产业对于促进消费、改善城市人居环境具有重要意义。

本文在描述成都市房地产市场发展概况的基础上,运用资本边际收益率法对成都市房地产市场的泡沫状况作出测定,结果显示:成都市房地产市场泡沫已经产生并且比较严重;同时剖析了泡沫产生的主要原因,并提出了相应的应对措施。

关键词:成都房地产泡沫资本边际收益率法近年来,成都市房地产业取得了飞速发展。

据相关统计资料显示:1997~2007年间,成都市商品房销售价格平均增幅为10.22%,其中2004年增幅达到了22.7%;同时,商品房销售面积的平均增幅也在10%以上,其中2006年增幅更是超过了30%。

与此同时,2007年成都居民人均收入为14849元,按照当期的商品住宅均价4267元/M2计算,购买一套90平米的住房总价相当于居民家庭年均可支配收入的13.27倍,大大超过了国际公认3~6倍的标准。

显然,成都市普通家庭购买一套商品住房的压力与日俱增。

本文所用数据如无特别说明,均来源于成都市统计年鉴、成都市统计信息网、四川省统计年鉴。

那么,成都市房地产市场究竟存不存在泡沫?如果有,到底存在多大泡沫?因此,客观地对成都市房地产市场泡沫状况进行测定,显得尤为重要。

成都房地产市场发展概况(一)房地产开发投资情况从图1可以看出,1997~2007年间,成都市GDP、全社会固定资产投资和房地产开发投资增长迅速。

其中,GDP从1997年的1007.03亿元增长到2007年的3323.00亿元,年平均增长13.03%;全社会固定资产投资从1997年的310.08亿元增长到2399.96亿元,年均增长23.96%;房地产开发投资也从1997年的73.01亿元增长到2007年的905.28亿元,年均增长27.22%。

房地产行业发展历程
房地产行业的发展历程可以追溯到人类社会的最早时期，但以下是主要的发展阶段：
1. 早期住房：在人类社会发展初期，人们居住在原始的、简陋的住所中，如洞穴、树屋等。

这些住所主要是为了提供基本的庇护和保护。

2. 农耕时代：随着农业的兴起，人们逐渐开始建造农舍和农田。

土地的私有化也催生了地产权的概念。

3. 城市化：随着城市的发展，人们逐渐开始聚集居住。

在古代城市中，富人建造了豪华的住宅，而贫困阶层则居住在简陋的房屋内。

4. 工业革命：工业革命带来了城市化和大规模工业化生产，人们集中在工业城市中工作和居住。

这导致了房地产市场的出现，其中包括劳动者住房和工厂房产等。

5. 城市化的扩张：随着城市的不断发展和人口的增长，城市化的范围逐渐扩大。

大规模公共住房项目和高楼大厦的兴起成为了城市发展的标志。

6. 商业和金融化：随着经济的发展和全球化的进程，房地产行业逐渐与商业和金融业紧密联系在一起。

商业地产、住宅地产投资和房地产信托等金融产品的出现推动了房地产行业的快速发展。

7. 可持续发展和智能化：在当代，房地产行业正逐渐转向可持续发展和智能化的方向。

绿色建筑、节能减排技术和智能家居等创新成果正在改变着房地产行业的发展模式。

房地产行业在人类社会发展中发挥着重要的作用，不断适应和推进城市化和经济发展的需求。

随着科技的进步和社会变革的不断发展，房地产行业的未来发展依然充满着挑战和机遇。

中国房地产各阶段发展史（非常详细）中国房地产发展历程第一阶段：理论突破与试点起步阶段(1978至1991年)1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。

1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。

1981年，在深圳、广州开始搞商品房开发试点，在此之前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或是企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配。

1982年国务院在四个城市进行售房试点。

1984年广东、重庆开始征收土地使用费。

1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。

1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。

1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。

1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。

第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段(1992至1997年)1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区市场经济之后变化很大，其中房地产开发相当成功，认为开发区的经验值得全国推广，于是他吹响了中国发地产开发号角，沿海城市一带开始展开，特别在海南、北海、广州、深圳等。

