房地产行业信贷投向指引说课材料

房地产行业2010年信贷投向指引本指引所称的“房地产行业”是指国家统计局《国民经济行业分类》（GB/T4754-2002）中的房地产业，行业代码为K72。

本指引主要用于指导国标行业K72类别下的房地产、及我行TT码为143的经营性物业抵押贷款的信贷投向与风险管理。

一、09年行业总体运行情况及对明年市场趋势的预判（一）09年房地产市场总体情况（1）全国房地产市场由08年低谷逐步回暖，房地产开发景气指数稳步上升，4月起已持续上升7个月。

10月份景气指数为102.03，较年初提高7点。

全国房地产市场呈现四个特点：一是房地产投资持续增长；二是土地购置与开发从低位稳步回升；三是房地产建设回升势头加强；四是商品房销售面积和销售额累计增速再创新高，房屋销售价格继续上升。

（2）全国房地产市场供应面偏紧，短期呈现供应不足。

房地产总库存量呈现下降态势。

由于成交量持续上升并保持高位，目前10 个一二线核心城市1消化目前可售库存的平均时间从10 个月下降至7 个月。

1一线城市：包括京、沪、深、穗四个城市，为房地产行业的最热点地区和最发达的城市；二线城市：二线城市包括部分直辖市、省会城市、计划单列城市、副省级城市等几类，主体是省会城市，主要有天津、重庆、成都、南京、杭州、苏州、宁波、沈阳、大连、武汉、长沙、西安、昆明、珠海等；三线城市包括一些经济欠发达地区的省会城市及大多数地级市，如呼和浩特、乌鲁木齐及绍兴、盐城等；四线城市则为一些县级市、县城。

（3）房地产企业资金面宽裕，土地储备量充足。

目前，房地产企业获得的国内银行贷款约占09年以来全国信贷总量的10%左右，加上预售房款的加速回笼和个人按揭贷款，其资金来源相当充裕。

09年以来，房地产企业不断增加投资和土地储备，值得注意的是，在房地产企业理性扩张的同时，也存在部分房地产企业高价储地的现象。

“地王”的产生反映了房地产市场非理性因素，不利于房地产市场的健康发展。

2、写字楼市场总体情况（1）09年写字楼市场总体呈企稳回升态势受国际金融危机影响，08年三季度起写字楼市场出现持续下行走势，北京、上海、广州等主要城市写字楼售价与租金下跌，空置率上升。

从09年二季度起，随着房地产市场整体回暖，写字楼市场也呈现出止跌回稳的趋势，投资额、销售面积持续上升。

（2）东部2地区依然是写字楼市场的热点区域从区域结构看，受益于第三产业占比较大和国际化程度较高，东部是写字楼建设市场和销售市场的最主要地区。

其中，房地产一线城市北京、上海、广州、深圳是国内写字楼最重要的市场。

（3）京沪深穗市场回暖步伐不一北京市场，内资企业需求推动甲级写字楼市场的企稳回暖；上海市场，写字楼市场仍在调整过程中，但市场吸纳量止跌回升，主要需求来2东部地区包括北京、天津、河北、辽宁、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、广西、海南12个省、自治区、直辖市；中部地区包括山西、内蒙古、吉林、黑龙江、安徽、江西、河南、湖北、湖南9个省、自治区；西部地区包括重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、宁夏、青海、新疆10个省、自治区。

（注：东中西部不含港澳台地区）自国内企业；广州市场，09年下半年写字楼市场也逐步回暖，在建项目加速进度，销售量明显增加；深圳市场，甲级写字楼市场整体供应偏紧，价格呈现普涨局面。

3、土地市场总体情况09年土地市场走势呈先抑后扬，复苏滞后于房地产二级市场。

土地市场从09年二季度起逐步走出低迷行情，土地成交量、成交价格不断提高。

整体来看，一线城市土地市场波动幅度大于二三线城市，市场竞争更为激烈，土地溢价持续升高。

上海三季度土地出让收入已超过2007、2008年全年水平，北京土地出让收入也创出历史新高。

（二）对2010年房地产市场发展趋势的预判对于2010年房地产市场总体上持谨慎态度。

1、目前国民经济增长回稳但基础尚不稳固，预计未来房地产市场仍将以稳健的调控政策为主，着重建立房地产业持续健康发展的长效机制，保证房地产市场的平稳运行。

但随着房价上涨和通货膨胀加剧，政策调整的力度存在进一步加大的可能。

2、随着2009年房价上涨，自住型购房者承受能力下降将可能导致需求放缓，而炒房投机的政策风险和交易成本也将与日俱增，因此2010年存在房地产市场波动和房价反复的可能性。

3、经济复苏与流动性充裕加速行业资金流入，房地产企业资金面压力较小。

但市场供需状况的改善和土地价格的上涨将削弱房地产企业的定价能力，行业优势进一步向优质大型房地产企业集中。

4、商务写字楼市场有望继续复苏，京沪穗深四大城市的地位仍不可替代。

短期来看，写字楼市场有望跟随国内宏观经济持续复苏；长期来看，服务业在国民经济中的占比必将有所提高。

5、2010年地方政府土地储备可能面临政策与市场的双重考验。

政策方面，调控“地根”仍然是宏观调控的重要手段。

当前的土地储备制度能否适应未来国家土地供应和地价房价调控政策，还存在一定的不确定性；市场方面，未来土地市场的供需情况和地价走势具有不确定性，这将对土地储备机构的贷款需求及还款能力产生一定压力。

6、2009年中央经济工作会议召开后，房地产行业进入调控密集期：个人住房转让营业税免征时限由2 年恢复到5 年；国务院常务会议提出加强和改善房地产市场调控措施、遏制部分城市房价过快上涨；财政部、国土部等五部委发布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，将土地出让价款首付比例提高到50%。

