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第四章企业绩效评价考情分析本章是2018年重新改写的一章。
本章重点掌握：企业绩效评价程序和绩效计划的制定；关键绩效指标法的优缺点、关键绩效指标的类型及目标值的确定；经济增加值法的优缺点、计算与评价效果；平衡计分卡的优缺点和指标体系。
知识体系【知识点】绩效评价层次与评价视角（一）绩效管理与绩效评价的概念（★）绩效管理是指企业与所属单位（部门）、员工之间就绩效目标及如何实现绩效目标达成共识，并帮助和激励员工取得优异绩效，从而实现企业目标的管理过程。
绩效管理的核心内容是绩效评价。
绩效评价是指企业运用系统的工具方法，对一定时期内企业营运效率与效果进行综合评判的管理活动。
（二）绩效评价层次（★）（三）绩效评价视角（★★）评价视角概念评价指标外部视角（财务外部利益关系人根据自身需要对企业定期与不定期绩效评价流动比率、财务杠杆、净资产收益率、每股收益、市盈率等视角）内部视角（管理视角）企业管理者根据预算目标和企业战略进行定期和不定期的评价经营效率、资源利用情况和战略与目标的实现程度既可采用贡献毛利、息税前利润等财务指标，也可采用客户满意度等非财务指标【知识点】企业绩效评价的功能（★）企业绩效评价有利于企业利益相关者了解企业的经营状况和未来发展趋势，有利于建立和健全企业的激励与约束机制，改善经营管理，调动管理者和员工积极性，提高企业的综合竞争能力和经营业绩。
企业业绩评价有四大功能：【知识点】企业绩效评价的应用环境（★）（一）组织架构1.设立薪酬与考核委员会或类似机构主要负责审核绩效管理的政策和制度、绩效计划与激励计划、绩效评价结果与激励实施方案、绩效评价与激励管理报告等，协调解决绩效管理工作中的重大问题。
2.绩效管理工作机构主要负责制定绩效管理的政策和制度、绩效计划与激励计划，组织绩效计划与激励计划的执行与实施，编制绩效评价与激励管理报告等，协调解决绩效管理工作中的日常问题。
（二）绩效管理的制度体系企业应建立健全绩效管理的制度体系，明确绩效管理的工作目标、职责分工、工作程序、工具方法、信息报告等内容。
第一部分题型一、单项选择题（20题，每题1分，共20分）二、多项选择（10题，每题2分，共20分）基本上以教材第一章、第三章内容为考点，有部分考题超出书本范围。
三、案例题（5道案例分析题，前三道每道20分，后两道每道30分，共120分）第二部分案例要点：1、安全与现场管理（8、9、10、11、12、21、22、23、24）2、质量管理（3、4、5、6、7）3、进度控制与索赔（1、2）4、合同管理与招投标（19、20）5、造价管理（13、14、15）6、项目的综合管理（16、17、18、25、26）一、安全与现场管理（分值大，好拿分）1、挑错并纠正2、安全事故的分类3、指出事故的直接原因和间接原因4、现场实际管理问题补充：掌握有关安全的专业术语“一方针”：安全第一，预防为主。
“一创建”：安全文明示范工地。
“二类危险源”：能量意外释放、约束失效。
“二控制”：年负伤率（0.6%以内）、年安全事故率。
“三级教育” : 进公司（厂）、进项目部（车间）、进班组。
“三级事故”：死亡事故、重大事故（3－9人）、特大事故“三同时”：同时设计、审批，同时施工，同时验收、使用。
“三宝”：安全帽、安全带、安全网。
“三级配电”：总配电箱、分配电箱、开关箱。
“三消灭”：违章指挥、违章作业、“惯性事故”“四口”：楼梯口、电梯口、预留洞口、通道口“四不放过”：事故原因不清不放过、责任人未受教育不放过、隐患不消除不放过、责任人未处理不放过。
“五临边”：阳台周边、屋面周边、框架工程周边、卸料外侧边、跑道、斜道边“五查”：查思想、查管理、查隐患、查整改、查事故处理。
＂五定＂:定整改责任人、定整改措施、定整改完成时间、定整改完成人、定整改验收人。
“五检查”：日常性检查、专业性检查、季节性检查、节假日前后检查、不定期检查。
“五牌一图”：工程概况牌、管理人员名单及监督电话牌、消防保卫牌、安全生产牌、文明施工和环境保护牌及施工现场总平面图。