1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。

1993年“安居工程”开始启动。

1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。

房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。

1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场是已经失控，主要是土地市场形成了严重泡沫。

于是下令停止银行贷款。

政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。

1993年底紧缩性的调控政策落实，经济过热势头放缓，处在通货紧缩通道中，亚洲金融（行情,资讯,评论）危机爆发，日本、香港等地房地产泡沫破裂。

房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。

第三阶段：相对稳定协调发展阶段(1998至2003年)随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。

房地产发展历程1978年，邓小平提出改革开放，对经济产生巨大影响，一系列处于计划序列的商品逐步进入市场流通，而住房商品化等字眼正是在此时于理论界产生，这一年经常被业内定义为中国房地产历史元年。

1979年，中央在南宁，柳州，桂林，梧州，西安五座城市做试点，进行土建成本价售房，但由于市场上全是福利分房，无人买房，所以此次试点效果甚微，试点政策于82年停滞。

1980年，邓公提出：“出售公房，调整租金，提倡建议个人建房买房”的设想，房子正式被定义为商品，同年，京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京城市建设开发总公司（首开集团），拉开了房地产综合开发的序幕。

1981年，中央在深圳，广州商品房开发试点，位于深圳罗湖的东湖丽苑小区就是内地最早商品房开发项目。

1982年，中央在郑州、沙市、常州、四平四个城市进行售房试点，此次试点和79年类似，都是以土建价格的成本价出售，但是不同的是此次试点采用的是“三三制”。

三三制就是政府，单位和个人各承担三分之一的房价，初期效果出色，后期财政压力过大，此次政策试点只持续了三年。

1984年，尚在“三三制”试点阶段，邓公力排众议，首次肯定了房地产行业对于发展经济的重要意义，与此同时，国家相关部门批准颁布了《国民经济行业分类标准代码》首次正式将房地产列为独立的行业。

值得一提的是，我们所熟知的万科，保利，招商等房地产公司和银行系统也是在这一年崭露头角，这一年房地产终于有了正式身份。

1985年，中国房地产行业协会成立，与此同时，建行首次推出了《职工购房抵押贷款》业务，中国房地产首笔按揭贷款产生于此年。

1986年，中央规定住宅全价出售，不再补贴，由于社制残余，福利分房制度下的低租金影响，没人买房，所以中央首次提出提租金，同时期，在烟台，蚌埠，常州，沈阳四市试点提租补贴模式。

