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房地产企业土地增值税筹划及清算技巧房地产企业涉及到土地的开发和购买，这就意味着需要面对土地增值税的问题。
土地增值税是指土地转让过程中，土地增值部分需要缴纳给国家的税费。
对于房地产企业而言，土地增值税的筹划和清算技巧非常重要，可以帮助企业合法降低税负，提高利润。
本文将从以下几个方面介绍房地产企业土地增值税筹划及清算技巧。
1.合理选择土地使用权形式：房地产企业在购买土地时，可以选择购买土地使用权，也可以选择租赁土地。
购买土地使用权需要缴纳土地增值税，而租赁土地不需要缴纳土地增值税。
企业可以根据自身需求，合理选择土地使用权形式，降低土地增值税负担。
2.合理安排土地转让时机：土地转让的时机也会影响土地增值税的缴纳。
企业可以根据市场行情和政策变化，合理安排土地转让时机，以最大程度减少土地增值税的缴纳。
在土地价格较高时转让土地，可以减少土地增值税的缴纳额。
3.充分利用税收优惠政策：政府为了促进房地产开发，通常会出台一些税收优惠政策。
企业可以通过充分利用这些政策，降低土地增值税的负担。
一些地区对住房按照一定比例减免土地增值税，企业可以积极申请享受这个政策。
1.合理计算土地增值税：企业在进行土地增值税清算时，需要根据实际情况进行合理计算。
计算土地增值税时，需要考虑土地购买费用、开发费用、税费等多个因素，确保计算结果准确无误。
2.遵守相关税法法规：企业在进行土地增值税清算时，必须严格遵守相关税法法规，确保不出现任何违法行为。
企业可以借助专业税务顾问或会计师的帮助，确保清算程序合法合规。
3.申请税收减免和退税：企业可以根据实际情况，申请税收减免和退税。
企业在购买土地后，可以根据相关政策要求，申请减免土地增值税。
如果企业一直未进行土地转让，也可以申请退还已缴纳的土地增值税。
房地产企业土地增值税的筹划和清算技巧包括合理选择土地使用权形式、合理安排土地转让时机、充分利用税收优惠政策等，同时还需要合理计算土地增值税、遵守相关税法法规，申请税收减免和退税等。
房地产企业土地增值税筹划及清算技巧随着我国房地产市场的不断发展，土地增值税成为了房地产企业经营中的一项重要税务成本。
对于房地产企业来说，如何进行土地增值税的筹划和清算，将直接影响到企业的经营成本和盈利能力。
房地产企业需要对土地增值税的筹划和清算进行有效的管理和技巧应用。
一、土地增值税的筹划1.合理规划土地使用周期房地产企业在进行土地增值税筹划时，需要合理规划土地的使用周期。
根据土地使用权期限、项目的开发周期和市场需求等因素，精准地预测土地的增值潜力和增值税成本。
在规划土地使用周期时，房地产企业应充分考虑政策和市场的变化，避开高峰期的土地增值税缴纳，减少税务成本。
2.优化土地购置结构在进行土地购置时，房地产企业需要优化土地购置结构，避免高额土地购置成本和土地增值税成本。
可以通过合理分散购置、选择适当地段和位置等方式，降低土地购置成本和未来土地增值税的开支。
3.灵活运用税收政策房地产企业在进行土地增值税筹划时，需要灵活运用税收政策，合理安排相关税务事项。
可以通过适当的税收优惠政策、税收抵免和减免等措施，降低土地增值税的负担，提高企业的盈利空间。
1.科学计算土地增值税额在进行土地增值税清算时，房地产企业需要科学计算土地增值税的额度。
需要综合考虑土地成本、增值潜力、政策规定和税收政策等因素，准确测算出土地增值税的金额，避免因计算错误而导致税务风险和损失。
2.合理抵押土地资源在清算土地增值税时，房地产企业可以合理抵押土地资源，获取相应的融资支持。
通过抵押土地资源，可以利用银行贷款、债券融资等方式，降低土地增值税的现金支付压力，实现资金的灵活运用和优化收益。
3.及时申报缴纳土地增值税房地产企业在进行土地增值税清算时，需要及时申报和缴纳土地增值税，遵守税收相关法规和政策。
及时申报缴纳土地增值税，可以避免因滞纳罚款和税务处罚而增加企业的负担，维护企业的良好税务信誉。
4.积极争取税收优惠在进行土地增值税的筹划和清算时，房地产企业需要充分了解税收政策和相关法规，科学合理地规划土地使用周期，优化土地购置结构，灵活运用税收政策，科学计算土地增值税额，合理抵押土地资源，及时申报缴纳土地增值税，积极争取税收优惠。
房地产企业土地增值税筹划及清算技巧土地增值税是指在土地转让时根据土地增值收取的一种税费，其计算方法一般为土地转让价格减去取得土地时的价格或评估价值，并按照一定比例征收。
房地产企业在进行土地上的开发、建设或转让时，需缴纳土地增值税。
企业如何降低土地增值税成本，提高盈利能力呢？以下介绍几个常用的土地增值税筹划及清算技巧：一、适当选用土地出让方式不同的土地出让方式征收土地增值税的比例也会不同。
企业在选择购买土地时，应该优先考虑土地出让方式，以选择相对较低的土地增值税比例的土地。
例如，比较合适的土地出让方式是协议出让和挂牌出让。
协议出让是指与土地资源出让方签署土地出让协议，规定建筑面积、土地价格、土地使用年限等事项，满足条件后即可取得土地使用权。
该方式征收的土地增值税比例为30％。
二、适当选择土地取得时间在进行土地取得时，企业应该适当选择时间，以降低土地增值税成本。
对于企业来说，在土地价格上升的高峰时期购买土地，可能面临更高的土地增值税成本。
因此，企业应该采取先期布局的发展战略，提前购买低价土地。
这样可以在土地增值税的计算过程中，取得更低的土地原值，从而降低土地增值税的成本。
三、适当选择开发策略不同的开发策略会对土地增值税的计算产生不同的影响。
因此，企业在选择开发策略时应该认真考虑，以降低土地增值税成本。
例如，企业采用直接开发或自行开发的方式进行土地开发，在没有出售现成商品房时可以选择缴纳逐期土地增值税的方式，以避免在一个期间内一次性缴纳大量土地增值税，降低企业的资金流压力。
此外，企业可以优先选择住宅项目来开发，因为住宅项目所需要缴纳的土地增值税比商业和办公项目要低很多。
