2018年房地产项目跟投管理办法

项目跟随投资管理制度项目跟随投资管理制度第一章总则第一条为规范公司相关人员跟随投资行为，实现关键人员公司投资项目的风险共担机制，根据法律法规、中国证券投资基金业协会自律规则及私募投资基金行业的惯例制定本制度。

第二章跟随投资的人员范围第二条本制度所指项目跟随投资包括对公司投资项目的以下几种跟随投资范围（以下简称跟投人员）：（一）项目团队成员跟随投资；（二）公司董事会成员、监事会成员、投资决策委员会成员、公司高级管理人员；（三）其他公司员工。

第三章跟随投资的原则第三条项目跟随投资是公司为相关人员提供投资机会，且为个人独立做出之投资决策，以主动自愿为原则，风险自担，盈亏自负。

第四条跟投人员应当以合法资金为自己投资相关项目，不得代他人持股。

第五条跟投人员应当遵守法律法规及中国证券投资基金业协会自律规则，不得以进行利益输送为目的跟投相关项目。

第六条跟随投资款项全部由跟投人员个人自筹资金支付。

对于自愿投资的人员，如在规定期限内资金不能到位，视为自动放弃投资机会。

第七条公司将向跟随投资人员提供投资决策所必要的项目信息，跟投人员应对所有项目信息予以严格保密，如有因疏忽或故意造成项目信息泄露的，公司有权视情况取消其跟投资格；因泄露信息给公司项目投资带来损失的，公司有追究其法律责任的权利。

第八条由公司提供的项目源，项目组成员选择自愿跟随投资。

第九条项目负责人自行开发的项目源，项目来源人及项目负责人原则上必须跟随投资，特殊情况另行协商。

第四章跟投方式及项目范围第十条本制度所指跟投方式是指跟投人员作为基金合同主体（合伙型基金的有限合伙人、契约型基金的份额持有人、公司型基金的股东）投资于公司发起设立或管理的私募基金。

第十一条本制度所指跟随投资项目包括：（一）公司为特定投资目的发起设立的私募基金项目；（二）公司受托管理的私募基金项目。

第五章跟随投资的比例第十二条根据项目及投资额度，公司分配给跟投人员的整体跟投额度原则上为公司管理基金项目投资金额的10%以内，公司可根据项目情况对该比例进行调整。

2018年项目跟投管理办法第一条公司为推进项目成就共享的利益分配机制，凝聚公司核心高管、核心管理员工及技术工作人员，建立共创事业、共担风险、共享收益的项目跟投机制。

第二条根据《公司法》、《证券法》等有关法律法规和《公司章程》，为更充分激励公司运营团队的积极性，进一步提升项目质量和运营效率，切实控制项目风险，参考市场通行做法，特制定《集团股份有限公司跟投管理办法》（以下简称“本办法”）。

第三条公司推行的跟投机制根据参与人员不同分为两类：一类为员工跟投计划，一类为董监高跟投计划。

跟投机制不设本金保障和收益保证机制，真正实现项目经营效益和跟投员工个人收益直接挂钩，实现收益共享、风险共担。

第四条公司推行的员工跟投计划和董监高跟投计划（以下统称为“跟投计划”）将通过分别成立有限合伙企业的跟投企业（为跟投计划成立的各有限合伙企业以下简称为“跟投企业”）形式予以实施。

有限合伙企业的普通合伙人GP由公司控股子公司担任，有限合伙企业的有限合伙人LP由第五条和第六条约定的相关人员担任。

第五条员工跟投计划根据跟投项目人员的分工，具体分为三类投资人：A类投资人——投资核心高管、项目经营管理层、项目核心利益相关人员；B类投资人——项目运营各业务线负责人、项目立项核心关键人；C类投资人——项目核心员工、项目员工及其他相关人员。

员工跟投计划中参与人员按照A类>B类>C类的原则确定权利义务标准。

A类投资人：必须跟投；在超募时享有第一优先购买权；B类投资人：选择跟投；在超募时享有第二优先购买权；C类投资人：自愿跟投；在超募时，需在满足A、B类投资人跟投额度后的剩余额度内进行跟投。

参与员工跟投计划的人员作为有限合伙人LP与第四条约定的普通合伙人GP组成员工跟投有限合伙企业（以下简称“员工跟投企业”）。

若前述参与员工跟投企业的有限合伙人LP的职位发生变动时，普通合伙人GP将遵照以下原则对有限合伙人LP份额予以相应调整并经员工跟投企业合伙人会议通过后予以工商变更，具体如下：1、员工跟投企业存续期间，如因跟投员工退休或因职位变动不再符合公司员工跟投计划要求但仍在公司任职的，其退休前或职位变动前已投资的跟投项目的所有权益均继续存续，但退休后或职位变动后将不再投资新的跟投项目。

