广东省三旧改造政策政策解读

“三旧改造”政策解读及实操1 三旧改造的概述2 广东省三旧改造的进展3 广东省三旧改造的政策解读4 三旧改造典型城市的操作流程“三旧”改造是在城市发展到一定阶段后，土地集约化发展要求下，针对“旧城镇”、“旧厂房”和“旧村居”的改造。

“旧城镇”改造，主要是指对区、镇（街道）城区内国有土地的旧民居、旧商铺、旧厂房等的改造，以及对重点改造城区需要“退二进三”的旧厂房、旧仓库，及危旧居民用房的改造；“旧厂房”改造，是指对镇（街道）、村和工业园区内的旧厂房的改造，包括对严重影响城市观瞻的临时建筑的改造；“旧村居”改造，是指对“城中村”、大量用地被城市工业区等占据的“园中村”、村民逐步迁出或整体搬迁形成的“空心村”等推进农民公寓建设、旧物业改造和村容村貌的整治。

广东省78号文中并没有明确确定“三旧”的内涵，但对“三旧”改造的范围进行了界定，主要把下列6项土地列为“三旧”改造范围：城市市区“退二进三”产业用地；城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地；国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；不符合安全生产和环保要求的厂房用地；布局散乱、条件落后，规划确定改造的城镇和村庄；列入“万村土地整治”示范工程的村庄等。

佛山市将下列土地列入“三旧”改造范围：1、根据城市规划建设需要，进行城中村改造的用地；2、因城市基础设施和公共设施建设需要或实施城市规划要求，进行旧城镇改造的用地；3、布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生产和环保要求的工业用地；4、产业“退二进三”企业的工业用地；5、须按产业调整、城市规划、消防、环保等要求进行改造的集体旧物业用地；6、国家产业目录规定的禁止类、淘汰类产业转为鼓励类产业或以现代服务业和先进制造业为核心的现代产业的原厂房用地；7、布局分散、不具保留价值、公共服务设施配套不完善的村庄；8、因城乡规划已调整为商服用地或其他用途，不再作为工业用途的厂房（厂区）；9、国土资源部“万村土地整治”示范工程确定的示范村或列入“村居整治”工程的村；10、城乡建设用地增减挂钩试点中农村建设用地复垦区域；11、其它经区级或以上人民政府认定属“三旧”改造范围的用地。

广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法文章属性•【制定机关】广东省人民政府•【公布日期】2021.01.17•【字号】广东省人民政府令第279号•【施行日期】2021.03.01•【效力等级】地方政府规章•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡建设综合规定正文广东省人民政府令（第279号）《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》已经2020年12月11日十三届广东省人民政府第123次常务会议通过，现予公布，自2021年3月1日起施行。

省长马兴瑞2021年1月17日广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法第一章总则第一条为了加强旧城镇、旧厂房、旧村庄（以下统称“三旧”）改造管理，提高节约集约用地水平，改善人居环境，促进经济高质量发展，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规，结合本省实际，制定本办法。

第二条本省行政区域内的“三旧”改造及其监督管理适用本办法。

本办法所称“三旧”改造，是指对纳入省“三旧”改造地块数据库的“三旧”用地进行再开发、复垦修复或者综合整治的活动。

边角地、夹心地、插花地（以下统称“三地”）和其他用地，经批准后可以纳入“三旧”改造项目进行整体利用。

第三条“三旧”改造应当遵循政府引导、市场运作、尊重历史、分类施策、统筹规划、共建共享的原则。

第四条县级以上人民政府应当统筹协调有关部门共同推进本行政区域内的“三旧”改造工作。

县级以上人民政府自然资源主管部门负责本行政区域内的“三旧”改造规划、用地管理，会同有关部门开展相关调查评价、标图入库、实施监管工作。

县级以上人民政府发展改革、工业和信息化、财政、生态环境、住房城乡建设、交通运输、农业农村、金融、税务等部门在各自职责范围内负责做好“三旧”改造相关工作。

第五条“三旧”改造包括下列类型：（一）全面改造，是指以拆除重建方式对“三旧”用地进行再开发，或者对“三旧”用地实施生态修复、土地复垦；（二）微改造，是指在维持现状建设格局基本不变的前提下，以改变功能、整饰修缮、完善公共设施等方式对“三旧”用地进行综合整治；（三）混合改造，是指全面改造和微改造相结合的类型。

