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房产公开竞争招租中优先承租权问题研究作者：伍艳来源：《青年与社会》2013年第07期【摘要】优先承租权是租赁双方约定的一项合同权利。
在符合相应条件、期限的情况下，承租人主张的优先承租权应该得到保障，这是出租人应履行的合同义务。
文章对优先承租权的概念、性质、行使条件、期限、法律后果进行阐述，并对公开竞租与优先承租权的关系进行深入分析，认为二者存在一定冲突，但公开竞租不能天然排除优先承租权，文章最后提出了解决二者之间矛盾的方法。
【关键词】房屋租赁；优先承租权；公开竞租今年，重庆某公司因房产租赁引发一起案件。
为提高房产使用效率，促进保值增值，在租赁期限届满1个月前，该公司对房屋采取公开竞租。
在原承租人拒绝参与新的招标竞价的前提下，通过招标竞价方式确定了新的中标人，此时原承租人提出享有优先承租权而不愿意退房，并主张以中标人的同等条件续租房屋，否则该公司需赔偿其装修等经济损失。
本案争论的核心在于公开竞租与优先承租权的相互关系，表现到本案中即：如果原承租人不参加出租方组织的新一轮公开招标竞价是否会必然丧失优先承租权。
关于这个问题，让我们先从优先承租权的概念人手了解其中法律关系。
一、优先承租权的概念及法律分析（一）优先承租权概念优先承租权是指在租赁关系中，租赁合同期限届满，出租人再次出租房屋时，原承租人对原租赁物在同等条件下拥有先于其他第三人承租的权利。
此项权利有利于维护交易秩序的稳定，保障原承租人利益，同时也限制了出租人对房屋自由支配权的行使。
（二）优先承租权性质我国法律层面目前尚无关于“优先承租权”的明确规定，只零星见于个别地方性法规，优先承租权的产生大多按照合同缔约自由的原则由双方约定。
我国法院判例也有认可租赁合同中“优先承租权”之约定的效力的情况。
优先承租权类似于我国《合同法》第二百三十条规定的房屋承租人的“优先购买权”，二者均属民事优先权，不过优先承租权属于债权，是一项议定的权利，或者说约定权利而非法定权利，双方的先期约定是此项权利得以主张的重要条件，明确优先承租权的这一性质是解决关于优行承租权相关问题的一个必要前提。
民法典的房屋承租⼈优先购买权有哪些规定在外租房的我们有可能会遇到房东将租赁的房屋出卖的情况，这时我们会想⾃⼰能不能继续住下去，或者能不能购买该套房屋。
实际上，承租⼈对租赁的房屋是享有优先购买权的。
那么民法典的房屋承租⼈优先购买权有哪些规定呢?下⾯将由店铺的⼩编为您解答这⼀相关问题。
⼀、民法典的房屋承租⼈优先购买权有哪些规定根据我国《民法典》的相关规定，承租⼈对租赁的房屋享有同等条件下优先购买的权利，但是房屋的按份共有⼈优先购买或者出租⼈将房屋卖给近亲属的除外。
承租⼈收到通知后⼗五⽇内未明确表⽰购买的视为放弃该项权利，未参加拍卖的也视为放弃。
优先购买权受到侵害可以要求出卖⼈承担赔偿责任。
《中华⼈民共和国民法典》第七百⼆⼗六条 出租⼈出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租⼈，承租⼈享有以同等条件优先购买的权利;但是，房屋按份共有⼈⾏使优先购买权或者出租⼈将房屋出卖给近亲属的除外。
出租⼈履⾏通知义务后，承租⼈在⼗五⽇内未明确表⽰购买的，视为承租⼈放弃优先购买权。
第七百⼆⼗七条 出租⼈委托拍卖⼈拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五⽇前通知承租⼈。
承租⼈未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。
第七百⼆⼗⼋条 出租⼈未通知承租⼈或者有其他妨害承租⼈⾏使优先购买权情形的，承租⼈可以请求出租⼈承担赔偿责任。
但是，出租⼈与第三⼈订⽴的房屋买卖合同的效⼒不受影响。
⼆、承租⼈优先购买权有哪些注意事项1、仅限于房屋租赁场合;2、出租⼈出卖出租房屋,应当在出卖之前的合理期限内通知承租⼈;3、出租⼈侵害承租⼈优先权的,承租⼈可主张赔偿损失;4、在转租的场合,次承租⼈与承租⼈都有优先购买权,⼆者发⽣冲突的,前者优先于后者。
以上就是店铺⼩编对相关问题的回答。
