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VISION济南市华山地区规划T he Planning Of The Huashan Area愿VISION景（多个项目效果图&模型图片展示N 张）VISION工作内容清华——1、优化公园引导原则，指导公园详细规划设计2、深化重点地区城市设计方案多义——1、公园布局调整2、结合水利院提供资料和意见，调整湖区设计3、优化公园景观结构体系编研中心——中海一期2000亩规划策划指标市规划院——1、调整安置区详细规划2、深化片区竖向规划3、协调整合各院设计成果上海市政院——深化完善地下空间规划概要01项目背景与认知02总体框架03 城市设计方案04 竖向规划05详细规划01项目背景与认知BACKGROUND1.1 区位1.2 规划历程1.3 基地现状1.4 人文历史1.5 发展条件1.1 区位本项目位于济南是东部部，紧邻小清河，北至济青高速公路，东南至小清河，西至二环东路。
总用地面积14.6平方公里。
基地范围华山历史文化湿地公园1.2 规划历程●2002年吴良镛先生在《泉城特色风貌带空间结构规划研究》中提出对于华山是泉城特色风貌带重要组成部分其中“一城、一河、三山、四轴”中“三山”指千佛山、华山和鹊山,是泉城风貌带重要的组成部分●2009年依托滨河新区规划展开华山项目●2012年7月在规划局、滨河集团牵头下，完成公园文化景观、旅游、湿地景观等专项规划●2012年8月起，在概念性规划和专项规划基础上，推进华山地区控制性规划。
经过多次大讨论和汇报研究，2013年7月底确定控制性规划初步方案●2013年8月华山地区进入土地熟化程序●2013年9月底，为加强规划对华山历史风貌保护等方面的研究，清华同衡与济南市院组成联合项目组，对已有规划方案进行优化和深化1.3 基地现状A现状照片1.3 基地现状B现状用地现状建设用地主要包括工业用地、公共设施用地和居住用地，其中工业用地主要分布在沿将军路和济青高速公路沿线，村庄建设用地主要分布在南北卧牛山周边和将军路东侧地区；公共设施用地主要在将军路和荷花路东段沿线分布。
中海华山，震撼探盘大片（探盘之下篇）中海华山珑城丰满的规划，漫长的道路（下）今天继续带大家探访中海华山珑城。
很多小伙伴说，华山珑城太大，而且貌似有很多案名，搞得大家傻傻地分不清。
所以开篇前先上一张图片：图中的“华山珑城”是最早开发的地块，现在大家习惯把整个片区都叫“华山珑城”。
这个地块又分A、B、C、D四个地块，已经基本开发完毕。
其中，D地块还有二期未开发。
与“华山珑城”相邻的“中海珑玺”地块尚未开盘，置业顾问说近期开盘，对外释放的价格在1.2万左右。
东侧的“御山首府”地块，是华山珑城近期主推的地块，最近还会加推新产品，价格9500元/平左右。
西侧的“中海珑湾”地块，现在还没有开盘的信息。
对中海华山的整体利弊，我们在上篇已经分析过（可关注后查看历史文章）。
今天，跟着我们的相机，去切身感受一下这个超级大盘吧。
一、房站在卧牛山往北看御山首府。
换一个角度看御山首府，近处的绿化不错。
御山首府东侧“地块五”，待建状态。
站在卧牛山上向西看“华山珑城”地块，离我们近的是安置房到卧牛山西侧看“华山珑城”地块，华山下面还是金黄色的麦田。
华山南侧，看到了市区的高楼。
隐约看到远处的济南第一高楼。
站在卧牛山极目远眺，东面，隐约看到天鸿万象新天、恒大城、祥泰城等。
放大看，远处暗红色应该为天鸿万象新天。
站在卧牛山往南看，是我们最不愿看到的——黄台电厂。
二、景由于华山的路不通，我们只去了卧牛山。
在上面的图中能看到，卧牛山已经在做绿化了。
再来看几张图：卧牛山北侧上山的路。
石头山，别有韵味。
山顶。
部分地段绿化不错。
但又看到黄台电厂了。
质量！质量！质量！最让人期待的是华山湖，但那里还有大片麦田。
三、路在上篇文章我们说过，在未来规划中，华山珑城有山、有水、有地铁，是非常诱人的。
它面临的最大问题是，片区内配套基础设施落后，华山湖尚未正式开挖，规划的落实需要长时间等待。
来看一下周边的基础设施：先看一张业主回家的路，蓝线距离大概2.5公里。
——让听到炮声的人去指挥战斗5000多套房源、2万人选房、6200组客户、每分钟卖房27.8套，2014年11月9日，济南中海华山珑城55栋住宅齐开盘，3小时卖房40亿，一连串惊人的数字让华山珑城在业内名声大噪，并获得新浪乐居2014年度楼盘殊荣。
在一系列引人侧目的数字背后，更令业内侧目的是，中海华山珑城借此进行了一场营销革命。
2014年，济南房企整体勒紧裤腰带。
虽然济南楼市整体需求量并未减少，但众多项目的入市让市场供应量大增，房企间“贴身肉搏”的竞争日趋激烈，这让诸多企业觉得卖房尤为艰难。
面对新的市场情况，以往积累的营销思路、推广方法对销售业绩的提升作用不再明显，当黄金十年累积的营销经验不在适用于新的房地产市场行情时，一场营销变革倒逼发生。
济南中海华山珑城，成为这场营销革命的主场。
高效渠道做增量“华山珑城项目营销变革的方向之一便是从资源叠加式的营销思路转变到模式变革带来的利益和效率提升”，中海地产济南营销公司助理总经理许华伟在接受新浪乐居采访时直言，所谓的模式变革，是改变以往通过更多资源换取客户的方式，从垂直的管理、线上投放转到线下的客户储备，变成一种与客户直接产生联系的接触式营销，并将其渗透到华山珑城的产品设计、定价、客储、推广、开盘等各个环节。
2014年1月拿地之后，两个月内华山珑城在全市范围内做了一千多份客户问卷，内容涉及价格预期、片区认知、户型需求等诸多内容，在此基础上对项目进行规划设计。
这样的前期调研或许并不新鲜，但当这样的动作重复于定价、客储、推广等环节时，效果便不再简单。
几乎是在一夜之间，中海华山珑城的广告出现在济南的公交候车厅、户外围挡、汽车广播中，街上随处可见华山珑城的派单员。
与济南大部分项目四（线下）六（线上）开的营销费用比例不同，据了解，华山珑城线下拓展费用占到了85%，线上投入只占15%，“在这个项目上，我们总的思路是高效渠道做增量，无效渠道就切掉，传统的营销打法是各个渠道都涉及一点，形成一个立体的宣传效果，但在这个项目里，我们将跟客户来访不相关的推广全部切掉”，许华伟分析到，通过线下拓客，华山珑城的客户地图遍布全市，甚至渗透到市郊的诸多乡镇。