广州市三旧改造政策解读广州三旧改造政策相关解读关于三旧改造节约用地相关意见1、城中村可直接将集体土地申报转国有用地只要三分之二村民通过，村集体可以报给办事处，再报给市政府，之后报给省政府办理审批手续，不用按照现在的征地程序，进行公示、听证等环节，大大降低了交易成本。

2、小面积土地不超过百分之十，可纳入改造方案一同申报在三旧改造过程中，有一些未经使用且面积不大的地块，被称为边角地、插花地、夹心池，如果面积小于3亩，且不超过改造面积的百分之十，即可一同报省里审批，进行征地3、土地收益可返还企业和农村集体原有政策，土地收入专款专用，用作土地储备和征地费用，但按照三旧改造的政策，国有企业用地纳入三旧改造后，在收购土地时进行招拍挂，扣除办证成本可以将不超过六成的利润返还企业；对农村集体土地进行三旧改造的，百分之六十可返还给村集体城中村改造四大优惠政策1、登记国有土地按照现状确定关于加快推进三旧改造的工作意见指出，允许土地直接登记为国有土地，允许现状出让和熟地出让，对于符合省政策规定的城中村，现状建设用地可直接按照现状确定地类，也就是说，在整体改造的城中村中，现在用作商业的用作商业，现在用过住宅的用作住宅，从而使商业得到合理的补偿；2、村自主改造可协议出让土地村自主改造，可施行协议出让土地，并享受优惠的土地出让金政策。

在财税资金扶持方面，土地收入的六成用于支付村集体发展。

对于综合政治类项目，广州将允许村集体经济组织利用旧厂房、空闲或低效用地，在符合城市规划的前提下，以流转的方式自主招商融资进行改造。

3、不足基准面积可补差价对于城中村改造拆迁补偿，今后广州市将施行复建补偿、货币补偿等多种补偿方式，对合法面积施行拆一补一，参照深圳、西安的做法，广州允许村和区依照实际情况确定拆迁补偿基准面积，村民拆迁房屋不足基准面积的，允许村民在成本价补交差价的基础上，按基准面积进行补偿安置，而对于超过基准面积部分，按照建安成本进行货币补偿。

广州市“三旧”改造相关政策解读发布时间：2011/03/28一、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府【2009】78号）——三个政策突破（1）城中村可直接申请将集体所有土地转为国有土地。

只要三分之二的村民通过确认，村集体可以报给区办事处，再报给市政府，之后报给省政府办理审批手续，不用按照现在征地的手续，需经过公示、听证等程序，大大节约了时间成本。

（2）小面积土地不超过10%可纳入改造方案一同申报在“三旧”改造过程中，还有一些未经使用且面积小的土地，被称为边角地、夹心地、插花地，如果少于三亩，且在改造方案中不超过10%的改造面积，可以连同改造方案一并报省政府审批，办理征用手续。

（3）土地收益可返还企业和农村集体按照原有的政策，土地收益是专款专用，用作土地储备和征地费用，根据“三旧”政策，如果国有企业用地纳入“三旧”改造满园，在收购土地时行“招拍挂”后，扣除办证的成本，可以将不超过六成的纯收益返还给企业进行发展。

征收旧村庄农村集体建设用地进行经营性开发的，土地出让纯收益可按不高于六成的比例专项用于支持原农村集体经济组织的发展。

土地出让收入可用于支付和抵押费用及其合理利润。

二、《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府[2009]56号）——城中村改造政策的四大优惠（1）优惠一：登记国有土地按现状确定《意见》对全面改造的项目给与政策“松绑”：允许土地直接登记为国有土地：允许现状出让和“熟地”出让：对符合省政策规定的城中村现状建设用地直接接现状确定地类，也就是说，在整体改造的城中村中，现状中用做商业用途的就按商业用地登记，用做住宅用途的就按住宅用地登记，从而让商业用地得到更合理的补偿。

