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Topic：Tax Regulation Effect and Train of Thought in Real Estate Market——An Analysis Based on Tax Shifting and the Reasonable Distribution of Tax BurdenThe author：G. Zuckerman; C. Rendall;H. HergethAbstract：Tax is to adjust the real estate market is one of the most effective economic levers, current macro-control almost all came from circulation step of lead to the actual effect of policy implementation is poor. And from the current real estate market of tax distribution and tax burden Angle can be found in the current analysis of real estate tax regulation practice, the only fully consider the whole real estate market tax allocation and the reality of the real estate market tax burden, we can find out the correct policy regulation organizations. The current real estate market tax regulation the key policy should be levied for the vacancy of real estate heavier retain link of taxation, and to the people of real estate is living consumption should implement a proper duty reduction or exemption.Keywords：Real estate tax, tax burden, the tax burden distribution, property taxesThe article briefly generalize the meanings,characteristics and principias about the ratepaying design.At one time,as the example of the real estate industry,the text taking practical designing cases have laboured real estate companies how to deal with ratepaying design,which is considered one of the important approaches to logically debase their costs and improve their competition abilities.Along with the growing popularity of Chinese real estate, Chinese government is adjusting its laws and regulations on foreign-investor’ investment in Chinese real estate companies. Currently, foreign investor has to undergone complex procedures to directly establish a real estate company in China and it is hard to be approved. As a result, many foreign investors join Chinese real estate by purchasing domestic real estate companies. Compared with purchasing land in China and then establishing a real estate company, the way of purchasing Chinese real estate company and is favorable for lower tax, simpler procedure and easier to be approved, but the disadvantage is the uncertainty in the asset of