东京六本木改造

东京六本木新城——旧城改造案例分析日本规模最大的都市再开发项目项目地点：东京都港区六本木六丁目地区项目占地：11.6公顷用地面积：84,000㎡存在问题：街道狭窄、杂乱无章；建筑物陈旧、矮小稠密，亟需寻找新的发展方向和突破口定位规划规划：定位：改造背景城市综合体。

打造“城市中的城市”，以展现艺术、景观、生活独特的一面为发展重点。

以办公大楼森大厦为中心，具备居住、办公、娱乐、学习、休憩等多种功能及设施，成为超大型复合性都会地区，满足都市生活的多样需求。

总体规划C区住宅楼；多层办公楼；其他生活辅助设施。

B区核心区，包括森大厦、五星级酒店、朝日电视台、综合电影院、空中美术馆“森艺术中心”。

A区新城主要入口，广场直通地铁车站，同时集商业、教育等综合设施于一体。

•通过增加大楼高度来增加更多的绿地和公共空间；建设垂直型都市将人们的生活流动线由横向改为竖向➢运用绿色广场和园林庭院形成丰富的城市公园景观。

➢保留现存水系和绿化，整合周边公园和广场空间；➢规划区一半区域作为户外开放空间；•缩短办公室与居住区之间的距离，较少通勤时间；打造广阔的开放空间和大面积园林景观改造方法•地铁交通系统与都市公共交通系统相结合，交通立体复合。

立体花园和屋顶绿化大规模运用再生系统发电、产生热能；利用建筑高度，增大公共绿地面积；立体花园和屋顶绿化。

生态城市城市综合体的定位，集工作、生活、文化娱乐等功能，推进多功能型城市建设。

多样的开放空间，更多的活动聚集场所。

紧邻型城市概念城市新生活方式，让城市“立”起来；城市绿地空间倍增，找回繁忙都市迷失的人文关怀。

垂直花园城市成功因素。

想让旧城重焕活力就该这样干！全球七大典型城市更新案例鉴赏和桥机构
近几十年来，随着我国城市化水平的不断提高，城市更新也越来越受到社会各界的普遍关注，甚至被誉为房地产市场未来十年的下个风口。

那么，城市更新到底该怎么做？本文为您
解读中外七个“城市更新”范例。

01 东京六本木—城区改建之典范
旧城改造在城市更新中很常见，许多城市都在实践，但能够把城市情感和未来生活完美结合在一起的，六本木新城称得上是个中翘楚。

和桥机构今天
和桥机构。

这个坐落在东京核心地段、耗资40 亿欧元的多功能建筑综合体被称为“不夜城”。

这项工程是继洛克菲勒中心以来，私营企业投资开发的最大的城市再发展项目，同时也标志着城市生活方式的一种转变。

这里几乎集中了一个城市所能提供的所有服务设施。

六本木项目可谓“集约开发”的经典之作。

在8万多平米的土地上，建造了70多万平米的建筑面积。

融合了生活、商务、商业、艺术、旅游、绿化、种植、休闲和酒店等多重功能。

把常识意义上，横向铺展开来的城市功能“竖”了起来，有机地安排在一个巨大的“城市综合体”中。

六本木项目之所以会出现在日本，根源在于日本土地稀少的“绝境”。

中国表面上“地大物博”，其实由于大铁路运输框架挤占可建筑的平地面积，中国的可建设用地比重比日本还低。

向空中和地下发展，集约利用土地在中国也将是一个很重要的课题。

中国的房地产开发商不应该再着眼于短期利益和成本考虑，建造“平铺”城市功能的“短命建筑”，而应该提倡开发“自然生长”的有机城市，在具体房产项目上，六本木项目提供了很好的启示。

项目概况：项目位于东京都中心的港区，曾经是各使馆工作人员的居住区，艺术、文化和媒体分布其间，距离皇宫0.5公里。

基本数据：地块面积：约11.6公顷；场地用地面积：84,801.02平方米；总建筑面积：724，524.60平方米。

其中办公380，105平方米，住宅149，964平方米；主要用途：办公、住宅、酒店、商场、美术馆、电影院、电视台、学校、寺院等；项目费用：4700亿日元（包括土地价值）；建造周期：3年。