（2）优惠二：村自主改造可协议出让土地特别值得关注的是：《意见》中首次明确，村自主改造可实行协议出让土地，并享受优惠的土地出让金政策。

在财税资金扶持方面，土地纯收益的六成将用于支持村集体发展。

对于综合整治类项目，广州将允许村集体经济组织利用本村旧厂房、空闲或低效用地，在符合城市规划的前提下，以流转方式自主招商融资进行改造。

对东莞市2023年“三旧”改造新政的解读与思考2013年1月，东莞市政府印发了《关于聚集先进制造打造高品质空间全面加快“三旧”改造的实施意见》的通知，作为新一轮“三旧”改造（城市更新）工作的纲领性文件，《通知》就近年来东莞市存在的博弈空间较大、改造布局分散、项目品质参差、时间成本过重、补偿预期攀高、产业空间被挤压等问题，从“总体要求，强化规划引领、重点改造、规则透明、机制创新、实施保障”等六方面提出了一系列的要求和方向性措施。

从开发商/前期服务商、拆迁户/村集体、镇府角度对新政做出如下思考：一、对于开发商/原前期服务商来说1.如何协调将意向项目划入大中小圈（考虑指标、用地规划等）；如华润置地参与深圳片区统筹规划。

结合市场、资金流、成本和政策变化，要视新政（公开招引实施主体、地价计收、平衡系数、联动改造等具体要求）出台时间、具体内容研判项目可实施性，是否还扎钉“大中小圈”的优质项目或寻求服务合作。

国企和央企在政策和资金方面更具有优势。

2.镇府公开招引专业技术机构，具体要求如何？是打包招引或单项招引？专业对口的服务有哪些？费用如何结算（预计招拍挂成交后支付）？原前期服务商发展方向如何（会是多项业务融合成新的服务公司吗），业务和人员是否需要重新整合？3.要约收购时，拆迁户可能提出更高的补偿要求或变相补偿，与前期工作时镇府协商结果不符，倒逼收购方增加收购成本、重新算账、重新谈判。

4.开发商和政府的开发思路、算账方式有所差异，且若收购方开展权益要约收购时补偿成本与前期预期相差过大，可能影响项目落地实施时间和实施可行性（规划调整、重新算账问题）。

5.拆迁户若不接受新的补偿安置成本核算谈判，则项目实施难度大，结合目前市场情况，需要较长的时间过渡；待普遍实施度高时，可以降低补偿预期和开发成本。

6.解决了单元划定与后续控规调整不一致问题，加之审批制度的改革，减少了成本和时间，提高了效率。

7.提出了境外权益人签约及产权注销、下落不明权益人或无主房屋财产代管，公有资产处理的思路。

为加快推动“三旧”改造工作，促进高质量发展，近日广东省人民政府颁布《关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（以下简称《指导意见》）。

现就《指导意见》有关内容解读如下：一、制定背景全面促进资源节约集约利用，功在当代、利在千秋。

2009年以来，按照部省合作共建节约集约用地示范省的部署，我省在全国率先开展“三旧”改造工作，在盘活存量土地资源、保障经济社会发展方面发挥了积极作用，为国家建立城镇低效用地再开发制度提供了“广东经验”，但也存在推进机制不完善、政策体系不健全、未形成强大合力等问题，制约了“三旧”改造实施效率。

当前，我省正处于大力推进粤港澳大湾区建设、促进高质量发展的关键阶段，对土地资源保障的效率、结构和质量都提出了新的更高要求。

在新增建设用地资源持续缩减的形势下，必须全面推动土地供给侧结构性改革，推动“三旧”改造取得突破性进展，提高存量建设用地利用效率，优化土地利用结构，促进产业转型升级，提升城市建设水平，使城市更加宜业宜居宜游，让人民群众有更多幸福感和获得感。

二、制定依据1.《国土资源部关于广东省深入推进节约集约用地示范省建设工作方案的批复》（国土资函〔2013〕371号）2.《国土资源部关于印发<关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）>的通知》（国土资发〔2016〕147号）3.《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）4.《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）三、制定原则《指导意见》的制定坚持以下原则：一是坚持以人民为中心的原则，加大政府让利惠民力度，维护土地权利人和市场主体合法权益，满足人民群众对美好生活的向往。