所有者权益定义企业资产扣除负债后（净资产），由所有者享有的剩余权益构成企业注册资本的金额（实收资本或股本）①所有者投入的资本超过注册资本的金额（资本溢价或股本溢价）来源②其他综合收益：指不应计入当期损益，直接计入所有者权益的利得和损失（其他综合收益)③留存收益：指从历年利润中提取和留存于企业内部的积累（盈余公积、未分配利润）除发生减资、清算或分配现金股利外，企业不需要偿还所有者权益特征企业清算时，只有先清偿所有负债后，才能将所有者权益返还给所有者所有者凭借所有者权益能参与企业利润的分配1.实收资本/股本（注册资本）企业按照企业章程或合同、协议约定，接受投资者实际投入企业的资本（1）接受现金资产投资非股份公司借：银行存款→实际收到的金额贷：实收资本→占注册资本的份额：注册资本*所占份额比例资本公积-资本溢价→差额，即超出在注册资本所占份额部分股份公司借：银行存款 →发行价格贷：股本 →面值：每股面值*发行股数借：银行存款 →发行价格-手续费资本公积-股本溢价 →差额贷：股本 →面值借：资本公积-股本溢价→发行手续费资本公积-股本溢价→差额贷：银行存款注意：1.我国《公司法规定》股票可以按面值或溢价发行，但不得折价发行2.发行股票发生的手续费、佣金，冲减“资本公积-股本溢价”,不足冲减时冲留存收益【举例】甲、乙、丙共同投资设立A有限责任公司，注册资本为2000000元，甲、乙、丙持股比例分别为60%，25%和15%。
按照章程规定，甲、乙、丙投入资本分别1200000 元、500000元和300000元。
A公司已如期收到各投资者一次缴足的款项。
A有限责任公司应编制如下分录：借：银行存款 2000000 贷：实收资本—甲 1200000 —乙 500000 —丙 300000【接上题】一年之后如果有丁准备加入，同意出资50万元，占实收资本为30万元。
则A 公司应当编制的会计分录为：借：银行存款 500000 贷：实收资本—丁 300000 资本公积—资本溢价 200000【举例】甲公司委托乙证券公司代理发行普通股2000万股，每股面值1元，每股发行价值4元，按协议约定，乙证券公司从发行收入中提取2%的手续费借：银行存款 7840贷：股本 2000资本公积-股本溢价 5840【举例】甲公司委托乙证券公司代理发行普通股20万股，每股面值1元，每股发行价值1.5元，按协议约定，乙证券公司从发行收入中提取80%的手续费，该公司期末“资本公积”余额为2万，其中“资本公积—股本溢价”为1万，“盈余公积”期末余额为1万借：银行存款 30贷：股本 20资本公积—股本溢价 10借：资本公积—股本溢价 11盈余公积 1利润分配—未分配利润 12贷：银行存款 24（2）非现金资产投资按照合同约定的价值（不公允的除外）入账，不公允的按照公允价入账借：固定资产、原材料、无形资产等→ 公允价,不含增值税（小规模纳税人除外） 应交税费—应交增值税（进项税额） 贷：实收资本/股本 →占注册资本的份额/面值 资本公积—资本溢价/股本溢价→倒挤差额，+/-总结：1、实收资本=注册资本*所占份额股本=每股面值*发行股数资本公积—资本溢价/股本溢价=（公允价+增值税）-实收资本/股本正数，在贷方负数，在借方【例题•多选题】A有限公司收到B企业作为资本投入的不需要安装的机器设备一台，该设备的原价为100万元，已提折旧60万元，投资合同约定该设备价值为50万元，增值税税额8万元，占注册资本40万元，则下列关于A公司会计处理的表述正确的有（BC）。
第四章房屋实地查看第01讲房屋实地查看第一节房屋实地查看工作概述一、房屋实地查看的含义和作用房屋实地查看：是房地产经纪人员亲自或者带领客户到房屋现场，检查、观察委托房屋的活动。
房屋实地查看包括两种情形（1）房地产经纪人员实地查看房屋，俗称空看（2）房地产经纪人员带领客户实地查看房屋，又称带客看房或者带看二、房地产经纪人员在房屋实地查看前，应做好相关准备工作：（1）通过网络等途径，对委托房屋的地理位置、交通情况、周边环境、商业配套、教育配套、医疗配套等进行初步了解，并做好记录。
（2）提前与委托人约定房屋实地查看的时间。
因为现代生活人们工作繁忙，“提前”最好能分为两个阶段，至少在三天前预约一个看房时间，然后在看房的前一天再确认。
（3）询问委托人房屋的具体详细位置。
在与委托人约定看房时间的同时，还应询问委托人房屋的具体详细位置，即房屋所在的区、路、号、小区、栋、门牌号。
（4）备好房屋实地查看的工具。
具体有：测量距离的工具，例如激光测距仪、卷尺等；拍照的工具，例如相机、智能手机等；测量时间的工具，例如手表、手机等；计算面积的工具，例如计算器等。
（5）备好《房屋状况说明书》。
买卖和租赁业务需要查看的内容有不同侧重，《房屋状况说明书》可以分为房屋出售和房屋出租两个版本三、房屋实地查看的主要内容在房地产买卖经纪服务中的实地查看主要包括四个方面的内容：实地查看房屋区位状况、实物状况、物业管理和其他状况等。
在房地产租赁经纪服务中的实地查看主要包括五个方面的内容：房屋区位状况、实物状况、配置家具、家电状况，房屋使用相关费用、其他情况等。
第二节房屋实地查看的操作要点一、房屋区位状况实地查看（一）房屋区位状况查看的内容对房屋区位状况进行实地查看，主要说明、描述和测量下列因素和指标：（1）坐落。
说明房屋的具体地点，并附位置示意图。
位置示意图应准确、清楚、比例恰当。
例如，房屋位于××市××区××路（大街、大道）××号（2）楼层。
