最新土地增值税(下).ppt

➢ 六、拆迁安置费的扣除 国税函[2010]220号第五条规定： （一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，
安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发 企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187
号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开 发项目的拆迁补偿费。
• 对以下情形的房地产转让价格，即使明显偏低，可 视为有正当理由：
• 1、法院判定或裁定的转让价格； • 2、以公开拍卖方式转让房地产的价格； • 3、政府物价部门确定的转让价格； • 4、经主管税务机关认定的其他合理情形。 （苏地税规
〔2012〕1号）
• 此处的称“正当理由”主要包括两方面因 素：一是开发产品本身存瑕疵；二是市场 供求关系发生变化。其他因素（如销售给 关联方，销售给企业股东和管理人员的亲 朋好友等）一般不得认定为存在正当理由 。
• 一、土地增值税预征率的规定
➢ 二、土地增值税的清算条件 1、纳税人符合下列条件之一的，应进
行土地增值税的清算（三大条件）
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售
的；
（2）整体转让未竣工决算房地产开发项 目的；
（3）直接转让土地使用权的。
➢ 2、符合下列条件之一的，主管税务机关可要求纳 税人进行土地增值税清算（四大条件） （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房 地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85% 以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积 已经出租或自用的；
• 土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是 否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转 让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人 办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要 土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土 地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、 抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益， 土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定 缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。

土地增值税税额＝增值额 ×50%－扣除项目金额×15%
土地增值税金额＝增值额 ×60%－扣除项目金额×35%
三、土地增值税的会计处理
（一）房地产开发企业的土地增值税的会计处理
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三、土地增值税的会计处理
（二）非房地产企业转让或销售房地产缴纳土地增值税的会计处理
1 兼营房地产业务企业的土地增 值税会计核算
（1）增值额未超过扣 除项目金额50%
（2）增值额超过扣除项目 金额50%，未超过100%
土地增值税税额＝增值额×30% （3）增值额超过扣除项目 金额100%，未超过200%
具体 公式
土地增值税税额＝增值额 ×40%－扣除项目金额×5%
（4）增值额超过扣除 项目金额200%
公式中的5%、 15%、35%分别 为二、三、四级的 速算扣除数。
（一）土地增值税纳税人
土地增值税的纳税人，是指转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物并取得 收入的单位和个人。概括地说，不论法人与自然人、不分经济性质、不论内资与外资、 不分部门与单位，只要有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人。
一、土地增值税概述
（二）土地增值税的征收范围
（二根）据账《簿土、地凭增证值管税理暂行制条度例》及其实施细则的规定，土地增值税的征税范围包括：
税务会计
土地增值税
一 土地增值税概述 二 土地增值税应纳税额的计算 三 土地增值税的会计处理 四 土地增值税的纳税申报
— 2—
一、土地增值税概述
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人， 就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
我国现行土地增值税的基本规范，是1993年12月13日国务院颁布的、自1994年1月1日起 施行并于2011年1月8日修订的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《土地增值 税暂行条例》）。

税法ห้องสมุดไป่ตู้
第七章 土地增值税
本章主要内容
7.1 土地增值税概述 7.2 土地增值税征税范围 7.3 土地增值税税率 7.4 土地增值税应税收入与扣除项目 7.5 土地增值税应纳税额的计算
本章重点难点
本章重点： 土地增值税征税范围、土地增值税税率、土地
增值税应纳税额的计算。
本章难点： 土地增值税应纳税额的计算。
土地增值税采用四级超率累进税率
7.4 土地增值税应税收入与扣除项目
一、应税收入的确定 纳税人转让房地产取得的应税收入，包括转让房地产取得的全部
价款及有关的经济利益。从形式上看包括货币收入、实物收入和 其他收入。 非货币收入要折合成货币金额计入收入总额。 营改增后，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值 税收入。
7.4 土地增值税应税收入与扣除项目
二、扣除项目的确定 （一）取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和存量房地产转
让） 包括地价款和取得土地使用权时按国家规定缴纳的有关费用。 房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一 规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而 被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规 定免征土地增值税。
7.2 土地增值税征税范围
3.免征土地增值税的情况（免征或暂免征收）
（6）建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的
7.4 土地增值税应税收入与扣除项目
二、扣除项目的确定 （二）房地产开发成本（适用新建房转让）

