审判实践中优先承租权案例

第1篇一、引言法律经典案例分析是法学教育的重要组成部分，通过对典型案例的分析，可以加深对法律条文的理解，提高法律实践能力。

本文将以张三诉李四房屋租赁纠纷案为例，从案情概述、法律分析、判决结果及启示等方面进行详细剖析。

二、案情概述原告张三与被告李四于2010年签订了一份房屋租赁合同，约定李四将其名下位于某市的房屋出租给张三，租赁期限为5年。

合同约定租金为每月5000元，押金为一个月租金。

在租赁期间，张三支付了租金，但李四未将房屋交付给张三。

2015年，李四以房屋需要自住为由，要求张三搬离。

张三认为，房屋租赁合同有效，要求李四继续履行合同。

双方协商未果，张三遂将李四诉至法院。

三、法律分析1. 房屋租赁合同的效力根据《中华人民共和国合同法》第二条规定，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。

房屋租赁合同是平等主体之间设立房屋租赁关系的协议，符合法律规定，具有法律效力。

2. 房屋交付义务根据《中华人民共和国合同法》第一百零一条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人。

本案中，李四未按照约定将房屋交付给张三，违反了合同约定，构成违约。

3. 合同解除根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以解除合同。

本案中，李四以房屋需要自住为由，要求张三搬离，构成明确表示不履行合同义务的行为，张三有权解除合同。

4. 损害赔偿根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。

本案中，李四未按照约定交付房屋，应承担违约责任，赔偿张三因此遭受的损失。

四、判决结果法院经审理认为，张三与李四签订的房屋租赁合同合法有效，李四未按照约定交付房屋，构成违约。

根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，判决李四继续履行合同，将房屋交付给张三，并赔偿张三因此遭受的损失。

五、启示1. 在签订房屋租赁合同时，双方应明确约定房屋交付、租金支付、违约责任等条款，避免纠纷发生。

民法典租赁合同案例原告益乐村和被告益爱公司于1994年6月9日签订了一份合同，合同约定益乐村将其位于杭州古荡文三路边，建筑面积共计2万平方米的6幢商业用房及空场地出租给益爱公司开设杭州电子城，租用期自1995年1月1日至2024年12月12月31日止;益乐村在1994年9月30日前完成6幢楼房的室内地砖铺设、外墙贴瓷条砖、四周铁栅围墙、场内空地混凝土平整、修通文三路至电子城的道路等项目，逾期不能交付使用，作处理。

合同还对租金的数额、交付的时间及违约责任，合同变更、解除的条件等均作了规定。

后，益乐村将上述6幢商业楼交付益爱公司使用。

因益乐村未依约对楼房进行装饰和修通道路，益爱公司则自行出资修建。

同年11月28日，益乐村出具授权书一份，明确将合同规定的6幢楼房出租权授予益爱公司，授权期自1995年1月1日至2024年12月31日，期间的房屋管理及由此产生的一切法律责任由益爱公司负担。

1996年9月5日，益乐村与益爱公司签订补充协议，益爱公司同意益乐村收回原合同中的1号、2号、4号和5号等四幢商业楼，所欠租金在该4幢大楼的装饰及其他投资款中相抵结算。

同月，双方又重新签订租赁合同一份，约定：益乐村将6幢商业用房中的3号、6号楼计6399平方米及空场地出租给益爱公司开设杭州电子城，租用期从1996年8月1日至2004年12月31日止;1996年12月31日前的月租金为每平方米12元，以后每两年在原租金数额上递增2元，益爱公司按月支付租金，拖欠两个月以上，益乐村有权终止合同、收回房屋;本合同经双方签字、盖章后生效，原租赁合同同时终止，有关原合同所约定的租金，以双方9月5日签订的补充协议为准。

