2017年漯河市房地产市场销售及库存分析报告

漯河市房地产项目可行性分析报告一、漯河市简况漯河市位于河南省中南部，是河南唯一的内陆特区城市。

现为全国城市环境综合整治优秀城市、全国卫生先进城市、国家园林城市、全国绿化模范城市，荣获了中国人居环境范例奖。

1948年设立县级市，1986年升格为省辖市，2003年被列入中原城市群，2004年9月再次进行行政区划调整，现辖临颍、舞阳两县和郾城、源汇、召陵三区及一个省级高新技术产业开发区。

总面积2617平方公里，总人口253万人，人口密度全省最大，每平方公里达到967人。

市区面积77平方公里，市区建成面积35.4平方公里，其中建成区总人口35.03万人。

2002年，漯河在全国265个地级以上城市综合实力排序中居第71位。

2003年全市国内生产总值为219.9亿元，居全省第16位；2004年在全省城市综合实力排序中居第4位。

2005年各项主要经济指标的增幅均创近十年来的最好水平，全市生产总值达到322亿元，比2004年增长15.8%，增幅居全省第3位；地方财政一般预算收入13.2亿元，增长28.1%；城镇居民人均可支配收入7923元、农民人均纯收入3319元，分别增长12.2%和12%。

现在的漯河市已经成为河南省新兴轻工业城市，目前已建立了以轻工业为主，集商贸、金融、地产、信息、运输等行业协调发展的综合性开放型经济格局。

根据《漯河市城市总体规划（2001年～2020年）》，漯河城市向南发展空间有限，将主要向东向北发展，城市布局将是“一心一轴四组合”。

“一心”指沙南商业中心、沙北行政中心及澧西文教中心组成复合中心。

“一轴”指“沙澧河发展轴线，雕琢城市精美的绿色项链，塑造漯河形态特色。

“四组合”指沙北、沙南、铁东、澧西四个组团。

“把漯河建成经济繁荣，环境优美、社会文明、秩序优良、具有较高知名度，美誉度和较强吸引力、辐射力、带动力的开放型、区域性中心城市。

”是漯河近期发展目标。

漯河市市区规划期限和规模：近期（2000年~2005年）用地50.5平方公里，人口50万人；远期（2006年~2020年）用地71.4平方公里，人口70万人。

漯河市房地产市场发展研究摘要：房地产业作为我国国民经济增长的重要支柱产业之一,一直备受关注。

作为解决重要国计民生问题的特殊行业，其市场的运行状况一直受到社会各界的关注,房地产业健康发展与否对我国构建和谐社会具有重大的意义。

漯河市作为国家食品工业城、豫中区域性中心城市和具有较高品位的生态宜居城市，近年来房地产市场价格不断攀升。

文章从环境、市场主体、产品、价格四个方面分析了漯河市房地产市场发展现状，并对今后一段时期市场发展趋势给予研究性判断。

关键词：漯河市房地产发展现状市场分析第一章：环境一．政策环境“新国八条”成为房地产紧缩政策的起点：1月26日，国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，共八条，是继“国十一条”后，国务院对房地产市场再度推出的又一个重量级调控措施。

要求强化差别化住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

国八条对漯河市房地产发展的影响：“增加普通商品住房的有效供给”。

特别是在用地上要适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁住房的供应。

对漯河房地产市场来说，开发商在未来拿地和规划过程中需要更严谨，将政策和市场合理结合，确保开发利润的实现。

“抑制投资投机性购房”。

当前房价上涨快的地区,投机成分比较多,营业税政策的调整,能够对炒房起到挤出效应,缓和供求关系,有助于平抑房价。

”漯河市作为四线城市，目前投机和投资的需求表现不十分明显，目前客户购房主要目的为自住或改善型刚性需求，营业税的调整短期来说对二手房市场会产生一定影响，但作为新房市场来说，对漯河楼市的影响将相对较小。

“加大保障性安居工程建设力度”。

此前,一些地方的保障房建设缓慢，审核把关不严……此次国务院常务会议强调，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题，这有利于发挥保障性住房对商品房市场的平衡作用。