①营业税：4600×5％=230（万元）
②城市维护建设税与教育费附加：
230×（7％＋3％）=23（万元）
③可扣除的税金的总额：
230＋23=253（万元）
（5）计算财政部规定的其他扣除项目。根据《实施细则》之规定， 本案例中的纳税义务人为房地产开发公司，可以依法进行其他项目 的扣除：
让收入全额，营业税税率为5% ； （2）城建税和教育费附加。 注意：由于印花税（0.5‰）包含在管理费用中，故不能在此单独
扣除。 非房地产开发企业可扣除： （1）营业税。销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转
让收入全额，营业税税率为5% ；销售或转让其购置的房地产时， 计算营业税的营业额为转让收入减除购置后受让原价后的余额； 营业税税率为5% ； （2）印花税。印花税税率为0.5‰（产权转移书据）； （3）城建税和教育费附加
注意：若土地增值额超过扣除项目金额50%以上，同时适用两档或 两档以上税率，就需分档计算。
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2020/12/10
2.房地产转让收入的确定
纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部 价款及有关的经济利益。从形式上看包括货币收入、实物收入和 其他收入。非货币收入要折合金额计入收入总额。 1）以交易价格为房地产转让收入 2）以评估价格为房地产转让收入
一、土地增值税的概念
土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上建 筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规 定税率征收的一种税。
所谓土地增值，是指某一块土地因为周围环境的变化 或者内在设施的完善，导致该土地在供求因素影响下 发生地价上涨而形成的增值。
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2020/12/10
二、 土地增值税的特点
②纳税人不能按转让房地产项目分ຫໍສະໝຸດ 利息支出或不能提供金融机构 贷款证明的

土地增值税课件-精
36、如果我们国家的法律中只有某种 神灵， 而不是 殚精竭 虑将神 灵揉进 宪法， 总体上 来说， 法律就 会更好 。—— 马克·吐 温 37、纲纪废弃之日，便是暴政兴起之 时。— —威·皮 物特
38、若是没有公众舆论的支持，法律 是丝毫 没有力 量的。 ——菲 力普斯 39、一个判例造出另一个判例，它们 迅速累 聚，进 而变成 法律。 ——朱 尼厄斯
Thank you
Байду номын сангаас
40、人类法律，事物有规律，这是不 容忽视 的。— —爱献 生
6、最大的骄傲于最大的自卑都表示心灵的最软弱无力。——斯宾诺莎 7、自知之明是最难得的知识。——西班牙 8、勇气通往天堂，怯懦通往地狱。——塞内加 9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。——赫尔普斯 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。——笛卡儿

【答案】D
【课堂练习】
【例·单选】甲公司销售自行开发的房地产项目，取得不含增值税
销售收入10000万元，准予从房地产转让收入中减除的扣除项目金
额6000万元，且增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目
金额100%的部分，税率为40%，速算扣除系数为5%，计算甲公
司该笔业务应缴纳土地增值税税额的下列计算公式中，正确的是
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土
地 增单
击 此
值处 添 加
税副 标 题
壹 征税对象与征税范围
目
贰 纳税人
录
叁 应纳税额的计算
肆 税收优惠
伍 征收管理
壹 特征与征税范围
（一）特征
1.属于财产转移税 2.以“转让”国有土地使用权、地上建筑物及其附着物取得的增 值额为计税依据 3.以转让方为纳税人 【注意】土地增值税VS契税：都是针对“转让”环节征税，一个 是买方交（契税）、一个是卖方交（土地增值税）
（三）应纳税额的计算
【例2】某房地产企业开一发普通标准住宅，已知支付的土地出 让金为2840万元，缴纳相关税费160万元；住宅开发成本2800 万元，其中含装修费用500万元；房地产开发费用中的利息支出 为300万元（不能提供金融机构证明）；当年住宅全部销售，取 得销售收入9000万元（不含增值税）；缴纳城市维护建设税和 教育费附加495万元；印花税4.5万元。已知：该企业所在省人 民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%，房地产开 发加计扣除比率为20%。计算该企业应缴纳的土地增值税。
（三）应纳税额的计算
【计算】 （1）住宅销售收入为9000万元。 （2）确定转让房地产的扣除项目金额包括： ①取得土地使用权所支付的金额＝2840＋160＝3000（万元）。 ②住宅开发成本为2800万元。 ③房地产开发费用＝（3000＋2800）×10%＝580（万元）。