项目跟投管理办法V1XXX项目跟投管理办法第一章总则第一条为激励公司员工、推动公司发展，建立项目投资风险与收益共担机制，鼓励员工积极参与项目经营管理，特制定本办法。

第二条公司跟投项目暂时限定公司承建的房屋建筑类工程项目，原则上对外合作项目不进行跟投。

第三条本办法所称“项目跟投”，指公司员工以自有资金、按公司同一价格参与公司所投资承建项目的股权投资，将项目经营效益跟投员工个人收益直接挂钩，并与公司的其他投资人共担风险、共享收益的行为。

跟投类型分为“必须跟投”和“自愿跟投”。

必须跟投”是指公司高管、参与项目的管理和决策的员工，按照公司要求特定项目必须参与投资一定比例和金额（“最低跟投金额”）的项目跟投。

自愿跟投”是指公司其他员工，自愿参与的项目跟投，包括上述必须跟投员工超出其最低跟投金额以上部分的项目跟投，以及上述必须跟投员工之外的其他员工自愿参与的项目跟投。

第二章项目跟投职员范围及跟投资金第四条项目跟投职员范围必需为公司员工。

必需跟投职员如在跟投方案发布之日入司工夫未满3个月的，则作为自愿跟投职员。

单个项目必需跟投职员可根据实际情形举行适当增减，职员名单由总经理办公会议确定。

公司董事、监事、高级管理职员和必投职员以外别的正式员工为自愿跟投职员。

第五条公司确定的跟投项目，公司高管、参与项目管理和决策的下列人员需必须跟投：1）公司团队：总经理、副总经理、项目开发负责人（全程协调项目尽调、谈判等工作）、工程管理负责人、采购负责人、财务管理负责人。

2）项目团队：项目经理、项目副经理、项目技术负责人。

3）参与项目决策的投资决策委员会（如有，以下简称“投委会”）成员。

对项目投反对票的投委会成员、本人不同意投资该项目的项目承做人员、参与项目的风控和财务人员无需必须跟投，也不参与项目业绩利润的分配。

第六条跟投资金为跟投职员自有资金，公司不提供借款、包管大概任何融资便利。

项目跟投资金不设本金保障和收益保证机制。

第七条项目跟投总金额准绳上不超过该项目公司投入资金峰值的XXX投入资金峰值为项目股东对项目资金投入的最大值，包括资本金和股东借款，股东借款不计息。

房地产估价机构管理办法（2018修正）第一章总则第一条为了规范房地产估价机构行为，维护房地产估价市场秩序，保障房地产估价活动当事人合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国行政许可法》和《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》等法律、行政法规，制定本办法。

第二条在中华人民共和国境内申请房地产估价机构资质，从事房地产估价活动，对房地产估价机构实施监督管理，适用本办法。

第三条本办法所称房地产估价机构，是指依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构。

本办法所称房地产估价活动，包括土地、建筑物、构筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估，以及因转让、抵押、房屋征收、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估。

第四条房地产估价机构从事房地产估价活动，应当坚持独立、客观、公正的原则，执行房地产估价规范和标准。

房地产估价机构依法从事房地产估价活动，不受行政区域、行业限制。

任何组织或者个人不得非法干预房地产估价活动和估价结果。

第五条国务院住房城乡建设主管部门负责全国房地产估价机构的监督管理工作。

省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门、直辖市人民政府房地产主管部门负责本行政区域内房地产估价机构的监督管理工作。

市、县人民政府房地产主管部门负责本行政区域内房地产估价机构的监督管理工作。

第六条房地产估价行业组织应当加强房地产估价行业自律管理。

鼓励房地产估价机构加入房地产估价行业组织。

第七条国家建立全国统一的房地产估价行业管理信息平台，实现房地产估价机构资质核准、人员注册、信用档案管理等信息关联共享。

第二章估价机构资质核准第八条房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。

省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门、直辖市人民政府房地产主管部门负责房地产估价机构资质许可。

省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门、直辖市人民政府房地产主管部门应当执行国家统一的资质许可条件，加强房地产估价机构资质许可管理，营造公平竞争的市场环境。

