初级会计实务整理四项投资和投资性房地产

2024《中级会计实务》知识点投资性房地产初始计量投资性房地产支出投资性房地产是指为获取租金收益、资本增值或两者兼而有之而持有的房地产。

投资性房地产在会计上需要进行初始计量和支出的确认。

首先是投资性房地产的初始计量。

在初始计量阶段，投资性房地产应当以公允价值进行计量。

公允价值是指在市场上交易的充分知识条件下，买方和卖方在公正、公平交易的基础上交易产生的价格。

一般来说，公允价值是通过市场价格来确定的。

如果没有市场价格，可以采用相似房地产交易的公允价值来进行计量。

其次是投资性房地产的支出确认。

投资性房地产支出分为两类，即直接增加资产价值的支出和与房地产有关的资本性支出。

直接增加资产价值的支出包括购置成本、改建成本、代管费用等。

与房地产有关的资本性支出包括大修费用、改善房地产设施等。

这些支出需要在发生时确认，并进行资本化处理。

投资性房地产的初始计量和支出确认对于准确反映企业的实际情况和经营状况非常重要。

准确计量投资性房地产的公允价值可以更好地反映其市场价值，从而保证会计报表的真实性和客观性。

同时，正确确认投资性房地产的支出可以更好地反映投资性房地产对企业收益的贡献，为决策提供科学依据。

值得注意的是，投资性房地产在后续会计期间的计量也是非常重要的。

根据《中级会计实务》的规定，投资性房地产在后续会计期间应当以成本模式或公允价值模式进行计量。

成本模式是指将投资性房地产以成本计量，并通过摊销或抵消成本的形式进行确认；公允价值模式是指将投资性房地产以公允价值计量，并将公允价值变动直接计入损益。

企业需要根据实际情况选择适用的计量模式，并按照相关规定进行计量。

综上所述，投资性房地产的初始计量、支出确认和后续计量是《中级会计实务》知识点之一，正确掌握这些知识点对于准确反映企业的实际情况和经营状况非常重要。

通过准确计量和确认投资性房地产的初始计量和支出，企业可以更好地了解和掌握自身的经营状况，为决策提供科学依据。

1.投资性房地产包括：已经营租赁出租旳土地使用权，持有并准备增值后转让旳土地使用权，已经营租赁出租旳建筑物、商用房。

下列不属于旳：自用房地产和作为存货旳房地产（1）不可以转回旳资产减值准备：长期股权投资减值准备、固定资产减值准备、投资性房地产减值准备和无形资产旳减值准备等。

（2）可以转回旳资产减值准备：持有至到期投资、应收及预付旳坏账准备、可供发售旳金融资产、存货跌价准备等。

当存货旳账面价值低于可变现净值时候，只需将之前计提旳存货跌价准备转回，即应冲减2.投资性房地产采用公允价值进行后续计量旳，不计提折旧和摊销3.无形资产是指企业拥有或者控制旳没有实物形态旳可识别旳非货币性资产4.无形资产旳研究阶段旳支出应当费用化，计入损益；开发阶段，符合资本化旳，计入成本，不符合资本化旳，计入管理费用5.无形资产摊销波及旳会计科目：管理费用（自用），其他业务成本（出租），制造费用6.长期待摊费用：以经营租赁方式租入旳固定资产，计入管理费用和销售费用7.存货盘盈计入管理费用，固定资产盘盈计入:此前年度损益调整8.投资方不做账务处理：长期股权投资在成本法核算旳时候，被投资企业实现净利润或者净亏损；董事会已通过但股东大会尚未同意旳拟分派现金股利9.权益法旳时候是共同控制和重大影响，即合营企业和联营企业10.自行建造旳固定资产已到达可使用状态但尚未办理竣工结算旳，应当按照估计价值确定其成本，并计提折旧；待办理竣工结算后，再按实际成本调整本来旳暂估价值，但不需要调整本来已计提旳折旧额。