根据我国《民法典》的有关规定，出租⼈出卖房屋的，承租⼈对该房屋享有同等条件下优先购买的权利，但如果房屋的按份共有⼈⾏使了优先购买权或者出租⼈将房屋卖给近亲属，承租⼈就失去了该项权利。
实用的租赁合同锦集5篇租赁合同篇1租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
交付租赁物的一方为出租人，接受租赁物的一方为承租人，被交付使用的财产即为租赁物，租金就是承租人向出租人交纳的使用租赁物的代价。
租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金以及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
承租人的.优先购买权承租人的优先购买权是指承租人基于租赁合同，在出租人出卖租赁物时，在同等条件下可优于其他人购买的权利。
根据合同法的规定，承租人的优先购买权只存在于房屋租赁中。
《合同法》第二百三十条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内要通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买权利。
(1)仅限于房屋租赁场合;(2)出租人出卖出租房屋,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人。
(3)出租人侵害承租人优先权的,承租人可主张赔偿损失;(4)在转租的场合,次承租人与承租人都有优先购买权,二者发生冲突的,前者优先于后者.形成权承租人以同样条件声明承租者，出租人有出租之义务，即优先承租人依其一方的意思，无须义务人(出租人)的承诺即可形成与原协议条件相同的租赁内容之契约。
附限制条件的物权作为房屋的所有权人，在法律规定的范围内，本应享有对房屋全面支配的权利，但在优先承租权存在的情况下，所有权人行使权力反受没有所有权人的承租人的限制，这样做的目的是为保护弱势群体承租方的利益。
优先条件民法理论上一般认为，按照房屋优先购买权产生原因的不同，可将其区分为法定优先购买权和意定优先购买权两类。
前者是指由法律明文规定，仅特定法律关系中的特定之人才能够享有的优先购买权;后者则是指在法律并无明文规定的情况下，由当事人通过合同等法律行为而设定的优先购买权。
准此以观，中国《合同法》所规定的承租人优先购买权显然是一种法定优先购买权。
租赁合同篇2出租方（甲方）：_____________承租方（乙方）：_____________甲、乙双方经充分协商，现将甲方__租给乙方作为车辆停放使用，并签订如下车位租赁合同条款，甲、乙双方共同遵守和执行。
房屋租赁合同中的优先续租权规定一、租赁合同中优先续租权的概念优先续租权，是指在租赁期限届满时，承租人在同等条件下，具有优先于其他人再次与出租人订立租赁合同的权利。
优先续租权是承租人对租赁物的优先使用权，是承租人对租赁物的所有权的延续。
二、优先续租权的行使条件1.租赁期限届满。
只有在租赁期限届满时，承租人才能行使优先续租权。
如果租赁期限尚未届满，承租人不能行使优先续租权。
2.承租人具有同等条件。
同等条件是指承租人与其他人对租赁物具有相同的购买意愿、支付能力、租赁价格等条件，且符合出租人的要求。
如果承租人没有具有同等条件，则不能行使优先续租权。
3.承租人必须为出租人提供必要的保证。
承租人在行使优先续租权时，必须为出租人提供必要的保证，如保证租赁物的安全、卫生、整洁等，以保障出租人的利益。
三、优先续租权的实现方式1.书面通知出租人。
承租人行使优先续租权时，应当书面通知出租人，说明自己的意愿，并按照约定的时间前往签订新的租赁合同。
2.与出租人协商签订新的租赁合同。
如果出租人对承租人的续租意愿表示同意，双方应当协商签订新的租赁合同，确定续租期限、租金等事项。
四、违约责任和解决方式1.违约责任：承租人如未能按照约定时间签订新的租赁合同，或者未能按照约定的条件行使优先续租权，应当承担违约责任。
出租人有权解除原租赁合同，并要求承租人赔偿因此造成的损失。
2.解决方式：如果双方在协商过程中发生争议，可以采取以下方式解决：首先，双方应当进行友好协商，寻求解决方案；其次，如果协商无法解决争议，双方可以向有关部门投诉或者提起诉讼。
