天大2018年12月考试《房地产估价》离线作业考核试题(第一组参考答案)

房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案).第 1 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是（）。

{A}. 掌握的估价信息不同{B}. 遵循的估价原则不同{C}. 履行的估价程序不同{D}. 估价对象的状况不同正确答案：A,第 2 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（）划分。

{A}. 行政区域{B}. 估价目的{C}. 估价对象规模{D}. 价值类正确答案：B,第 3 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据（）来选取。

{A}. 估价假设和估价原则{B}. 价值类型和估价结果{C}. 估价程序和估价方法{D}. 估价目的和估价对象正确答案：D,第 4 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（）的特性。

{A}. 不可移性{B}. 独一无二{C}. 相互影响{D}. 用途多正确答案：C,第 5 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 关于房地产互补品的说法，正确的是（）。

{A}. 商业用房与工业用房是互补品{B}. 新建商品房与存量房是互补品{C}. 经济适用住房与普通商品住房是互补品{D}. 郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品正确答案：D,第 6 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000m2的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相同。

2018年房地产估价师理论与方法考试真题及答案一、单项选择题1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。

A模拟房地产市场定价B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断答案：D2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是()A征用期间导致房屋毁损的价值损失B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用C征用期间租赁经营损失征用期间市场上类似房地产的增值差价答案：D3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是()A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务答案：D4、关于估价目的的说法错误的是()A估价目的取决于委托人对估价的实际需要B任何估价项目都有估价目的C 一个估价项目通常有多个估价目的D估计目的限制了估价报告的用途答案：C5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于()A拥有的房地产权利B受其他房地产权利的限制情况C受房地产权利以外因素的限制D额外的利益或好处答案：C6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是()A建筑密度大小8房型设计C临路状况D公共配套设施情况答案：B7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是()A对住宅本身进行投资改良B由于人口增长对住宅的需求增加C因通货膨胀导致住宅价格上升因人工成本上升导致住宅重置成本提高8、关于合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是()A房地产转让估价应评估出租****益价值B续贷抵押估价应评估出租****益价值C房屋征收估价应评估完全产权价值D房地产司法拍卖估价应评估无租约限制价值答案：D9、某套住宅的套内建筑面积为145 m，使用面积为132 m，应分摊的共有公用建筑面积为23 m2,按套内建筑面积计算的价格为7500/面,则该套住宅按建筑面积计算的价格为()元/m?。

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.在建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下，且不可续期。

房地产的价值等于（）为收益期限计算的房地产价值。

A.建筑物经济寿命B.土地使用权年限C.建筑物剩余经济寿命D.土地使用权剩余期限2.运用假设开发法中的动态分析法估价时，无须做的是（）。

A.估算后续开发的经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发的各项支出、收入在何时发生D.估算建设期中的利息和利润3.【真题】影响某套住房的实物因素不包括()。

A.装修B.户型C.层高D.楼层4.估价报告中应使用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择()来说明情况和表达观点。

A.典型性资料B.有代表性资料C.能反映事情本质特征的资料D.典型、有代表性，能反映事情本质特征的资料5.某建筑为钢筋混凝土结构的生产用房，其耐用年限为（）年。

A.60B.50C.35D.306.某宗房地产的收益年限为无限年，预计其未来第一年的总收益和总费用分别为30万元和8万元，此后每年的总收益和总费用在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为()万元。

A.300B.280C.275D.2707.在一所小学附近，开设服装专卖店并不一定能获得高收益，做出该判断所依据的经济学原理是()。

A.收益递增递减原理B.均衡原理C.适合原理D.替代原理8.某宗房地产净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的土地价值为（）万元。

A.260B.450C.460D.5009.下列关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，正确的是（）。

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谋学网【奥鹏】[天津大学]《房地产估价》在线作业一试卷总分:100得分:100第1题,运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（）。

A、合法原则b、最高最佳使用原则c、替代原则D、公平原则第2题,某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。

据悉。

该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5％和3％，则该宗房地产交易的正常成交价格为（）万元。