开发说明（1）：挑战传统城市模式新东京生活方式思想区（New tokyo life style think zone），让城市“立”起来——垂直花园城市，找回繁忙都市迷失的人文关怀。

开发说明（2）：Hills理念的集大成集成工作、生活、文化娱乐等功能，主要包括办公室、酒店公寓、SPA、各类餐饮、音乐厅、七个屋顶花园——让鸟儿觉得这是森林的地方。

日本六本木新城的拆迁改造经验去过日本的人，一定知道六本木新城。

六本木新城的14年拆迁谈判，就是对公民个人权利利益的最大尊重。

[/B]六本木新城,原本是东京破旧的老城区,低矮的木制房屋鳞次栉比,街道狭窄得连消防车都无法通过,而东京都政府及主要创建者森大厦株式会社经过17年时间、1000多轮与原业主的谈判,最终促成这一地区的再开发,使之成为旧城改造典范之作。

更为可贵的是,在项目开发中没有出现钉子户、没有上访,而且拔地而起的六本木功能配套齐全,引领了新的生活理念,超前的规划设计避免了以后频繁的“改造”。

只有利益共享多方共赢才是成功方案[/B]要实现多赢就需要不断创新改造模式。

由于日本承认土地私有,六本木新城在拆迁中要面对400多位产权所有者,虽然这些原业主也希望改变破旧、不安全的居住环境,与六本木的开发商意愿达成了一致,但如何进行拆迁补偿,使得“大家都想做,大家又都受益”这是个难题。

六本木的开发商为解决这个难题,灵活采取了四种拆迁方案。

第一种是货币补偿,由开发商直接买下土地所有权；第二种是新房换旧房,按协议换算办法,用新房换原业主的旧房；第三种是把六本木新城做成一个项目公司,让那些不愿要钱,也不愿要新房的,以土地折价入股,一起分享土地升值的好处。

而第四种方案就是前三种办法的混合,原业主可以把一部分所有权出售后拿钱,一部分用来换新房,一部分所有权入股。

四种因人而异的方案成就了六本木新城没有钉子户和无人上访的典范地位。

而为了这种多方共赢,六本木的开发商也花费了14年的时间,与原业主成立“恳谈会”、“协议会”,经过了1000多轮谈判,双方才达成一致。

而东京都政府也在周边大大小小的改造规划中,都照顾到了这个在谈项目,给六本木新城留有建设空间。

旧城推手是政府还是市场?[/B]市场是只看不见的手,政府是一只看得见的手。

在“三旧改造”中,究竟哪一只手更重要?日本旧城改造的经验告诉我们,答案是市场。

“旧城改造”必然是投资者和原业主共同利益的实现,而利益双方合作的达成,需要一个平衡点,达到平衡点这个过程要由市场来推动。

国外旧城改造案例包括东京六本木、汉堡港口新城、苏黎世西部工业区、美国猎人角南滨公园等。

1. 东京六本木：六本木新城再开发项目于2000年4月正式施工，历时三年的旧城改造，呈现出了代表日本最高水平的城区改建，被誉为“未来城市建设的一个典范”。

六本木新城建设项目负责人森稔当时的理念即是把六本木建设为一个垂直城市花园。

最终，一个集住宅、办公、美术馆、电影院、观光厅、会展、学术中心、商业设施乃至水稻田于一体的“城中城”呈现在了世人眼前。

不仅如此，城市还围绕住宅、商业、文化、设计四大元素，处处体现出了人文精神，让你感受到丰富的城市文化情感。

2. 汉堡港口新城：号称欧洲现时规模最大的旧城改造与城市发展项目，新城内80%的项目会被要求必须满足办公、居住和公众使用三个功能。

3. 苏黎世西部工业区：工业区转型之代表。

4. 美国猎人角南滨公园：工业衰败地区成功地转型成为生态街区典范。

此外，还有新加坡碧山公园、法国克里希街区、荷兰蒂尔堡公共图书馆、克罗地亚“Level Up”公共平台和澳大利亚普拉汉广场等也是国外旧城改造的优秀案例。

日本特色城市开发例子六本木新城项目介绍六本木新城（ROPPONGIHILLS）是日本国内都市再开发计划中规模最大、历时最长的项目，同时它也是亚洲目前最成功的旧城改造典范。