11.现金折扣不影响应收账款旳入账价值，只是在发生时冲减财务费用。

12.引起权益法下长期股权投资旳账面价值发生变化旳是：1.实现净利润或亏损借：长期股权投资—损益调整贷：投资收益；2.宣布发放现金股利，借：应收股利贷：长股-损益调整；3.除净损益外旳其他权益变动借：长股—其他权益变动贷：资本公积—其他资本公积13.存货采用先进先出法旳时候，在存货品价上涨旳状况下，会使期末存货升高，销售成本减少，当期利润增长,所有者权益增长。

固定资产和投资性房地产7二、投资性房地产【例题•单选题】企业将房地产存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日存货公允价值小于原账面价值的差额应计入的会计科目是（）。

（2014年）A.营业外支出B.公允价值变动损益C.其他综合收益D.其他业务成本【答案】B【解析】企业将房地产存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，如果转换日存货的公允价值小于原账面价值，那么两者之间的差额应该借记“公允价值变动损益”科目。

【例题•单选题】2014年7月1日，甲公司将一项自用的固定资产转换为采用成本模式进行后续计量的投资性房地产。

该固定资产在转换日前的账面原价为4000万元，已计提折旧200万元，已计提减值准备100万元，转换日的公允价值为3850万元，假定不考虑其他因素，转换日甲公司应借记“投资性房地产”科目的金额为（）万元。

A.3700B.3800C.3850D.4000【答案】D【解析】借：投资性房地产4000 累计折旧 200固定资产减值准备 100 贷：固定资产4000 投资性房地产累计折旧 200投资性房地产减值准备 1003.投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量有成本和公允价值两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时也可以采用公允价值模式计量。

但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

【例题•判断题】投资性房地产的后续计量，不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式，同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式进行后续计量。

（）（2014年）【答案】√（1）采用成本模式进行后续计量的投资性房地产①成本模式下，投资性房地产的折旧或摊销应当按照固定资产或无形资产有关相关规定：当期增加的投资性房地产（建筑物）当期不提折旧，当期减少的投资性房地产（建筑物），当期照提折旧；当期增加的投资性房地产（土地使用权）当期即开始摊销，当期减少的投资性房地产（土地使用权），当期停止摊销。

涉及投资性房地产如何做账⑴投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值或转让的土地使用权、以出租的建筑物。

企业应设置“投资性房地产”科目，本科目核算企业采用成本模式计量的投资性房地产的成本。

企业采用公允价值模式计量投资性房地产的，也通过本科目核算。

采用成本模式计量的投资性房地产的累计折旧或累计摊销，可以单独设置“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目核算。

采用成本模式计量的投资性房地产发生减值的，可以单独设置“投资性房地产减值准备”科目核算。

 ⑵本科目可按投资性房地产类别和项目进行明细核算。

采用公允价值模式计量的投资性房地产，还应当分别“成本”和“公允价值变动”进行明细核算。

 ⑶采用成本模式计量投资性房地产的主要账务处理。

 ①企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，按应计入投资性房地产成本的金额，借记本科目，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。

 ②将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的账面余额，借记本科目，贷记“开发产品”等科目。

已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。

将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，应按其在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入本科目、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目。

 ③按期（月）对投资性房地产计提折旧或进行摊销，借记“其他业务成本”科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目。

取得的租金收入，借记“银行存款”科目，贷记“其他业务收入”科目。

 ④将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。

 ⑤处置投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。

按该项投资性房地产的累计折旧或累计摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，按该项投资性房地产的账面余额，贷记本科目，按其差额，借记“其他业务成本”科目。

固定资产和投资性房地产6二、投资性房地产（一）投资性房地产概述投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产应当能够单独计量和出售。

投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。

投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权。

1.投资性房地产的范围（1）已出租的土地使用权【提示】已出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。

企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。

（2）持有并准备增值后转让的土地使用权【提示】持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。

按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。

即闲置土地不属于投资性房地产。

（3）已出租的建筑物【提示1】已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。

【提示2】已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。

一般应自租赁协议规定的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。

【提示3】对企业持有以备经营出租的空置建筑物，董事会或类似机构作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。

