房地产金融第十章国外房地产金融概览
国外房地产金融概览第一节 国外房地产金融制度 第二节
国外房地产金融机构 第三节 国外房地产金融市场
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第一节 国外房地产金融制度一、金融制度与房地产金融制度 广义的金融制度泛指约束金融市场主体的一系列行为 规则，它是指有关资金融通的一个体系或系统。 规则，它是指有关资金融通的一个体系或系统。具体包括 构成这一系统的各个重要组成部分(包括个人及机构); 构成这一系统的各个重要组成部分(包括个人及机构); 各类金融机构在这一系统中的地位、作用、
各类金融机构在这一系统中的地位、作用、职能以及它们 彼此间的关系； 彼此间的关系；整个社会资金在这一系统中如何进行流通 以及各资金融通机构的运行机制以及在这一系统中的金融 监管机制。 监管机制。 狭义的金融制度主要是指社会资金的融通方式和金融 机构的运行机制及金融监管， 机构的运行机制及金融监管，是与金融机构和金融市场并 行的概念。 行的概念。
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第一节 国外房地产金融制度一、金融制度与房地产金融制度 房地产金融制度， 房地产金融制度，是指从资金盈余者手中吸 收资金， 收资金，通过各种融资渠道转让给资金短缺者的 金融运行机制。 金融运行机制。 其实质是房地产资金融通模式。
其实质是房地产资金融通模式。房地产金融 制度的基本职能是为房地产业的运行筹集资金与 分配资金。因此， 分配资金。因此，房地产金融制度的发展与一国 的房地产业发展和金融业的发展相适应的。 的房地产业发展和金融业的发展相适应的。
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第一节 国外房地产金融制度一、金融制度与房地产金融制度 房地产金融制度的发展经历了三个阶段： 房地产金融制度的发展经历了三个阶段： 第一阶段是银行本位时期，在此阶段，
第一阶段是银行本位时期，在此阶段，银行占据房地产 金融体系的主要位置， 金融体系的主要位置，由于通过银行等中介机构进行间接 融资的效率高于直接融资， 融资的效率高于直接融资，房地产业的资金需求者获得的 大量外部资金依赖于银行贷款。 大量外部资金依赖于银行贷款。 第二阶段是市场本位时期，此时，资本市场成为资金融 第二阶段是市场本位时期，此时，
房地产融资的16种途径
房地产融资的16种途径
房地产开发是⼀种资本、技术、管理密集型的投资⾏为，开发⼀个房地产项⽬所占⽤的资⾦量是⾮常庞⼤的，如果不借助
于各种融资⼿段，开发商将⼨步难⾏。同时，融资渠道作为产业链中的⾸环，⼀直以来便是房地产开发的瓶颈，需要⾦融业和健全的资⾦市场作为后盾。
房地产开发的不同项⽬、不同环节或不同的房地产公司有着不同的风险和融资需求,因此必须对房地产的融资途径进⾏分
析，确定最优的融资结构，下⾯是房地产融资的⼗六种途径：
1.⾃有资⾦:
开发商利⽤企业⾃有资本⾦，或通过多种途径来扩⼤⾃有资⾦基础。例如关联公司借款，以此来⽀持项⽬开发。通过这种
渠道筹措的资⾦开发商能长期持有，⾃⾏⽀配，灵活使⽤;必要的⾃有资⾦也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。121号⽂件规
定，⾃有资⾦⽐例必须超过30%。全国房地产企业的数量多，但有规模和有实⼒的企业少，随着投资规模的不断加⼤，对⾃有
资⾦的需求也会变得越来越⼤，众多实⼒不⾜的中⼩房地产商将会被排除出局。
2.预收房款：
预收房款通常会受到买卖双⽅的欢迎，因为对于开发商⽽⾔，销售回笼是最优质、风险最低的融资⽅式，提前回笼的资⾦
可以⽤于⼯程建设，缓解⾃有资⾦压⼒，还能将部分市场风险转移给买家;⽽对于买⽅⽽⾔，由于⽤少量的资⾦能获得较⼤的
预期增值收益，所以只要看好房产前景，就会对预售表现出极⼤的热情。121号⽂件规定，商品房必须在“结构封顶”时才能取
得商业银⾏的个⼈购房按揭贷款，⽽中国⽬前绝⼤部分购房者都是贷款买房，没有住房贷款的⽀持，房地产开发商很难把房⼦
预售出去，也就很难获得预收房款。房地产项⽬从开⼯建设，办得“五证”，到“结构封顶”平均需要1年左右时间，这段时间正是
