精品2014年物业管理师《经营管理》章节练习：第三章

2014 年《物业经营管理》一、本科目考试基本介绍单项选择题（60 道，60 分）。

这种题的特点是：有4 个选项，只有1 个选项是最符合题意的。

评分标准是每题1 分，一般情况下是选对得分，选错不得分，不实行倒扣分的制度。

所以单向选择题一定要作答，不要有空缺。

多项选择题（20 道，40 分）。

这种题的特点是：有5 个选项，且有两个或两个以上选项是正确的，并且不能超过4 个，即多选题每题有2~4 个选项是正确的。

评分标准是全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5 分。

总分100 分，60 分合格。

二、本科目考试难易程度分析就考试的四个科目来看，本科目的难易程度应该在《物业管理基本制度与政策》之上，在《物业管理综合能力》、《物业管理实务》之下。

三、本科目面临形势分析（一）教材改版1．内容变化巨大。

教材的内容新增了约一半，同时也去掉了旧教材中约一半的内容。

2．即便是保留内容，很多地方改动也很大，标题没变，但里面的内容却变了。

（二）考试形式分析2014 年教材的巨大改版对于考生参加考试还是相对乐观的。

1．和旧教材相比，新教材去掉了一些带有计算性质的内容。

2．新教材的篇幅比旧教材的篇幅有所减少，新教材320 页左右，而旧教材390 页左右。

3．完善的课程体系。

四、授课方式（一）通过比较加深对某些知识的记忆在学习的过程中，比较记忆是一种非常好的方法，尤其是在比较短的时间里需要学习大量的知识。

本课程在讲课时会将容易混淆的知识点提前作出提示，同时还会在练习题中加强巩固。

比如，教材中提到的物业经营管理的商业模式，包括现有商业模式三种：物业服务提供商、物业资源开发商、物业顾问服务商；未来商业模式三种：物业服务集成商、物业资产运营商、物业保障服务商。

后面在讲业主资源经营管理的方式时还提到了社区服务集成商。

【例题】下列物业经营管理的商业模式中，属于未来商业模式的是（）A．物业服务提供商C．物业保障服务商B．物业资产运营商D．物业资源开发商E．物业顾问服务商【答案】BC（二）挖掘出题点、出题角度、题型站在考试出题者的角度来对教材进行分析讲解，预测哪个地方将是考点、如何出题，将是今后讲课中的另一个重点。

物业管理实务承接查验整理其中包括：1、承接查验的依据、原则、法律主体2、新建物业承接查验具备的条件3、承接查验方案的程序、内容、4、物业资料查验与移交5、公用部位、公用设施的现场查验6、现场查验发现问题的解决(一)物业承接查验的依据物业承接查验的依据分为法律依据和合同依据，其中物业承接查验的法律依据主要是《物权法》、《合同法》和《物业管理条例》等法律法规。

承接查验的内容与标准主要依据《物业承接查验办法》，以及各省、自治区、直辖市人民政府城乡建设主管部门依据该办法制定的实施细则。

物业承接查验的合同依据，根据物业的不同情况有所区别，主要原则是不应超出物业服务合同规定的范围与内容。

对新建物业的承接查验，其交接双方是物业服务企业和开发建设单位，承接查验以前期物业服务合同为依据；前期物业服务合同终止后，业主委员会与业主大会新选聘的物业服务企业所进行的物业承接查验活动，以物业服务合同为依据。

实施物业承接查验，主要依据下列文件：(1)《物业管理条例》；(2)《物业承接查验办法》；(3)物业买卖合同；(4)临时管理规约；(5)前期物业服务合同；(6)物业规划设计方案；(7)建设单位移交的图纸资料；(8)建设工程质量法规、政策、标准和规范。

(二)物业承接查验的原则物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。

(三)物业承接查验涉及的法律主体主要包括建设单位、物业服务企业、业主大会和业主委员会。

1．新建物业共用部位、共用设施设备承接查验的主体交验方：物业的建设单位接管方：物业服务企业2．新建物业购买人的专有部分物业承接查验的主体交验方：物业的建设单位接管方：物业专有部分的购买人2014物业管理师《管理实务》第三章：新建物业承接查验应当具备的条件(1)建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；(2)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；(3)教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；(4)道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；(5)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；(6)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；(7)法律、法规规定的其他条件。