项目跟投管理办法XXX制定了项目跟投管理办法，旨在明确项目投资的激励约束机制。

项目跟投是指公司员工以自有资金参与公司受托管理的基金所投资项目的股权投资，并与基金的其他投资人共担风险、共享收益的行为，包括强制跟投和自愿跟投。

强制跟投是指公司员工根据公司相关规章制度及本办法规定，按照基金投资额的一定比例和金额参与的项目跟投。

自愿跟投是指员工自愿参与的项目跟投，包括强制跟投员工超出其最低跟投金额以上部分的项目跟投，以及其他员工自愿参与的项目跟投。

除按照本办法参与项目跟投外，公司员工不得直接参与投资，但在基金决定投资之前已经完成并向公司如实披露的除外。

强制跟投人员范围包括项目团队和参与项目决策的投委会成员。

牵头MD及项目开发人员向公司提交项目投资建议即视为同意拟投资项目，须强制跟投。

强制跟投人员的最低跟投金额按照基金投资额的一定比例和金额确定。

项目团队的合计跟投金额为项目最低跟投金额的80%。

项目团队内部各成员的最低跟投金额及参与Carry分配比例由牵头MD和团队成员协商确定，并在项目评审决策前予以明确。

第七条规定了公司Carry的分配原则，根据公司相关规章制度，结合强制跟投情况进行分配。

首先，提取20%由公司统筹安排使用，主要由没有参与强制跟投的公司员工参与分配；剩余80%部分，参照强制跟投金额比例在参与强制跟投的项目团队成员之间分配80%，参与强制跟投的投委会成员按照各自跟投金额的比例分配剩余20%。

如果员工在实际分配之前与公司解除劳动合同关系，Carry的具体分配金额由公司总经理办公会酌情确定，但最高不超过原应分配金额的50%。

第八条规定了公司鼓励员工自愿跟投，但全体员工的项目跟投规模原则上不超过基金投资额的5%。

第九条规定了项目跟投的实施形式，原则上通过公司作为普通合伙人设立的有限合伙企业实施。

项目跟投人员应当与公司签署《有限合伙协议》及其补充协议等法律文件，按照其跟投金额认缴相应的合伙财产份额（以下称为“跟投份额”），成为跟投主体的有限合伙人。

YY集团内部合伙人管理办法一、目的与适用范围本办法旨在通过建立内部合伙人机制，增强“管理层员工”的主人翁意识，让员工与企业形成利益共同体，员工在共创、共享的基础上，共担企业发展的责任与风险；激励员工为了实现共同的目标和利益而努力。

本办法适用于YY集团推行的跟投项目和人员。

二、项目合伙方式及股份构成公司员工以实际出资投资公司项目，并根据本办法规定以合理组织形式或方式体现股权，根据项目实际收益与投资额比例获取收益。

集团与第三方合作项目，比照本办法予以实施。

三、相关定义1、跟投配资公司在员工实际投入金额的基础上，给部分合伙跟投员工提供一定倍数的配资，增强员工总投资额，提升员工投资收益的投资形式。

示例：员工实际投入本金5万元，公司再提供给员工5万元跟投配资，从而员工按10万元本金计算投资收益；称为1:1配资。

2、强制跟投针对公司确定参加跟投项目的经营管理、收益起关键影响的岗位，按公司规定，任职该岗位的人员必须强制性参加该项目的跟投，公司给予其跟投配资资格，但可自行选择是否使用配资。

3、投资方式以及形式员工以本人名义投资跟投项目，集团成立有限合伙企业或以代持方式作为投资载体（以下简称投资载体），员工作为投资载体成员，并承担有限责任；投资载体以实收投资款及配资入股跟投项目公司，并持有跟投项目一定持股比例，原则上控制在项目公司股份的10%以内。

项目公司的总股本为所有股东自有资金的投入的峰值。

4、内部合伙人管理机构（1）集团董事会为内部合伙制度的领导机构（以下简称：内部合伙人领导机构），主要作职责：对跟投项目确定、项目经营信息以及项目决策、各方收益处分、纠纷处理行使最终裁决权；并代表跟投员工行使跟投项目公司股东表决权。

（2）内部合伙人领导机构下设日常执行机构（以下简称：内部合伙人执行机构），成员包括：集团投资业务负责人、集团财务负责人、集团副总、项目负责人以及内部合伙人领导机构指定人员，主要工作职责：跟投项目经营执行、收益分配方案制定、资金归集以及费用分担方案制定。

地产开发类项目跟投管理制度一、跟投管理制度的目的和适用范围跟投管理制度的目的在于明确跟投者的权益和义务，确保跟投者能够参与到地产开发项目中，并根据其合同规定享受相应权益。