该政策在漯河市目前已经有一定的反馈，这在分流客户，增加竞争的同时，对漯河市客户的价格预期也将产生一定的影响，未来漯河市的整体房价走势可能受到保障性住房供应的制约。

2017年我国房地产销售情况图文分析报告（2018.01.03）一、2017年中国房地产销售现状：三四线城市热度异常2017年1-10月商品房销售继续了近三年来的增长势头。

2017年1-10月全国商品房销售面积13.0亿平方米，同比增加8.2%；2017年1-10月全国商品房销售额10.3万亿元，同比增加12.6%，虽然增长率相比2015和2016有所降低，但是依然维持了增长，同时行业也连续三年维持了强劲的增长势头。

商品房销售面积累计值商品房销售额累计情况2017之所以取得如此高的销售表现，其中一个重要因素是2017年三四线城市的贡献。

从数据来看，2017年前十月，三四线城市在销售面积上以及销售金额增速上分别领先一二线城市18.7个以及27.2个百分点，是近五年来两者差距最大的一次。

2017 年前三季度三四线城市成交面积同比保持领先2017 年前三季度三四线城市成交金额同比在保持领先目前三线城市的房价已经开始领涨一线与二线城市，且涨幅已经接近其2013年的最大涨幅水平，三线城市房价的快速上涨也会逐渐制约行业政策进一步放松的空间。

2017年相比2016年已经出现了快速的下降，共减少约0.8亿平，降幅达20%。

且目前其绝对值水平已经低于2014年，按照统计局数据来看，目前每月约1000万平的消化速度如果继续消化下去，则到2018年上半年待售住宅面积水平将会达到近5年的最低值。

三四线城市房价开始领涨同时从更广泛应用的行业的可售面积库存去化情况来看，目前一、二、三线城市的整体库存水平也已经处于近年来相对低位的水平。

行业去库存政策已经取得了非常明显的成效。

但是从行业1998年开始累积的新开工面积减去累积的销售面积来测算的广义住宅库存面积来看，目前行业整体的库存虽然从2015年开始出现了下降，但是其绝对值依然有25亿平。

从后续看行业依然存在着去库存的动因，但整体而言去库存的动力已经开始逐步减小。

从开发商资金来源角度看居民购房杠杆情况从购房者角度看居民购房杠杆情况驱动因素从2017年下半年开始都出现了一定的弱化。

漯河市调报告一漯河房地产市场概述漯河市房地产业完成了初创阶段，目前已有了一定规模的发展，开始进入房地产大规模发展阶段：1. 房地产业发展的现状（1）房地产开发投资高速增长。

目前，房地产开发已成为固定资产投资中增长最快的部分，是拉动投资增长的重要力量。

（2）房地产队伍不断壮大。

改变了由政府部门垄断房地产开发、经营的局面。

（3）人均住房面积持续增加，无房户逐渐减少。

（4）个人购房进入零售时代，居住消费比例逐年提高。

（5）二手房市场成交活跃，价格逐年上涨。

（6）住房消费信贷逐步扩大。

银行按揭服务的开展，有力地推动了房地产消费。

当前购房者有60%-80%是通过银行按揭买房，居民攒钱买房的陈旧观念有所转变。

（7）生态化城市建设的实施，市政府大力建设国家卫生城市，沿河风景带的建成使居住环境不断改善，居住质量逐年提高。

（8）随着本土实力的崛起，开发商大力拉动本土消费，同时一些外地房地产商的进驻，提升了漯河房地产的开发理念。

2. 漯河市房地产发展趋势目前漯河房地产业已进入上升时期，供求基本平衡，房价升势确立。

（1）城区的不断扩大以及市委市政府招商引资的优惠措施，吸引了较大的资金投入到房地产业。

（2）房地产市场朝着健康的方向稳步发展。

这将有利于房价平稳的上升。

（3）消费者对房地产规模化、品牌化的要求也越来越高；开发商对自身开发的项目也开始向规模化、品牌化、专业化方向发展。

（4）房地产消费市场需求增大。

居住条件改善的要求增大了市场需求，大部分居民有换购住房的需要。

国际经验表明，城市化程度在30%-60%之间，房产市场将进入发展期。

据调查，漯河市的城市化水平为43.5%，以及政府提出的“加速推进漯河市工业化和城镇化进程”的规划，2015年漯河城镇化水平达到50％，城镇化建设让周边乡镇收入提高，相应的也要改善居住条件，这样需要新增住房面积也随之加大。