物业管理师《经营管理》章节练习：第三章第三章房地产投资分析技术(一)单项选择题(每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意)1.在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫做( )。

A. 现金流入B. 现金流出C. .货币流量D.现金流量2.为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为上一周期期末，即第( )期期末发生的。

A. .0B. 1C. .2D. 33.某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的( )。

A. .算数和B. .代数和C. 对数和D. 平方和4.以下关于潜在毛租金收入的描述中，错误的是( )。

A.物业可以获取的租金收入B.等于物业内全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积C.潜在毛租金收入代表物业实际获取的收入D.能够改变潜在毛租金收入的因素是租金水平的变化或可出租面积的变化5.物业中设置的自动售货机、投币电话等获得的收入称为其他收入。

这部分收入是租金以外的收入，又称为( )。

A.特别收入B.经营收入C.计划内收入D.计划外收入6.一般将通过专业代理机构或法律程序催缴拖欠租金所获得的收入列入以下哪个收入项目中( )。

A.拖欠收入项目B.其他收入项目C.收租损失项目D.租金收入项目7.以下房屋出租有效毛收入的公式中，正确的是( )。

A.有效毛收入= 毛租金收入一收租损失+其他收入B.有效毛收入= 毛租金收入一空置和收租损失+其他收入C.有效毛收入= 潜在毛租金收入一收租损失+其他收入D.有效毛收入= 潜在毛租金收入一空置和收租损失+其他收入8.以下关于房屋出租净运营收益的描述中，错误的是( )。

A.净运营收益= 潜在毛收入—运营费用B.净运营收益= 潜在毛收入—管理费用C.净运营收益= 有效毛收入—运营费用D.净运营收益= 有效毛收入—管理费用9.以下对于物业更新改造准备金的描述中，错误的是( )。

物业经营管理精选习题归总第一章物业经营管理概述一、单项选择题：1、物业经营管理的对象通常是（ C ）。

A、物业资产管理公司B、物业管理企业C、收益性物业D、自用型物业2、物业经营管理强调为业主提供（ C ）服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。

A、设施管理B、运行管理C、价值管理D、资产管理3、物业经营管理的内容不包括（ D ）。

A、物业价值和经营绩效评估B、租赁管理C、物业运行操作管理D、房地产开发4、物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现（ B ）的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。

A、物业各期成本最小化B、物业各期净收益最大化C、租户满意度最大化D、物业价值最大化12、（ D ）是一种新型的房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为企业或事业单位创造一个良好的生产、办公环境。

A、房地产投资组合管理B、现场管理C、房地产资产管理D、设施管理二、多项选择题：1、物业经营管理是（ACDE ）等活动不断拓展、交叉和融合的结果，是贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。

A、物业管理B、房地产开发C、房地产资产管理D、房地产组合投资管理E、设施管理2、物业经营管理强调为业主提供价值管理服务，满足其（ABC ）的需求。

A、物业投资收益B、企业发展战略C、主营业务发展目标D、物业维修养护E、延长物业的自然寿命3、物业经营管理的目标包括（ABCE ）。

A、为业主或投资者创造利润和回报B、使物业在运行使用过程中能够保值增值C、在物业经济寿命的全周期内，持续满足租户正常空间使用需求D、物业经营成本最小化E、保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力4、人们主要依照写字楼（ABC ）等对其进行等级划分A、收益能力B、所处的位置C、楼宇设计和装修状况D、使用时间E、投资者类型9、设施管理的对象，主要是（ABCD ）等。

物业管理师物业经营管理章节习题与答案第一章物业经营治理概述〔一〕单项选择题〔每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意〕1.企业房地产资产治理通常属于企业的〔〕，因而企业在逐步地将其发包出去，这就为物业治理行业提供了新的市场。

A.常规业务B.专门业务C.核心业务D.非核心业务2..物业经营治理又称为〔〕。

A.物业设备治理B.物业资产治理C.物业设施治理D.物业服务治理3.物业经营治理是以〔〕为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性治理服务。