第四章国际海上货运代理操作实务一、单选题1.若货主与承运人之间采用FCL/LCL的组织方式，下列哪项可以作为他们的交接方式。
( )A.DR/CYB. DR/CFSC. CY/CYD. CY/DR答案：B解析：由于FCL货物由发货人/收货人在工厂装拆箱,而LCL货物由承运人委托的货运站装拆箱。
因此FCL货物的交付地点必定为DR或CY,LCL货物的交付地点必定为CFS。
知识点：海上班轮运输概述难度级别：12.接受货主、承运人或其他有关方的委托,负责接管运输货物，并为这些货物提供与货物运输有关服务的企业是( )。
A.班轮公司B.船舶代理C.场站经营人D.外轮理货公司答案：C解析：场站经营人是指接受货主、承运人或其他有关方的委托,负责接管运输货物,并为这些货物提供或安排包括堆存、仓储、装载、卸载、积载、平舱、隔垫和绑扎等与货物运输有关服务的企业,包括码头与货运站。
知识点：海上班轮运输概述难度级别：13.提单不具有( )功能A.合同证明B.货物收据C.交付单据D.物权凭证答案：C解析：提单是指用以证明海上货物运输合同和货物已经由承运人接收或者装船,以及承运人保证据此交付货物的单证。
基于此,提单具有合同证明、货物收据和物权凭证三大功能。
知识点：国际海上集装箱出口货运代理操作实务难度级别：14.最常见的订舱单证是( )A.场站收据B. 托运单C. 装货单D. 收货单答案：A解析：目前,最常见的订舱单证是场站收据,通常制成联单形式,包括托运单、装货单、收货单及其副本等各联。
因此,由于这套单证的第一联为托运单,所以有时也称托运单。
知识点：国际海上集装箱出口货运代理操作实务难度级别：15.国际货运过程中甩箱造成的货损应由( )来承担A.货运代理B.委托人C.承运人D.收货人答案：C解析：根据我国《海商法》第四十六条、第四十八条的规定,承运人对因其积载不当而造成的甩箱应当负赔偿责任。
知识点：国际海上集装箱出口货运代理操作实务难度级别：2二、多选题1.除固定船舶外，海上班轮运输还有( )等特点。
国际贸易实务第四章课后习题参考答案一、单项选择题1-6 CB ACAC二、多项选择题1.ABC2.A BC3.AB4.CDE4.ABC6.AB三、简答题1.班轮运输的特点是什么？答案要点：(1)承运人和货主之间不签订租船合同，仅按船公司签发的提单，处理运输中有关问题。
(2)通常要求托运人送货至承运人指定的码头仓库交货，收货人在承运人指定的码头仓库提货。
(3)班轮承运人负责包括装、卸货物及理舱在内的作业，并负责全部费用。
(4)班轮运输一般有定港口、固定航线、固定开航时间，不计滞期费、速遣费，班轮运费相对比较稳定。
2. 班轮运费包括哪些？答案要点：①基本运费：从装运港到目的港的基本费用，根据基本运价（BASIC FREIGHT RATE)和计费吨（FT，即FREIGHT TON）算出来的。
1)按货物重量(weight)计算，以"W"表示。
如1公吨(1000公斤)、1长吨(1016公斤)或1短吨(907.2公斤)为一个计算单位，也称重量吨。
2)按货物尺码或体积(measurement)计算，以"M"表示。
如1立方米(约合35.3147立方英尺)或40立方英尺为一个计算单位，也称尺码吨或容积吨。
3)按货物重量或尺码，选择其中收取运费较高者计算运费，以"W/M"表示。
4)按货物FOB价收取一定的百分比作为运费，称从价运费，以"AD VALOREM"或"ad.val."表示。
这原是拉丁文，按英文是按照价值的意思(即according to value)。
5)按货物重量或尺码或价值，选择其中一种收费较高者计算运费，用"W/M or ad.val."表示。
6)按货物重量或尺码选择其高者，再加上从价运费计算，以"W/M plus ad.val."表示。
②附加运费：由于有些货物需要特殊处理，或者由于有突发事件的发生或客观情况变化等，船方根据不同情况为了弥补在运输中额外开支或费用而加收的费用。
第四章所有者权益知识点：所有者权益概述★一、所有者权益的特征①除非发生减资、清算或分派现金股利，不需要偿还；②清算时，先清偿负债，再返还所有者权益；③所有者凭借所有者权益能够参与利润的分配。
二、所有者权益的来源【例题1·单选题】（2010年）下列各项中，不属于所有者权益的是（）。
A.资本溢价B.计提的盈余公积C.投资者投入的资本D.应付高管人员的基本薪酬『正确答案』D『答案解析』选项D属于负债。
【例题2·判断题】企业需要偿还所有的所有者权益和负债。
（）『正确答案』×『答案解析』除非发生减资、清算或分派现金股利，企业不需要偿还所有者权益。
三、讲解思路第一节实收资本或股本★★★一、概述1.实收资本——企业按照章程规定或合同、协议约定，接受投资者投入企业的资本。
