2018年房地产公司跟投制度

地产开发类项目跟投管理制度编制__________ 日期__________审核__________ 日期__________批准__________ 日期__________修订记录1目的为了提升集团的整体竞争力，促进集团与员工及利益相关方通过共同创业、共同经营、共担风险、共负盈亏的方式共同成长，促使各级经营者从项目价值最大化的角度经营项目，有效减少经营者的利己短期行为，特制定本制度。

2适用范围2.1适用于集团最新年起所有地产类新拓展项目。

2.2跟投人员限为本集团员工，分为强制跟投和自愿跟投两类。

3术语与定义无。

4职责4.1集团执董会：是监督和指导本制度实施的最高决策机构。

4.2经营发展部：是本制度及其实施方案的日常管理和协调执行归口机构。

5关键活动描述5.1投资架构及出资管理5.1.1本制度按照每个项目设置一个虚拟股权架构进行运作。

跟投人的投资份额为单个项目的虚拟股权，跟投人优先享受项目收益分配但无项目决策表决权。

5.1.2单个项目的股权总份额：按照项目启动会所确认的项目资金峰值作为项目股权总份额。

跟投人投资资金由投资人自行筹集，跟投人投资份额之外的项目股权份额由集团出资。

5.1.3项目跟投人投资总份额：单个项目所有跟投人投资总额原则上不超过该项目股权总份额的5%—10%（具体跟投资金峰值比例由项目启动会决策）。

5.1.4集团投资拓展、营销、工程、成本、设计、财务分管领导，项目所在一线公司总经理及项目负责人等强制跟投人员认购金额不得低于50万；其他强制跟投人员认购金额不得低于25万。

自愿跟投人员认购金额不得低于10万。

5.1.5跟投人认购的跟投份额超出公司限定额度时，除强制跟投人员所认份额外，原则上以个人缴款先后顺序确定跟投人资格，最终认定资格方案由执董会确认。

5.1.6对于自愿跟投人员，如在规定期限内资金不能到位，视自动放弃投资机会。

5.1.7跟投资金缴纳时间：原则上为项目启动会后30个自然日内。

2018年项目跟投管理办法第一条公司为推进项目成就共享的利益分配机制，凝聚公司核心高管、核心管理员工及技术工作人员，建立共创事业、共担风险、共享收益的项目跟投机制。

第二条根据《公司法》、《证券法》等有关法律法规和《公司章程》，为更充分激励公司运营团队的积极性，进一步提升项目质量和运营效率，切实控制项目风险，参考市场通行做法，特制定《集团股份有限公司跟投管理办法》（以下简称“本办法”）。

第三条公司推行的跟投机制根据参与人员不同分为两类：一类为员工跟投计划，一类为董监高跟投计划。

跟投机制不设本金保障和收益保证机制，真正实现项目经营效益和跟投员工个人收益直接挂钩，实现收益共享、风险共担。

第四条公司推行的员工跟投计划和董监高跟投计划（以下统称为“跟投计划”）将通过分别成立有限合伙企业的跟投企业（为跟投计划成立的各有限合伙企业以下简称为“跟投企业”）形式予以实施。

有限合伙企业的普通合伙人GP由公司控股子公司担任，有限合伙企业的有限合伙人LP由第五条和第六条约定的相关人员担任。

第五条员工跟投计划根据跟投项目人员的分工，具体分为三类投资人：A类投资人——投资核心高管、项目经营管理层、项目核心利益相关人员；B类投资人——项目运营各业务线负责人、项目立项核心关键人；C类投资人——项目核心员工、项目员工及其他相关人员。

员工跟投计划中参与人员按照A类>B类>C类的原则确定权利义务标准。

A类投资人：必须跟投；在超募时享有第一优先购买权；B类投资人：选择跟投；在超募时享有第二优先购买权；C类投资人：自愿跟投；在超募时，需在满足A、B类投资人跟投额度后的剩余额度内进行跟投。