company planned to purchase and the debt risk. Though the company performing no business activities has lower risks in its asset and debt, those risks could be diminished by due diligence, issuing notice of company’s debt, requiring statement and promise of the company purchased. In terms of this, purchasing Chinese real estate company through a series of legal arrangement is a practical and easily operated approach to join Chinese real estate.Land for housing is scarce. Few people’s speculation and extravagant demand for housing seriously damage the most people’s basic need for shelter. The house property tax shou ld be set up to embody social equity, to restrain the speculation and luxurious demand for housing, and protect and encourage people’s reasonable housing demand.Local authorities should decide an exemptible living space per capita, in reference to current local average living space per capita. The area in addition to the exemptible living space per capita, should be taxed by progressive rate, the larger the additional area is, the higher the rate should be. That’s really fair.The current living space per capita plus 50 percent more as reasonable improvement demand, could be considered reasonable and be exempt from the house property tax. For example, if the current living space per capita is 40, the exemptible living space per capita could be 60.The standard by local average living space per capita is more accurate and reasonable than that by housing suite per family. It could eliminate the tax elusion by way of false divorce. It could also limit the luxurious need for too large houses.The tax should be measured by the property’s concluding price when the transaction is actually concluded. That is simple and efficient, and has few disputes. If the tax is measured according to the changing current price, the initial valuation and yearly update of the valuation would be very difficult, disputable, and would probably cause corruption and make the operation of the tax much less feasible.If the forthcoming house property tax has exemptible living space per capita, if the lowest rate, a little lower so as not to cause the low or middle income owners to lose their only one or two houses or become poor