上述补充协议、合同签订后，益爱公司将1号、2号、4号和5号楼归还了益乐村，并将其在该4幢楼房中的装饰、改建及修路费共计4617263.30元的清单交给益乐村。

随即益乐村将上述4幢楼房转租给他人使用，但未对益爱公司提交的费用清单进行审核。

第1篇一、案件背景近年来，随着城市化进程的加快，房屋租赁市场日益活跃。

然而，在房屋租赁过程中，各类法律问题也随之涌现。

本文将以一起典型的出租屋法律问题案例进行分析，旨在为广大租赁双方提供法律参考。

案例一：房屋租赁合同纠纷（一）案情简介甲某（出租人）与乙某（承租人）于2019年5月签订了一份为期一年的房屋租赁合同，约定乙某租赁甲某位于某市某小区的房屋一套，租金为每月3000元。

合同中约定，乙某应于每月5日前支付租金，租赁期满后，乙某应将房屋退还给甲某。

然而，在租赁期间，乙某因故未能按时支付租金，甲某多次催收无果，遂将乙某诉至法院。

（二）法律分析1. 乙某未按时支付租金，违反了租赁合同的约定。

根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。

”因此，乙某应承担违约责任。

2. 甲某作为出租人，有权要求乙某支付欠租。

根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，对方可以请求履行、采取补救措施或者解除合同。

”甲某有权要求乙某支付欠租。

3. 关于乙某是否应承担违约金的问题。

根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定违约金。

违约金的数额由当事人约定，但不得超过因违约所造成的损失。

”若合同中未约定违约金，甲某可要求乙某支付欠租及利息。

（三）判决结果法院经审理认为，乙某未按时支付租金，违反了租赁合同的约定，应承担违约责任。

判决乙某支付甲某欠租及利息。

二、案例二：房屋租赁合同解除纠纷（一）案情简介丙某（出租人）与丁某（承租人）于2018年6月签订了一份为期三年的房屋租赁合同，约定丁某租赁丙某位于某市某小区的房屋一套，租金为每月5000元。

合同中约定，租赁期满后，丁某有权续租。

然而，在租赁期间，丁某因工作原因需搬家，遂向丙某提出解除租赁合同。

丙某认为，丁某未提前通知且未支付违约金，拒绝解除合同。

侵犯承租人优先购买权案例
案例一: 陆先生是A小区商业楼的租户，他经营了一家杂货店。

一天，房东告诉陆先生，他打算出售这栋楼，并询问是否有兴趣购买。

根据租赁合同，承租人有优先购买权，即在房东接到其他购买意向时，必须先通知租户，并给予优先购买的机会。

然而，房东没有向陆先生提供任何购买机会，而是直接将商业楼卖给了他人。

陆先生认为房东违反了租赁合同，侵犯了他的优先购买权。

他起诉房东，要求确认他的优先购买权，并请求赔偿因未能享受优先购买权而遭受的损失。

案例二: 王女士是一家公司的租赁办公室的承租人。

她听说房
东打算出售整栋写字楼，并决定行使自己的优先购买权。

王女士联系了房东，并表示她有意购买这栋楼，并提供了相应的购买条件。

然而，房东却选择了其他买家，而不是给予王女士优先购买的机会。

王女士认为房东违反了租赁合同，并侵犯了她的优先购买权。

她向法院提起诉讼，要求确认自己的优先购买权，并要求赔偿因房东的违约行为而遭受的损失。

在这两个案例中，承租人都主张房东违反了租赁合同，侵犯了自己的优先购买权。

根据合同约定，房东应先通知承租人，并给予其优先购买的机会。

如果房东未能履行该义务，承租人有权要求确认其优先购买权，并可以请求相应的赔偿。

然而，在每个案例中，法院将根据具体事实和相关法律规定来裁决争议。

第1篇一、案件背景原告（甲）：张某，男，35岁，汉族，个体工商户。

被告（乙）：李某，男，40岁，汉族，个体工商户。

案由：房屋租赁合同纠纷二、案情简介2019年5月，张某与李某签订了一份房屋租赁合同，约定李某将其位于某市某区的一套房屋出租给张某，租赁期限为一年，自2019年6月1日起至2020年5月31日止。