四、适当利用土地增值税的抵扣政策为了鼓励企业加大对住房等可改善居住条件项目的投入，政府对于符合条件的企业可以按照土地增值税缴纳额的50％，在企业所购买的土地上自主建设公共租赁住房，等同于缴纳土地增值税的政策。
此外，企业在土地增值税缴纳期限内，可以适当利用土地增值税的抵扣政策，通过抵扣应纳税额度来减少土地增值税的支出。
土地增值税清算政策及筹划技巧土地增值税是指在土地出售或转让时，根据土地增值额收取的一种税收。
土地增值税清算政策以及筹划技巧是指如何根据相关政策以及法律规定，合法地减少土地增值税的支付金额，从而达到合理规避税收风险的目的。
下面将就土地增值税清算政策和筹划技巧进行详细分析。
一、土地增值税清算政策1.税率和适用范围：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，土地增值税税率为30%，适用的范围包括城市房地产开发、土地集中连片开发以及武装力量用地等。
2.纳税计算：土地增值税的纳税计算采用差额计税法，即纳税额等于转让价款减去购置土地成本、建设等费用、税金和合理的利润，然后按照税率计算。
3.税收申报和缴纳：纳税人需要在土地转让后60天内向税务机关申报土地增值税，并在90天内完成税款的缴纳。
二、土地增值税筹划技巧1.合理的土地成本计算：在计算土地增值税时，可以尽量合理地计算土地购置成本。
例如，可以将购置土地的价款、开发建设费用以及相应税费等作为计算基数，从而减少土地增值额，降低纳税金额。
2.合理挪用费用投入:对于土地开发商来说，可以将一部分费用挪入其他地方投资，采取循环输转企业的方式，降低应纳税额。
3.分割转让筹划：当一块土地存在多个使用权人时，可以将土地进行分割转让，从而减少每位权利人应缴纳的土地增值税。
4.转让方式筹划：可以通过合理选择转让方式来减少土地增值税的税负。
例如，可以选择以股权转让、资产重组等方式进行土地转让，从而实现减税优惠。
5.合理利用税收政策：根据不同地区对土地增值税的优惠政策，合理地运用各项政策降低纳税金额。
例如，可以选择在政策支持力度大的地区进行土地转让，享受相关税收优惠。
6.合理规避税务风险：在土地增值税筹划过程中，需要注意避免税务风险。
合法合规地进行筹划，避免违反相关法律法规，以免面临税务处罚。
综上所述，土地增值税清算政策和筹划技巧可以帮助土地开发商和土地使用权人合理规避税收风险，降低税负。
土地增值税清算全盘操控及处理技巧税总发【2013】31---房地产稽查房地产2016-1-1---营业税—增值税后=土地增值税留存2-5年一、土地增值税清算对象1、国税发【2006】187----项目独立清算对象2、项目分期-------------分期清算对象分期=会计核算还是---报建---规划【建设工程规划许可证】=全国大多地方【建设工程规划许可证】3、清算条件=企业主动+税务机关要求企业主动：工程竣工+证明+销售完毕烂尾楼整体土地买卖项目公司注销时间：符合条件之一起90内清算完毕税务机关要求：【1】销售面积可售面积/总可售面积》=85%【已经销售客户+自用+出租+拆迁补偿+投资+抵债+其他视同销售】\【总可售面积】》=85% 【2】预售证取得满3年项目或分期=3个预售证2011 2012 2013----2014其他省份=最后预售证满3年预售证满3年---项目或分期卖20%---也清算=问题【1】决算结算=成本没有发票---清算国税发【2006】187+国税函【2010】220----土地增值税清算没有发票成本不得扣除=不得预提成本----处理=房地产+建安公司=建安发票开具【意见---缴税---房地产先税钱给建安公司】【2】项目税务机关或企业主动清算=时刻部分发票没有取得成本不得扣除----清算后部分发票重新取得发票---重新成本---重新再清算鄂地税发【2013】44 4、清算时间=企业主动—90税务机关要求---税务机关确定90 5、程序=企业填报土地增值税清算申请---税务机关通知90---提交土地增值税报表---预缴多退少补6、清算完毕---剩余清算40%税率-----剩余房屋税率30% 50%=同一幢楼---土地增值税税率不同=正常7、剩余房屋---月土地增值税申报=某一月---合同一个卖一套=月多个合同=有的合同一个卖5套一个合同一套=大多省份=合同个数收入-成本=不用按套8、发票=清算取得估计发票金额-----以后发票不同---可以重新再清算=多退少补或以后项目预缴二、土地增值税清算收入1、预收款---预缴营业税预缴土地增值税预缴企业所得税2、2014-1-1项目开始施工----预售证没有----房地产促销----房地产+客户=认购合同【诚意金】----2015-5-1完工---2015-12-31交房2014-1-1诚意金=营业税预缴土地增值税+企业所得税=预缴？签订预售合同或正式销售合同=预收款预缴土地增值税所得税没有签收预售合同没有正式销售合同=诚意金土地增值税企业所得税不用预缴3、诚意金----认购合同=法律效力司法解释法释【2012】7或8 认购合同=房屋销售合同---不等于4、认购合同诚意金先5万元抵房款20万元将来交房100万元-20=80 原5+80=85成交价最后营业税土地增值税企业所得税收入缴税基础85=折扣转让诚意金=认购金5、按揭---首付款100万元=正常首付款30%=30预售*5% 1.5%实际低首付应该30实际要求客户5万元首付按揭=100-30=70正确还是100-5=95？房地产会另外25万元房地产垫付+5=会计做账预收款30万元税务机关：营业税预收款=5*5%错误 30*5%正确1.5%+企业所得税6、0首付款=房地产=自己帮客户垫付30+按揭70先交税现金流利息《》另外融资利率7、100万元----0首付款=假按揭30按揭70=70融资房地产需要100-----提高销售金额140*30%房地产垫付98万元按揭金额提高营业税土地增值税企业所得税高=税增加《》高利贷业主多交契税好处=客户量增加8、房地产城中村----拆一还一=房屋换取房屋=假设没有现金案例2013-1-1甲房地产-居民+政府=合同项目开发---2014-12-31完工交房居民-----2015-12-31土地增值税清算拆一还一2014-12-31交房环节=此时刻预缴土地增值税？预缴营业税？国税发【2006】187—3条抵债视同销售=收入确认时间---交房当期----要预缴土地增值税穗地税函【2012】1989、拆一还一交房环节预缴土地增值税=金额？开发成本---其他商品房销售金额----评估金额国税发【2006】187当年同地同类平均价=很多结算方法=筹划空间国税发【2007】132+国税发【2009】91=拆一还一当月的同地同类平均价。
