1 第七章 投资性房地产
本章考情分析
本章主要阐述投资性房地产的确认、计量和记录问题。分数3分左右，属于不太重要章节。
本章近年主要考点：（1）投资性房地产采用公允价值计量的会计处理；（2）投资性房地产计提折旧的计算；（2）投资性房地产出租、计提折旧、租金收入的会计处理对营业利润的影响；（3）投资性房地产转换的时点及出售时影响的损益；（4）土地的会计处理、投资性房地产计提折旧及列报。
本章应关注的主要问题：（1）投资性房地产的范围；（2）投资性房地产后续计量模式变更的会计处理；（3）投资性房地产转换的会计处理；（4）本章内容可以和债务重组、非货币性资产交换、资产减值、会计差错等内容结合出题。
本章主要内容
第一节 投资性房地产的特征与范围
第二节 投资性房地产的确认和初始计量
第三节 投资性房地产的后续计量
第四节 投资性房地产的转换和处置
第一节 投资性房地产的特征与范围
一、投资性房地产的定义及特征
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。
二、投资性房地产的范围
2 【提示】下列各项不属于投资性房地产：
（1）自用房地产
即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。例如：企业出租给本企业职工居住的房屋；企业拥有并自行经营的旅馆饭店；企业自用的办公楼、生产车间厂房等。
（2）作为存货的房地产
作为存货的房地产是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货，不属于投资性房地产。如果某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。
【例题1·多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（ ）。
第八章 投资性房地产练习题
一、单项选择题：
1． 下列各项中，不属于投资性房地产的是（）
A． 已出租的土地使用权
B． 持有并准备增值后转让的土地使用权
C． 已出租的建筑物
D． 持有并准备增值后转让的建筑物
2． 企业取得投资性房地产发生的下列支出中，不应计入投资性房地产成本的是（）
A． 土地开发费
B． 业务人员差旅费
C． 建筑安装成本
D． 应予以资本化的借款费用
3． 某企业对投资性房地产采用成本模式计量，且投资性房地产不属于该企业的主营业务，计提的折旧费用或摊销费用应当计入（）
A． 管理费用
B． 制造费用
C． 其他业务成本
D． 营业外支出
4． 企业发生的下列投资性房地产后续支出中，一般应作为资本性支出的是（）
A． 投资性房地产日常修理支出
B． 投资性房地产大修理支出
C． 投资性房地产改建扩建支出
D． 投资性房地产维护支出
5． 企业处置投资性房地产时，应当将处置收入计入（）
A． 投资收益
B． 公允价值变动损益
C． 其他业务收入
D． 营业外收入
二、多项选择题：
1． 下列各项中，属于投资性房地产的是（）
A． 企业以经营租赁方式租出的写字楼
B． 企业准备建成后用于出租的在建写字楼
C． 企业拥有并自行经营的饭店
D． 企业出租给本企业职工的房屋
E． 企业持有拟增值后转让的土地使用权
2．下列各项中，不属于投资性房地产的是（ ）。
A.房地产企业开发的准备出售的房屋 B.房地产企业开发的已出租的房屋
C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权 D.企业以经营租赁方式租入的建筑物
3.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足（ ）条件
A.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场
B.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计
C. 所有的投资性房地产有活跃的房地产交易市场
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第七章 投资性房地产
主要内容
第一节 投资性房地产的特征与范围
第二节 投资性房地产的确认和初始计量
第三节 投资性房地产的后续计量
第四节 投资性房地产的转换和处置
第一节 投资性房地产的特征与范围
一、投资性房地产的定义及特征
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。
二、投资性房地产的范围
范围 注意问题
已出租的土地使用权 （1）企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类；（2）以经营租赁方式租入再转租给其他单位的房地产也不属于投资性房地产
持有并准备增值后转让的土地使用权 按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产
已出租的建筑物 （1）是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物；（2）对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，只有企业管理当局（董事会或类似机构）作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也可视为投资性房地产
【提示】下列各项不属于投资性房地产：
（1）自用房地产
即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。例如：企业出租给本企业职工居住的房屋；企业拥有并自行经营的旅馆饭店；企业自用的办公楼、生产车间厂房等。
（2）作为存货的房地产
作为存货的房地产是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货，不属于投资性房地产。
如果某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。
【例题·多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（ ）。
A.已出租的建筑物
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B.待出租的建筑物
一、甲公司的一栋新办公楼自2007年1月1日出租给乙公司使用，已确认为投资性房地产，并采用成本模式进行后续计量。该办公楼的初始成本为500万元，预计使用寿命为50年，预计净残值为20万元，采用年限平均法计提折旧。该办公楼占用土地的土地使用权成本为240万元，其摊销年限为40年。双方约定，以公司每年年初应向甲公司支付租金30万元。2007年12月31日，该办公楼发生减值迹象，经测试其可回收金额为480万元。
要求：做出取得投资性房地产后后续核算的相关账务处理。
二、 接题一，若2008年1月1日，甲公司持有的投资性房地产符合采用公允价值模式的条
件，决定采用公允价值模式对办公楼和土地使用权进行后续计量。2008年1月1日，办公楼的公允价值为480万元，土地使用权的公允价值为300万元。甲公司按净利润的10%计提盈余公积。
要求：做出投资性房地产后续核算模式转换的相关账务处理。
三、接题一，若2008年1月1日，甲公司与乙公司协商，终止了办公楼的租赁协议，将办公楼转为自用。
要求：做出成本模式下投资性房地产转为非投资性房地产的相关账务处理。
四、2007年8月10日，某企业将出租期满的办公楼收回，开始用于本企业的行政管理。8月10日，出租办公楼的公允价值为300万元。该房地产在转换前采用公允价值模式进行后续计量，转换前的账面价值为280万元，其中成本为250万元，公允价值变动为增值30万元。
要求：做出公允价值模式下投资性房地产转为非投资性房地产的相关账务处理。
五、 某企业拥有两栋办公楼，用于企业总部办公。因企业业务缩减，企业将一栋办公楼腾
出对外出租。2007年6月15日，该企业与Z公司签订了房屋租赁协议，租赁开始日为2007年7月1日，为期3年。2007年7月1日，出租办公楼的账面余额为400万元，累计已提折旧100万元。假设该企业按成本模式对投资性房地产进行后续计量。
要求：做出非投资性房地产转为投资性房地产的相关账务处理。