合同约定租金为每月8000元，张某需在每月1日前支付当月租金。

合同还约定，租赁期满后，张某有权优先续租。

合同签订后，张某于2019年6月1日向李某支付了第一个月的租金。

此后，张某按月支付租金，但李某却未按时向张某交付房屋。

经多次协商无果，张某遂向法院提起诉讼，要求李某交付房屋并支付逾期交付房屋的违约金。

三、争议焦点1. 李某是否构成违约？2. 违约金是否合理？四、法院审理过程1. 庭审调查在庭审中，张某提交了以下证据：（1）房屋租赁合同一份，证明双方存在租赁关系；（2）租金支付凭证一份，证明张某已按月支付租金；（3）短信记录若干条，证明张某曾多次与李某协商交付房屋事宜。

李某对张某提交的证据没有异议，但辩称其未交付房屋的原因是房屋装修尚未完成，且房屋存在质量问题。

2. 举证责任根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

本案中，张某主张李某违约，应当提供证据证明其主张。

李某辩称房屋存在质量问题，也应提供证据证明。

3. 法院判决根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。

本案中，李某未按合同约定的时间交付房屋，已构成违约。

关于违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定违约金的数额。

本案中，合同未约定违约金，但张某可依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，要求李某支付相当于一个月租金的违约金。

综上，法院判决如下：1. 李某向张某交付房屋；2. 李某支付张某相当于一个月租金的违约金。

第1篇一、背景介绍随着我国经济的快速发展，城市化进程不断加快，房屋租赁市场日益繁荣。

然而，在房屋租赁过程中，租赁双方因合同签订、租金支付、房屋维修等问题引发的纠纷也日益增多。

本案例将介绍张女士在房屋租赁纠纷中如何合理运用法律方法，成功维护自己的合法权益。

二、案例概述张女士于2019年5月与房东李某签订了一份为期一年的房屋租赁合同，租赁李某位于某市某小区的一套住房。

合同约定租金为每月8000元，押金为一个月租金，租赁期限自2019年5月1日至2020年4月30日。

然而，在租赁期间，双方因租金支付、房屋维修等问题产生了纠纷。

三、纠纷起因1. 租金支付问题：合同签订后，张女士按照约定支付了首月租金和押金。

但此后，李某以各种理由要求张女士提前支付租金，张女士拒绝，导致双方关系紧张。

2. 房屋维修问题：在租赁期间，房屋的厨房设施出现故障，张女士多次与李某沟通维修事宜，但李某以各种借口推脱，导致房屋设施无法正常使用。

四、法律方法运用1. 收集证据：张女士在租赁期间，保存了与李某的沟通记录、租金支付凭证、房屋维修记录等相关证据。

2. 法律咨询：张女士在遇到纠纷后，向律师进行了咨询，了解到自己有权利要求李某履行合同义务，并可以依法维权。

3. 发起诉讼：在多次协商无果的情况下，张女士决定向法院提起诉讼，要求李某履行合同义务，支付拖欠的租金，并承担房屋维修责任。

五、法院审理结果法院审理认为，张女士与李某签订的房屋租赁合同合法有效，双方应按照合同约定履行义务。

李某未按时收取租金，且未履行房屋维修义务，已构成违约。

据此，法院判决李某支付拖欠的租金，并承担房屋维修责任。

六、案例分析本案例中，张女士在房屋租赁纠纷中成功维权，主要得益于以下几点：1. 重视证据：张女士在租赁期间，注意收集和保存与李某的沟通记录、租金支付凭证、房屋维修记录等相关证据，为后续维权提供了有力支持。

2. 合理运用法律：张女士在遇到纠纷后，及时向律师咨询，了解自己的权利和义务，并依法维权。

上海二审法院对承租人变更有遐思的改判案例一、案例一：承租人变更引发的租赁纠纷案案情概述：甲公司与乙公司签订租赁合同，租赁甲公司的办公楼作为乙公司的办公场所。

合同约定租期为三年，租金每月5000元。

乙公司经营不善，欲将租赁权转让给丙公司，并将剩余租期作为转让的一项资产。

甲公司对此表示异议，认为乙公司未经其同意擅自变更承租人，违反了合同约定。

法院审理：上海二审法院审理此案，认为乙公司未经甲公司同意将租赁权转让给丙公司，违反了合同约定，构成违约行为。

但鉴于乙公司经营不善，丙公司具备继续履行合同的能力，且丙公司同意承担乙公司的债务，法院判决允许承租人的变更，但要求丙公司继续按照合同约定履行租赁义务，并承担乙公司的债务。