房地产企业土地增值税筹划及清算技巧【摘要】土地增值税是指在土地转让过程中对土地增值部分征收的税费，对房地产企业的影响是不可忽视的。
为了有效应对土地增值税，房地产企业需要进行筹划和清算。
土地增值税筹划应遵循原则，包括合法合规、降低成本、最大化利润等。
具体方法包括利用政策优惠、合理规划项目结构等。
清算流程需要严格遵守规定，技巧包括及时申报、合理调整税负等。
通过实例分析，可以更好地了解如何有效进行土地增值税筹划及清算。
房地产企业应重视土地增值税筹划及清算，合理的筹划和清算将带来更多的利润。
持续学习和改进土地增值税筹划及清算技巧也是至关重要的。
通过有效的筹划和清算，房地产企业可以更好地规避风险，提高竞争力，实现可持续发展。
【关键词】关键词：土地增值税、房地产企业、筹划、清算、技巧、流程、原则、利润、学习、改进。
1. 引言1.1 什么是土地增值税土地增值税是指在土地使用权转让或者土地使用权收回时，根据土地增值额计算的税款。
土地增值税是房地产企业在土地交易中需要缴纳的税费之一，也是一个重要的财务成本。
土地增值税的征收标准是按照土地转让价款与评估增值部分之比计算，通常税率为12%至20%不等。
土地增值税是一种间接税，是由购买土地的企业在土地交易中向国家缴纳的，相当于转让土地所产生的增值部分的一种税款。
土地增值税的征收主体是全国范围内开发土地的房地产企业。
土地增值税的征收对于房地产企业来说，是一个不可忽视的成本，严格遵守相关税收法规，合理筹划土地增值税是每个房地产企业都必须面对的问题。
深入了解土地增值税的相关政策和规定，掌握土地增值税的筹划和清算技巧，对于房地产企业来说至关重要。
通过有效的土地增值税筹划及清算，房地产企业可以降低税负，提高利润，合理应对税收风险，促进企业的可持续发展。
1.2 土地增值税对房地产企业的影响土地增值税是一种针对房地产企业的税收，它对企业的影响是不可忽视的。
土地增值税直接影响着企业的成本，增值税率的高低直接影响着企业的盈利能力。
房地产企业土地增值税筹划及清算技巧一、土地增值税筹划的概念土地增值税是指国家通过税收手段对土地利用权转让或者转让所得收益进行征税的一种税收制度。
随着我国房地产业的蓬勃发展，土地成为稀缺资源，土地利用权的转让也愈发频繁，土地增值税成为房地产企业经营活动中需要重点关注的税收。
土地增值税筹划是指依据税法规定，通过合法的手段，来减少土地增值税的应纳税额，降低企业税负，提高企业税收效益的一种税收筹划活动。
土地增值税清算则是指在土地出让合同签订后，按照国家税法规定进行土地增值税的申报和缴纳。
二、土地增值税筹划的技巧1、合理选择土地出让方式对于房地产企业而言，土地的获取方式有多种，其中包括拍卖、招标、挂牌等方式。
每种方式对应的土地增值税税率和计税依据是不同的，因此企业在选择土地出让方式时，可以通过合理筹划，选择适合自己的土地出让方式，从而降低土地增值税的应纳税额。
2、合理安排土地出让收益土地增值税的计税依据是土地出让金减去土地成本，因此企业可以通过合理安排土地出让收益，来降低土地增值税的应纳税额。
可以通过将土地出让金分期收取或者进行土地置换等方式，来降低土地增值税的应纳税额。
3、合理选择税收优惠政策国家对于土地增值税的征税有一定的税收优惠政策，房地产企业可以根据自己的经营情况，合理选择适用税收优惠政策，来降低土地增值税的应纳税额。
针对农村集体建设用地的土地增值税政策以及针对房地产开发项目的税收优惠政策等，企业可以根据自己的实际情况进行选择。
4、合理利用税收减免项目国家对于土地增值税的征税有一些减免项目，例如对于教育、医疗、社区服务设施建设用地的土地增值税征收政策等。
房地产企业可以通过合理利用这些减免项目，来降低土地增值税的应纳税额。
5、合理规避税收风险在进行土地增值税筹划时，房地产企业需要合法合规，避免采取一些不合理的手段来规避土地增值税，否则将可能面临税收风险。
在进行土地增值税筹划时，企业需要遵守税法规定，合法合规地进行税收筹划活动。
土地增值税清算方法与技巧
土地增值税清算是土地税收工作中的重要组成部分，其实施过程是比较复杂的，但在以下方面都必须加以考虑：
1、完善土地增值税征收管理制度。
土地增值税应采取完善的审核体系和严格的征收流程，确保纳税者的权利得到有效的保护。
2、正确确定土地使用权交易价款及其费用。
土地增值税的缴纳应该以交易价款及其费用的实际金额为依据，确保税收得到充分征收。
3、应用税率合理安排征收标准。
税务部门应将清算税率分段划分，确定各段税收征收标准，以保证税收征收公平合理。
4、完善主体间土地增值税评定形式。
应考虑建立一个土地增值税评定机制，确定税收费用分摊比例和支付税款金额，以保证政府的税收征收利益。
5、加强土地增值税清算力度。
应认真加强税收主体的报税监督，及时纠正漏税问题，确保税收征收合规。
房地产企业土地增值税筹划及清算技巧随着房地产行业的快速发展，土地增值税成为了房地产企业面临的重要税收问题之一。
如何合理筹划和清算土地增值税，成为了房地产企业的重要课题。
本文将重点探讨房地产企业土地增值税筹划及清算技巧，希望能够为相关企业提供一些有益的参考和建议。