同时近期国家连续出台一系列房地产调控政策，这些调控政策有利于我国房地产市场的健康发展，但短期内将进一步加大房地产市场走势的不确定性。

二、我行房地产行业授信情况1、授信总量有一定增长，余额占比保持稳定，与我行对公贷款发展保持同步；2、贷款投向结构比较合理，主要投向房地产开发贷款，土地储备贷款增速较快；3、优质客户余额和占比上升，中型客户集中度较高，大型客户拓展有待突破；4、贷款区域分布与地方经济发展水平契合度较高，主要分布于环渤海、长三角、珠三角及中部地区；5、抵押贷款占比进一步提高，保证贷款、信用贷款占比明显下降；6、贷款期限集中在1-3年，贷款期限结构内部流动性较好，长期贷款主要为经营性物业贷款；7、贷款质量总体较好，实际不良率比年初有所下降；8、开发贷款与个人按揭贷款联动效应加强，开发贷款带动个人按揭贷款能力不断提高；9、经营性物业抵押贷款主要集中于房地产业和商务服务业，以中长期贷款为主，区域分布比较集中。

三、行业信贷投向指引2010年，全行应加强前瞻性研究，密切关注房地产市场的发展趋势，基于我行客户特点和内部评级分析结果，审慎授信，稳健推进房地产信贷业务的质效发展。

（一）总体策略1、在比例控制前提下，以开发贷款为重点，适当增加投放；2010年全行房地产贷款继续实行比例管理，按五个区域授信审批中心所辖范围设定占比上限指标，由中心分别进行管理、监控，不再向所辖分行分解比例，中心所在地分行仍实施比例管理，由中心负责监控，并定期报备总行授信管理部。

在比例控制前提下，适当增加房地产贷款投放，增量主要投向能带来个人按揭资源的住宅类房地产开发贷款，住宅类房地产开发贷款一般不低于房地产行业贷款的70%。

2、在名单式管理和分类授权指导下，有序发展房地产贷款；对房地产开发贷款实施引导式名单管理的基础上，调整房地产贷款分类授权（具体另行下达）。

3、调整经营性物业抵押贷款政策内涵。

适度发展经营性物业抵押贷款，扩大试点行范围，适当调整抵押基数。

按照经营性物业贷款客户行业归属实施归类管理。

（二）房地产开发贷款产品政策及管理要求1、实施房地产开发贷款引导式名单管理以优化客户结构为出发点，实施房地产开发贷款客户引导式准入名单管理，引导全行拓展具有较强实力的全国性和区域房地产开发龙头企业，加大支持力度。

（1）房地产客户准入基本条件具有较高房地产开发资质，注册资本不低于2000万元，3年以上房地产开发经验（含股东或实际控制人）；财务状况良好，不存在被关联企业占用资金情况（主要包括预付账款、其他应收款科目）；具有一定的品牌知名度和美誉度，并占有一定的市场份额；我行客户评级5级及以上，内部评级8级及以上。

企业存在以下情况之一的，禁止进入：a）主业非房地产的国有及国有控股企业；b）存在土地闲置及炒地行为的房地产企业；c）存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产企业；d）在参与土地竞拍和开发建设过程中，存在股东违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利行为的房地产开发企业；e）具有其他违法违规行为记录的房地产企业。

（2）总行级客户名单总行级名单优先选择具有较强实力的全国性和地方房地产开发龙头企业，以及具有一定行业地位、在国内房地产领域占有一定市场份额的优质房地产开发企业和上市公司，包括部分以房地产为主业的中央企业。

对进入总行级名单的房地产企业，总行将在授信合作层面、重点项目选择、授信审批效率等方面给予倾斜，各分行可根据授权进行授信申报和审批。

（总行级名单详见附表1）（3）区域支持类客户名单区域支持类房地产开发企业，一般具有区域内排名靠前、具有较高开发资质和较强开发实力等特征。

主要包括：1）省分行所在地以及经济较发达地区的房地产开发龙头企业；2）累计开发面积超过50万平米以上跨地区大型房地产企业集团；3）在分行当地知名度较高的房地产企业；4）注册资本5000万以上等。

（4）减退类客户名单减退类房地产开发企业，一般具有房地产开发企业出现经营不善、违法违规等风险信号、抗风险能力明显不强或被列入政策调整名单等特征，主要包括：1）国资委公布的78家不以房地产为核心主业的中央企业；2）存在土地闲置及炒地行为的房地产企业；3）存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产企业；4）在参与土地竞拍和开发建设过程中，存在股东违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利行为的房地产开发企业；5）出现风险预警信号，包括授信逾期、多次展期等；6）存在挪用我行贷款资金行为；7）盲目扩张、过度融资、高价大量囤积土地；8）具有其他违法违规行为记录。

对于减退名单内的企业，各中心应指导分行逐户制定减退计划，按计划确保尽早收回我行贷款。

（5）未进入支持客户名单和减退客户名单的存量房地产开发企业，为我行房地产开发贷款动态调整的目标。

各中心和分行要加强客户风险甄别与日常监控，主动加快结构优化的步伐。

（6）动态调整总行（含区域审批中心）将根据名单准入标准，适时调整总行级和区域支持企业名单。

总行级支持名单调整由总行授信部负责。

区域级支持名单调整由区域审批中心负责，并报总行备案后纳入；中心所在地分行区域名单调整由总行授信部审核确定。

对监控发现名单内的房地产开发企业经营出现风险，影响我行贷款安全的，应及时调出名单，并强化减退加固工作。

2、房地产开发贷款产品政策（1）住房开发贷款重点支持住宅类房地产贷款，加强对重点城市和中心城市的住宅类房地产支持力度。