二、案例二：承租人变更引发的违约责任纠纷案案情概述：甲公司与乙公司签订租赁合同，租赁甲公司的仓库作为乙公司的存储场所。

合同约定租期为五年，租金每年10万元。

乙公司经营状况不佳，无法按时支付租金，并欲将租赁权转让给丙公司。

甲公司对此表示不同意，并要求乙公司按照合同约定履行租赁义务。

法院审理：上海二审法院审理此案，认为乙公司未经甲公司同意将租赁权转让给丙公司，违反了合同约定，构成违约行为。

法院判决乙公司继续履行租赁合同，并按照合同约定支付租金及滞纳金。

同时，法院要求乙公司承担由变更承租人引发的违约责任，并赔偿甲公司因此遭受的损失。

三、案例三：承租人变更引发的租金争议案案情概述：甲公司与乙公司签订租赁合同，租赁甲公司的商铺作为乙公司的零售店铺。

合同约定租期为十年，租金每月2万元。

乙公司经营不善，欲将租赁权转让给丙公司，并将剩余租期作为转让的一项资产。

甲公司对此表示异议，认为乙公司未经其同意擅自变更承租人，违反了合同约定。

法院审理：上海二审法院审理此案，认为乙公司未经甲公司同意将租赁权转让给丙公司，违反了合同约定，构成违约行为。

法院判决乙公司继续履行租赁合同，并按照合同约定支付租金。

同时，法院要求乙公司承担由变更承租人引发的租金争议，即乙公司应向甲公司支付额外的违约金。

第1篇一、案情简介原告张三，男，35岁，汉族，某市居民，个体工商户。

被告李四，男，40岁，汉族，某市居民，某公司总经理。

2005年，张三与李四签订了一份租赁合同，约定张三承租李四名下位于某市某区的一处商业用房，租赁期限为三年。

合同中约定，张三在租赁期满后，享有优先承租权。

2008年，租赁期限届满，张三提出希望继续租赁该商业用房，但李四以房屋需要改造为由拒绝续租。

张三认为，根据租赁合同中的约定，自己享有优先承租权，李四无权拒绝。

双方因此产生纠纷，张三遂将李四诉至法院。

二、争议焦点本案的争议焦点在于张三是否享有优先承租权，以及李四是否有权拒绝续租。

三、法院判决法院经审理认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定：“租赁期限届满，承租人享有优先承租权的，出租人应当予以同意。

”本案中，张三与李四签订的租赁合同中明确约定了张三享有优先承租权，因此，在租赁期限届满后，张三有权要求继续租赁该商业用房。

关于李四以房屋需要改造为由拒绝续租的主张，法院认为，虽然房屋改造可能对张三的经营活动造成一定影响，但李四在签订租赁合同时已经预见到房屋可能需要改造，且合同中并未对房屋改造作出限制性约定。

因此，李四以房屋需要改造为由拒绝续租，缺乏法律依据。

综上所述，法院判决：李四应当同意张三继续租赁该商业用房，租赁期限自原租赁合同到期之日起续至三年。

四、法律分析1. 优先承租权的法律依据根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，租赁期限届满，承租人享有优先承租权。

这是法律对承租人权益的一种保护，旨在保障承租人在租赁关系中的稳定性。

2. 优先承租权的行使条件承租人行使优先承租权，应当符合以下条件：（1）租赁期限届满；（2）承租人提出续租要求；（3）出租人未在合理期限内答复。

3. 优先承租权的限制尽管承租人享有优先承租权，但在以下情况下，出租人可以拒绝续租：（1）房屋因不可抗力等原因无法继续使用；（2）房屋需要改造，且改造期间无法满足承租人使用需求；（3）承租人违反合同约定，造成房屋损坏或者影响他人合法权益。