一、土地增值税的基本情况土地增值税是指在土地使用权出让金的基础上征收的一种财产税，它是财政部门在土地出让过程中取得税收收入的一种方式。
土地增值税的税率一般为30%，在房地产开发过程中，土地增值税是一笔非常大的成本支出。
房地产企业在土地增值税筹划和清算上需要有一套科学合理的方法和技巧。
二、土地增值税筹划技巧1. 合理利用税收优惠政策房地产企业在筹划土地增值税时，可以通过合理利用税收优惠政策来降低税负。
可以通过企业所得税和土地增值税的抵扣来降低税负，或者利用地方政府的相关扶持政策来减少税款等。
还可以通过合理的融资结构和资金运作，来降低土地增值税的支付金额。
2. 合理规划土地出让方式在土地出让环节，房地产企业可以选择不同的出让方式来降低土地增值税的税负。
可以选择以“货币+实物”的方式出让土地使用权，从而减少现金交易额，降低土地增值税的支付金额。
还可以选择适当的出让时机和方式，来降低土地增值税的征收金额。
三、土地增值税清算技巧1. 强化财务管理在土地增值税清算过程中，房地产企业需要强化财务管理，建立健全的会计制度和内部控制措施，确保土地增值税的清算工作符合法律法规和税收政策。
还需要加强财务人员的培训和教育，提高他们的税收意识和税收法律法规的理解能力。
2. 加强税收申报和缴纳管理在土地增值税的申报和缴纳过程中，房地产企业需要加强税务管理，确保税务申报的及时准确和税款的正常缴纳。
还需要做好税务档案的整理和归档工作，确保税务记录的完整和准确。
四、土地增值税的风险防范1. 加强税务风险管理在土地增值税筹划和清算过程中，房地产企业需要加强税务风险管理，建立健全的税务风险管理体系，加强对税务风险的预警和监控。
房地产企业土地增值税筹划及清算技巧房地产企业在进行土地增值税筹划和清算时，需要掌握一些技巧和方法，以确保企业能够合规经营并最大化利益。
以下是一些土地增值税筹划和清算的技巧和方法：1. 展期筹划：在土地使用权期满前，可以通过与土地管理部门协商展期的方式，延长土地使用权的期限。
这样可以避免土地增值税的缴纳，并延长企业的经营周期。
2. 合理购置方式：在购置土地时，选择合适的购置方式也是一种筹划技巧。
可以选择以个人名义购买土地，然后再转手给企业，以减少土地增值税的负担。
3. 资本金注入：在企业清算过程中，通过注入资本金的方式来进行土地增值税的清算。
企业可以在注入资本金的减少土地增值税的负担。
4. 土地使用权转让：在土地增值税清算中，可以选择将土地使用权转让给其他企业或个人。
这样可以减轻企业的税务负担，并获取一定的转让费用。
5. 利用关联企业：如果企业拥有多个关联企业，可以通过在关联企业之间进行土地使用权的转让和调整，来实现土地增值税的筹划和清算。
6. 收购和合并：通过收购和合并其他房地产企业，可以实现土地增值税的筹划和清算。
收购和合并后，对于原有土地使用权的变更可以重新进行申报和计算，减少土地增值税的负担。
7. 分拆和重组：在企业内部进行分拆和重组，可以将土地使用权分散到不同的子公司或业务部门，从而减少土地增值税的缴纳。
8. 聘请专业机构：对于土地增值税筹划和清算，企业可以聘请专业的税务咨询机构或会计师事务所来进行合规操作和规避风险。
需要注意的是，土地增值税的筹划和清算需要遵守相关法律法规，避免出现违法行为。
建议企业在进行土地增值税筹划和清算时，充分了解相关法律法规，遵守合规要求，确保企业的合法经营。
土地增值税清算全盘操控及处理技巧税总发【2013】31---房地产稽查房地产2016-1-1---营业税—增值税后=土地增值税留存2-5年一、土地增值税清算对象1、国税发【2006】187----项目独立清算对象2、项目分期-------------分期清算对象分期=会计核算还是---报建---规划【建设工程规划许可证】=全国大多地方【建设工程规划许可证】3、清算条件=企业主动+税务机关要求企业主动：工程竣工+证明+销售完毕烂尾楼整体土地买卖项目公司注销时间：符合条件之一起90内清算完毕税务机关要求：【1】销售面积可售面积/总可售面积》=85%【已经销售客户+自用+出租+拆迁补偿+投资+抵债+其他视同销售】\【总可售面积】》=85% 【2】预售证取得满3年项目或分期=3个预售证2011 2012 2013----2014其他省份=最后预售证满3年预售证满3年---项目或分期卖20%---也清算=问题【1】决算结算=成本没有发票---清算国税发【2006】187+国税函【2010】220----土地增值税清算没有发票成本不得扣除=不得预提成本----处理=房地产+建安公司=建安发票开具【意见---缴税---房地产先税钱给建安公司】【2】项目税务机关或企业主动清算=时刻部分发票没有取得成本不得扣除----清算后部分发票重新取得发票---重新成本---重新再清算鄂地税发【2013】44 4、清算时间=企业主动—90税务机关要求---税务机关确定90 5、程序=企业填报土地增值税清算申请---税务机关通知90---提交土地增值税报表---预缴多退少补6、清算完毕---剩余清算40%税率-----剩余房屋税率30% 50%=同一幢楼---土地增值税税率不同=正常7、剩余房屋---月土地增值税申报=某一月---合同一个卖一套=月多个合同=有的合同一个卖5套一个合同一套=大多省份=合同个数收入-成本=不用按套8、发票=清算取得估计发票金额-----以后发票不同---可以重新再清算=多退少补或以后项目预缴二、土地增值税清算收入1、预收款---预缴营业税预缴土地增值税预缴企业所得税2、2014-1-1项目开始施工----预售证没有----房地产促销----房地产+客户=认购合同【诚意金】----2015-5-1完工---2015-12-31交房2014-1-1诚意金=营业税预缴土地增值税+企业所得税=预缴？