上海东方名品城策划陈诉目录一、市场阐发1、上海别墅阐发2、南汇别墅阐发3、上海商铺阐发二、项目阐发三、客户阐发四、告白推广筹划1、诉求点2、客户对策3、销售筹划4、媒体筹划市场阐发（一）上海别墅市场阐发据开端调研，目前上海别墅市场在建和在售楼盘约150个。
2002年上海别墅出现出供大于求的态势，市场前景令人担忧。
2003年上海别墅市场如何生长、消化，代价是否继承一路走高，这些问题都值得大家认真思考。
我们认为，高端别墅市场供给不容乐观，但经济型别墅走俏上海。
资料显示，目前上海别墅市场由前几年求过于供一下子变为会合供给格式，并在近三年内将形成供给岑岭期。
2000年上海在建别墅156万平方米，当年销售面积约为50万平方米；2001年在建别墅约400万平方米，当年销售面积在100万平方米上下；2002年在建别墅面积约800万平方米。
上市楼盘主要会合在松江、莘庄、虹桥、沪青平公路沿线等地，2003年仅佘山就有20多个别墅项目会合上市。
别墅供给量正在成倍增加。
凭据先进国度经验，一般来说，住宅消费分为4个阶段，第一阶段，人均GDP3000美元以下为解困期；第二阶段，人均GDP3000—8000美元为数量生长期；第三阶段，人均GDP达到8000—15000美元为质量期；第四阶段，人均GDP超过15000美元为本性舒适期，即别墅看法。
上海正处于第二阶段，别墅市场也处于开端生长阶段，能够消费别墅的本地客户究竟有限。
2002年上海别墅市场代价上涨幅度普遍凌驾普通住宅代价平均上涨幅度，我们认为，一旦消费能力跟不上供给量，别墅就会过剩。
因此，投资商、开发商需要谨慎入市，而对付一些在销个案应尽量快速去化以规避市场风险。
事实上，上海市别墅总开发用地近2万亩，平均每个项目的占地面积在10万平方米左右；以容积率0.7盘算，近两三年内，上海别墅市场的供给量将达到940万平方米，这还没有盘算近两年内新批土地的潜在供给量。
所以，要在两三年内消化掉近千万平方米的新建别墅，那么平均每年必须卖掉300多万平方米，即1万套以上。