房地产投资置业者增多，市民收入提高，在没有更好的投资方式下，银行利率降低，物价膨胀等原因使部分资金进入房地产，投资型买房成为一大主力。

漯河市房地产市场调研报告目录一．漯河市概况二．漯河市房地产市场现状三．漯河市典型楼盘调查分析四．个人总结一、漯河概况漯河市位于河南省中部偏南，北临许昌，西临平顶山，南临驻马店，东临周口，沙河与澧河在漯河市区交汇，因此，“沙澧”二字成为漯河的代名词。

漯河是河南省下属的一个地级市，距省会郑州140公里，区位优越、交通发达，是国家二类交通枢纽城市，京广线、京港澳高速、宁洛高速、107国道及5条省道都从此经过。

漯河聚集了以双汇为首的众多食品企业，因此有着“中国食品名城”的称号。

2010年4月，漯河市被评为国家森林城市。

据查证，漯河的文明要追溯到新石器时代，距今已有8000多年的历史。

商周时期，漯河小镇就逐渐形成，因滨临隐水（今沙河）故称隐阳城，属于召陵县管辖。

南北朝石器，隐阳城改称奇雒（luo）城。

隋朝时期，召陵县被并入郾城县，奇雒城改名为殷城。

元代，因沙澧河在此相汇，河湾状似海螺，将上口镇更名为螺湾河镇。

《中国地名大辞典》曰：“螺湾河，在河南省郾城县东，名螺湾渡。

”明朝，山东定陶进士乔迁任郾城知县，认为“螺”字用于地名不雅，遂改“螺”为“漯”。

清末，京汉铁路在这里修建车站，取名漯湾河车站，因名称字多，为便于书写和称呼，省略为漯河车站，漯湾河镇也随之称漯河镇，属郾城县。

随着漯河经济的发展，牛行街牲畜贸易市场的扩大，以及漯河车站的升级，漯河知名度愈来愈高，漯河已为世人所公认。

1948年7月，设立县级漯河市。

1949年1月，漯河市与郾城县合署办公。

同年10月，漯河和郾城分设。

1960年6月郾城县并入漯河市。

1961年11月，漯河、郾城再次分设。

1986年1月，经国务院批准，漯河市由县级市升格为省辖市，下辖郾城、舞阳、临颍3个县和源汇区，总面积约2640平方公里。

2004年新的行政区划调整后，辖区调整为郾城、源汇、召陵三区和临颍、舞阳二县，全市共有51个乡镇，4个街道办事处，1281个村。

截止2007年底，漯河市全辖区总面积为2617平方公里，总人口257万，其中城区面积1020平方公里，市区建成面积35.4平方公里；城区人口125万人，市区人口34.7万人。

2017房地产市场调研报告房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。

二、我市房地产市场的主要表现及原因分析2、区域发展不平衡，南北差异较大。

由于我市经济南北差异较大，作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。

目前我市仅有榆、神、府、定、靖、横等北部6县区有规模较大的房产市场，绥、米、子等南部6县区房产市场正处于起步发展阶段。

同时，房价也存在较大差异。

如作为全国百强县之一的神木县201X年-201X年全县共建成商品房面积60万㎡，房价高峰时一些地理位置优越的房价达到5400元以上，南部县区的房价则普遍较低，基本和我市的人均收入水平相一致。

3、投资型购房减少，消费者趋于理性。

201X年以来，受诸多因素的影响，特别是房价的过快增长，导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目，助推了房价的强势上涨。