股份有限公司以外的企业应设置“实收资本”科目。
2.股本——经公司章程授权、代表公司所有权的全部股份。
【提示1】股本就是发行股票的面值。
【提示2】实收资本的构成比例或股东的股份比例，是确定所有者在企业所有者权益中份额的基础，也是企业进行利润或股利分配的主要依据。
二、账务处理（一）股份公司以外的企业的相关账务处理1.实收资本增加：（1）接受现金资产投资——初始设立：借：银行存款贷：实收资本【例题】甲、乙、丙共同投资设立A有限责任公司，注册资本为200万元，甲、乙、丙持股比例分别为60%、25%和15%。
按照章程规定，甲、乙、丙投入资本分别为120万元、50万元和30万元。
A有限责任公司已如期收到各投资者一次缴足的款项。
A有限责任公司应编制如下会计分录：借：银行存款200贷：实收资本——甲120——乙 50——丙 30（2）接受非现金资产投资——初始设立：【例题】甲有限责任公司于设立时收到乙公司作为资本投入的不需要安装的机器设备一台，合同约定该机器设备的价值为200万元，增值税进项税额为26万元（由投资方支付税款，并提供或开具增值税专用发票）。
前言一、教材介绍1、变动情况新增内容=必考之处2010年：10章（含大纲、练习），307千字2011年：10章（无大纲、练习），445千字（增加模拟试卷）删掉：避免投机心理，应一视同仁新增：会在以后讲解中提示2、具体内容表1：教材内容及分值比例通观各章标题，几乎都是农业与和经济学科相结合而成。
因而教材特点：重广度，轻深度。
理解简单、学习面广二、考试介绍1、题型、题量、分值表2：试题设置与应考对策客观题好处：潜在运气风。
坏处：会做的计算题仍有失分风险。
满分：140分→及格分：84分。
2、时间分配2011年经济师考试时间为：11月5日9:00—11:30（2.5小时）140分值→150分钟↙↘130分钟答题20分钟检查（不确定题目，答题卡）酌情调整答题速度3、考题特点（1）从考题形式上看，包括内涵考察和公式计算。
①内涵考察：概念、历史沿革、特征、内容、形式、类型、原则、相关规定、作用意义、区别联系、现状问题、发展趋势。
例题1（2007年11题）：农业科技进步的重要特点是（）。
A非综合性B区域适应性C突变性D应用的确定性正确答案:B分析：本题考查第一章农业科技进步的特点。
包括：综合性、渐进性、区域适应性，应用的不确定性。
教材9页例题2（2008年5题）：按( )划分，可将农业企业分为国家控股企业、集体企业、私营企业和联合企业。
A产出形态B资产所有制形式C经营形式D生产要素的结合形态正确答案:B分析：本题考查第二章农业企业的不同类型。
资产所有制形式划分，可将农业企业分为国家控股企业、集体企业、私营企业和联合企业。
按A项产出形态划分，有产品生产型、劳务型和服务型企业；按C项经营形式划分，有承包经营的农业企业、租贷经营的农业企业和股份制经营的农业企业；按D项生产要素的结合形态划分，有劳动密集型企业、资本密集型企业和技术密集型企业等。
教材32页例题3（2008年70题）：项目融资中的金融风险，主要表现为（）。
第四章投资性房地产本章属于我国企业会计准则中增加的内容。
近三年考试均考查了客观题。
本章主要内容：第一节投资性房地产的定义、特征及范围第二节投资性房地产的确认和初始计量第三节投资性房地产的后续计量（重难点）第四节投资性房地产的转换和处置（重难点）第一节投资性房地产的定义、特征及范围一、投资性房地产的定义和内容（一）定义和特征1.投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
2.特征：（1）属于企业的经营活动——因此通过其他业务收入、其他业务成本核算；（2）其用途、状态、目的与作为固定资产、无形资产核算的房地产不一样；（3）能够单独计量和出售。
（二）范围投资性房地产主要包括：1.已出租的土地使用权已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得，并以经营租赁方式出租的土地使用权。
企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。
2.已出租的建筑物已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。
企业计划用于出租但尚未出租的建筑物，不属于此类。
3.持有并准备增值后转让的土地使用权——这类投资性房地产比较特殊，是由管理者的持有意图决定的。
注意区分如下特殊项目是否属于投资性房地产：1.企业出租给本企业职工居住的宿舍（不属于投资性房地产）2.暂时闲置的投资性房地产，企业的意图是继续用于对外出租（属于投资性房地产）3.按照国家有关规定认定的闲置土地（不属于投资性房地产）。