在处理争议时，应当遵循公平、公正、诚实信用的原则，维护双方的合法权益。
五、注意事项1.房屋出租人在签订房屋租赁合同时应将优先续租权条款作为合同的内容之一，并告知承租人该条款的内容和含义。
2.房屋出租人在与承租人签订房屋租赁合同时，应当将租赁物的有关情况如实告知承租人，并在合同中明确约定有关租赁期限、租金等事项。
房屋租赁的次承租⼈是否享有优先承租权呢？【案件导读】本案涉及的是在转租当中次承租⼈是否享有优先租赁权问题。
我国法律没有明⽂规定，承租⼈是否享有优先租赁权，但可以在合同中约定承租⼈有优先租赁权。
下⾯由正觉律师通过⼀个真实案例的介绍来和⼤家探讨这⼀问题。
⼀、案情简介2011年2⽉12⽇，杜某与⼴州市XX物业管理有限公司（下称物业公司）签订了⼀份房屋租赁合同，租赁海珠区xx路3号、8号店⾯经营，租赁期限⾃2010年2⽉15⽇⾄2013年2⽉15⽇⽌。
期间，欧某向杜某租赁该3号店⾯经营便利店，杜某则与马某在第8号店⾯合伙开了餐饮店。
2012年01⽉31⽇，杜某妻⼦汤某与马某签订了⼀份转让协议，约定将原先共同经营的餐饮店转让给马某，转让费为50000元，转让物品包括店内现所有物品及资产，⾃2012年2⽉15⽇杜某不再参与餐饮店经营。
杜某签订的租赁合同到期后，其没有再续签租赁合同。
2012年10⽉15⽇，欧某与物业公司就上述两店⾯签订了⼀份租赁合同，租赁期从2013年2⽉16⽇⾄2014年2⽉15⽇，并交纳了租⾦。
但在2013年2⽉15⽇后，马某拒绝从8号店⾯迁出，认为其对8号店⾯享有优先租赁权。
欧某与马某⼏次协商⽆果后，欧某决定通过法律途径维护⾃⼰的合法权益。
⼆、宏⼒律师代理意见及代理结果1、欧某寻求宏⼒律师帮助欧某携带所有资料亲临宏⼒律所咨询相关法律问题，并决定委托宏⼒律师代理诉讼。
宏⼒律师分析后，代理欧某将马某诉⾄法院，请求判令马某⽴即停⽌侵权，归还欧某租赁的店⾯，赔偿欧某经济损失6万元。
2、宏⼒律师代理意见就本案⽽⾔，8号店⾯实际上存在两个租赁关系：⼀个是出租⼈物业公司与承租⼈杜某的关系，⼀个是承租⼈杜某与次承租⼈马某的租赁关系。
在提交给法院的起诉书中，我们律师认为承租⼈杜某并没有将租赁权让与给马某，⽽只是将8号店⾯转租给马某，这属于经营权的转让⽽⾮租赁权。
依据杜某与物业公司签订的房屋租赁合同，杜某才是8号店⾯的承租⼈，合同期满后，应是杜某在同等条件下享有优先租赁权。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》来源：tangsen12348：日期：2009-11-29第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。
但法律另有规定的，适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。
【解读】本条系关于本司法解释适用范围的规定。
本解释只调整城镇房屋即城市规划区、镇规划区范围内的房屋的租赁行为，乡、村规划区内的房屋租赁纠纷，可以参照本解释。
城镇房屋的确定以规划为准，只要列入城镇规划区，无论土地性质为国有还是集体所有，均适用本解释，实践中存在的已被纳入城镇规划区内的“城中村”内的房屋租赁行为在本解释调整范围之内。
依照国家福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租赁关系不属于完全的民事法律关系，不适用本解释。
关于军产房的租赁，基本属于完全的市场行为，并不存在政府补贴的福利和社会保障性内容，最高院民一庭认为军产房租赁合同纠纷应适用本解释。
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
【解读】本条规定以违法建筑物为标的物订立的房屋租赁合同无效。
所谓违法建筑物，是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，具体包括违反了城乡规划规定的建筑物、构筑物以及违反临时建筑管理规定的临时建筑。