广东法院不动产租赁合同纠纷典型案例文章属性•【公布机关】广东省高级人民法院,广东省高级人民法院,广东省高级人民法院•【公布日期】2024.08.23•【分类】其他正文广东法院不动产租赁合同纠纷典型案例01 承租人经营范围不符合产业园区发展规划，不符合行使优先承租权的“同等条件”——某实业公司诉某厂房屋租赁合同纠纷案基本案情某实业公司承租某厂的厂房用于贵金属设计及生产，双方签订的租赁合同约定，合同期满后承租人在同等条件下有优先承租权。

合同履行中，租赁厂房所在产业园区被政府纳入当地新兴产业空间布局规划，定位发展半导体。

某厂就此两次函告某实业公司，因园区整体规划调整及发展需要，租赁期限届满后将不再续签合同。

合同到期后，某厂与从事半导体生产研发的某公司签订租赁合同，某实业公司以其优先承租权被侵害为由起诉，请求某厂支付违约金、赔偿经营损失及搬迁损失。

裁判结果深圳市坪山区人民法院一审认为，租赁物的用途直接关系租赁物的价值维持，是同等条件的重要考量因素。

地方政府将租赁厂房所在园区的发展方向定位为“半导体”，某实业公司的经营范围为“贵金属”，不符合园区整体发展规划，故认定某实业公司不符合行使优先承租权的同等条件，判决驳回某实业公司的诉讼请求。

某实业公司不服一审判决，向深圳市中级人民法院提起上诉，二审判决驳回上诉，维持原判。

典型意义地方政府基于区域产业布局、环境保护和安全生产等因素全盘考虑，确定产业园区的发展规划和战略定位。

出租人对入驻企业的经营范围进行审查，确保产业园区发展符合政府发展纲要、租赁物保值增值，既是其应当承担的社会责任，也符合商事主体的营利性特征。

本案明确了优先承租权的行使要件，界定了“同等条件”的考量因素，对培育新质生产力、优化市场结构、护航地区经济高质量发展具有重要意义。

02 超出国家电价标准违法收取的电费应予退还——某发展公司诉某市场公司房屋租赁合同纠纷案基本案情承租人某发展公司与出租人某市场公司在租赁合同中约定，商铺水电费按商业用途计价，由某发展公司支付。

第1篇一、案例背景张某某与李某某系邻居，两人于2019年5月签订了一份《房屋租赁合同》，约定张某某将位于某市某区的一套房屋出租给李某某，租赁期限为一年。

合同签订后，李某某按约定支付了第一个月的租金，并入住该房屋。

然而，在租赁期间，张某某发现李某某在未征得其同意的情况下，擅自将该房屋转租给他人，且未将转租所得租金支付给自己。

张某某认为李某某的行为违反了合同约定，遂向法院提起诉讼，要求李某某支付转租所得租金并赔偿自己的损失。

二、法院审理法院受理案件后，依法组成合议庭进行审理。

在审理过程中，双方当事人围绕以下争议焦点展开辩论：1. 李某某是否构成擅自转租？2. 张某某的损失是否应由李某某承担？三、法院判决1. 关于擅自转租问题法院认为，根据《中华人民共和国民法典》第七百零三条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。

承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人与承租人之间的租赁合同自转租之日起成立。

”本案中，张某某与李某某签订的《房屋租赁合同》中明确约定：“未经出租人同意，承租人不得擅自转租。

”因此，李某某在未征得张某某同意的情况下，擅自将该房屋转租给他人，构成擅自转租。

2. 关于损失赔偿问题法院认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

”本案中，李某某擅自转租房屋，违反了合同约定，给张某某造成了损失。

根据合同约定，张某某有权要求李某某支付转租所得租金，并赔偿自己的损失。

综上，法院判决：（1）李某某支付张某某转租所得租金人民币1万元；（2）李某某赔偿张某某损失人民币5,000元。

四、案例解析本案涉及的法律问题主要包括以下两个方面：1. 民法典关于租赁合同的规定《中华人民共和国民法典》第七百零三条规定了租赁合同中关于转租的相关内容，明确了承租人转租需要经过出租人同意。