4.作为存货的房地产（不属于投资性房地产）5.企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。
6.母公司经营租赁方式出租给子公司的房地产,属于投资性房地产,但是在编制合并报表时,作为集团自用房地产.7.一项房地产,部分出租或用于增值,如果能够单独计量和出售,可以分开确认为自用房地产和投资性房地产.8.企业拥有并自行经营的旅馆饭店等,不属于投资性房地产,但将其部分或者全部出租,且可以分开计量和出售的,可以将出租部分确认为投资性房地产.【例题1·多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。
A.已出租的建筑物B.待出租的建筑物C.已出租的土地使用权D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物【答案】AC【解析】投资性房地产包括：（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。
选项B，尚未出租，不正确；选项D，不属于企业自己持有的资产，不正确。
【例题2·多选题】下列各项中，不属于投资性房地产的有（）。
A.房地产企业开发的准备出售的房屋B.房地产企业开发的已出租的房屋C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权D.企业以经营租赁方式租入的建筑物【答案】ACD【解析】选项A属于企业的存货；选项C属于无形资产。
选项D，企业以经营租赁方式租入的建筑物，产权不属于企业，所以不能确认为投资性房地产，也不属于企业的资产。
【例题3·判断题】企业出租的建筑物或土地使用权，只有能够单独计量和出售的才能确认为投资性房地产。
（）【答案】√【解析】投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产应当能够单独计量和出售。
如果不能单独计量和出售，则不确认为投资性房地产。
第二节投资性房地产的确认和初始计量一、投资性房地产的确认和初始计量（一）投资性房地产的确认将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件（同其他资产的确认条件，不用单独记忆）：1.与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
（二）投资性房地产的初始计量1.外购的投资性房地产对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。
外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
(注意,什么谈判费用,差旅费计入当期费用)【例题】20×9年6月1日，甲公司计划购入一栋写字楼用于对外出租。
6月10日，甲公司与乙公司签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将其出租给乙公司，租赁期为10年。
8月1日，甲公司实际购入写字楼，支付价款共计90 000 000元，假定不考虑其他因素，甲公司采用成本模式进行后续计量。
甲公司的账务处理如下：借：投资性房地产——写字楼90 000 000贷：银行存款90 000 000【例题】沿用上例，假设甲公司购入的投资性房地产符合采用公允价值模式进行后续计量的条件，采用公允价值模式进行后续计量。
甲公司的账务处理如下：借：投资性房地产——写字楼——成本90 000 000贷：银行存款90 000 000注意：公允价值模式下，入账价值计入“成本”明细科目。
2.自行建造的投资性房地产企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。
自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。
【例题】20×9年2月，甲公司从其他单位购入一块土地，并在这块土地上开始自行建造两栋厂房，20×9年11月，甲公司预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。
租赁合同约定，该厂房于完工时开始起租，20×9年12月5日，两栋厂房同时完工。
该块土地使用权的成本为9 000 000元，两栋厂房的实际造价均为12 000 000元，能够单独出售，假设甲公司采用成本模式进行后续计量。