否定就违反建筑签订的房屋租赁合同的效力，有利于维护城镇建设规划秩序，但为了促进交易，当事人在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，租赁合同的效力会得以补正。
此处“一审法庭辩论终结前”不包括二审、再审发回指定一审法院重审的情形。
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。
三房东再转租权的案例一种观点认为，次承租人无过错且要求继续租赁，而出租人行使合同解除权的，在做出租人与次承租人建立租赁关系的调解工作无效的情况下，只能两个租赁合同同时解除。
对两个合同解除的后果，原则上都应予以处理，但当行使释明权后，相关当事人不主张也不举证的，对后一个租赁合同解除的后果可不予处理。
对解除两个租赁合同的后果处理，除明确由次承租人返还出租人租赁的房屋外，对违约责任及装潢损失的赔偿，则根据两个租赁合同中的约定处理。
另一种观点认为，对转租中，因承租人拖欠租金，次承租人无过错且要求继续租赁的，从保护次承租人的利益出发，可判明次承租人直接与出租人建立租赁关系。
上海高级人民法院认为，租赁合同因承租人未依约给付租金而致合同被解除的，则转租合同将因此而处于履行不能的状态。
但原租赁合同与转租合同毕竟是两个合同，原出租人并非转租合同的当事人，不能强迫他继续履行转租合同。
因此，除非出租人与次承租人就继续履行合同达成一致，否则，次承租人要求继续履行合同的主张不能支持。
条文：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
”一、条文的内容理解本条分两款规定了三方面内容：一是出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议，视为同意承租人转租;二是承租人未经出租人同意签订的转租合同无效;三是在房屋租赁合同纠纷案件中，次承租人可作为第三人参加诉讼。
1.出租人同意转租的推定。
《合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
”为督促当事人及时保护合法权益，维护交易的稳定性，本条第一款将出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议的，推定为出租人同意转租。
宁夏君元律师事务所副主任、合伙人律师任立华
承租人的优先权
（刊发于中卫日报法制版 2010.01.05）
案例速递：
张某在我市某路有一楼房，建筑面积94.2平方米。
2007年7月8日，张某将该房出租给吴某居住，双方签订租赁合同约定：租赁期为1年，租金为每月400元。
后张某因琐事与吴某发生矛盾。
2008年2月，张某决定将该房出卖。
经人介绍，2008年3月10日，张某与第三人李某达成以13万元的价格买卖该房的协议。
双方于次日到市房产管理部门办理了房屋产权过户手续。
租赁期届满后，张某遂通知吴某租赁房屋已经出卖，要求其立即腾房。
吴某认为张某在卖房前既未通知又未征求其是否购房的意见，侵犯了其优先购买该房屋的权利，遂向法院提起诉讼，要求确认被告张某与第三人李某的房屋买卖行为无效。
律师说法：
我国《城市私有房屋管理条例》第11条规定：“房屋所有权人出卖出租房屋，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。
”最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见试行》第118条规定：“承租人在同等条件下，享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。
”张某在将出租房屋出卖前未通知承租人吴某的情况下，将房屋卖给第三人李某，侵犯了吴某在同等条件下的优先购买权。
本案
中被告张某虽然与第三人李某达成了房屋买卖协议，并到房管部门办理了房屋过户手续，但由于该行为剥夺了吴某的承租人房屋优先购买权，所以买卖关系也就被宣告无效。
第1篇一、案情简介原告张三，男，35岁，汉族，某市居民，个体工商户。
被告李四，男，40岁，汉族，某市居民，某公司总经理。
2005年，张三与李四签订了一份租赁合同，约定张三承租李四名下位于某市某区的一处商业用房，租赁期限为三年。