参与员工跟投计划的人员作为有限合伙人LP与第四条约定的普通合伙人GP组成员工跟投有限合伙企业（以下简称“员工跟投企业”）。

若前述参与员工跟投企业的有限合伙人LP的职位发生变动时，普通合伙人GP将遵照以下原则对有限合伙人LP份额予以相应调整并经员工跟投企业合伙人会议通过后予以工商变更，具体如下：1、员工跟投企业存续期间，如因跟投员工退休或因职位变动不再符合公司员工跟投计划要求但仍在公司任职的，其退休前或职位变动前已投资的跟投项目的所有权益均继续存续，但退休后或职位变动后将不再投资新的跟投项目。

地产跟投管理制度一、引言地产跟投是指地产开发商或投资机构通过私募基金等方式，邀请投资者参与地产项目的投资和开发。

由于地产项目的投资规模大、风险高、回报周期长、管理要求严格，通常需要多方合作共同承担风险和分享收益。

为了确保地产跟投项目的顺利进行和有效管理，制定合理的管理制度至关重要。

二、地产跟投管理制度的必要性地产跟投项目涉及多方合作，需要建立严谨的管理制度来规范各方权利和责任，保护投资者的合法权益，确保项目按照既定的计划和目标进行。

制定地产跟投管理制度的必要性主要体现在以下几个方面：1. 保障投资者权益：地产跟投项目通常涉及大额资金投入，投资者需要了解项目的运作机制、风险分担和收益分配等相关信息。

建立完善的管理制度可以确保投资者的合法权益得到保障。

2. 规范项目操作：地产跟投项目需要多方合作，包括资金方、开发商、项目管理方等，各方之间存在合作关系需要进行有效管理。

制度的建立可以规范项目操作流程，保证项目按照预定计划进行。

3. 提高项目管理效率：地产跟投项目的管理需要多方协作，存在着信息不对称、信息不透明等问题。

制定管理制度可以明确各方责任和权利，提高项目管理效率。

4. 降低风险：地产跟投项目的投资规模大、风险高，需要对项目进行综合风险评估和管理。

制定管理制度可以降低项目风险，保证项目投资的安全性和有效性。

在这样的背景下，制定一套完善的地产跟投管理制度，对于保障投资者权益、规范项目操作、提高管理效率和降低风险具有重要意义。

三、地产跟投管理制度的主要内容地产跟投管理制度的主要内容包括投资者权利和义务、项目管理机构的职责和权利、项目管理机构和开发商之间的合作协议、项目运作流程、风险管理机制等方面。

下面将从这几个方面分析地产跟投管理制度的主要内容。

1. 投资者权利和义务作为地产跟投项目的投资者，投资者拥有一定的权利和义务。

其中包括：（1）权利：投资者有权了解项目的基本信息、风险收益特点、投资方案、运作流程等相关信息；有权按照约定投资金额参与项目；有权参与项目决策和监督等。

地产开发类项目跟投管理制度一、跟投管理制度的目的和适用范围跟投管理制度的目的在于明确跟投者的权益和义务，确保跟投者能够参与到地产开发项目中，并根据其合同规定享受相应权益。

该制度适用于所有地产开发项目的跟投者，无论其个人或机构。

二、跟投者的资格和要求1.跟投者必须是符合相关法律法规的自然人或机构，具备合法的投资经验和实力；2.跟投者必须提供真实和完整的个人或机构信息，并签署相关书面文件；3.跟投者应按照约定时间和金额进行缴款；三、跟投管理机构的职责和义务1.跟投管理机构负责对跟投者的资格进行审核和审批，并按照约定的方式和时间通知其参与项目；2.跟投管理机构应向跟投者提供项目的相关信息，包括项目基本信息、资金用途和风险提示等；3.跟投管理机构应与地产开发公司签订合作协议，并确保跟投者的权益得到保障；四、地产开发公司的义务和责任1.地产开发公司必须依法进行项目立项，并按照合同约定进行项目开发和销售；2.地产开发公司应向跟投者提供真实和完整的项目信息，并在项目执行过程中及时向跟投者说明项目存在的风险和可能的变动；3.地产开发公司应按照约定的时间向跟投者提供项目的相关回报，包括收益分配和项目结束后的结算；4.地产开发公司应加强对项目的管理，确保项目顺利进行，并定期向跟投者提供项目的执行情况报告。