A、27.6b、28.2c、29.0D、29.9第3题,（房地产纯收益－建筑物价格×建筑物还原利率）÷土地还原利率=（）。

A、土地纯收益b、建筑物价格c、土地价格D、房地产价格第4题,\五通一平\一般是指某区域或某地块具备了道路、（）等设施或条件以及场地平整。

A、给水、排水、电力、通信b、给水、排水、燃气、热力c、排水、电力、通信、燃气D、排水、电力、通信、热力第5题,对同一宗房地产而言，()。

A、房地价格＝土地价格＋建筑物价格－建筑物的折旧b、建筑物价格＝房地价格－土地价格c、土地价格＝房地价格-建筑物价格-建筑物的折旧D、房地价格＝土地价格＋建筑物价格＋建筑物的折旧谋学网第6题,房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的，共分为()。

A、四类b、五类c、六类D、七类第7题,路线价法实质上是一种（）。

A、长期趋势法b、成本法c、市场法D、收益法第8题,估价报告有效期应从（）起计。

房地产估价理论与方法一、单项选择题（共35题，每题1分、每题的备选答案中只有一个最切合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）1、评估征收房地产造成的停产休业损失，属于（）业务。

A．传统价值评估B．价值分派根源建设工程教育网C．有关经济损失评估D．价值减损评估2、以下房地产估价原则中合用于房地产抵押估价，而不合用于城市房子拆迁估价是（）。

A．最高最正确使用原则B．合法原则C．代替原则D．慎重原则根源建设工程教育网3、采纳假定开发法评估某待开发房地产的价值，合用的估价前提是"被迫转让前提"。

该估价是因（）的需要。

A．房地产作价入股B．法院强迫拍卖C．房地产税收根源建设工程教育网D．房地产征收赔偿4、某出租写字楼的完整产权价值为2000万元，出租人权益价值为1600万元，则承租人权益价值为（）万元。

A．-40B．400C．1800D．3600根源建设工程教育网5、某地域各项基础设备开发的正常使用花费分摊到每平米土地上，分别为道路20元、燃气18元、供水14元、排水16元、热力12元、供电25元、通讯8元、场所平坦15元，则该地域“五通一平”的正常花费为（）元/㎡A．98B．102C．108D．116根源建设工程教育网6、某居民于2008年1月购买了一套建筑面积为100㎡的住所，单价为5000元/㎡。

若2008年当地同类住所名义价钱月递加0.5%，年通货膨胀率为5%，则2008年12月该套住所的自然增值额为（）元。

7、房地产既与机器设备等动产不一样，又与商标等无形财产不一样，是（）的联合体。

A．实体、权益、区位B．实物、权益、区位C．实物、权益、地点D．实体、权益、地点8、某期房年后建成入住，近似现房的价钱为5 000元/㎡，出租的年终总利润为500元/㎡，管理花费等其余支出为100元/㎡。

估计折现率为10%，风险赔偿为现房价钱的3%。

该期房当前的价钱为（）元/㎡。

A．4395B．4486C．4636D．48509、某宗房地产未建立法定优先受偿权益下的价值为600万元，法定优先受偿款为50万元，贷款成数为七成，则该房地产的抵押贷款额度为（）万元。

2018房地产估价师考试试题（一）一、判断题(共40题，每题0.5分。

请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误，不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至0分)1.国有土地依法属于国家所有。

因此，对国有土地不再颁发土地所有权证书。

()2.经济适用住房建设用地采取划拨方式供应。

()3.依法转让以划拨方式取得土地使用权的，应当由转让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

( )4.凡按规定缴纳土地收益或补交土地出让金的划拨土地，其使用权转让后应按出让土地管理。

()5.自拆自建行为，不属于《城市房屋拆迁管理条例》调整的行为。

()6.《城市房屋拆迁管理条例》规定的被拆迁人包括被拆迁房屋的所有人和使用人。

()7.无论质量问题是由勘察、设计、施工哪个单位造成的，房地产开发公司都应对其开发的房地产项目对购房者承担责任。

( )8.因房屋质量问题应给予购房者赔偿的，房地产开发公司只赔偿直接损失。

()9.以出让方式取得国有土地使用权的，建设单位应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。

( )10.经有关部门批准，建设艺术造型有特殊要求的，其设计可以直接发包。

()11.房地产中介机构受委托代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。

()12.房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，即假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值。