because of the tax, then the tax could come into effect more smoothly.Too light a house property tax could not control the house price. Too heavy a house property tax could harm the whole economy, and even endanger the social stability. So the house property tax is not the best measure to control the real estate market. Yet, the tax could embody the social equity and add to the government revenue.篇名：房地产市场税收调控效应及其调整思路——基于税负转嫁与税负合理分配的分析作者：G. Zuckerman; C. Rendall;H. Hergeth摘要：税收是调节房地产市场最有效的经济杠杆之一,现行的调控政策几乎都是从流转环节入手,导致政策实施的实际效果较差.而从现行房地产市场的税负分配和税负转嫁的角度进行分析可发现在现行房地产税收调控实践中,只有充分考虑整个房地产市场税负分配及现实中房地产市场的税负转嫁,才能找到政策调控的正确着力点.现行房地产市场税收调控政策的重点应是对空置的房地产征收较重的保有环节的税收,对百姓消费居住的房地产则应实施合理的减免税.关键词：房地产税制,税负转嫁,税负分配,物业税纳税筹划是近年来在我国发展迅速、方兴未艾的一个新兴领域,所谓“纳税筹划”,是指纳税人在不违反现行法律规定的前提下,通过对其应税行为的事前、事中进行合理筹措和安排,尽可能减少纳税的行为或者推迟纳税时间而取得税后利益最大化的经济行为。
国外房地产市场税收调控对我国的启示分析【摘要】国外房地产市场税收调控对我国的启示分析摘要：本文通过分析国外房地产市场税收调控的一般方式以及经验和教训，结合我国房地产市场存在的问题和可以借鉴的国外经验，提出了建议我国房地产市场税收调控的措施。
在总结出对我国房地产市场税收调控的启示，提出未来发展思路，并进行结语。
通过对国外经验的借鉴和总结，有助于我国更好地完善和改进房地产市场税收调控政策，促进我国房地产市场的健康发展。
【关键词】国外房地产市场、税收调控、我国经验借鉴、问题、措施、启示、发展思路1. 引言1.1 背景介绍国外房地产市场一直是全球投资热点之一，随着全球化进程的加速和经济的发展，各国的房地产市场也呈现出多样化和复杂化的特点。
税收作为国家财政的重要组成部分，在房地产市场中扮演着举足轻重的角色。
通过税收调控，政府能够引导和控制房地产市场的发展，调节市场供求关系，防范风险，维护市场稳定。
国外的房地产市场税收调控经验丰富，包括通过税收政策来引导投资方向、调控投机行为、促进市场健康发展等方面。
各国有的成功经验，也有的失败教训，这些都为我国房地产市场税收调控提供了宝贵的借鉴和启示。
我国房地产市场在长期发展中也面临着诸多问题，包括投机泡沫、高房价、贫富分化等。
税收调控作为调节市场的一种手段，对于解决这些问题具有重要意义。
通过比较国外经验，结合我国的实际情况，我们可以找到更加有效的税收调控措施，促进我国房地产市场的健康发展。
1.2 研究意义房地产市场是我国经济的重要组成部分，对于房地产市场的税收调控具有重要的意义。
本文旨在通过对国外房地产市场税收调控的经验进行分析，探讨我国房地产市场存在的问题，并提出建议我国房地产市场税收调控的措施，从而为我国房地产市场的健康稳定发展提供参考。
1. 对于我国房地产市场税收调控政策的制定提供可借鉴的国外经验和教训，帮助我国政府更好地理解和应对当前房地产市场的挑战；2. 通过比较国外房地产市场税收调控的一般方式和我国现行政策的差异，可以深入分析我国房地产市场存在的问题，为未来政策的调整和优化提供依据；3. 着眼于未来发展，本文旨在探讨对我国房地产市场税收调控的启示，为我国房地产市场的可持续发展提供思路和方向。
188中国经贸China business update 一、国际房产税改革的经验经济发达国家由于房产经济起步早，经历了数次房产税改革，目前大都建立了完备和成熟的房产税制度，并且对房产经济起到了一定的调节作用。
1.德国：“多管齐下”，保持房价稳定德国是西方发达的资本主义经济大国之一，通过建立多管齐下的房产税制度实现了近些年房价不涨反降。
因为，自1977年来，德国房价上涨60%，而同期人均收入增长则高达300%。
其调控房价的具体措施表现为：首先，保障性住房制度完善。
在实施保障性住房制度以来，德国的保障性住房率占58%，并且约70%的年轻人拥有保障性住房。
这在很大程度上显著的调节了住房供求。
其次，住房信贷政策完备。
再次，多环节的税收调控制度。
房产交易税具体有不动产税、交易税、盈利税复合构成。
最后，法律保障制度严厉。
2.美国：房产税调控政策顾及低收入者美国作为世界第一经济大国，为了保障住宅市场的健康发展，在房屋购买、租赁及建造方面实施多税收调控，对低收入者实施特别的优惠政策，以保障其有房住。
具体优惠表现为个人所得税抵扣政策、廉租房所得税抵扣政策等。