甲公司的账务处理如下：土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产＝9 000 000×{12 000 000÷24 000 000}＝4 500 000（元）借：固定资产——厂房12 000 000投资性房地产——厂房12 000 000贷：在建工程——厂房24 000 000借：投资性房地产——已出租土地使用权 4 500 000贷：无形资产——土地使用权（9 000 000÷2）4 500 000二、投资性房地产的后续支出原理：满足投资性房地产确认条件的，资本化；否则，费用化。
资本化后续支出通过“投资性房地产——在建”核算，不同于固定资产资本化后续支出的核算。
改扩建期间,不得计提折旧或者摊销.【例题】20×9年5月，甲公司与乙公司的一项厂房经营租赁合同即将到期。
该厂房原价为50 000 000元，已计提折旧10 000 000元。
为了提高厂房的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司。
20×9年5月31日，与乙公司的租赁合同到期，该厂房随即进入改扩建工程，20×9年12月31日，该厂房改扩建工程完工，共发生支出5 000 000元，均已支付，即日按照租赁合同出租给丙公司，假定甲公司采用成本计量模式。
本例中，改扩建支出属于后续支出，假定符合《企业会计准则第3号——投资性房地产》第六条的规定，应当计入投资性房地产的成本。
甲公司的账务处理如：（1）20×9年5月31日，投资性房地产转入改扩建工程借：投资性房地产——厂房——在建40 000 000投资性房地产累计折旧10 000 000贷：投资性房地产——厂房50 000 000注意：不应通过“在建工程”科目核算。
（2）20×9年5月31日-20×9年12月31日，发生改扩建支出借：投资性房地产——厂房——在建5 000 000贷：银行存款 5 000 000（3）20×9年12月31日，改扩建工程完工借：投资性房地产——厂房45 000 000贷：投资性房地产——厂房——在建45 000 000【例题】20×9年5月，甲公司与乙公司一项厂房经营租赁合同即将到期，为了提高厂房的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司，20×9年5月31日，该厂房账面余额为20 000 000元，其中成本16 000 000元，累计公允价值变动4 000 000元，20×9年11月30日该厂房改扩建工程完工，共发生支出3 000 0000元，均已支付，即日按照租赁合同出租给丙公司，假定甲公司采用公允价值计量模式。
甲公司的账务处理如下：（1）20×9年5月31日，投资性房地产转入改扩建工程借：投资性房地产——厂房——在建20 000 000贷：投资性房地产——厂房——成本16 000 000投资性房地产——厂房——公允价值变动 4 000 000（2）20×9年5月31日至20×9年11月30日，发生改建支出借：投资性房地产——厂房——在建 3 000 000贷：银行存款 3 000 000（3）20×9年11月30日，改扩建工程完工借：投资性房地产——厂房——成本23 000 000贷：投资性房地产——厂房——在建23 000 000【例题】甲公司对某项投资性房地产进行日常维修，发生维修支出30 000元。
日常维修支出属于费用化的后续支出，应当计入当期损益。
甲公司的账务处理如下：借：其他业务成本30 000贷：银行存款30 000【例题4·判断题】企业外购的房地产，若管理层打算出租，就应在购入时将其确认为投资性房地产。
（）【答案】×【解析】企业外购的房地产，一般只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产【例题5·判断题】投资性房地产的后续支出一律在实际发生时予以资本化。
（）【答案】×【解析】投资性房地产的后续支出满足投资性房地产确认条件的，资本化；否则，费用化。
第三节投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量有成本模式与公允价值模式两种，企业可在两者中选择其一进行计量，但采用公允价值模式计量应满足一定的条件。
一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产可以比照固定资产、无形资产的处理思路理解。
核算要点总结：1.设置“投资性房地产”科目核算；2.要按期（月）计提折旧或进行摊销，通过“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目核算，要确认收取租金的收入，通过“其他业务收入”科目核算。
计提的折旧或摊销的金额通过“其他业务成本”科目核算。
3.应比照固定资产、无形资产来计提减值准备。