五、风险管理和纠纷解决机制1.跟投管理机构应在项目跟投阶段对项目进行风险评估，并提供给跟投者风险提示和应对措施；2.跟投管理机构和地产开发公司应建立有效的纠纷解决机制，并确保跟投者的合法权益得到维护；3.跟投管理机构和地产开发公司应按照约定协商解决项目中可能出现的争议，并采取适当的法律手段解决纠纷。

六、跟投管理制度的修改和终止1.跟投管理制度的修改应经过跟投管理机构和地产开发公司的协商和双方的书面确认；2.跟投管理制度的终止应按照相关合同的约定，并通知跟投者；总结：地产开发类项目跟投管理制度是一个重要的管理制度，它确保了跟投者的权益，提高了项目的管理效率，并降低了市场风险。

2018年房地产项目跟投管理办法
第一章总则 (2)
第二章管理机构 (2)
第三章跟投项目 (2)
第四章跟投人员及出资要求 (3)
第五章投资架构 (4)
第六章分配管理及退出机制 (5)
第十一条跟投收益计算方法 (5)
第十二条跟投返本分红计算办法 (5)
1.返本计算 (5)
2.收益计算 (5)
第十三条跟投退出机制 (6)
1.项目退出 (6)
2.人事异动 (6)
第七章附则 (7)
第一章总则
第一条为推进公司快速发展，充分激励公司房地产项目运营团队的积极性，进一步提升获取项目的质量和项目运营效率，根据《公司法》、《证券法》等有关法律法规和《公司章程》，特制定本办法。

第二条本办法将项目经营成果与跟投员工个人收益直接挂钩，实现共创事业、共担风险、共享收益，不设本金保障和收益保证机制。

第二章管理机构
第三条公司股东大会负责本办法的批准和变更。

第四条为提高跟投工作的决策效率，由公司总裁办公会研究、制定具体项目跟投方案，并提交董事会投资决策委员会审批同意后，方可实施跟投。

具体项目跟投方案包括但不限于：跟投对象、跟投总金额、跟投占项目公司的股权比例、时间期限、跟投收益分配方式、退出机制安排等。

第三章跟投项目
第五条跟投项目为公司操盘或联合操盘、通过市场化方式获取的房地产项目。

其中，旧改、收购类项目由总裁办公会审议确定跟投起始节点；持有比例超过15%且建筑面积达3万平方米以上的商住混合项目，仅销售部分参与跟投。

写字楼、酒店类项目原则上不列为跟投项目。

房地产资产开发项目跟投管理制度
背景
随着经济的发展和城市化进程的推进，房地产市场已成为中国重要的经济支柱之一，房地产投资也成为许多投资者获取投资回报的重要途径。

然而，房地产开发项目的风险较高，涉及复杂的法律和合约关系，需要专业的投资管理来降低风险。

目的和范围
本制度的目的是规范房地产开发项目中的跟投管理行为，明确投资者、开发商、投资管理人的职责与权利，并强调信息披露的重要性。

本制度适用于房地产行业内的开发项目，适用于跟投管理环节的投资者、开发商和投资管理人。

主要内容
1. 投资者应充分了解项目的基本情况，包括但不限于项目用途、规划和设计情况、开发商的资质和实力、回报兑现保障措施等，确
保自身风险可控的前提下做出决策。