签订预售合同或正式销售合同=预收款预缴土地增值税所得税没有签收预售合同没有正式销售合同=诚意金土地增值税企业所得税不用预缴3、诚意金----认购合同=法律效力司法解释法释【2012】7或8 认购合同=房屋销售合同---不等于4、认购合同诚意金先5万元抵房款20万元将来交房100万元-20=80 原5+80=85成交价最后营业税土地增值税企业所得税收入缴税基础85=折扣转让诚意金=认购金5、按揭---首付款100万元=正常首付款30%=30预售*5% 1.5%实际低首付应该30实际要求客户5万元首付按揭=100-30=70正确还是100-5=95？房地产会另外25万元房地产垫付+5=会计做账预收款30万元税务机关：营业税预收款=5*5%错误 30*5%正确1.5%+企业所得税6、0首付款=房地产=自己帮客户垫付30+按揭70先交税现金流利息《》另外融资利率7、100万元----0首付款=假按揭30按揭70=70融资房地产需要100-----提高销售金额140*30%房地产垫付98万元按揭金额提高营业税土地增值税企业所得税高=税增加《》高利贷业主多交契税好处=客户量增加8、房地产城中村----拆一还一=房屋换取房屋=假设没有现金案例2013-1-1甲房地产-居民+政府=合同项目开发---2014-12-31完工交房居民-----2015-12-31土地增值税清算拆一还一2014-12-31交房环节=此时刻预缴土地增值税？预缴营业税？国税发【2006】187—3条抵债视同销售=收入确认时间---交房当期----要预缴土地增值税穗地税函【2012】1989、拆一还一交房环节预缴土地增值税=金额？开发成本---其他商品房销售金额----评估金额国税发【2006】187当年同地同类平均价=很多结算方法=筹划空间国税发【2007】132+国税发【2009】91=拆一还一当月的同地同类平均价。
10、拆一还一=营业税预缴国家税务总局【2014】2号公告=营业税根据造价=不含土地成本拆一还一交房房屋公允价平均价100万元---成本70万元=料30【土地】+工35【建安】+费【期间费用】5营业税35成本----核定利润营业税实施细则金额=35*（1+利润率）\（1-5%）*5%营业税税率土地增值税预缴金额=国税函【2010】220号=视同销售价格国税发【2006】187或国税发【2007】132=100*1.5%预缴土地增值税将来土地增值税成本=100万元误区=拆一还一公允价100-成本100=0不用缴纳土地增值税错误拆一还一=价格收入100正确成本=视同销售成本100+其他成本=整个小区项目成本/项目总可售面积=单位面积成本*拆一还一面积=拆一还一成本《100万元企业所得税=收入视同销售-成本【成本=视同销售成本100+其他成本=整个小区项目成本/项目总可售面积=单位面积成本*拆一还一面积=拆一还一成本《100万元】问题：房地产开具发票给业户---金额？拆一还一视同销售公允价金额》营业税金额=发票100《》营业税金额*5% 营业税缴纳税完税凭证----后开具发票业主税=拆一还一政府县级=业主取得房屋或取得现金----免税国税函【2008】277国税函【2009】520=钱业主得到---可能政府或房地产业主居民取得房屋权属---财税【2012】82契税免税居民取得现金100---异地卖方 100范围内免税=买住房免税异地买房写字楼商铺契税不能免税补偿100万元—业主买房120=超标20*1%契税或1.5% 3% 居民取得拆一还一等=个人所得税免税财税【2005】45 房地产拆一还一环节=钉子户政府标准每平米10000元钉子户15000元15000-10000=5000代扣代缴个人所得税实际工作=政府评估超过补偿向政府再备案房地产支付搬迁补偿100000万元---居民不会给房地产开具发票=政府文件+补偿合同+现金银行卡居民取得补偿金没有土地增值税财税【2006】21免税11、甲房地产招拍挂土地支付国土局支付100000万元+补偿居民现金20000万元拆一还一房屋估价15000万元问题：房地产缴纳契税100000*3%错误正确135000*3%财税【2004】134号以后稽查补税450+罚款225+滞纳金100=725 补税契税能否土地增值税土地成本扣除---可以国税函【2010】220 罚款+滞纳金=不能财税字【1995】48 12、折扣转让土地增值税收入-成本收入=国税函【2010】220甲房地产2014-1-1---业主合同100万元-------网络备案100万元2014-7-1交房业主发现质量---折扣10万元----成交价90万元---发票90万元网络备案改90=营业税土地增值税企业所得税90确认收入实际工作=折扣转让后网络备案没有合同金额《》发票金额土地增值税收入金额确认税务机关高者100 网络备案---后----网络备案是否修改---可以（销售部备案，财务部不知道）业主------契税----过户=先交纳契税—后过户业主合同备案交纳契税---没有过户契税交纳----退房=已经交纳契税能否退税（不能退）13、售后回租案例甲房地产100万元---业主合同5年内房地产出租-租金归房地产所有20=房地产与业主成交支付80万元营业税：房地产国税函【2008】576—营业税100*5% 土地增值税100=合同100租赁5年=80 国税函【2010】220企业所得税收入合同100收入业主=5年租金抵房款20营业税住房3%半财税【2008】24业主交纳房产税4% 个人所得税10%建议房地产不要代扣代缴=以个人名义开具发票=实际工作综合税率业主房屋---租赁房地产----租赁承租人业主交纳房产税房地产转租营业税全额+房地产不要+房地产5年收入交纳所得税+土地增值税没有15、案例改良甲房地产100万元---业主合同5年内房地产出租-租金归房地产所有20=房地产与业主支付80万元改良房地产+业主=成交价80万元合同实际80成交发票80=合同约定5年后交房卖环节营业税土地增值税企业所得税收入=80未来租金收入营业税20*5%租赁土地增值税没有所得税收入要20租金收入卖房环节80收入-成本70=所得额租金收入20 交税---租金成本折旧=差额额=所得额土地增值税清算85%=符合清算条件=部分清算环节不做收入成本不扣除---以后5年过户=清算后再清算14、案例甲房地产-100000--乙融资租赁公司—回租5年—支付租金150000国家税务总局【2010】13号公告甲房地产150000-100000=50000财务费用企业所得税乙融资租赁利率10%>银行利率6%问题1：企业所得税利息纳税调整=不会国家税务总局【2011】34号公告企业---金融企业利息据实扣除乙融资租赁公司是金融机构=是问题2：甲先乙融资租赁=财务费用=借款利息---土地增值税扣除？