3.波兰：灵活运用税率差别调控房地产市场并照顾贫困群体波兰政府通过灵活的房产税和地产税税率调控房产市场。
对不同权属、不同用途、不同位置的房屋实行有差别的税率征税。
与此同时，政府还提供只租不售的公共房屋、甚至地租或免租的公共房屋来保障低收入家庭有房住。
4.印尼：灵活的房产税制度与廉租房制度并行印尼政府一方面通过税收调节房屋需求，具体表现为在对房屋征收房产税，附加税及奢侈品税以外，还通过政府评估征收房产税，对低价值的房屋征收低房产税，对高价值房屋征收高房产税。
另一方面鼓励社会保障性住房建设。
为鼓励廉租房建设政府给予政策优惠：第一，交由开发商建设，建成后5年内住户免交房产税由开发商承担；第二，5年后产权移交开发商。
通过这两方面的做法，调节房地产供求市场并保障低收入群体有住处。
房地产投资信托税制国际比较及对我国的启示房地产投资信托（REITs）是一种通过向投资者发行股票或单位持有权，并将所筹集资金用于投资房地产从而获得收益的投资工具。
REITs在世界范围内已发展成规模引人瞩目、市值巨大、受到广泛投资者认可和利用的证券投资工具。
REITs主要是通过向广大投资者进行大规模的房地产集合投资，达到以规模化经济来节约运营成本，从而获得更高的资本回报的投资目的。
REITs投资规模大、分散风险、分配效率高、四方共赢等优点得到了世界各国越来越广泛的推广。
REITs的核心在于税收优势。
为了获得税收优惠，REITs通常要采用特定的税制模型。
以下是对世界主要国家的REITs税制模型进行的五个国家的比较：美国：美国的REITs主要是由国会制定的法律“Real Estate Investment Trusts Act of 1960”进行规范和监管的。
REITs在美国享受的最大特权是不必缴纳企业所得税，这也是其他国家REITs税制的鼓励者之一。
不过，REITs必须满足上市条件，例如，REITs至少要有75%资产用于投资于房地产方向，每年至少向股东支付90%的收入等等。
加拿大：REITs在加拿大的税收制度中也享受了类似的优惠政策，包括免企业所得税与免个人所得税等。
REITs必须满足以下要求： 1）资产必须高达75%用于投资于房地产方向；2）REITs必须于发行日起90天内支付至少90%的收入等等。
澳大利亚：澳大利亚的REITs如同其他国家，享受了不缴纳企业所得税和个人所得税的优惠政策。
澳大利亚税法的制定只是比其他国家更注重REITs管理的规范性。
举个例子，REITs必须满足些要求：1）必须有足够的可出租收入；2）资产管理公司必须经过“托管（custodial）”管理等等。
新加坡：REITs在新加坡有维持高收益的税收制度优势。
与其他国家不同的是，新加坡的REITs 律师没有要求其必须拥有75%的房地产投资标准，但必须维持一个90%的现金分配率。
日本房地产税制概况及经验借鉴【摘要】本文将介绍日本房地产税制的概况及其特点，包括税制的调整情况。
将探讨日本房地产税制的优点和不足之处，并提出经验借鉴。
通过对日本房地产税制的分析，可以为其他国家的房地产税制改革提供参考和启示。
通过比较和借鉴日本的经验，可以更好地完善和优化各国的房地产税制，提高税收效益，促进经济发展。
本文旨在为国内外房地产税制改革提供有益的借鉴和参考。
【关键词】日本、房地产税制、概况、特点、调整、经验借鉴、优点、不足、结论1. 引言1.1 引言在当前全球经济发展日趋一体化的背景下，各国房地产税制的比较和借鉴显得尤为重要。
日本的房地产税制在长期的发展中积累了丰富的经验，既有可借鉴之处，也有需要警惕的地方。
通过深入研究和分析日本房地产税制，可以为其他国家提供宝贵的经验借鉴，有助于完善各国的房地产税制，促进经济的健康发展。
本文将从日本房地产税制的概况、特点和调整入手，重点探讨其优点和不足之处，旨在为读者提供全面的了解和思考。
希望通过本文的阐述，能够为各国房地产税制的改革和完善提供一定的参考和启示。
2. 正文2.1 日本房地产税制概况日本的房地产税制是一个由中央政府和地方政府共同管理的税收体系。
根据日本的法律，私人和企业拥有的土地和建筑物都需要按照其价值缴纳相应的房地产税。
这些税款主要用于地方政府提供基础设施和公共服务，如道路、学校和医疗保健等。
日本的房地产税根据不动产的评估值来确定，评估值通常由地方政府每年更新。
无论土地和建筑物的所有者是否居住在日本，都需要缴纳相应的房地产税。
如果一栋建筑物闲置超过一定时期，还会额外征收空置税。
与其他国家相比，日本的房地产税率相对较低，但由于日本的土地价格较高，导致房地产税的总收入并不低。
日本还实行不动产重新评估制度，每几年重新评估一次房产价值，以确保税款的公平性。
日本的房地产税制是一个相对完善且透明的税收体系，为地方政府提供了稳定的财政来源，有利于地方基础设施和公共服务的发展。
房地产税制的国际比较与借鉴随着我国房地产市场的回升、房价的上涨，住房住房问题再一次引起社会的高度关注，房地产税收的政策调节功能因而显得尤其重要。
一、我国的房地产课税制度及存在的问题（一）我国的房地产课税制度1994年税制改革以来，我国在房地产（主要包括土地和建筑物）分配活动中初步形成了以房地产（使用权和所有权）的取得、保有、交易、（转移）为征税点的房地产课税体系，主要税种有14个。