2. 开发商应按时履行信息披露义务，向投资者公开项目的实际
进展情况、资金使用情况等，并及时解答投资者的问题。

3. 投资管理人应严格按照投资者的授权及相关协议规定行事，
协调投资者与开发商之间的利益关系，维护投资者的合法权益。

4. 本制度强调信息披露的重要性，要求投资者、开发商和投资
管理人应及时披露有关项目的信息，增强信息的透明度，提高投资
者的决策能力和风险控制能力。

结论
本制度为房地产开发项目中的跟投管理提供了基本框架，明确
了各方的职责与权利，并强调了信息披露的重要性。

各方应严格按
照制度要求履行自己的职责，保障投资者的合法权益，降低投资风险。

天山集团共享发展计划之房地产开发项目跟投激励方案天山集团二零一八年二月第一章激励目的为实现和提升天山集团房地产开发项目的经营目标，让管理层员工分享经营成果，增强员工的主人翁意识，更加充分地激励项目运营团队的积极性，进一步提升项目公司的质量和运营效率，切实控制项目风险；同时建立员工与公司利益的一致性，实现收益共享、风险共担，特制定天山集团房地产开发项目共享发展计划。

第二章“共享发展计划”原则一、符合法律法规的基本要求本“共享发展计划”的设计以合法合规为基本原则，依据《公司法》、《合同法》《合伙企业法》等相关法律、法规制定。

二、以满足激励主体业务特征为前提本“共享发展计划”是在天山集团整体战略布局和改制创新、转型升级指导思想下，结合房地产开发项目的业务特征，制定的针对开发项目的操作性方案。

三、激励与约束相对应“共享发展计划”主要针对与本项目公司及所属集团签订劳动合同或聘用协议并符合跟投资格条件的员工，丧失或脱离此种关系及资格，对应的激励股份应当退出，以确保本“共享发展计划”与对应管理团队保持高度的契合及关联度，维护“共享发展计划”的合理运作。

获授激励股权资格的管理层员工应当主动承担对应的责任及义务。

第三章“共享发展计划”的管理机构为保障“共享发展计划”的有效进行，天山集团成立共享发展计划管理委员会，该委员会由天山集团董事局决策会成员组成，负责“共享发展计划”方案的批准、跟投及股权改革方案的审批，负责涉及各方权益的处理及纠纷的裁决。

共享发展计划管理委员会下设天山集团股权制改革推进办公室，负责对“共享发展计划”的实施进行日常管理，对该计划的运行进行推动、跟踪和修订、对所涉及内容进行解释说明。

推进办公室的组成人员由天山集团董事局决策会审批。

第四章“共享发展计划”内容一、激励对象(一)激励对象的确定依据1、以岗位为基础将岗位价值作为员工潜在价值贡献的基础依据，由岗位层级决定公司内应该作为跟投激励对象的范围，以及所在岗位员工可以获授激励股的数量。

2018年项目跟投管理办法
第一章总则 (2)
第二章管理机构 (2)
第三章跟投架构 (3)
第四章出资管理 (3)
第五章权益占比的计算 (5)
第六章资金及分配管理 (5)
第七章权益变动管理 (6)
第八章罚则 (7)
第九章附则 (8)
第一章总则
第一条为更好的激发公司项目经营团队的积极性，提升土地获取质量和项目运营效率，借鉴房地产行业多家同类企业项目跟投的实践，公司根据《公司法》、《公司章程》等有关规定，制定本办法。

第二条制定原则：本办法将坚持“同股同权、同责同利、收益共享、风险共担”原则，不设本金保障和收益保证机制。

第三条本办法适用于批准后获取的销售型项目。

第四条项目跟投标的为销售型物业，如在被跟投项目中含有持有型物业的，需将该部分持有型物业对应的投资、损益和资产等剥离计算。

第五条如因特殊情况不适合实施跟投的，经公司批准可不实施跟投。

第六条如果跟投项目中存在其他的合作方，须在项目跟投方案实施前，就跟投方式、现金分配的原则与合作方做好充分的沟通，征得其同意，并获得其书面意见。

第二章管理机构
第七条公司成立项目跟投管理委员会（以下简称“跟投委员会”），主任委员由公司董事长担任，执行主任委员由总裁担任，跟投委员会其他成员由董事会审计委员会主任委员、董事会薪酬与考核委员会主任委员、公司总裁办公会组成人员组成。

跟投委员会在董事会的指导。