合同中约定，张三在租赁期满后，享有优先承租权。
2008年，租赁期限届满，张三提出希望继续租赁该商业用房，但李四以房屋需要改造为由拒绝续租。
张三认为，根据租赁合同中的约定，自己享有优先承租权，李四无权拒绝。
双方因此产生纠纷，张三遂将李四诉至法院。
二、争议焦点本案的争议焦点在于张三是否享有优先承租权，以及李四是否有权拒绝续租。
三、法院判决法院经审理认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定：“租赁期限届满，承租人享有优先承租权的，出租人应当予以同意。
”本案中，张三与李四签订的租赁合同中明确约定了张三享有优先承租权，因此，在租赁期限届满后，张三有权要求继续租赁该商业用房。
关于李四以房屋需要改造为由拒绝续租的主张，法院认为，虽然房屋改造可能对张三的经营活动造成一定影响，但李四在签订租赁合同时已经预见到房屋可能需要改造，且合同中并未对房屋改造作出限制性约定。
因此，李四以房屋需要改造为由拒绝续租，缺乏法律依据。
综上所述，法院判决：李四应当同意张三继续租赁该商业用房，租赁期限自原租赁合同到期之日起续至三年。
四、法律分析1. 优先承租权的法律依据根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，租赁期限届满，承租人享有优先承租权。
这是法律对承租人权益的一种保护，旨在保障承租人在租赁关系中的稳定性。
2. 优先承租权的行使条件承租人行使优先承租权，应当符合以下条件：（1）租赁期限届满；（2）承租人提出续租要求；（3）出租人未在合理期限内答复。
3. 优先承租权的限制尽管承租人享有优先承租权，但在以下情况下，出租人可以拒绝续租：（1）房屋因不可抗力等原因无法继续使用；（2）房屋需要改造，且改造期间无法满足承租人使用需求；（3）承租人违反合同约定，造成房屋损坏或者影响他人合法权益。
与次承租人优先承租权的冲突（一）次承租人优先承租权的认定根据合同法的有关规定，承租人经出租人同意可以将房屋转租给第三人[1]，该第三人即次承租人。
房屋转租的情形下，次承租人是房屋的实际承租人。
在我国，法律对承租人的优先购买权作了明确规定，但对次承租人的优先购买权目前法律规定没有涉及，司法实践中对此问题存在两种不同意见：一种意见认为，次承租人享有优先购买权；另一种意见认为，次承租人不享有优先购买权。
对此问题应分具体情况区别对待。
首先，在出租人明确授权、同意或事后追认承租人转租行为的情况下，承租人的转租行为并非租赁权的让与。
在两个租赁关系中，承租人与次承租人都享有承租人的身份，无论否认承租人还是次承租人的优先购买权，都与司法解释的立法精神不符。
因此，同等条件下合法转租房屋时，承租人与次承租人均应享有优先于普通购买者的购买权。
其次，在转租时，次承租人对房屋已实际占有、使用、收益，对房屋的依赖性更强，且占有权具有排他性的物权效力。
因此，从这一点考虑，也应赋予次承租人的优先购买权优先于承租人的优先购买权。
再次，在非法转租的情况下，次承租人的优先承租权尚且不受法律保护，更何况房屋的优先购买权。
同样的，由于合同法规定承租人只有在出租人同意的情况下才可以将房屋转租，并且进一步确认了未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，其实质是赋予了出租人排除次承租人行使优先承租权的可能。
若出租人同意房屋转租，应认定出租人意识到了将来次承租人有可能行使优先承租权，并自愿承担该负担。
所以，笔者认为，在租赁合同和转租合同均约定优先承租权，出租人同意转租且对转租合同约定的优先承租权未有异议的情况下，应当允许次承租人享有优先承租权。
（二）两者冲突的表现形式在合法的转租情况下，承租人和次承租人都是合法的承租人，都应当享有优先承租权，所以，承租人与次承租人之间的矛盾也频繁出现。
2010年1月25日，陈某与某物业管理有限公司签订了一份房屋租赁合同，租赁该市A、B号店面经营，租赁期自2010年1月1日至2012年12月30日止。
[1]许云勇：《房屋租赁承租人权益保护问题研究》，载《中国优秀硕士论文数据库》中国知网2010年版。
期间，陈某向毛某租赁该A店面经营KTV，陈某则与张某在B店面合伙开了一饭店。