()13.预告登记后，未经预告登记权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。

()14.申请房屋登记时，申请登记材料不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。

()15.异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向异议登记申请人请求损害赔偿。

()16.房屋租赁代理收费，以半个月至一个月成交租金额为标准，由双方协商一次性收取。

()17.三级资质房地产估价机构不得从事公司上市、企业清算和司法鉴定的房地产估价业务。

2018年房地产估价师估价案例与分析考试真题及答案2018年房地产估价师估价案例与分析考试真题及答案问答题(一)某房地产开发公司拟将其开发建设中的综合楼一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。

注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。

请问：1.【题干】假设开发法的估价前提有哪几种?本次估价应选择哪种估价前提?【答案】假设开发法的估价前提有3种：(1)估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”;(2)估价对象要被其业主资源转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”;(3)估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。

本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。

2.【题干】在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别?【答案】在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括：(1)预测出的后续开发经营期的长短不同。

自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。

(2)后续开发的必要支出不同。

自行开发前提下，指考虑后续开发的必要支出;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分的“前期费用”。

(3)测算出的待开发房地产价值不同。

一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大自愿转让前提下的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。

(二)甲公司拟议其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。

房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。

《房地产估价》在线作业二
运用成本法评估房屋价格时，影响估价结论准确性的因素有（）。

A:交易双方有经济关系
B:会计报表中房屋计提折旧的原始记录的完备性
C:房屋结构类型确认的正确与否
D:房屋买卖价格的准确性
参考选项：C
有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10％，则该房地产的收益价格为（）万元。

A:400
B:450
C:500
D:540
参考选项：A
下列情况中会导致房地产价格上升的是()。

A:上调贷款利率
B:收紧房地产开发贷款
C:开征房地产持有环节的税收
D:增加土地供应
参考选项：D
下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是()。

A:房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
B:房地产估价是提供价值意见而不是作价格保征
C:房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制
D:房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
参考选项：C
有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，则该宗房地产的土地价格为（）万元（收益可视为无限年）。

A:30
B:40
C:50
D:60
参考选项：C
房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响，以下哪一个因素对房地产价格的影响最小？（）。

1。

房地产估价试题及答案一、选择题（每题1分，共10分）1. 房地产估价中，以下哪项不是估价的基本原则？A. 合法性原则B. 客观性原则C. 市场性原则D. 随意性原则2. 房地产估价中，土地使用权的剩余年限对房地产价值的影响是：A. 无影响B. 正相关C. 负相关D. 无关紧要3. 以下哪种方法不属于房地产估价常用的估价方法？A. 成本法B. 收益法C. 市场比较法D. 折旧法4. 在房地产估价中，估价师需要考虑以下哪些因素？A. 地理位置B. 周边环境C. 房屋结构D. 所有上述因素5. 房地产估价报告中，估价结果的有效期限通常为：A. 1个月B. 3个月C. 6个月D. 1年6. 房地产估价中，土地的区位因素包括：A. 土地的自然条件B. 土地的交通条件C. 土地的规划用途D. 所有上述因素7. 房地产估价中，以下哪项不属于估价对象的法律属性？A. 所有权B. 使用权C. 收益权D. 租赁权8. 房地产估价中，估价师在进行估价时需要遵循哪些原则？A. 独立性原则B. 公正性原则C. 保密性原则D. 所有上述原则9. 房地产估价中，估价师在进行市场比较法估价时，需要选择的比较对象应具备哪些条件？A. 与估价对象类型相同B. 与估价对象地理位置相近C. 与估价对象交易时间相近D. 所有上述条件10. 房地产估价中，估价师在进行成本法估价时，需要考虑的成本因素包括：A. 土地成本B. 建筑成本C. 开发成本D. 所有上述成本二、简答题（每题5分，共20分）1. 简述房地产估价的目的和意义。

2. 列举并解释房地产估价中常用的三种估价方法。

3. 描述房地产估价报告的基本结构和内容。

4. 说明估价师在进行房地产估价时需要遵循的职业道德。

三、案例分析题（每题15分，共30分）1. 假设你是一名房地产估价师，受委托对一处位于市中心的商业地产进行估价。

该地产的建筑面积为1000平方米，土地使用权剩余年限为40年。