A.商业性物业B.综合性物业C.收益性物业D.公益性物业4.〔〕是房地产投资信托基金和机构投资情愿进行商业房地产投资的要紧物质载体。

A.居住性物业B.综合性物业C.公益性物业D.收益性物业5.〔〕具有良好的地理位置，建筑物实物状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在。

A.甲级写字楼B.乙级写字楼C.丙级写字楼D.丁级写字楼6.写字楼分类在专门大程度上依靠于专业人员的主观判定，人们专门容易区别〔〕。

A.甲级写字楼和乙级写字楼B.甲级写字楼和丙级写字楼C.丙级写字楼和乙级写字楼D.丙级写字楼和丁级写字楼7.区域购物中心的建筑面积在〔〕以上，有效商业服务半径可达到〔〕，由专业购物中心治理集团开发经营。

A.5万m2/100 kmB.10万m2/200 kmC.15万m2/300 kmD.20万m2/400 km8.区域购物中心定位于〔〕，覆盖老中青幼四代各个层次不同类型的顾客，再辅以针对各类消费者之需的各类专业店。

A.综合式消费B.休闲式消费C.家庭式消费D.企业式消费9.〔〕的建筑规模一样在3万m2。

以上，其商业辐射区域可覆盖整个都市，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元人民币以上。

A.区域购物中心B.市级购物中心C.地区购物商场D.居住区商场10.〔〕的建筑规模、商业服务半径、服务人口、年营业额等差异较大。

第三章市场调查与市场分析第一节物业经营管理市场概述一、市场的含义市场主要有两种含义：一种是指交易场所，如农贸市场、股票市场、期货市场等。

另一种指交易行为的总称，即市场不仅仅指交易场所，还包括在此场所进行的所有交易行为。

同时，交易的对象也从有形的货物扩展到无形的产品，如专利、品牌、服务等。

关于市场的另一种解释是，卖方组成行业，买方组成市场，市场指的是产品的现实和潜在的购买者。

二、物业经营管理市场的含义物业经营管理市场是对物业服务企业所提供的服务产品的现实和潜在购买者的集合，这些购买者构成物业服务企业的客户。

所谓潜在的购买者是指对特定物业服务产品有某种程度兴趣的购买者集合。

所谓现实的购买者是指对特定的物业服务产品有兴趣，并且有足够的支付能力、具有一定的购买途径的购买者集合。

三、物业经营管理市场的特性物业经营管理提供的产品是在物业管理基础上形成的服务产品，因此形成了这一市场不同于一般市场的特性。

（一）物业经营管理市场的供给特点物业经营管理的对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店物业和休闲娱乐场所等。

物业经营管理的主要服务对象是业主和租户。

物业服务企业围绕着物业设施管理、物业资产管理、物业组合投资管理等向服务对象提供服务产品，并在此基础上提供诸多的衍生产品。

从服务产品的供给来看，产品的供给具有多样性和灵活性。

【例题3.1】下列各类物业中，不属于物业经营管理活动管理对象的是（）。

［2011年真题］A．丙级写字楼B．居住区商场C．公立小学D．出租型别墅【答案】C（二）物业经营管理市场需求的特点由于物业的业主和租户在购置或承租物业时通常有不同的目的，在物业使用过程中对提升其生活价值、投资价值和经营价值又有不同的期望，不同类型的物业又有各自的特点。

所以物业经营管理市场需求也具有多样性。

（三）物业经营管理市场交易的特点物业经营管理市场的交易并不是物业本身产权的交易，而是物业管理服务产品的交易。

物业管理师《经营管理》第3章（3）建筑物及相关的设施、设备在使用过程中会发生磨损，导致物业空间服务质量降低、收益能力下降，设备设施的运行效率下降、运行成本上升等现象。