但从2014年第三季度以来，受金融危机影响，榆林的房地产市场出现了持续低迷，投资型购房客户明显减少，一些潜在的购房者也在持币观望。

一部分经济基础好且在榆林房产投资中受益的人则到西安、北京等周边的一线、二线城市购房。

消费者购房逐步趋于理性，房地产市场更是一种刚性需求在推动，泡沫成份在逐步减少，榆林的房地产市场正在逐步走向规范，走向成熟。

4、土地价格大幅上升，土地开发成本提高。

土地供应和土地储备是房地产企业进行房产开发的前提和先决条件。

榆林城区国有建设用地使用权招拍挂工作从201X年起实施，随着土地管理政策的严格化及供地方式的规范化，土地使用权供应方式逐步走上规范化轨道，土地使用权供应也将由经营性用地招标挂逐步完善到工业用地的招拍挂，工业用地出让最低价和土地使用权的有偿使用制度，土地价格随着榆林经济的快速发展而水涨船高。

房地产企业对土地需求比较旺盛，其土地价格逐步抬高，开发成本大幅上升(见表4)：企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金来源下降，反映了房地产投资者和大多购房者处于观望状态，人心的稳定及市场信心的重建都需要时间，目前房屋销售仍处于调整期。

河南省漯河市房地产市场分析一、房地产市场的宏观分析特定的经济体制必然生存于特定的社会体制之中，对于中国目前的社会体制曾有人作了很形象的比喻:即所谓有中国特色的社会主义制度就是若明若暗的封建主义，羞羞达达的资本主义，半真半假的社会主义制度三结合的产物。

回顾过去，想想现在，也确是如此，中国的房地产已明显由福利式分房的计划经济进入了商品房化的市场经济但也并非是完全的市场经济，总是或多或少带点封建的、地方保护的、资本的、个人化的、公有制的色彩，由于房地产业的一级市场即土地的出让控制在国家手中，在市场经济下无论房地产业如何变化，国家都可以利用所制定法制法规，通过市场的宏观调控来控制市场，与国外发达的资本主义房地产市场（自由的、龚断的）有着本质的区别由此可以推测，在中国房地产企业与政府之间往往都是关系型的，为了各自的利益，可以通过各种途径相互间建立起各种关系，利用这些亲密关系，房地产企业就可以钻政府的空子或打法律法规的擦边球或率先得到一些房地产信息等，先下手为强，抢占现有的卖方市场以获得巨大的利益，进行了原始的资本积累。

但是随着房地产改革的不断深化和法律法规的逐步完善，这种关系型的经营模式将会走下坡路，而另外一种关系管理型的经营模式则应运而生，并且在曾强劲势头快速向前发展，这种经营模式也就是通过现代科学的管理途径，以客户需求为向导，以市场调查为依据，进行精确的市场分析和准确的市场定位（项目定位、设计定位、价格定位、营销定位、物业定位等），把握住房地产开发经营中的各个环节，做到全程精品，预防为主，再加上必需的关系为润滑济，就可以在房地产市场上叱咤风云，一展雄风，永远立于不败之地。

漯河作为河南省的一个小内陆特区，有着其自身的发展优势，在政策上比其它地区占有优势，政府利用这种政策和资金进行城市基础设施建设，创造出一种良好的投资环境和生活环境，现漯河已被评为国家级文明城市就是最好的证明；在地理位置上，地处中原，沙澧河从城市中部穿过，农副产品比较丰富，便于城市轻工业的发展；在产业发展上，特定的区域优势对第三产业的发展提供了量好的楔机，房地产业作为中国的第三产业，有着广阔的发展前景。

河南省漯河市房地产开发企业（单位）经营状况数据分析报告2019 版报告导读本报告借助数据对漯河市房地产开发企业（单位）经营状况进行深度分析, 从房地产开发企业主营业务总收入,房地产开发企业土地转让收入,商品房屋销售收入,房屋出租收入,其他收入,主营业务税金及附加,利润总额等方面进行阐述,以全面、客观的角度展示漯河市房地产开发企业（单位）经营状况真实现状及发展脉络,为需求者制定战略、为投资者投资提供参考和借鉴。