资⾦最为短缺的时间，预收房款的不⾜，会使⾃有资⾦压⼒更⼤，项⽬开发难以为继。
3.建设单位垫资:
⼀种是由建筑商提供部分⼯程材料，即“甲供材”;⼀种是延期⽀付⼯程款。据建设部统计，房地产开发拖⽋建设⼯程款约占
房地产经济学pdf
《房地产经济学》教学大纲
课程名称：《房地产经济学》英文名称：《RealEtateEconomic》学分：2总学时：36实验（上机）学时：无开课专业：物业管理专业一、课程性质、目的和培养目标：
房地产经济学是物业管理专业的必修课和学位课。通过本课程的教学，让学生比较系统地了解现房地产经济学的基本理论，使学生能灵活掌握和运用房地产市场的基本分析方法，提高学生对房地产市场的分析和预测能力，为未来从事房地产或物业管理工作奠定基础。二、预修课程：西方经济学
三、课程内容和建议学时分配：（40学时。含教学36学时，复习、考试4学时）章节第一章
内容
房地产：内涵与特性
学时2课时2课时2课时
第一节房地产的界定与分类
房地产的内涵。房地产与相近概念简析。房地产的分类。第二节房地产：从三个视角的理解
作为一种实物和空间的房地产。作为一种生活必需品和一种生产要素的房地产。作为一项财产和一组权利束的房地产。
第三节房地产的特性 位置的不动性。使用的耐久性。异质性。投资、消费的两重性。
第二章
房地产业：形成、定位与发展
第一节房地产业的形成
房地产业的概念与构成。工业化、城市化与房地产业的兴起。产业结构演变与房地产业成长。消费结构升级与房地产业扩张。
第二节房地产业的性质定位与功能定位第三节第三章
基于不同产业分类的房地产业性质定位。支柱产业：房地产业的功能定位比较。
房地产业与国民经济的相互关系
房地产业在国民经济发展中的主要作用。国民经济主要经济变量对房地产业的影响。房地产业与国民经济的协调发展。房地产市场：体系、结构与运行
第一节房地产市场的内涵、体系与构成要素
房地产市场的内涵和特性。房地产市场体系。房地产市场构成要素。
第二节房地产市场结构
房地产市场的区域垄断。房地产市场的市场势力。房地产市场进入壁垒。
第三节房地产市场的运行与功能
房地产市场运行机制。房地产市场运行的功能。 第四章
1.物质形态上的房地产，其本质上包括土地和建筑物两大部分，其主体是土地和房屋两大类。
从经济形态上看，房地产则是一种十分重要的资产，关注的是其产权、资产等权属关系的意义，即指依附于房地产物质实体而又与之不可分割的各种权益。
2.级差地租：经营较优土地所获得的,归土地所有者占有的超额利润，即利用较优土地所产生的超额利润的转化形式。
3.垄断地租：由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。它是条件特别有利的土地所提供的额外的超额利润的组成部分。
4.城市垄断地租:垄断地租产生的自然基础是土地的独特性及其稀缺性，并且会导致其产品以高于产品价值和生存价格的垄断价格出售。垄断价格产生垄断超额利润，转化为垄断地租。
5.城区商业区：是城市的二级商业中心，在规模和影响方面都次于中央商业区，是城市中某一城区的商业、交通和信息中心。
街区商业区：是城市最低一级的商业中心，供应的商品大多是购买频率高的日用消费品。
6.判断内圈工业区、外圈工业区、远郊工业区。（p65）
7.社区生命周期：社区生命周期第一阶段的特征是先快速的成长，一段时间后，随着房屋的增多，空房率逐渐增加，增长的潜力逐步下降。第二阶段，几乎所有的空地都修满了房屋，社区结构走向成熟。这个阶段可能持续较长时间，有时甚至是无限的。第三阶段，是在某些条件下，区域内的建筑物会逐渐陈旧，可能需要维修，社区逐渐不再适应当前市场的偏好，滑入一个加速下降的时期。
8.房地产投资分为实业资产投资（房地产开发投资、房地产置业投资）和房地产金融资产投资（房地产股票、房地产企业债券、房地产抵押债券）。
9.房地产投资风险按照认为可控与否分为：系统风险和非系统风险。
10.房地产市场：房地产企业开发经营的，带有房地产特征的产品或服务的市场；是房地产商品的交换关系的总和；是包括房地产开发市场、房地产劳务市场、房地产资金市场和房地产交易市场在内的市场体系；是有关房地产开发、生产经营、流通和消费的内在运行机制；是房产经济运行枢纽；是一个相对独立并且有明显特征的专门化市场。