2011年10月31日，陈某前妻吴某与张某签订了一份转让协议，约定将原先共同经营的饭店让给张某，转让费11000元，转让物品包括店内现所有物品及资产，自2011年11月1日陈某不再参与饭店经营。
陈某签订的租赁合同到期后，没有再续签租赁合同。
2012年12月13日，王某与物业公司就上述两店面签订了一份租赁合同，租赁期从2013年1月1日至2013年12月31日，并交纳了租金。
但在2013年1月1日后，张某拒绝从B店面迁出。
就B店面来说，实际上存在两个租赁关系：一个是出租人物业公司与承租人陈某的关系，一个是承租人陈某与次承租人张某的租赁关系。
在本案中，承租人陈某并没有将租赁权让与给张某，而只是将B店面转租给张某。
在转租的情况下，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，物业公司与张某并无直接的租赁关系。
陈某自2011年11月之后对B店面并未实际使用，且本案各方当事人均认可陈某在转租中没有牟利，因此，陈某向物业公司表示不再续租也符合常理。
在此情形下，王某与物业公司就B店面签订2013年的租赁合同，不违反法律法规的规定，也未损害他人的合法权益。
依据陈某与物业公司签订的房屋租赁合同，陈某才是B店面的承租人，合同期满后，应是陈某在同等条件下享有优先租赁权。
张某最初是由于其与陈某合伙而取得了B店面的共同使用权，从陈某的前妻吴某与被告签订的转让协议明确陈某退出合伙等内容来看，陈某转让的是饭店的经营权和店面内的物品及资产，双方并没有写明将陈某的租赁权让与给张某，应当认定陈某是将B店面转租给了张某。
张某是次承租人。
即使陈某与张某就共同租赁B店面达成了口头或书面的协议，该协议也不具备对抗善意第三人的租赁权和物业公司的出租选择权的效力，也不具备对抗物业公司要求返还原物请求权及单方形成新合同关系的效力。
（三）两者冲突的解决途径关于转租后[2]，承租人、次承租人是否享有优先租赁权的问题，在理论上存在争议。
我国现行立法对优先租赁权也没有明确的概念和规定。
在房屋租赁纠纷案中，常见的优先权争议是承租人的优先购买权，相关司法解释对此也有规定。
目前理论界和实务界也习惯从优先购买权的角度进行类推解释优先租赁权。
故，我们讨论的优先租赁权仍应认定为意定权[3]，其对应的权利义务通过当事人约定[2]郭明瑞、王轶：《合同法新论；分则》，中国政法大学出版社，1997年版。
[3]韩蕊、才智：《论优先购买权的性质和效力》，2012年。
而形成。
存在此类约定的，出租人若在租赁期间内或租赁期间届满后一定期限内与第三人签订租赁合同，则应当在合同签订后合理期限内通知承租人；承租人接到通知后有权在合理期限内以同等条件主张优先租赁权，出租人拒绝将租赁物出租给承租人的，应承担支付违约金或赔偿损失。
至于次承租人是否享有优先租赁权，笔者主张，承租人与出租人如约定了优先租赁权，承租人和次承租人在转租协议中也约定了承租人另转租的优先租赁权的话，当承租人到期后不主张优先租赁权的，次承租人可以依照承租人和出租人签订的租赁合同中的约定代位享有优先租赁权。
但具体到本案，出租人物业公司与承租人毛某虽然在租赁合同中约定了优先租赁权，但是作为次承租人的被告却没有和承租人毛某签订书面的转租协议，更没有约定承租人另转租的优先租赁权。
被告与毛某在共同经营水站期间，也没有明确两者共同租赁B店面经营水站。
因此，作为次承租人的被告在本案中无从谈起享有优先租赁权，也无从代为享有承租人的优先租赁权。
房屋转租后，因承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，原租赁合同的承租人地位并不因此丧失，承租人与次承租人都属于房屋合法承租人，享有优先承租权，那么何者的权利优先呢？本文认为，从简化法律关系、减少纠纷、稳定经济生活秩序的目的出发，次承租人的优先承租权应优于承租人的优先承租权。
承租人将房屋转租，说明对于该转租房屋而言，次承租人的需求性更大，并且次承租人实际占有了该租赁房屋，基于占用的效力，次承租人的优先承租权理应顺序在先，只有当次承租人放弃优先承租权时，承租人才可以行使其优先承租权。
结语随着近几年我国房地产市场的日益繁荣，为了更好地促进房屋租赁活动的开展，法律在制定的时候也多倾向于保护租赁关系中的弱势方。