漯河市房地产开发企业（单位）经营状况分析报告的数据来源于权威部门如中国国家统计局、重点科研机构及行业协会等,数据以事实为基准,刚正, 客观、严谨。

漯河市房地产开发企业（单位）经营状况数据分析报告旨在全面梳理漯河市房地产开发企业（单位）经营状况的真实现状、发展脉络及趋势,相信能够为从业者、投资者和研究者提供有意义的启发和借鉴。

目录第一节漯河市房地产开发企业（单位）经营状况现状 (1)第二节漯河市房地产开发企业主营业务总收入指标分析 (3)一、漯河市房地产开发企业主营业务总收入现状统计 (3)二、全省房地产开发企业主营业务总收入现状统计 (3)三、漯河市房地产开发企业主营业务总收入占全省房地产开发企业主营业务总收入占比统计 (3)四、漯河市房地产开发企业主营业务总收入（2016-2018）统计分析 (4)五、漯河市房地产开发企业主营业务总收入（2017-2018）变动分析 (4)六、全省房地产开发企业主营业务总收入（2016-2018）统计分析 (5)七、全省房地产开发企业主营业务总收入（2017-2018）变动分析 (5)八、漯河市房地产开发企业主营业务总收入同全省房地产开发企业主营业务总收入（2017-2018）变动对比分析 (6)第三节漯河市房地产开发企业土地转让收入指标分析 (7)一、漯河市房地产开发企业土地转让收入现状统计 (7)二、全省房地产开发企业土地转让收入现状统计分析 (7)三、漯河市房地产开发企业土地转让收入占全省房地产开发企业土地转让收入占比统计分析 (7)四、漯河市房地产开发企业土地转让收入（2016-2018）统计分析 (8)五、漯河市房地产开发企业土地转让收入（2017-2018）变动分析 (8)六、全省房地产开发企业土地转让收入（2016-2018）统计分析 (9)七、全省房地产开发企业土地转让收入（2017-2018）变动分析 (9)八、漯河市房地产开发企业土地转让收入同全省房地产开发企业土地转让收入（2017-2018）变动对比分析 (10)第四节漯河市商品房屋销售收入指标分析（均指房地产开发企业） (11)一、漯河市商品房屋销售收入现状统计 (11)二、全省商品房屋销售收入现状统计分析 (11)三、漯河市商品房屋销售收入占全省商品房屋销售收入占比统计分析 (11)四、漯河市商品房屋销售收入（2016-2018）统计分析 (12)五、漯河市商品房屋销售收入（2017-2018）变动分析 (12)六、全省商品房屋销售收入（2016-2018）统计分析 (13)七、全省商品房屋销售收入（2017-2018）变动分析 (13)八、漯河市商品房屋销售收入同全省商品房屋销售收入（2017-2018）变动对比分析 (14)第五节漯河市房屋出租收入指标分析（均指房地产开发企业） (15)一、漯河市房屋出租收入现状统计 (15)二、全省房屋出租收入现状统计 (15)三、漯河市房屋出租收入占全省房屋出租收入占比统计 (15)四、漯河市房屋出租收入（2016-2018）统计分析 (16)五、漯河市房屋出租收入（2017-2018）变动分析 (16)六、全省房屋出租收入（2016-2018）统计分析 (17)七、全省房屋出租收入（2017-2018）变动分析 (17)八、漯河市房屋出租收入同全省房屋出租收入（2017-2018）变动对比分析 (18)第六节漯河市其他收入指标分析（均指房地产开发企业） (19)一、漯河市其他收入现状统计 (19)二、全省其他收入现状统计 (19)三、漯河市其他收入占全省其他收入占比统计 (19)四、漯河市其他收入（2016-2018）统计分析 (20)五、漯河市其他收入（2017-2018）变动分析 (20)六、全省其他收入（2016-2018）统计分析 (21)七、全省其他收入（2017-2018）变动分析 (21)八、漯河市其他收入同全省其他收入（2017-2018）变动对比分析 (22)第七节漯河市主营业务税金及附加指标分析（均指房地产开发企业） (23)一、漯河市主营业务税金及附加现状统计 (23)二、全省主营业务税金及附加现状统计分析 (23)三、漯河市主营业务税金及附加占全省主营业务税金及附加占比统计分析 (23)四、漯河市主营业务税金及附加（2016-2018）统计分析 (24)五、漯河市主营业务税金及附加（2017-2018）变动分析 (24)六、全省主营业务税金及附加（2016-2018）统计分析 (25)七、全省主营业务税金及附加（2017-2018）变动分析 (25)八、漯河市主营业务税金及附加同全省主营业务税金及附加（2017-2018）变动对比分析26 第八节漯河市利润总额指标分析（均指房地产开发企业） (27)一、漯河市利润总额现状统计 (27)二、全省利润总额现状统计分析 (27)三、漯河市利润总额占全省利润总额占比统计分析 (27)四、漯河市利润总额（2016-2018）统计分析 (28)五、漯河市利润总额（2017-2018）变动分析 (28)六、全省利润总额（2016-2018）统计分析 (29)七、全省利润总额（2017-2018）变动分析 (29)八、漯河市利润总额同全省利润总额（2017-2018）变动对比分析 (30)。