该制度适用于所有地产开发项目的跟投者，无论其个人或机构。

二、跟投者的资格和要求1.跟投者必须是符合相关法律法规的自然人或机构，具备合法的投资经验和实力；2.跟投者必须提供真实和完整的个人或机构信息，并签署相关书面文件；3.跟投者应按照约定时间和金额进行缴款；三、跟投管理机构的职责和义务1.跟投管理机构负责对跟投者的资格进行审核和审批，并按照约定的方式和时间通知其参与项目；2.跟投管理机构应向跟投者提供项目的相关信息，包括项目基本信息、资金用途和风险提示等；3.跟投管理机构应与地产开发公司签订合作协议，并确保跟投者的权益得到保障；四、地产开发公司的义务和责任1.地产开发公司必须依法进行项目立项，并按照合同约定进行项目开发和销售；2.地产开发公司应向跟投者提供真实和完整的项目信息，并在项目执行过程中及时向跟投者说明项目存在的风险和可能的变动；3.地产开发公司应按照约定的时间向跟投者提供项目的相关回报，包括收益分配和项目结束后的结算；4.地产开发公司应加强对项目的管理，确保项目顺利进行，并定期向跟投者提供项目的执行情况报告。

五、风险管理和纠纷解决机制1.跟投管理机构应在项目跟投阶段对项目进行风险评估，并提供给跟投者风险提示和应对措施；2.跟投管理机构和地产开发公司应建立有效的纠纷解决机制，并确保跟投者的合法权益得到维护；3.跟投管理机构和地产开发公司应按照约定协商解决项目中可能出现的争议，并采取适当的法律手段解决纠纷。

六、跟投管理制度的修改和终止1.跟投管理制度的修改应经过跟投管理机构和地产开发公司的协商和双方的书面确认；2.跟投管理制度的终止应按照相关合同的约定，并通知跟投者；总结：地产开发类项目跟投管理制度是一个重要的管理制度，它确保了跟投者的权益，提高了项目的管理效率，并降低了市场风险。

2018年房地产项目跟投管理办法
第一章总则 (2)
第二章管理机构 (2)
第三章跟投项目 (2)
第四章跟投人员及出资要求 (3)
第五章投资架构 (4)
第六章分配管理及退出机制 (5)
第十一条跟投收益计算方法 (5)
第十二条跟投返本分红计算办法 (5)
1.返本计算 (5)
2.收益计算 (5)
第十三条跟投退出机制 (6)
1.项目退出 (6)
2.人事异动 (6)
第七章附则 (7)
第一章总则
第一条为推进公司快速发展，充分激励公司房地产项目运营团队的积极性，进一步提升获取项目的质量和项目运营效率，根据《公司法》、《证券法》等有关法律法规和《公司章程》，特制定本办法。

第二条本办法将项目经营成果与跟投员工个人收益直接挂钩，实现共创事业、共担风险、共享收益，不设本金保障和收益保证机制。

第二章管理机构
第三条公司股东大会负责本办法的批准和变更。

第四条为提高跟投工作的决策效率，由公司总裁办公会研究、制定具体项目跟投方案，并提交董事会投资决策委员会审批同意后，方可实施跟投。

具体项目跟投方案包括但不限于：跟投对象、跟投总金额、跟投占项目公司的股权比例、时间期限、跟投收益分配方式、退出机制安排等。

第三章跟投项目
第五条跟投项目为公司操盘或联合操盘、通过市场化方式获取的房地产项目。

其中，旧改、收购类项目由总裁办公会审议确定跟投起始节点；持有比例超过15%且建筑面积达3万平方米以上的商住混合项目，仅销售部分参与跟投。

写字楼、酒店类项目原则上不列为跟投项目。

2018年项目跟投投资管理制度
第一章总则 (2)
第二章参与和管理方式 (2)
第三章跟投人员范围及份额分配 (3)
第四章跟投资金来源 (4)
第五章收益分配方式 (4)
第六章附则 (5)
第一章总则
第一条根据《公司法》、《证券法》、《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号—上市公司从事房地产业务（ 2017 修订）》等有关法律法规和公司《章程》，为提升项目运营效率，共担项目风险，确保公司战略目标的实现，制定本制度。

第二条为监督本制度的有效实施，公司成立“项目投资决策管理委员会”。

该委员会对本制度涉及的各方权益处分、纠纷处理拥有裁决权。

第三条跟投范围包括但不限于通过公开市场招拍挂新获取的住宅开发销售类项目。

第二章参与和管理方式
第四条京汉股份总部跟投员工组建的投资企业和京汉股份城市公司跟投员工组建的投资企业，共同投资符合此制度规定范围内的项目公司，并按持股比例共同投资、共同管理、共担风险、共享收益。

第五条以注册资本为基数，项目公司各股东按持股比例确定出资额。

第六条项目公司的股权比例：公司全资开发的项目，京汉股份或其指定的附属公司持股比例不低于 90%，投资企业持股比例不高于 10%；与第三方合资开发的项目，京汉股份或其指定的附属公司与投资企业根据公司所占权益按比例确定持股份额。