（1）营业税 （2）城建税和教育费附 加
（1）销售自行开发的房地产时计算营业 税的营业额为转让收入全额，营业税税率 为5%
（2）由于印花税（0.5‰）包含在管 理费用中，故不能在此单独扣除
非房地产开 发企业
（1）营业税 （2）印花税 （3）城建税和教育费附 加
（1）销售自行开发的房地产时计算营业 税的营业额为转让收入全额，营业税税率 为5%
为了规范事业单位聘用关系，建立和 完善适 应社会 主义市 场经济 体制的 事业单 位工作 人员聘 用制度 ，保障 用人单 位和职 工的合 法权益
一、概述 （一）概念
出售，不包括出 租及出让
不包括公 益性赠与 、赠与直 系亲属或 有赡养义 务人
取得收入
有偿 转让
土地增值税
土地使用权属 国家，不包括 集体土地
▪ ④扣除的税金：1600×5%×(1+7%+3%)=88(万元) ⑤加计扣 除费用：100+300)×20%=80(万元)
▪ ⑥扣除费用的总额：100+300+40+88+80=608(万元)
▪ (3)确定增值额：1600-608=992(万元)
▪ (4)确定增值比率：992÷608≈163%所以适用第三档税率： 50%，扣除系数：15%
业，暂免 对于以房地产进行投资、联营的，将房地产转让
到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。 对房产投资、联营共担风险共享收益的，不征营业税。 只享受收益不承担风险的，应该按出租不动产征收营 业税。实质上来看，对于投资、联营，投到联营企业 中也是共担风险共享收益的，产权是要过户的，有经 济利益的流入，因此要纳入土地增值税的征税范围。 (属于土地增值税征税范围,但给予免征的待遇)

用房地产(商业用地不行) 的，经当地税务机关核实， 可以免征(不是不征收) 土地增值税
1.凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，征 2.房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和
联营的，征 3.投资联营企业将投资联营房地产再转让，征 4.非房地产开发企业将房地产投资到投资联营企
业，暂免 对于以房地产进行投资、联营的，将房地产转让
2、扣除项目的规定
转让项目的性质
扣除项目
具体内容
转让土地（卖地）
扣除项目（2项）
1.取得土地使用权所支付的 金额 2.与转让房地产有关的税金
新建房屋（卖新房）
房地产开发企业（5项） 非房地产开发企业（4项）
1.取得土地使用权所支付的 金额 2.房地产开发成本 3.房地产开发费用 4.与转让房地产有关的税金 5.财政部规定的其他扣除项 目
第三节 土地增值税
一、概述 （一）概念
出售，不包括出 租及出让
不包括公 益性赠与 、赠与直 系亲属或 有赡养义 务人
取得收入
有偿 转让
土地增值税
土地使用权属 国家，不包括 集体土地
国有土地使 用权及地上
建筑物
（二）特点 征税面广 以转让房地产的增值额为计税依据 实行超率累进税率 实行按次征收 （三）作用 国家财政收入的主要来源之一 重要杠杆 重要手段
到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。 对房产投资、联营共担风险共享收益的，不征营业税。 只享受收益不承担风险的，应该按出租不动产征收营 业税。实质上来看，对于投资、联营，投到联营企业 中也是共担风险共享收益的，产权是要过户的，有经 济利益的流入，因此要纳入土地增值税的征税范围。 (属于土地增值税征税范围,但给予免征的待遇)
非公益性赠予，征

• 【例题4】（2003年）某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房， 与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公 司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定 计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比 例执行；该项目转让的有关税金为200万元。计算确认该商品房项目 缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的 金额为（ ）。 A.1500万元 B.2000万元 C.2500万元 D.3000万元
• 房地产开发企业：内资扣“两税一费” （营业税、城建税、教育费附加），外资 扣“一税”（营业税）
• 非房地产开发企业：内资扣“三税一费” （营业税、印花税、城建税、教育费附 加），外资扣“两税”（营业税、印花 税）。
• 从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣 除：
加计扣除费用＝（取得土地使用权支 付的金额＋房地产开发成本）×20%
• 【例题5】（2008年）某国有企业2006年5月在市区购置一栋办公楼，支付 8000价款万元。2008年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元， 签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12 000万元，成 新率70%.该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为（ ）。 A.400万元 B.1485万元 C.1490万元 D.200万元
第八节 征收管理
• 一、申报时间：纳税人签订房地产转让合 同后7日内
结束语
谢谢大家聆听！！！
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• 【答案】ABD • 【解析】个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用满5年或5年以
上的住房，免征土地增值税，但C选项所述为经营性房产，不享受免 税优惠。 •
• 【例题2】（2006年）下列项目中，按税法规定 可以免征土地增值税的有（ ）。 A.国家机关转让自用的房产 B.税务机关拍卖欠税单位的房产 C.对国有企业进行评估增值的房产 D.因为国家建设需要而被政府征用的房产