2017年房地产行业发展及趋势分析报告2017年7月出版文本目录1此轮周期和以往有何不同 (5)1.1、景气持续更久 (5).2、房价涨幅更高 (6)1.3、预期普遍下降 (8)1.4、分化更加突出 (10)2追本溯源，还看政策 (12)2.1、多方面政策配合全力去库 (12)2.1.1、限购放松等需求刺激政策不断出台 (12)2.1.1.1小周期上行阶段：刺激强度与第二轮周期相当 (12)2.1.1.2小周期下行阶段：此轮周期践行“因城施策”的调控思路 (14)2.1.2、资金环境尤为宽松 (15)2.1.3、棚改货币化安置对三四线需求大幅提振 (16)2.2、叠加土地供应逐渐减少，致库存降至低位 (17)2.3、较强补库需求带动开工、投资走势背离销售 (20)3后续如何：销售增速下行，投资景气依旧 (23)3.1、销售端：脚步放缓，趋势不改 (23)3.2、投资端：看好全年景气度的持续 (32)3.2.1、资金端：当前资金整体较为充裕 (32)3.2.2、房企投资意愿较强 (33)3.2.3、土地购置大概率超过2016年 (35)4投资建议：聚焦龙头房企及三四线棚改受益标的 (38)4.1、行业下行、融资收紧，龙头优势加速彰显 (38)4.2、棚改货币化安置的提升利好三四线资源型房企 (43)图表目录图表1：我国自2006年以来共经历了三个完整的短周期，目前正处于第四轮周期下行阶段 (5)图表2：一线城市在此轮周期中新建住宅价格指数环比涨幅均达到或超过此前高点（%） (6)图表3：热点二线城市在此轮周期中新建住宅价格指数环比涨幅创历史新高（%） (7)图表4：部分三四线城市在此轮周期中新建住宅价格指数环比涨幅也超过此前高点（%） (8)图表5：此前新开工一般滞后于销售6个月左右,本轮时滞变短 (8)图表6：投资对销售下滑愈加敏感，同时销售好转传递至投资的时滞逐渐变长 (9)图表7：此轮周期中三四线城市销量走势与一二线城市出现明显的分化（万方，%） (10)图表8：从70大中城市新建住宅价格指数同比来看本轮周期三线与一二线城市出现明显分化（%） (11)图表9：第三轮小周期需求刺激力度小于本轮和第二轮周期，主要通过调整公积金促进刚需的释放 (13)图表10：此轮周期对比上一轮资金价格更低，资金供应量更充裕 (15)图表11：此轮周期中1-3年中长期贷款利率比上一轮低1.4个百分点，也处于历史低位（%）16图表12：一线及三四线城市2014年以来土地供应持续降低 (17)图表13：供应减少致一线及三四线城市2014年以来土地成交持续降低 (17)图表14：2016年房企存货周转率提升至2010年以来最高水平 (18)图表15：大幅去化后部分一二线城市库存降至历史低位 (19)图表16：一线及大部分二线城市去化周期降至较低水平（月） (19)图表17：三四线城市经过此轮周期大幅去库后，较多城市去化周期已经降至合理水平（月）20图表18：2017年一季度末，在房企持续补库下周转率同比略微下降 (20)图表19：：今年以来，房企持续补库，土地购置面积同比持续攀升 (21)图表20：土地购置费用自2016年来同比持续上升，今年一季度增速扩大 (21)图表21：本轮周期下行阶段销售下滑相对较为缓慢，但下降趋势未改 (23)图表22：单月销售来看，3月以后增速明显下滑 (23)图表23：一二线城市累计销售面积自调控后持续下滑（万方） (24)图表24：今年以来，尤其4月，一二线城市单月销量增速持续下滑（万方） (25)图表25：目前70大中城市新建住宅价格指数中一二线城市环比仍处于上涨的状态中（%）25图表26：2017年棚改总量同比无增加，2018-2020对比2015-2017总量水平有所降低（万套） (27)图表27：4月三四线房价均价已涨至6257元/平 (29)图表28：2016年三四线城市释放了较多的需求 (30)图表29：2016年二季度起，三四线城市销量基数开始走高 (31)图表30：2016年高销售使得房企积累了大量的资金流 (32)图表31：2017Q1行业货币资金/（短期借款+一年内到期长债）达152.22% (33)图表32：2016年末房企的去化周期大幅降至0.96，不足一年 (34)图表33：2017Q1房企去化周期同比再降10.17% (34)图表34：北京在上调土地供应计划后1-4月累计供应土地同比增长177% (35)图表35：2017年1-4月土地购置面积同比实现8.10%的增长 (36)图表36：2017年以来全国土地购置费累计同比不断攀升，4月底同比增速高达21.10% (36)图表37：2017年一季度四大行业龙头的三项费用率明显低于行业水平 (41)图表38：龙头房企一季度销量增速大幅领先全国水平 (41)图表39：2017年一季度行业集中度（前10销量占比）加速提升 (42)表格1：第四轮周期上行阶段在我国自2006年以来所有周期上行阶段中持续时间最长 (6)表格2：第二轮小周期与本轮周期的上行阶段刺激政策和程度相似 (12)表格3：从各轮周期政策收紧来看，本轮非一刀切模式，践行“有保有压”的调控思路 (14)表格6：2017年部分省份棚改开工计划情况，大部分预计在9、10月完成全年任务 (26)表格7：目前三大都市圈周围的主流三四线城市大部分处于限购环境下 (28)表格8：2016年部分三四线城市强力的购房补贴对需求起到较强的刺激作用 (30)表格9：龙头房企2017年计划开工情况对比2016年都有所提升，说明当前房企投资意愿较为34 表格10：自2016年四季度以来，房企融资不断收紧 (38)表格11：目前大房企剩余中期票据额度较高 (40)表格12：目前上海在土地出让中已经开启对房企的资质评分，利好于实力强劲的龙头房企 . 40 表格13：2017年棚改有望为三四线城市带来约2.38亿平的需求 (43)报告正文1此轮周期和以往有何不同万物循环，周而复始。