全额财税字【1995】48—房地产土地增值税利息---银行 10%-6%=4%部分不得利息扣除问题3：甲房地产房屋融资租赁给乙=5年房屋所有权归乙过户给乙？=可以过可以不过选择过户乙融资租赁交纳契税财税【2012】82要交纳契税----将来5年后房屋过户甲----甲是否交纳契税【免税】选择乙融资租赁不过户---乙没有契税问题4:5年房屋租金房产税？---谁财税【2009】128融资租赁—承租人交纳房产税问题5：甲房地产将房屋过户乙融资租赁视同销售？国家税务总局【2010】13号公告不做视同销售营业税不征问题6：甲视同销售交纳企业所得税？13号公告不视同销售---不交纳问题7：房地产甲过户乙融资租赁=甲视同销售交纳土地增值税？不交问题8：房屋下面土地土地使用税—过户乙----乙问题9:5年甲房屋折旧？房地产企业房屋产品---存货=不用折旧大-----小=固定资产—折旧=公允价140000+融资租赁100000+成本90000 =成本将来房屋卖----折旧将来成本少15、销售商品房+赠品销售房屋100万元+赠送面积20平米= 报建=20平米证件无证【进门花园】实际收款100万元收入营业税土地增值税企业所得税收入100 20平米有证=税务机关争议=100平米*1万元+送20*1=120万元税收入=错误合同=注明一起注明+发票清单+收款最后100万元确认收入自然人接受捐赠是否个人所得税问题？财税【2011】50买一赠一=没有个人所得税17、房地产销售商品房100+赠送车库20=实际收款100车库有证房地产=有会计处理国税函【2008】875国税函【2008】828 买一赠一自己同意发票注明公允价分摊发票房屋100*100/120 车库100*20\120 借：银行存款100 贷：主营业务收入—商品房100*100/120 主营业务收入—车库100*20\120 营业税土地增值税企业所得税收入100计算18、房地产销售商品房100+赠送车库20=实际收款100 车库有证房地产=没有证会计处理所有权业主=建筑物交纳土地增值税交纳=部分地方文件规定---只要收入应当交纳土地增值税=部分地税局文件=属于出租行为=房地产角度租金土地增值税不用=车库成本【土地+建安+分摊基础设施配套设施】对应成本不能土地增值税清算环节扣除改良物业公司收取70年或50年管理费=交纳营业税不用缴纳土地增值税+所得税交纳买一赠一=房屋+ 车库100=分解合同房屋80+物业公司合同20 房地产营业税土地增值税企业所得税收入80确认正确个别房地产工作房地产收取商品房80万元+代理物业公司收取20 管理费=营业税价外费用=营业税100确认价外费用土地增值税—财税字【1995】48=房地产代理收取20万元发票谁开具给业主【如果房地产开具---支付物业公司开具发票给房地产】=价外费用交纳土地增值税企业所得税---即使房地产取得物业公司发票土地增值税成本+不得不能抵加计扣除正确分别合同+分别收款19、销售没有房产证车库=分摊成本=报建容积率=地上建筑物/土地面积地下建筑物不计入容积率=车库分摊土地成本=对房地产有力有证地下车库---卖收入-成本=缴纳土地增值税=对房地产不利地方文件规定分摊土地成本= 项目一样功能=1项目写字楼+住房=普通住宅与非普通住宅车库+住房+写字楼=普通住宅与非普通住宅=部分地税局=住宅类【普通住宅与非普通住宅】+非住宅类国税发【2006】187----普通住宅+非普通住宅分别核算=房地产空间20、买一赠一房屋送汽车黄金甲房地产商品房100万元+赠送价值20万元车=实际收款100万元合同+发票+收款=不视同销售国税函【2008】875国税函【2008】828发票=混合销售=货物商品+劳务=不是混合销售行为商品房金额100*100/120—营业税汽车金额100*20/120-增值税=100*20/120/(1+3%)*3%发票通不过=不动产专用销售发票=备注栏注明---清单借：银行存款100贷：主营业务收入-商品房100*100/120其他业务收入—汽车100*20/120/(1+3%)应交税金-应交增值税100*20/120/(1+3%)*3%汽车金额100*20/120-增值税=100*20/120/(1+3%)*3%=不用缴纳营业税不用土地增值税----购买汽车车标能否土地增值税车本扣除21、房地产销售商品房100万元赠送+【沙发+彩电+冰箱+字画+工艺品+衣柜+橱柜+窗帘布+空调】20=100实际收款分摊100万元部分收入=交纳增值税—土地增值税不收入---对应成本不能进入土地增值税成本装修=【地板砖+天花板+其他固定房屋主体】=成本进入土地增值税成本扣除22、房地产母公司销售商品房100+赠送10年子公司物业管理10万元=实际收款100子公司向母公司要管理费=母公司管理费给子公司母公司要求子公司发票过来=税务局来问题母公司取得子公司发票成本扣除企业所得税？改良=两个合同=房地产收入90+物业公司1023、房地产甲开发需求---土地招拍挂政府条件警务室学校医院体育设施公允价30000万元=配套设施---无偿移交政府问题1：不动产----移交无偿赠与交纳营业税？