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上海某别墅项目策划目录第一章：背景 (1)一、宏观经济与上海房地产市场 (1)二、2001年上海房地产市场 (2)第二章：上海别墅市场整体情况 (3)一、上海别墅市场回顾和展望 (3)二、上海别墅市场 (8)三、上海别墅市场的区域分布 (8)四、上海别墅市场的价格区间 (11)五、上海别墅市场的供需状况 (12)六、目前上海别墅市场的开发风险及对策13第三章：重点竞争市场研究 (14)一、松江板块 (14)二、水景别墅 (17)第四章产品基地研究 (18)一、地理位置及交通状况 (18)二、基地资源及周边配套 (19)第五章竞争分析 (20)一、竞争的基准分析原则 (20)二、基准竞争研究对本案的启示 (26)第六章客源分析 (27)一、定位原则： (27)二、定位： (27)第七章SWOT分析 (29)一、优势分析： (29)二、劣势分析： (29)三、机会分析： (29)四、威胁分析： (30)第八章产品定位思考 (30)一、项目的总体定位 (30)二、本项目的市场竞争定位： (31)第九章营销概念构想 (31)一、思考方向一（主推方向）： (32)二、思考方向二： (39)第十章整体开发推广的思考 (41)一、整体开发理念的思考 (41)二、关于项目整体推广的思考 (41)三、分批推案思考 (42)第十一章相关建议和思考 (43)一、对单体面积的思考 (43)二、对房型设计的思考 (43)三、建筑立面及风格的思考 (44)四、开发时机选择的思考 (45)五、对会所功能设置的思考 (45)六、智能化系统思考 (45)七、新材料、新技术的应用 (46)第一章：背景一、宏观经济与上海房地产市场1、上海宏观经济的趋好，为上海房地产行业高速发展创造俱佳条件；上海市统计局年度统计显示：2001年，上海市国民经济持续、快速、健康发展，经济运行质量和效益不断改善，实现了“十五”计划的良好开局。
2001年，上海完成国内生产总值4950.84亿元，比上年增长10.2%，高于全国2.9个百分点，并连续第1 0年实现两位数增长。
上海东方名品城策划陈诉目录一、市场阐发1、上海别墅阐发2、南汇别墅阐发3、上海商铺阐发二、项目阐发三、客户阐发四、告白推广筹划1、诉求点2、客户对策3、销售筹划4、媒体筹划市场阐发（一）上海别墅市场阐发据开端调研，目前上海别墅市场在建和在售楼盘约150个。
2002年上海别墅出现出供大于求的态势，市场前景令人担忧。
2003年上海别墅市场如何生长、消化，代价是否继承一路走高，这些问题都值得大家认真思考。
我们认为，高端别墅市场供给不容乐观，但经济型别墅走俏上海。
资料显示，目前上海别墅市场由前几年求过于供一下子变为会合供给格式，并在近三年内将形成供给岑岭期。
2000年上海在建别墅156万平方米，当年销售面积约为50万平方米；2001年在建别墅约400万平方米，当年销售面积在100万平方米上下；2002年在建别墅面积约800万平方米。
上市楼盘主要会合在松江、莘庄、虹桥、沪青平公路沿线等地，2003年仅佘山就有20多个别墅项目会合上市。
别墅供给量正在成倍增加。
凭据先进国度经验，一般来说，住宅消费分为4个阶段，第一阶段，人均GDP3000美元以下为解困期；第二阶段，人均GDP3000—8000美元为数量生长期；第三阶段，人均GDP达到8000—15000美元为质量期；第四阶段，人均GDP超过15000美元为本性舒适期，即别墅看法。
上海正处于第二阶段，别墅市场也处于开端生长阶段，能够消费别墅的本地客户究竟有限。
2002年上海别墅市场代价上涨幅度普遍凌驾普通住宅代价平均上涨幅度，我们认为，一旦消费能力跟不上供给量，别墅就会过剩。
因此，投资商、开发商需要谨慎入市，而对付一些在销个案应尽量快速去化以规避市场风险。
事实上，上海市别墅总开发用地近2万亩，平均每个项目的占地面积在10万平方米左右；以容积率0.7盘算，近两三年内，上海别墅市场的供给量将达到940万平方米，这还没有盘算近两年内新批土地的潜在供给量。
所以，要在两三年内消化掉近千万平方米的新建别墅，那么平均每年必须卖掉300多万平方米，即1万套以上。
目录摘要 (1)ABSTRACT (2)1 引言 (3)2上海别墅市场结构分析 (4)2.1 别墅市场界定 (4)2.2 上海别墅市场发展历史 (5)2.2.1 上海住宅市场的发展 (5)2.2.2 别墅建设历程 (6)2.2.3 别墅市场发展历史 (7)2.3 上海别墅市场供求结构分析 (9)2.3.1市场现状总体评价 (9)2.3.2供给分析 (10)2.3.3需求分析 (10)2.4 区域分析 (12)2.4.1 闵行 (13)2.4.2 松江 (14)2.4.3 青浦 (14)2.4.4 浦东 (14)2.4.5 南汇 (15)2.4.6 城市中心区 (15)2.5 市场未来发展趋势 (16)3 定价理论基础 (18)3.1 竞争定价理论 (18)3.2 基于战略成本分析的定价 (22)3.3 细分市场定价 (24)3.4 价值定价理论 (27)4 上海别墅市场常用定价策略介绍 (30)4.1 成本定价策略 (32)4.2 竞争导向定价策略 (35)4.3 价值定价策略 (37)4.4 动态灵活定价策略 (41)4.4.1 开盘定价策略 (41)4.4.2 尾盘定价策略 (44)022025318 陈剑上海别墅市场定价策略分析5 重点个案分析——“绿宝园” (46)5.1 个案背景介绍 (46)5.2 个案定价实证分析 (47)5.2.1 一期：从租赁入手 (47)5.2.2 二期：销售上突破 (47)5.2.3 三期：选择客户、缔造精品 (48)5.2.4 一至三期市场推广情况汇总 (49)5.2.5 四期、五期的新变化 (51)5.3 个案实践对别墅定价策略的启示和思考 (52)6 结束语 (54)参考文献 (55)后记 (56)摘要我国住宅产业的相关产品市场发展时间较短，其中别墅市场的发展相对西方发达国家就更加滞后。
根据市场经济下一般商品的定价理论以及房地产行业的特殊性为别墅产品定价对于市场的健康发展是非常重要的。