这里的空置建筑物是指企业新购入、自行建造或开发完成但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。

2.不属于投资性房地产的范围（1）自用房地产【提示】自用房地产是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。

（2）作为存货的房地产【提示】作为存货的房地产，通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。

某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理：①能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产;②不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。

固定资产和投资性房地产 4一、固定资产（5）固定资产的折旧方法企业应当根据与固定资产有关的经济利益的预期实现方式，合理选择固定资产折旧方法。

可选用的方法包括年限平均法（又称直线法）、工作量法、双倍余额递减法、年数总和法等。

①年限平均法将固定资产的应计折旧额均衡地分摊到固定资产预计使用寿命内，采用这种方法计算的每期折旧额是相等的。

计算公式：年折旧率=（1-预计净残值率）÷预计使用年限（年）月折旧率=年折旧率÷12 月折旧额=固定资产原价×月折旧率或：年折旧额=（固定资产原价- 预计净残值）÷预计使用年限（年）=固定资产原价×（1- 预计净残值率）÷预计使用年限（年）月折旧额=年折旧额÷12教材【例1-88】甲公司有一幢厂房，原价为5000000 元，预计可使用20 年，预计报废时的净残值率为2%。

要求：计算该厂房的折旧率和折旧额。

【答案】年折旧率=（1-2%）/20=4.9%月折旧率=4.9%/12=0.41%月折旧额=5000000×0.41 ％=20500（元）②工作量法工作量法是指根据实际工作量计算每期应提折旧额的一种方法。

计算公式：单位工作量折旧额=[ 固定资产原值×（1-预计净残值率）] ÷预计总工作量某项固定资产月折旧额=该项固定资产当月工作量（实际）×单位工作量折旧额教材【例1-89】某企业的一辆运货卡车的原价为600000元，预计总行驶里程为500000公里，预计报废时的净残值率为5%，本月行驶4000 公里。

要求：计算该辆汽车的本月折旧额。

【答案】单位里程折旧额=600000×（1-5%）÷500000=1.14（元/ 公里）本月折旧额=4000× 1.14=4560（元）③双倍余额递减法双倍余额递减法是指在不考虑固定资产残值的情况下，根据每期期初固定资产账面净值（固定资产账面余额减累计折旧）和双倍的直线法折旧率计算固定资产折旧的一种方法。

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初级职称《初级会计实务》知识点：投资性房地产
投资性房地产
1、投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。

主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

2、同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式
3、企业将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，采用公允价值计量，应当按照该项存货在转换日的公允价值，借记“投资性房地产—成本”科目，按照其账面余额，贷记“开发产品”科目，按照其差额，贷记“其他综合收益”科目（贷方差额）或借记“公允价值变动损益”科目（借方差额）。

4、已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

5、投资性房地产采用成本模式计量的，期末应考虑计提减值损失和计提折旧；采用公允价值模式后续计量的，其公允价值变动应计入“公允价值变动损益”科目。

6、投资性房地产的后续计量有成本和公允价值两种模式，通常采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。

但是同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

7、企业采用公允价值模式，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

8、公允价值模式计量下，不需要计提折旧或摊销，也不需要计提减值准备
9、企业对以公允价值模式进行后续计量的投资性房地产取得的租金收入，应该贷记其他业务收入
10、按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，也就不属于投资性房地产。

《初级会计实务》重点解析：公允价值模式计量投资性房地产
采用公允价值模式计量投资性房地产
处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时,应当按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目;按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”科目;按其成本，贷记“投资性房地产——成本”科目;按其累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”科目。

同时结转投资性房地产累计公允价值变动。

若存在原转换日计入资本公积的金额，也一并结转。

【提示】处置投资性房地产与处置固定资产、无形资产的处理不同，处置固定资产、无形资产属于非日常活动，计入营业外收支，处置投资性房地产属于企业的日常活动，通过其他业务收入/主营业务收入、其他业务成本/主营业务成本进行核算。

出租房地产与出租固定资产、无形资产的会计处理是一致的，取得的租金收入计入其他业务收入，计提的折旧或摊销计入其他业务成本。