=营业税实施细则5-1=交税---对于此业务不用问题2：土地增值税国税发【2006】187作为成本全额扣除---是否视同销售—配比原则=不做视同销售=187 号文件问题3：企业所得税国税发【2009】31—成本全额扣除---不视同销售24、收入房地产商品房抵债甲房地产欠乙工程公司20000万元---用房屋抵债=营业税土地增值税企业所得税要20000收入甲+乙=债务重组---抵债乙20000万元豁免5000剩余房屋抵债甲营业税土地增值税企业所得税15000 25、视同销售=投资土地或房屋投资=营业税不征---股东是否开具发票给被投资企业=发票不开粤地税函【2007】703企业所得税评估增值税---交纳企业所得税土地增值税：财税【2006】21最后一条+财税字【1995】48第一条土地投资甲母公司乙子公司甲是否纳税非房地产非房地产不用非房地产房地产用于商品房要房地产房地产用商品房要非房地产房地产办公楼【1】商品房开发后自用要【2】报建固定资产不征房地产非房地产酒店经营不征甲乙房地产商品房无论是否房地产要房地产用办公楼办公楼不征26、甲土地=住宅+写字楼+酒店+步行街甲房地产开发酒成本12000卖30000项目封顶=报建开发产品甲先酒店开发产品第一步---自产自用固定资产=环节【营业税0土地增值税0企业所得税0+5元印花税】---第二部固定资产投资设立全资子公司=环节营业税0财税【2002】191+土地增值税0财税【2006】21+企业所得税交纳+免税契税划拨农便函【2006】28---第三部卖股份转让给客户股份转让交纳营业税？财税【2002】191不征买卖上市公司股票交纳营业税=单位自然人买卖上市公司股票免税财税【2009】111100%股份转让甲----乙甲100%卖丙土地增值税？国税函【2000】687=国家税务总局—广西股份转让企业所得税=房屋投资30000股份转让30000=增值0丙购买股份----乙丙顾虑乙其他债权债务=合同股份转让时刻前乙债权债务由甲承担丙30000卖股份—乙将来折旧3000027、合作建房一方土地【使用权+规划】+资金=不会增加任何一方注册资金+必须有一方具有房地产开发资质+共担风险+共同报建立项+共同经营管理错误=土地一方不管100000万元+100000平米房屋=认定土地转让【营业税土地增值税企业所得税印花税交纳】=出资一方=20000不管将来25000或、=借贷营业税企业所得税28、甲土地+乙资金=合作建房甲+乙20000将来需求要----【1】乙要钱利润甲+乙=共同报建甲将来卖房屋以甲名义=营业税土地增值税企业所得税乙取得25000=20000本金无税+5000税后利润分配营业税0土地增值税0企业所得税0国税发【2009】31甲土地开始甲方没有过户给乙=甲土地国税函【2005】1003没有营业税【2】乙要房屋土地原甲10000【30000】—合作建房20000【30000】—乙取得房屋下面土地转乙=甲原部分土地转移给乙=甲视同转让土地交纳营业税乙出资建房---房屋分配部分甲=视同乙转让部分房屋给甲---乙视同销售交纳营业税=实际分房交纳营业税---金额=甲—乙=甲给乙部分土地公允价=甲取得房屋公允价=营业税实施细则20条评估+其他企业+核定土地增值税财税字【1995】48分房环节免税—将来卖收入-成本计算【甲+乙真实】----将来旧房国税发【2009】31-----企业所得税甲收取20000销售房屋收入-成本【甲+乙真实】=所得额如果甲分房时刻成本没有核算---甲视同收取预售款预缴乙视同20000购买房屋将来税收成本认定20000万元---【实际公允价30000】29、甲【丙丁】土地10000----20000资金乙----甲【丙丁乙】【1】乙要钱----乙20000直接向甲增资扩股30%--利润10% 管控权1%---甲名义营业税土地增值税企业所得税交纳---将来乙分配税后利润【3】乙要房屋-----甲【丙丁乙】=分立=甲【丙丁】+戊【乙】营业税0国家税务总局【2011】52号公告土地增值税0财税字【1995】48兼并企业所得税0财税【2009】59特殊重组免税契税交纳=财税【2012】4甲【丙丁乙】=分立=甲【丙丁乙】+戊【乙】甲投资---100%【成本100000公允价300000】---乙注册资金100000被投资【房屋土地200000】甲持有乙股份转让给丙300000—100%丙---------------乙【注册资金100000】+乙法人代表人变更+乙名称改=土地证房产证变更【交纳契税【国税函【2002】771】？营业税【0】？土地增值税0？企业所得税0？】=030、招拍挂—契税=甲+乙=目的分房=6:4土地6:4 营业税土地增值税企业所得税契税0三、成本费用1、取得土地招拍挂---出让金100000+政府交纳不开发经济适用房补偿金10000=契税110000*3%2、土地100000*3%契税—一年土地闲置费10000*3%土地闲置费—国税函【2010】220土地增值税不得扣除---企业所得税可以扣除国税发【2009】313、房地产未按规定支付出让金—向国土局交纳违约金是否交纳契税---不用4、出让金100000+居民补偿金20000=120000*3%5、招拍挂出让金100000+交纳市政建设费20000=契税120000*3%财税【2004】1346、招拍挂100000万元政府返利土地款30000=实际支付70000 契税100000*3%将来土地增值税土地成本扣除700007、2012-1-1甲招拍挂取得土地---居民搬迁补偿时间—2014-12-31动工=问题2012—2013---2014=交纳土地使用税-----不缴纳筹划合同----房地产+国土局=土地招拍挂当天确认书—10天合同—一个月出让金50%---50%一年=土地合同约定交付时间2014-12-31=3年土地案例2013-1-1招拍挂-----搬迁补偿2年2014-12-31开发合同国土局土地交付时间2014-12-31=2年土地使用税不征100*10=1000*2=2000 