项目由森集团主导开发，按照21世纪东京理想风貌而建，总占地面积约为11.6hm2，历经17年完成建设，由美国捷得建筑事务所，KPF等多家设计公司联合完成。

六本木以打造“城市中的城市”为目标，并以展现其艺术、景观、生活独特的一面为发展重点，将大体量的高层建筑与宽阔的人行道、大量的露天空间交织在一起。

建筑间与屋顶上大面积的园林景观，在拥挤的东京都成为举足轻重的绿化空间。

区位与交通项目位于东京都港区六本木，毗邻新桥、虎门的商业街，霞官的政府机关街道，青山、赤坂的商业街，麻布、广尾的高档住宅区，交通十分便利，有四条轨道交通在此通过。

游客可以乘坐地铁、公车；若开车前来，总体停车位2762辆，共计12个停车场，方便顾客就近停车。

六本木还设有摩托车和自行车停车位，其中自行车免费。

规划与设计美国捷得建筑事务所负责六本木购物中心及公共空间设计。

捷得的设计思想不仅实现了项目与城市的完美融合，在项目本身的设计上更加注重将设计与旅游目的地，商业、旅游观光等多功能相结合，整个业态组合考虑顾客的多种要求。

六本木共划分为四个街区，各街区建筑的群房都和“山边”、“西街”、“榉树坡大道”等商业设施相连，随处可见绿地和广场，增加了街道的趣味，形成热闹的步行空间。

商业与办公山边——面向毛利庭院的“山边”是半开放式的购物中心，充分利用原有土地的高低差组成进楼梯和斜坡，产生各种各样的序列体验。

西街——镶嵌在森大厦和凯悦大酒店之间的商业街，在酒店和办公大楼各层之间通过天桥产生了立体交叉流线。

榉树坂大道——六本木东西相连的主要干道，带有欧洲街道风格，舒缓的曲线，并创造出立体复杂的路面空间。

六本木森大厦：作为六本木中心的超高层办公楼，实现了日本国内最大的单体约4500㎡的无柱空间。

案例解析——东京六本木新城（Roppongi Hills in Tokyo）一、概况日本东京是个临海城市，环抱东京湾，随着日本经济的高速发展，东京的规模也逐步扩大，高密度的人口带动了交通网络的建设，地下铁、电车等各种公共交通发展迅速。

东京地铁站覆盖密度非常高，几乎每个路口都是都有地铁口，大部分商场都与地铁连通，完善的轨道交通在很大程度上推动了商业的繁荣。

二、基地区位六本木新城位于日本东京都港区六本木，毗邻新桥、虎门的商业街，霞关的政府机关街道，青山、赤坂的商业街，历时17年兴建而成，是集住宅、办公、酒店、商业设施等诸多要素于一体的城市综合体。

六本木新城项目地块面积约为11.6公顷，场地用地面积约为84000㎡，并且基地所处位置交通条件十分便利，有四条轨道交通在此通过，分别是首都高速4号新宿线、首都高速3号涉谷线、首都高速2号目黑线、首都高速都心环线，此外还有多条公交线路穿过。

三、基地历史1.江户时代在江户时代，此地区有六个皆有“木”姓氏的家族在此建房居住，分别为：青木氏、一柳氏、上杉氏、片桐氏、朽木氏以及高木氏。

因此将此地命名为“六本木”，六本木地区在江户时期是诸侯官邸聚集的区域。

2.二次世界大战二战之后，六本木附近开设了为外国人而设的酒店与饮食店，其后又开设了多间电视台，加上外国使馆的设置，六本木逐渐演变成为酒吧、夜总会等设施的繁华地区。

3.60年代、80年代1960年代后半期开始，以外国人与较富裕的日本人为对象的舞厅在六本木开业，吸引更多人来此，80年代后期，各式最新潮流的商店、舞厅等在这里接连开张，日本人与外国人都相聚于此。

4.90年代至今90年代后期，为了对城市进行更新，让老区重获活力，东京政府将六本木地区定位“城市改建示范区域”，同时发表六本木项目改造方案，2000年，六本木地区正式开始动工建设，并更名为“六本木新城”，03年竣工，正式对外开放，形成东京市中心最具活力的地区之一。

四、项目总体规划六本木新城由三个区域构成：A区、B区、C区。