按照征税客体性质的不同,可将房地产税收分为四类:流转税(包括营业税,城市维护建设税和土地增值税) 、所得税(包括企业所得税和个人所得税) 、财产税(包括房产税,契税,城镇土地使用税,耕地占用税)和行为税(包括印花税和固定资产投资方向调节税) 。
从房地产的生产和销售链入手来：房地产开发企业在取得土地使用权的过程中, 需缴纳的税主要有契税、耕地占用税以及印花税；房地产开发企业在项目开发过程中, 发生的成本有土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等, 以及房地产开发销售费用、管理费用和财务费用。
在此过程中涉及的税种主要有营业税、土地增值税、印花税；房地产开发企业在销售房地产环节,涉及土地增值税、企业所得税、营业税金及附加；购买者若将房地产作为资产持有,则其主要缴纳房产税、营业税、城镇土地使用税和契税;购买者若将房地产出售, 且不能享有个人住房转让优惠政策的,均需缴纳营业税、土地增值税以及所得税。
（二）我国房地产课税制度存在的的问题目前我国与房地产有关的税种达到14 项,税种繁多;房地产收费项目过多过滥, 且各地差别很大, 这样既干扰了税收征管, 又加重了房地产业的负担。
流转环节税费畸重而保有环节税费畸轻, 不利于房地产市场的健康发展。
房产税只对企业征收, 不对个人征收, 不利于对个人财富的调节,尤其是在社会贫富差距逐渐拉大的情况下。
另外, 我国房地产税制本身存在着内外税制不统一和城乡税制不统一这两个方面的缺陷,有失税收的公平原则。
二、房地产课税制度的国际比较（一）横向比较1．英国的房地产业税制英国是一个房地产税税制比较完善的国家，专门对房地产课征的税种只有住宅税、营业税、遗产税与赠与税。
房地产税是地方财政重要的收入来源，所征集的税款一般专项用于地方基础设施建设和教育事业，在地方经济中发挥着及其重要的作用。
英国的住宅税是对居民的住宅依据酱价值课征的地方税种，其纳税人为年满18周岁的住房所有者或承租者。
住宅税是英国最大的地方税种,以英格兰为例,住宅税在在本级收入中的比重高达45% 左右,在地方财政总收入中的比重也稳定在15% 左右。
地方政府课征此税就是为地方财政筹集充足的收入,以弥补财政支出与其他收入之间的不足部分的差额。
营业税也称为非住宅税,其课税对象为营业性的房地产,如商店、写字楼、仓库和其他非住宅性的房地产。
与住宅税不同的是, 英国的营业税从1990 年开始被划为中央税种,地方征缴的营业税收入上交中央财政后汇入专项基金,然后由中央财政依据各地的人口基数,将这一基金作为转移支付资金,以一定的比例在各地区之间进行分配,由此可见,虽然属于中央税种,但是最终营业税的税款还是会作为专项返还给地方财政,返还后的营业税收入占中央向地方转移资金的25% 左右,占地方财政总收入的比重也在15% 以上,在地方财政收入体系中的地位非常重要。
2．美国的房地产业税制房地产业是美国的经济支柱之一,其产值占美国GDP 的10%-15% , 房地产税收收入占有政府财政收入的相当大的比例,美国州政府的财政收入70% 以上来源于房地产业,且有递增的趋势。
从税权划分上看,美国实行联邦、州和地方三级政府各有侧重税种、税权彼此独立的课税制度,其中,联邦政府以所得税为主,州和地方政府以销售税和财产税为主。
遗产税和赠与税是对因继承、赠与而取得房地产等财产的承受人课征的一种财产税。
在美联邦一级对死者遗留的财产额征收税赋,称为遗产税。
开征遗产与赠与税,不仅可以增加国家财政收入,而且可以运用税收杠杆调节社会财富分配,促进社会稳定。
遗产税的计征标准是被继承人死亡时候所遗留的财产的价值,但是在计征时必须扣除被继承人所欠的债务、葬丧费用等。
遗产税采用累进税率,最低税率为3% , 最高税率为77% , 由于美国税法规定价值超过60 万美元的遗产和每次赠送价值超过100 万美元的物品才进行征税,而美国房地产的价格不高,旧房经过折旧价值更低,因而实际上很少课征。
3．日本的房地产业税制日本不动产方面的税收主要可分为国税和地税。
前者主要是资产课税, 即地价税、赠与税、继承税、印花税和注册执照税。
地方税中的资产课税主要包括固定资产税、特别土地持有税、城市规划税等。
其中固定资产税是典型的财产税,纳税义务人为法律意义上的房屋产权所有人,税率根据房地产的地理位置确定, 幅度为 1.4%~2.1% 。
另外, 日本所得税性质的房地产税收包括不动产租金所得税和不动产转让所得税。
不动产租金所得税的税基为租赁房地产的收入减去必要、合理的费用,不动产转让所得税则是在土地或土地改良物转让时缴纳。
日本房地产税收实行中央、都道府县、市町村三级管理, 三级政府的房地产税权相互独立。
（二）纵向比较1．房地产取得环节这一环节的税种主要有三类：一是印花税，纳税人是领受房地产产权证件和合同等凭证的人。
印花税是按件征收的，也有按价值额征收的，如英国就是按土地和房产取得价格的1% 征收。
二是不动产取得税。
不动产原始取得或继承取得，需向政府缴纳此税，计税依据为取得不动产时的评估价格。
如日本的不动产购置税就属此类。
此外还有登录许可税，这是一种在不动产登记时课征的税，税基是登录时的不动产价值。
2．房地产保有环节对房地产保有征税的目的在于合理调节政府与房屋或土地实际占有者之间的收益分配。