如果不及时对建筑物或设施进行大修理，对设备进行升级换代或者更新，将严重影响物业的整体服务质量，降低在市场中的竞争力，甚至导致物业资产的贬值。

因此，掌握建筑物及设施设备更新中的经济分析方法，进行相应的更新投资决策，也是物业管理师必须具备的技能。

一、设备更新的原因与特点房地产的自然寿命很长，有时甚至超过100年，其经济寿命通常达到40年以上。

而附着在建筑物上的电梯、集中空调、供水和排水等设备的寿命往往很难达到这么长的年限。

因此，在房地产使用过程中，普遍存在着设备更新的决策问题。

（一）设备更新的原因设备更新源于设备磨损。

设备磨损是设备使用（或闲置）过程中发生的损耗。

磨损分为有形磨损和无形磨损。

1．设备有形磨损设备有形磨损，是设备在使用（或闲置）过程中发生的实体性磨损。

设备有形磨损分为第一类有形磨损和第二类有形磨损。

第一类有形磨损，是指设备在运转过程中，在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏。

该类磨损使设备精度降低、劳动生产率下降。

当这种有形磨损达到一定程度时，整个设备的功能就会下降，导致设备故障频发、运行成本上升，甚至难以继续正常工作，丧失使用价值。

第二类有形磨损，是指设备因自然力产生的磨损。

这种磨损与生产过程的使用无关，甚至在一定程度上还同使用程度成反比。

因此，闲置或封存的设备也会产生有形磨损，包括金属件生锈、腐蚀、橡胶件老化等。

设备闲置时间长了，也会丧失精度和工作能力，失去使用价值。

2．设备无形磨损设备无形磨损，是由于社会经济环境变化造成的设备贬值。

无形磨损不是由于生产过程中的使用和自然力的作用，不表现为设备实体的变化和损坏，也不表现为设备原始价值的贬值。

设备无形磨损也可以分为第一类无形磨损和第二类无形磨损。

第一类无形磨损，是指生产制造工艺的改进，劳动生产率地提高，设备生产成本降低导致设备市场价格降低，从而引发的原来购买的设备贬值。

物业经营管理练习题第一章物业经营管理概述1.物业经营管理的概念是什么？答：物业经营管理主要是指物业服务企业以满足客户需求为目标、综合利用物业管理、物业资产管理、物业组合投资管理的技术、手段和模式，为客户提供贯穿于整个物业寿命周期的综合性管理服务与经营活动。

2.物业经营管理的三个层次及其相互关系是什么？答：物业经营管理三个层次分为：物业管理、物业资产管理和物业资产投资管理。

其中，物业管理和设施管理以运行管理为主，物业资产管理和物业组合投资管理以策略性管理为主。

3.什么是物业资产管理？答：物业资产管理是指物业服务企业受物业资产所有人的委托，依照委托人的意愿或者请求，对委托的物业资产进行管理和经营，以实现资产保值、增值，实现资产价值最大化，同时能分享其价值创造的成果，实现多方共赢或其他特定目标的行为。

4.资产管理与传统物业管理的联系与区别是什么？答：资产管理与传统物业管理的联系是：（1）首先，二者的宗旨是一致的，都是为了获取相应的经济利益。

（2）其次，两者互为联系、互相促进。

区别是：首先，出发点不同。

其次，内容不同。

再次，考核评标准不同。

最后，运行效果不同。

5.现有物业服务企业有哪几种商业模式？答：现有物业服务企业有三种商业模式，模式一：物业服务提供商。

模式二：物业资源开发商：模式三：物业顾问服务商。

6. 物业服务企业在创新商业模式上时应处理好那些关系？答：物业服务企业在创新商业模式上应处理好以下几点关系：1.标准化和个睦化的关系。

2.专业化和多元化的关系。

3.盈利模式和管理模式的关系。

4.价格竞争和价值竞争的关系。

7. 物业服务企业有哪些资源？答：物业服务企业资源有：财产、人员、物质、组织、经营场所等资源，同时还拥有技术、信息、品牌、商标、专利等无形资产。

8.物业资源是如何界定的？答：物业资源界定有：1.从所有权上划分（单一产权物业、区分所有权物业）。

2.从物业使用属性上划分（内部资源和关联资源、内部空间和附属空间）9.物业资源经营管理有哪些原则？答：物业资源经营管理原则有：1.不可越权经营。

物业管理师《经营管理》第三章（5）（二）MGM中心公寓楼出租过程中的运营费用分析1．出租经营过程中的费用本公寓物业出租过程中，建议采用“净租”的形式，即在“毛租金收入”中，只包括物业管理费用和建筑物维护维修费用，物业管理公司所提供的保安、清洁和维护维修服务不再另行向租户收费，设备和公共空间的更新改造投资包括在建筑物维护维修费用内。