2017年房地产行业分析报告2017年9月出版文本目录1、2017上半年板块净利同增27%，63%房企实现增长 (4)2、业绩锁定性较好 (7)3、行业负债率有所回升，短期偿债能力较好 (11)4、存货压力较低，具备扩张空间 (16)5、行业温和降温，优势房企仍有显著增长、行业集中度加速提升 (18)5.1、2017年房地产行业处于降温阶段 (18)5.2、优势房企的销售在行业降温阶段仍有显著增长 (18)5.3、预计2017年优势房企净利润将保持显著增长 (19)5.4、行业集中度加速提升 (20)图表目录图1：2017年上半年房地产板块业绩锁定性处于历年半年末的较高水平 (8)图2：行业扣除预收款的资产负债率和净负债率 (12)图3：行业短期偿债能力 (12)图4：存货/预收款明显下降 (17)图5：推算存货/推算销售额基本维持稳定 (17)图6：2016-2017年商品房销售面积累计同比增速 (18)图7：2016-2017年商品房销售额累计同比增速 (18)图8：销售金额TOP3和TOP10占全国份额 (21)图9：销售面积TOP3和TOP10占全国份额 (21)表1：2017年上半年房地产上市公司归母净利润及同比增速 (5)表2：主流地产股业绩锁定性汇总 (9)表3：板块地产股负债水平及短期偿债能力汇总（按剔除预收款的资产负债率升序排序） (13)表4：部分优势房企2017上半年销售金额同比增速一览 (19)表5：部分房企2017年万得一致预期净利润增速一览 (20)报告正文1、2017上半年板块净利同增27%，63%房企实现增长根据SW房地产板块130家上市公司财报数据，2017年上半年板块整体实现归母净利润611.65亿元，同比增长27.39%，63%的房企实现了正增长，其中：一、增幅超过500%以上有12家，包括荣安地产、万业企业等；二、增幅100%-500%的有17家，包括华联控股、嘉宝集团等；三、增幅50%-100%的有15家，包括皇庭国际、阳光城、华发股份等；四、增幅30%-50%的有15家，包括世联行、万科A、华夏幸福等。