在这一阶段，目前世界上通行的主要税种包括：（1）不动产税。
又可分为三种类型：一是将土地、房屋、有关建筑物和其他固定资产综合在一起而课征的不动产税，如巴西、日本、芬兰、加拿大的不动产税等。
日本的固定资产税由市町一级政府征收，税率根据房地产的地理位置确定，幅度从1.4%~2.1% ，被评估的土地价值低于15万日元和建筑物价值低于8万日元的免征。
二是只对土地和房屋合并课征的房地产税，如墨西哥、波兰的房地产税，泰国的住房建筑税等。
波兰房地产税属地方税收，由地方议会规定最高税率。
印尼的不动产税主要是针对土地、楼宇及永久建筑物课税的有效税率极低，不超过不动产价值的0.1% 。
三是单独对土地或房屋课征的土地税或房屋税。
土地税有地亩税（面积税）和地价税两种形式。
西方多已采用地价税（主要采用估价计税方法），如奥地利的闲置土地价值税，韩国的综合土地税，象牙海岸的已开发土地税和未开发土地税等。
意大利则开征建筑物地税、未建筑物地税。
法国的房屋税属地方税收，估价基础为一定时期的平均租金价格，税率由各地自行制定。
（2）财产税。
在不征收不动产税的国家里，一般征收财产税，如美国、英国、荷兰、瑞典、瑞士、丹麦、挪威、智利等国。
操作办法是将不动产与其他财产捆绑在一起计算，就纳税人某一时点的所有财产课征一般财产税，计税依据是不动产评估价值。
其中，美国的财产税极具代表性。
美国把房地产归为一般财产，征收一般财产税，以所有人为纳税义务人，计税依据为房地产的核定价格，各州税率不一致，一般为-, 3-10%（名义税率）。
而由于房地产评估价值低于实际价值，实际税率只在1.2-3% 之间，其中房屋税的税率只为房价的1.09%。
美国某些州免征或轻征自有自用房屋的财产税，几乎所有的州都免征宗教和慈善机构的房地产税。
荷兰的财产税属地方税收，是地方政府为数不多的几个税种中最主要的税种，房地产价值由地方政府参照房屋的市场价值评估确定，税率由地方政府自定，对许多土地有免税规定。
定期不动产增值税。
该税种主要是针对占有房地产超过一定年限的产权者征收，通过对房地产的重新评估，对其增值额征收，一般分两种：10年期增值税主要是对由于城市发展而引起的土地增值征收；5年期增值税主要是对由市政工程的改善而引起的土地增值税征收。
德国、英国、日本曾实行过的土地增值税，意大利现行不动产增值税含有对未发生转移的土地的自然增值。
韩国的土地超额利得税，是对土地所有者由于地价上升而获得的土地超额利得所课征的一种税，课征对象限于闲置土地和法人的非经营用地。
3．不动产转让环节对于无偿转让不动产，比如房地产继承或赠与行为，世界各国普遍根据资产价值征收遗产税（继承税）和赠与税。
遗产税分为对被继承人的遗产总额课征的总遗产税制，如美国、英国、新加坡等，对继承人分得的遗产额课征的分遗产税制，如日本、法国、德国等，以及混合遗产税制，如意大利、爱尔兰等。
对于不动产的有偿转让，主要是：（1）所得税。
房地产的所有者、经营者，由房地产有偿转让获得的收入，都必须向政府缴纳所得税。
大多数国家如美国、日本、法国、英国等把房地产收入作为企业或个人总收入的一部分，合并其他所得课征综合所得税。
为了抑制房地产投机、合理分配土地增值/ 日本、法国和韩国对短期性土地转让加重收税。
"资产利得税。
世界许多国家对具有投机性的资产利得，开征“资产利得税”。
征税目的在于控制地价上涨，调节土地收益分配。
法国、英国、爱尔兰等国都开设了“资产利得税”，美国也设置了类似“资产利得税”的“资产增益税”。
#不动产转移增值税。
有些国家和地区将房地产转让收益分离出来，单独作为征税对象，征收增值税。
如意大利和我国及我国台湾地区的土地增值税等。
通过分析比较我们不难看出外国发达国家的房地产税制普遍有以下几点共性：一是房地产税收主要划归地方。
发达国家的税收制度，凡是实行中央与地方分享税制的国家，房地产税收基本划归地方，构成地方税收的主体税种。
美国的房地产税收法规由各州制定，房地产税由各市、镇征收，收入归地方政府或社区委员会，用于当地的各项基础设施建设。
房地产税一般要占到地方财政收入的50%～80%，这样一种税收格局把地方政府的事权和财权有效地结合起来，形成一种“良性循环”的机制，一方面激发地方政府征收房地产税的积极性，另一方面又扩大了地方政府基础设施和公用事业的规模，从而为税收收入的循环增长创造了条件。
二是重视对房地产保有环节征税。
从税收的分布结构来看，国外重视对房地产保有环节的征税，而针对房地产权属转让的税收则相对较少。
以英国为例，直接来自于房地产转让的税收仅占全国总税收的1%～2%，而来自房地产保有环节的不动产税和经营性不动产税，占总税收的30% 左右。
这样的税制设计极大地鼓励了不动产的流动，既繁荣了房地产市场，又推动了房地产要素的优化配置。
三是坚持“宽税基、少税种、低税率”基本原则。
宽税基，即对除公共、宗教、慈善等机构的不动产实行免征外，其余的不动产所有者或占有者均为纳税对象，这就为稳定充足的房地产收入提供了物质基础；少税种，即国外设置的有关房地产的税种较少，一方面可以避免因税种复杂而导致重复征税现象的发生，另一方面又可以降低税收征管成本，提高税收效率；低税率，即主体税种的税率一般较低，总体税收负担水平也较低，既降低了税收征管阻力，又有效推动房地产市场的发展。