财税【2006】186国税发【2003】89 贷款抵押----房地产支付出让金50000贷款30000---- 借：预付账款50000 贷：银行存款50000 应收账款质押----贷款7、甲一次取得100万平米土地—分期开发—第一期10万平米-----90万平米2-3年开发【交纳土地使用税—筹划土地取得土地使用税交纳---园林公司—租赁房地产90万平米土地=树苗苗圃=初级农产品—卖免税增值税+免税企业所得税+观赏企业所得税半房地产租赁给园林公司租金---交纳营业税0财税【1994】2国税函【1998】82 土地使用税0 租金所得税500元每亩8、案例取得价格如何确认案例甲房地产招拍挂土地150000万元=住宅5000+写字楼8000+步行街12000+建材城10000+酒店12000+高档住宅13000将来商品房卖高低---土地成本一样清单注明=房地产+国土局=住宅1000+酒店3000=总土地金额150000=合同9、甲房地产---乙施工---丙建材甲------20000------丙采购合同=甲+丙钱=甲—丙发票=丙---甲乙施工收入5000万元问题1：甲取得丙开具增值税发票将来能否土地增值税企业所得税成本扣除？国税发【2009】91----25条问题2：甲+税务机关=争议税务机关甲购买交纳营业税3%？不用了问题3：乙营业税5000*5%？错误25000*5%？正确营业税暂行条例额实施细则16条问题4：乙建安向甲开具建安发票5000乙交纳营业税25000*3%完税凭证—后建安发票问题5：税务机关+甲房地产----营业税代扣代缴合同问题6：甲房地产+乙=合同乙税后5000---税由房地产甲承担税务机关完税凭证抬头乙名称---甲费用税金不能扣除5000+25000*3%=发票金额错误25000/[1-3.36%]*3.36%+5000 问题7：乙5000交税 20000营业税由甲承担5000+20000/[1-3.36%]*3.36% 11、甲房地产---乙施工---丙设备甲------20000------丙采购合同=甲+丙钱=甲—丙发票=丙---甲乙施工收入5000万元乙交纳营业税5000*3%12、甲房地产---乙施工---丙设备甲------20000------丙采购合同=甲+丙钱=甲缺资金要求乙代付20000—丙发票=丙---甲乙施工收入5000万元完毕甲支付25000给乙=20000【营业税价外费用】代付款+5000安装费乙营业税=25000*3%正确发票开具5000万元13、甲房地产西安---乙建安公司铝合金防盗门=包工包料13000 铝合金防盗门乙重庆生产=10000+安装3000 乙税=铝合金防盗门10000*3%【17%】交纳增值税发票重庆开具 +3000*3%建安发票西安乙生产行为异地=国税发【1993】154移交环节交纳增值税国家税务总局【2011】23号公告问题1：乙会计不知道问题2：甲取得增值税发票营业税发票=不是取得发票=土地增值税企业所得税未按规定取得合法有效凭证问题3：甲会计怎么知道铝合金防盗门是乙自己生产还是外购14、甲房地产西安—工程总包丙30000—分包-乙建安公司铝合金防盗门=包工包料13000 铝合金防盗门乙重庆生产=10000增值税发票+安装3000营业税发票=开具丙乙主营业务收入丙主营业务成本丙向甲开具30000建安发票丙税=总包-分包=差额交纳营业税30000-3000=27000*3%？错误30000-10000-3000=17000*3%正确国家税务总局【2011】23号公告丙差额交纳营业税取得资料=取得乙增值税发票10000+3000建安发票营业税+乙税务机关证明【铝合金防盗门是乙生产+乙增值税已经交纳】顺序=乙先向丙开具发票—后丙向甲开具发票=如果丙先开具30000发票*3%全额营业税----以后乙开具发票给丙抵税务15、甲房地产西安-总包丙30000---分包--乙建安公司铝合金防盗门=包工包料13000 铝合金防盗门乙重庆生产=10000+安装3000 甲+乙关联方=甲工程款支付乙乙建安发票增值税发票开具甲=甲取得乙发票能否土地增值税企业所得税成本扣除？不能16、甲房地产市区---工程混凝土乙提供郊区搅拌---运输市区---现场浇灌=合同包工包料13000乙13000*3%营业税？不能乙原材料=砂石土水添加剂---搅拌—混凝土=加工=属于建安材料提供郊区搅拌-运输市区--现场浇灌增值税增值税营业税印花税万分之五13000包工包料未分别核算混合销售=未分别核算=国税局核定增值税部分+地税局核定营业税=13000 17、甲房地产—乙外购铝合金防盗门卖甲10000+同时安装3000乙混合销售=一定交纳增值税？一定交纳营业税？关键看乙增值税为主=增值税乙营业税为主=营业税看乙增值税或营业税为主=上一年18、甲房地产—乙外购铝合金防盗门用甲项目+包同时安装=包工包料13000 没有约定卖=营业税13000*3%正确19、基础设施、配套设施=实物有---账面没有余额20、土地成本分摊项目100000平米土地表面*1=100000万元写字楼投影面积/建房多幢投影面积总面积*100000万元=分摊土地成本21、土地成本分摊项目100000平米土地表面*1=100000万元=分期开发3期第一期面积30000 第二期面积20000 第三期面积50000 第一期土地成本30000/100000*100000=分摊土地成本=30000万元第一期写字楼投影面积/建房多幢投影面积总面积*30000万元=分摊土地成本22、地下设施不计入容积率=地方文件分摊土地成本地下建筑物总面积/【地下建筑物面积+地上建筑面积】*30000 24、土地成本分摊项目100000平米土地表面*1=100000万元=分期开发3期第一期30000第二期面积20000 第三期面积50000 项目学校10000平米共同使用---但是第一期修建第一期房屋土地成本20000万元10000配套设施土地成本分摊20000/90000*10000万元。