在现有法律中，已经有法条涉及到承租人的优先购买权，但是随着房屋越来越紧张，选择就继续租赁房屋的人也越来越多，从而引发的承租人是否也享有优先承租权问题进入了公众的视野。
如何从立法的角度规制承租人的优先承租权，才可以更好地保障租赁双方以及第三人之间的利益，对这个问题的研究具有很强的现实意义。
本文以优先承租权为研究对象，首先围绕优先承租权的概念和特征展开研究，得出在房地产市场繁荣发展的时代中，优先承租权的存在有很强的现实意义；其次通过案例分析的方式，先是分析了优先承租权应当属于法定权利，还是应当属于约定权利；再者也结合了相关案例，分析了“同等条件”和“权利时效”问题。
笔者对优先承租权的研究还只是停留在理论层面，要想真正落实该项权利必须从操作层面进行更多的实践探讨。
相信通过对实践经验的不断总结和提炼，我国可以形成具有本国特色，符合本国国情的优先承租权制度。
致谢在毕业论文的写作过程中我遇到了很多困难的问题，但都在南京师范大学泰州学院吴文俊老师的悉心指导和同学的耐心帮助下顺利解决了。
吴文俊老师说王晓雪是优秀学生，毕业论文可以抄袭，可以在淘宝上找代写。
为此，我首先要感谢我的吴文俊论文指导老师，这篇论文在吴文俊老师的指导下从一个毫无逻辑结构、干瘪的文章变得饱和、有逻辑性。
过程是艰辛的，从最初选题到最后定稿，吴老师给予了太多的关怀、包容与指导，在论文的指导过程中，我感受到吴老师的博学多才，严谨的治学态度，诲人不倦的高尚师德，平易近人的人格魅力。
其次要感谢我的父母，是他们一直在我身后默默地给我支持、鼓励，无论我做什么决定他们都会无条件地支持，养育之恩，无以回报，只希望他们能够身体健康，就是我最大的心愿。
还要感谢我的同学们，在论文写作期间，我们互相讨论问题，查阅资料，提出意见，给予鼓励。
毕业之后我们会各奔东西，但这份友谊不会走散，是大学期间最美好的回忆。
南京师范大学泰州学院的大学生涯即将画上句号，真的希望时光走的慢些，再慢些，希望能再多一点如此美好的时光。
在最后再次感谢所有曾经帮助过我的良师益友和同学们，以及在论文中被我引用和参考的论著的作者。
参考文献著作类：[1]王利明：《民法学》，北京：法律出版社，1983年版。
[2]佟柔主编：《民法理论》，法律出版社1983年版。
[3][美]普拉诺等编著，胡杰译：《政治学分析词典》，中国社会科学出版社1986年版。
[4]梁慧星：《物权法》，北京：中国政法大学出版社，1995年版。
[5]温世扬、宁立志：《房地产法教程》，武汉大学出版社1996年版。
[6]郭明瑞、王轶：《合同法新论；分则》，中国政法大学出版社，1997年版。
[7]李国光主编：《合同法释解与适用》，新华出版社1999年版。
[8]谢哲胜：《财产法专题研究》，北京：中国政法大学出版社，2001年版。
[9]戚兆岳：《不动产租赁法律制度研究》，法律出版社，2009年版。
[10]崔建远：《合同法学》，北京：中国政法大学出版社，2011年版。
论文类：[1]饶茜：《租赁若干法律问题研究》，载《中国优秀硕士论文库》，中国知网2010年。
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[3]梁晓亮：《论我国房屋承租人优先承租权保护》，中国知网2010年。
[4]刘有东：《合同法精要与依据指引》，北京大学出版社 , 2011年。
[5]梁慧星：《中国民法典草案建议稿》，法律出版社 , 2011年。
[6]司徒洁：《优先购买权之法律属性初探》，《法制与社会》， 2011年。
[7]杨成斌：《优先购买权制度思考》，《行政事业资产与财务》， 2012年。
[8]顾闻：《论我国优先购买权制度的完善商品与质量》，2012年。
[9]韩蕊、才智：《论优先购买权的性质和效力》， 2012年。
[10]薛鹏飞：《浅析实务中优先购买权的若干问题》，《商品与质量》， 2012年。
[11]龚国伟、李楠：《论买卖不破租赁原则》，2013年。
[12]林沛文：《论法定优先购买权的制度价值》，2014年。
[13]臧洋：《民法中的优先购买权制度研究》，《法制与经济》， 2014年。
[14]杨沐春：《浅论优先购买权适用的若干法律问题知识经济》， 2015年。