同年，《土地管理法》正式颁布，条款并未明确用地单位的性质，但是民营房企依旧不能拿地，土地财政萌芽显现。

1987年，中国房地产市场第一场土拍于深圳发生。

成都房地产发展史一、引言成都，作为四川省的省会城市，拥有悠久的历史和丰富的文化底蕴。

在过去的几十年里，随着中国改革开放和城市化进程的推进，成都房地产业得到了迅速发展。

从最初的筒子楼、单位宿舍到如今的高楼大厦、别墅小区，成都房地产经历了翻天覆地的变化。

本文将带您回顾成都房地产的发展历程，探索其背后的故事和动因。

二、计划经济时期的住房建设（1949-1978年）新中国成立后，成都的住房建设主要依靠国家计划和单位分配。

这一时期的住房以筒子楼、单位宿舍为主，多为多层建筑，面积较小，设施简单。

由于城市化进程缓慢，城市人口增长较为稳定，住房供需矛盾并不突出。

三、改革开放后的住房改革（1979-1997年）1979年，中国开始实行改革开放政策，经济体制逐步由计划经济向市场经济转型。

在这一背景下，成都房地产业开始崛起。

1980年代，成都市开始探索住房制度改革，逐步取消单位分配住房，实行市场化的住房供应。

随着城市化的加速和人口增长，住房需求逐渐增加，房地产开发商开始涌现，推动住房建设的发展。

这一时期的代表性住宅小区有锦江宾馆宿舍、青羊小区等。

四、房地产市场快速发展期（1998-2010年）进入21世纪，成都房地产市场迎来了快速发展期。

随着中国加入世界贸易组织（WTO）和西部大开发战略的实施，成都的经济实力得到了显著提升，吸引了大量外来人口。

这一时期的住房需求迅速增长，房地产市场呈现出供不应求的局面。

房地产开发商纷纷加大投资力度，推动住宅小区的建设。

成都的房价也呈现出持续上涨的趋势。

这一时期的代表性住宅小区有万科金色家园、龙湖长城脚下的院子等。

五、房地产市场调控与转型升级期（2011年至今）面对房价持续上涨的压力，中国政府开始实施房地产市场调控政策，以遏制房价过快上涨和防范金融风险。

在这一背景下，成都房地产市场进入了调控与转型升级期。

政府加大土地供应，推动住房供需平衡。

同时，房地产开发商开始探索产业转型升级，开发更多高品质、绿色环保的住宅项目。

房地产市场发展历程房地产市场的发展历程可以追溯到人类社会的早期时期，但在现代意义上的房地产市场发展始于20世纪初。

以下是一个简要的房地产市场发展历程。

20世纪初，随着城市化进程的加快，人口不断向城市集中，对住宅需求的提升推动了房地产市场的崛起。

房地产公司开始大规模购买土地，并建设大批量的住宅项目来满足人口增长的需求。

随着城市规模的扩大和经济的增长，土地资源变得越来越紧张，房地产市场也发生了巨大的变化。

为了满足不断增长的需求，开发商开始将注意力转向城市周边的地区，开发郊区住宅项目。

到了20世纪中期，住宅项目逐渐从简单的住宅楼发展为组团式的住宅社区。

为了提供更多的便利设施和服务，开发商开始在社区中建设学校、商场和医疗设施等配套设施，使得住宅社区成为一个独立的小型城市。

20世纪70年代和80年代，房地产市场进入了一个高速增长的时期。

由于经济的发展和城市化进程的加快，房地产市场成为了投资者关注的热点。

土地价格不断上涨，投资者纷纷涌入房地产市场，推动了房价的快速上涨。

然而，房地产市场的繁荣并没有持续太久。

到了20世纪90年代，房地产市场进入了一个调整期。

由于供大于求，房价开始下跌，很多投资者亏损严重，导致了一系列经济问题。

进入21世纪，随着经济的发展和城市化的进程加快，房地产市场再次迎来了一个快速增长的时期。

住房供需不平衡、城市化进程的推动以及政府的相关政策都成为了房地产市场繁荣的原因。

截至目前，中国的房地产市场已经成为了全球最大的房地产市场之一。

随着城市化进程的推进以及人们对居住品质的要求提升，房地产市场将继续发展，并且可能会出现新的模式和发展趋势。

总的来说，房地产市场的发展历程经历了起伏、繁荣和调整等不同的阶段。

经济的发展、城市化进程的推动以及政府政策的引导都对房地产市场的发展起到了重要的推动作用。

随着社会的进步和人们居住需求的不断变化，房地产市场将继续发展，并且可能会呈现出新的特点和趋势。

值得记忆的10个楼盘掐指一算，成都房地产的发展已经走过了16个年头，从青涩到成熟，16年来有多少土地被出让、有多少平方米房源被卖出？有多少楼市英雄不断诞生？有多少开发豪杰悄然隐退？或许有的东西已经无法考证，但有的记忆却深深的印刻在人们的脑海里，因为它们见证了成都房地产业的发展，这里有骄傲也有阵痛，让我们再次回顾历史，回顾一下那些值得记忆的往事……锦绣花园（查看地图）——一个时代豪宅的代名词历史年代：1995年说到锦绣花园，熟知那段历史的人们都不会忘记那句有名的广告词：“开奔驰车，住锦绣花园。