二是坚持以目标为引领的原则，以促进城乡融合发展和经济高质量发展为根本目标，建立政府引导、市场运作、规划统筹、政策支撑、法治保障的“三旧”改造工作新格局。

让“旧貌”换“新颜”——全国第一部“三旧”政府规章《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》解读发布时间：2021-09-28T01:43:34.090Z 来源：《论证与研究》2021年8期作者：林 琴[导读] 2021年3月1日，广东省人民政府发布了第279号令《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（以下简称“《管理办法》”）正式实施。

该《管理办法》是全国首部“三旧”改造省级政府规章，也是全国第一部专门针对存量建设用地的政府规章。

《管理办法》总结归纳广东省近十年来“三旧”改造实践经验，从立法层面对“三旧”改造的基本概念、改造类型、基本原则进行提炼，对“三旧”改造的规划管理、用地管理、收益分配、项目实施监督管理和相关法律责任进行了明确规定。

对比之前出台的“三旧”改造相关法律法规以及政策文件，《管理办法》存在如下六大亮点让“旧貌”换“新颜”——全国第一部“三旧”政府规章《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》解读林 琴（上海市联合律师事务所）2021年3月1日，广东省人民政府发布了第279号令《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（以下简称“《管理办法》”）正式实施。

该《管理办法》是全国首部“三旧”改造省级政府规章，也是全国第一部专门针对存量建设用地的政府规章。

《管理办法》总结归纳广东省近十年来“三旧”改造实践经验，从立法层面对“三旧”改造的基本概念、改造类型、基本原则进行提炼，对“三旧”改造的规划管理、用地管理、收益分配、项目实施监督管理和相关法律责任进行了明确规定。

对比之前出台的“三旧”改造相关法律法规以及政策文件，《管理办法》存在如下六大亮点：亮点一：《管理办法》是全国首部“三旧”改造省级政府规章“三旧”改造是广东省政府与原国土资源部合作共建节约集约用地示范省的重要内容。

在原国土资源部的大力支持下，广东省省级层面出台了多项文件，包括以省政府名义出台的有3份，省自然资源、司法、财政、住房城乡建设、税务等部门出台的文件多达30份。

广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法(二次征求意见稿)目录第一章总则第二章规划管理第三章用地审批第四章改造方案第五章收益分配第六章实施监管第七章法律责任第八章附则第一章总则第一条【立法目的】为规范旧城镇、旧厂房、旧村庄（以下统称“三旧”）改造管理，推进低效存量建设用地再开发，减少建设占用耕地，促进产业转型升级和经济高质量发展，根据有关法律法规及政策规定，结合本省实际，制定本办法。

第二条【适用范围】本省行政区域内的“三旧”改造（包括城市更新）及其监督管理活动适用本办法。

本办法所称“三旧”改造，是指改造主体对纳入广东省“三旧”改造地块数据库的低效用地进行再开发的活动。

第三条【基本原则】“三旧”改造应当遵循政府引导、市场运作、统筹规划、分类施策、尊重历史、利益共享原则，兼顾经济效益、社会效益、环境效益，综合运用多样化的改造方式，促进生产、生活、生态空间有机融合，保障产业发展空间，保护历史文化遗存和城乡特色风貌。

第四条【管理机制】“三旧”改造应当符合国民经济和社会发展规划、国土空间规划，以及“三旧”改造、文物保护等专项规划，纳入广东省“三旧”改造地块数据库和项目监管系统，实行动态化的全生命周期管理。

第五条【基本类型】“三旧”改造分为以下两种类型：（一）全面改造，是指在“三旧”用地上以拆除重建方式为主实施的再开发。

历史文化街区、名镇、名村的核心保护范围内不适用全面改造。

（二）微改造，是指在维持“三旧”用地现状建设格局基本不变的前提下，通过局部拆建、加建扩建、功能改变、整饰修缮、完善配套基础设施与公共服务设施等方式实施的再开发。

第六条【部门职责】省自然资源主管部门统筹协调全省“三旧”改造的政策制定、实施监管、规划及土地利用管理工作。

省发展改革、住房城乡建设、工业和信息化、农业农村、生态环境、财政、税务、金融等部门在各自职责范围内负责“三旧”改造相关工作。

县级以上人民政府结合实际确定或设立本级“三旧”改造主管部门，统筹协调有关部门推进本行政区域内的“三旧”改造工作。