新常态下河南省房地产去库存的对策作者：庞冠楠来源：《决策探索·下旬刊》 2017年第11期去库存是中央经济工作会议提出的“三去一降一补”五大重点任务之一。

新常态下河南省房地产库存分化趋势没有减缓，大多中小城市和县级城市仍然面临着较大的去库存压力，应当予以关注。

一、河南房地产业发展现状及库存情况2016年，河南省房地产开发投资6179.13亿元，同比增长28.2%（扣除价格因素实际增长29.2%）。

全省房地产开发企业房屋施工面积47359.55万平方米，同比增长15.5%。

全省商品房销售面积11306.27万平方米，同比增长32.1%。

全省房地产开发企业实际到位资金6558.25亿元，同比增长29.2%。

经过2015年多轮政策刺激，河南省房地产销售出现回暖，市场整体库存压力得到缓解，房地产去库存工作取得了初步成效。

但是，省房地产库存也呈现出几个显著特征：一是后续发展态势不清晰，受房地产政策影响较大。

二是区域分化明显，郑州等市压力较小，新乡等市库存压力较大，多数县城房地产市场处于低迷状态。

三是非住宅类商品房库存去化周期长，商业营业用房待售面积呈上升趋势。

二、河南房地产业去库存面临的问题（一）城市经济和产业支撑薄弱一些城市房地产需求相对低迷、库存积压严重，与产业就业支撑不足、居民收入不高、大量人口外流有很大关系。

（二）基础设施和公共服务不配套许多城市商品房高库存区域多在城市远郊区县和新区，这些地方基础设施水平低，整体功能不完善，难以对购房者形成较强的吸引力，房地产销售前景不容乐观。

（三）小产权房等业态冲击在许多城区特别是县城，存在不少小产权房以及一些没有纳入统计口径或者手续不完备的房屋开放项目。

这些建在农民集体土地上小产权房，不缴纳土地出让金和商品房买卖契税等费用，房价比同地段商品房价格低得多，使用成本也很便宜，不仅造成了房地产税费流失和不公平的市场竞争，而且给商品房去库存带来了一定冲击。

三、河南省房地产业去库存的对策（一）强化土地精准调控商品住房销售形势好、库存去化周期在6个月以下的省辖市、县(市)，要适当扩大商品住房开发用地供应规模；库存总量大、去化周期超过18个月且商品住房销售连续3个月同比不升反降的省辖市、县(市)，要减少以至停止商品住房开发用地供应。