养老地产房地产项目市场营销定位方案产品说明

养老地产运营计划书
2015年5月10日 大连
报告结构
市场分析 宏观市场解析 区域市场分析 借鉴项目分析 竞争项目分析 项目定位 地块分析 项目方向建议 市场定位 客户定位 产品建议 价格建议 形象建议 营销策略 营销推广 销控策略
宏观市场解析
市内四区房价过高导致部分购房者开始向城市周边区域转移
大连市历年商品房成交单价走势图
从可借鉴项目可以看出，由于房价较低，别墅项目去化速度较慢， 但普通民宅产品销售周期相对较短，去化速度较快。军产、地产项目 虽然政府打压力度较大，但因为价格优势，其销售情况较为乐观，风 险不大。
借鉴项目分析—别墅项目客户分析
成交客户年龄比例统计 成交客户购买目的比例
23%
8% 20% 30岁以下 30源自文库39岁 40-49岁 50岁以上
10000 8000 6000 4000 2000 0
中山区 6993 6688 7102 7838 8000
西岗区 5554 5234 6755 7133 6700
沙河口区 4660 4750 5884 6570 7300
甘井子区 3565 3010 4203 4460 5380
市内均价 3565 4254 5552 6398 6500
报告结构
市场分析 宏观市场解析 区域市场分析 借鉴项目分析 竞争项目分析 项目定位 地块分析 项目方向建议 市场定位 客户定位 产品建议 价格建议 形象建议 营销策略 营销推广 销控策略
区域市场分析
►本案所在区域除蓝天 山庄及拉沙河改造项目 外几乎无在售项目。 ►革镇堡区域基本均是 地产产权的多层项目。 ►区域现阶段客群以本 地客群为主，但随着大 连中心区域的房价高涨， 将会有越来越多的大连 客群涌入该区域。 ►区域内生活配套基本 成熟，但项目所在地缺 乏配套，交通相对闭塞， 只有夏家河子—火车站 一条公交线路。 蓝天山庄
11年 12年 13年 14年 15年
11年
12年
13年
14年
15年
宏观市场解析
14000
区域 南关岭区域 泉水区域 泡崖区域
价格情况 4900-6680元/㎡ 4100-6300元/㎡ 4500-6700元/㎡
6800 6680 6300 6700
12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
6000 4000 2000 0
2921 2.60%
2011年
3116 6.70%
2012年
3737 19.90%
5188 4525 30.00% 21.10% 20.00% 14.65% 10.00% 0.00%
2014年 2015上半年
2013年
商品房平均成交单价（元）
增长率（%）
11-15年市内四区销售均价对比图
20% 19% 30%
14～20万 36～40万 21--25万 40万以上 26--30万 31～35万
报告结构
市场分析 宏观市场解析 区域市场分析 借鉴项目分析 竞争项目分析 项目定位 地块分析 项目方向建议 市场定位 客户定位 产品建议 价格建议 形象建议 营销策略 营销推广 销控策略
竞争项目分析
4100
4900
6000 4500
辛寨子区域
6000-6800元/㎡
泉水
南关岭
泡崖
辛寨子
►市内四区房价过高，导致购房者逐渐向城市周边区域转移。南关岭、泉 水、泡崖、辛寨子等区域的房价一直相对较低，但近年来房价快速增长， 目前价格均在5300以上。 ►周边区域房价的大幅度增长，将会推动相对更加偏远区域房地产市场的 发展，如营城子、夏家河子等区域，部分低端客群将会向这些区域转移。
90%
小高层 3900 多层3400
二室 65-90 60%
三室 115-140 40%
10% 度假 养老 投资
34%
56%
49%
成交客户职业分布比例统计 私企老板及个体 政府部门 公司员工 老师 报社 银行 医生 律师
13% 13%
3% 3% 3%1% 50% 14%
成交客户以中年为主，40岁以上客 户比例高达72% 私企老板及个体的比例达到50% 度假及养老客群合占总成交客户的 90%
报告结构
市场分析 宏观市场解析 区域市场分析 借鉴项目分析 竞争项目分析 项目定位 地块分析 项目方向建议 市场定位 客户定位 产品建议 价格建议 形象建议 营销策略 营销推广 销控策略
借鉴项目分析
项目名称 XX山庄 XX沿海 XX庄园 XX新居 XX苑 产权所属 地产 地产 地产 军产 军产 产品形态 农业生态园 农业生态园 农业生态园 小高层住宅 小高层住宅 供给 360套 160套 69套 428套 300户 开盘日期 2009 2013.9.16 2014.8.20 2012.7.11 2014.9.9 销售周期 近4年 6个月 28% 8个月 6个月 价格情况 均价3300元/ ㎡ 42万/套 42-53万/套 均价47万/套 3290-4000元/㎡ 均价3600元/㎡ 2880-3750元/㎡ 均价3450元/㎡
借鉴项目分析—民宅项目客户分析
成交客户年龄构成分析 1% 9% 1% 26% 21% 8% 7% 成交客户购房目的
15%
27%
85%
20岁以下
20-29
30-39
40-49
50-59
60-69
70及以上
自用
为家里其他人购房
投资
销售房源总房款情况
2%
9%
20%
成交客户年龄分布较广，结构均衡 购买目的85%为自住 35万以下的房源是需求的主流，去 化速度最快
►近几年内大连市整体商品房 价格呈平稳上涨趋势。
►截至到15年上半年，包含旅 顺、金州、开发区在内的商品 房单价已达到5188元/㎡。 ►市内四区整体价格呈平稳上 涨趋势，其中以甘井子区域涨 幅最大。 ►截至到15年上半年，整个市 内四区的均价已达到7000元/ ㎡，而价格相对较低的甘井子 区域均价也已达到了5380元/ ㎡。
项目名称 开发商 XX华城 大连XX房地产开发有限公司
建筑规模 占地面积
认购日期
15栋多层（5F）、2栋小高层（12F） 8万㎡
2014.7.17
建筑面积
开盘日期
8.8万㎡
2014.9.20
销售阶段 价格区间
户 型 面 积 比 例
一期
小高层：2680-4500 多层：3200-3500
销售率 销售均价