”锦绣花园可以说是一个时代豪宅的代名词，大批先富起来的人们，为锦绣花园成功的包装买单，也冲着那隔绝平凡的房价一掷千金。

当普通市民还冲着二环外的锦绣花园5000元/平方米的房价在计算自己要工作多少年才能买到其中一间厨房、饭厅时，成都的富人们已经在那里打起了堆堆。

锦绣花园的成功开发，也带动了成都第一个富人区的自发形成，随着银都花园（查看地图）、中华园、凯莱蒂景等一大批中高档小区的落成，这个富人区羽翼渐丰。

双楠谊苑——置信扬名第一盘历史年代：1997年当双楠谊苑面市的时候，双楠连公交车都还不通，但就是在这个被地产业界视为“谁做谁死”的地段，置信却硬生生地将其塑造成了成都“老百姓买得起，有钱人看得起”的双楠谊苑。

品质的创造从追求细节开始，置信在双楠的开发率先注重对建筑外立面的处理，园区环境及小品设计思维超前，实施“低收费、高水准”超值港式物管。

“置信生活方式”一提出就震惊全国，也几乎是一夜之间，“先做环境再造房子”已成为各大开发商恪守的信条。

春天花园（查看地图）——先做环境再造房子的优等生历史年代：1998年如果要评成都房产界黑马的话，非“春天花园”莫属。

春天花园房地产开发有限公司隶属于成都仁和实业(集团)有限公司，做奢侈百货“仁和春天”起家的老板自然更懂得什么样的居住环境是城市金领们的最爱……去过春天花园的看房者无不会被其园区移步换景、高低错落、层次丰富景观所打动。

成都商业地产编年史成都的商业地产开发，从最早的沿街为市到荷花池、五块石批发市场，再到以新城市广场、铂金城等为代表的“类综合体”项目，乃至当前万达广场、凯丹广场、万象城等真正的城市综合体、购物中心，大致经历了泾渭分明的三个历史阶段。

同时，十年发展历程中，也留下了不少成功与失败的案例。

2000年以前起步期———商圈经济2000-2007年探索期———类综合体出现2007年至今成长期———城市综合体时代2000年以前起步期———商圈经济代表商业：春熙路商圈、盐市口商圈、骡马市商圈这是一个只有商圈经济没有商业项目的时代，外界记得住的大都是商圈区域，商业项目在这个时代显得还极为弱势。

从城市功能上来说，这个时候的“商圈”，如春熙路商圈、盐市口商圈、骡马市商圈，就相当于今天的一个个“城市综合体”；而百货大楼、人民商场，就相当于综合体里的主力店，每一个街铺则都是综合体内的小商家。

“裙楼做商业塔楼做住宅”是这个时代最为常见的“商业综合体”。

在起步期成都出现了大量的“商务楼”、“综合楼”，这算是成都第一代写字楼，今天仍有大量的企业商家在里面办公。

2000-2007年探索期———类综合体出现代表商业：新城市广场、铂金城、大世界商业广场、大地城市脉搏这是一个失败远大于成功的时代，今天你仍然可以看到这个时代给城市商业留下的伤痕。

当时成都已经意识到未来的城市商业将是综合体，因此从熊猫城开始，一个又一个的大型商业项目拔地而起，出现像新城市广场、铂金城这样的类综合体项目，集中式商业逐渐成为主流。

但此时完全是地产主导商业，投资商、开发商拥有绝对的话语权。

开发商的目的更多是为了实现短期赢利，这都为后期招商、经营埋下地雷。

直到今天，当时开发的商业项目仍有不少空置着。

2007年至今成长期———城市综合体时代代表商业：成都万达广场、凯丹广场、万象城2007年年底，锦华城成都万达广场首次以极为罕见的强大气场满铺开业，业界将其视为成都真正意义上的第一个商业综合体，成都从此进入城市综合体时代。