但一些运营费用如水、电、煤气、热力等资源的使用费，可由公寓内的租客以某种方式按比例分摊，由物业管理公司代收代缴，因为这种代收代缴的方式目前很受租客欢迎。

物业管理费和建筑物维护维修费均为毛租金收入的5%.此外，从毛租金收入中还需支付保险费、市场推广与宣传费用和零星税费（如土地使用税等），这些费用一般占毛租金收入的1.5%.2．出租经营过程中应缴纳的税费公寓楼出租过程中需向政府缴纳的税费主要有三项，即：（1）营业税、城市维护建设税及教育费附加：毛租金收入的5.5%；（2）房产税：毛租金收入的12%；（3）租赁手续费：毛租金收入的1%；（4）所得税：应纳税所得额的33%.（三）用于投资分析的其他参数及其选择本项目经济评价所采用的基准方案所涉及到的参数及其选择情况如下：1．根据市场研究的结果，选定公寓物业初始月租金水平为45美元/㎡.参考北京市公寓租赁市场上租金、费用变化的规律，本投资分析中假设租金和费用的年增长率为6%.2．目标收益率是评价房地产投资经济可行性的重要指标，根据北京房地产市场投资收益率的现状及对未来预测的结果，取本项目的目标收益率Y为18%.3．公寓楼属于居住物业，土地出让年限为70年，从土地出让合同签订之日开始计算。

MGM中心项目土地出让合同签署于1999年8月，因此，投资者如果从2003年购入该公寓楼，2004年正式投入出租经营，则整个出租经营期限为66年。

4．公寓建筑物的折旧年限为50年，采用直线折旧法提取折旧。

5．经过初步的分析计算，本公寓楼的可出租面积系数即可出租面积占总建筑面积的比例取为90%.6．除1997和1998年的出租率分别为60%和80%外，其他经营年份的出租率均取92%.7．假设物业经营30年后，在第31年转售予新的投资者，净转售收入的预测为第30年末净运营收益除以12%的资本化率。

2014年物业管理师《物业经营管理》真题及详解一、单项选择题（共60题，每题1分，每题只有1个备选项符合题意）1．物业经营管理中，物业管理和设施管理以（）管理为主。

A．战略性B．策略性C．运行D．操作【答案】C【解析】物业经营管理不是一个特定的专业领域，而是由物业管理、物业资产管理和物业组合投资管理随着市场需求的变化，不断拓展、交叉和融合的结果。

通常将其分为物业管理、物业资产管理和物业组合投资管理三个层次。

其中，物业管理和设施管理以运行管理为主；物业资产管理和物业组合投资管理以策略性管理为主。

2．物业服务企业利用掌握的专业知识和技能向客户出售专业化的房地产咨询和服务产品的商业模式成为（）模式。

A．物业服务提供商B．物业资源开发商C．物业顾问服务商D．物业维护商【答案】C【解析】从盈利模式的角度，大体可以将现有的物业服务企业的商业模式概括为三种类型：①物业服务提供商，又称基础服务模式。

其特征是，物业服务企业通过向业主及使用人提供物业管理区域内的保洁、绿化、秩序维护和房屋维修养护等综合性的基础服务，来获取物业服务费的收入。

②物业资源开发商，又称多种经营模式。

其特征是，物业服务企业利用其管理的物业资源和客户资源开展多种经营，通过搭建物业平台的方式，直接向客户提供家居生活服务或者间接促成商家与客户之间的交易，来获得物业服务费用以外的收入。

③物业顾问服务商，又称不动产顾问服务模式。

其特征是，物业服务企业利用掌握的专业知识和专业技能开展顾问服务，通过向上游的开发企业提供投资咨询、前期策划和销售代理服务，向中游的物业服务企业提供管理方案设计、管理人员培训和管理现场指导服务，向下游的业主提供租赁管理、投资建议和不动产理财服务，来获得物业顾问费用或佣金收入。

其实质是，物业服务企业向客户出售专业化的房地产咨询和服务产品。

物业维护是传统物业管理的主要内容。

3．物业服务企业最为重要的无形资产是（）。

A．管理制度B．发展历史C．节能技术D．企业品牌【答案】D【解析】物业服务企业的资源可分为有形资源和无形资源。