深圳香蜜湖宗地投资评估报告书模板

######号宗地土地价值评估报告公司1.01.11.21.32.02.12.22.33.03.13.2最佳开发建设方案设计4.0宗地地价测算4.1地价之外的成本测算4.2销售收入测算4.3地价成本测算5.0项目财务评价5.1项目盈利能力分析5.1.1税金计算5.1.2损益表5.1.3宗地现金流量表与动态盈利分析5.25.2.15.2.25.2.36.06.16.21.01.1宗地编号为######，1.1.2地块地址1.1.3土地用途为1.1.4用地面积1.1.5建筑容积率1.1.6可建设总建筑面积为:其中：住宅面积高层住宅：多层住宅低层住宅商业面积1.21.3对应以上地价范围，测得相应的投资财务效果指标如表1－1所示。

表1－1宗地投资财务效果指标2.02.12.2进行宗地的财务评价建设项目的财务评价一般分两个层次，即：全部投资的财务效果评价和自有（权益）资金的财务效果评价。

全部投资的财务效果评价，即排除财务条件的影响，将全部资金（包括全部借贷资金和权益资金）作为计算基础，考察项目的盈利能力。

由于它不考虑投资资金的来源构成，以及借贷还本付息和所得税的问题，所以它实际上是一种简化了的、投资项目“息、税前”的盈利能力分析，借此可以在各个投资项目或方案间建立相互比较的共同基础，以便考察项目是否有投资的价值，在分析是否可行的同时，进行方案的选优。

自有（权益）资金的财务效果评价，即从企业的角度出发，分析包括财务条件在内的两类因素对项目的影响，以企业投入的权益资金为计算基础，而所谓考察企业投入所投入的权益资金的盈利能力，FNPV）3.1宗地总体规划方案设计总基底面积，用地平衡表及项目主要经济指标分别见表3－1和表3－2。

3.1.1高层住宅总建筑面积住宅规划为m2/户，平均每套面积为m2左右,规划户数户。

计划规划为栋层住宅。

3.1.2多层住宅总建筑面积住宅规划为m2/户，平均每套面积为m2左右,规划户数户。

一、名词解释二、简答三、论述四、计算五、决策题重点为:第一章第三章第三节第四、六、七、八、十一、十二、十三、十六章第一章P431、生产经营性投资运动过程应包括哪几个阶段?简要说明各阶段的任务和作用。

P1～3包括资金筹集、分配、运用(实施）、收回增值四个阶段。

（1）资金筹集（投资形成与筹资）：投资资金形成并筹集起来以供使用，这是投资运用的初始阶段,投资作为再生产过程中的价值垫付形成于生产，没有生产和价值创造就无法形成投资资金.（2）投资分配：投资在产业之间和地区之间,以及国民经济各部门之间进行合理分配，是介于投资筹集和运用实施阶段的中间环节.（3投资运用（实施):使投入资金转化为物质要素而形成资产,是最基本和重要的阶段(4)投资回收：使投入资金转化为资产，生产出社会产品提供劳务，供应市场获取收益,实现投资的增值。

生产经营性投资的回收，既是投资的主要目的,也是进行再投资和实现投资不断循环周转的前提。

2、何为项目与投资项目？他们具有哪些特点?可从哪几方面分类?P3~5项目：指在一定时间内,按预算规定的范围，达到预定质量目标的一项一次性任务.投资项目:指投入一定资金以获取预期效益的一整套投资活动，是在规定范围内为完成某项开发目标而规划投资、实施政策措施、组建机构，以及包括其他活动在内的统一整体.按照投资主体的投资范围、融资方式和经济效益的不同划分为竞争性项目、基础性项目和公益性项目。

3、可行性研究工作一般可分为几个阶段？每个阶段需要做哪些工作？P8～9可分为机会研究、初步可行性研究、可行性研究和醒目评估决策四个阶段。

(1）机会研究:鉴别投资方向，寻求投资机会，选择项目,提出项目投资建议，编制项目建议书（2）初步可行性研究：对项目作初步评价,进行专题辅助研究，广泛研究、筛选方案，确定项目的初步可行性，编制初步可行性研究报告(3）可行性研究：对项目进行深入细微的技术经济论证，重点对技术方案和经济效益进行分析评价，进行多方案比选，提出结论性意见，编制可行性研究报告（4）项目评估：综合分析各种效益，对可行性研究报告进行全面审核和评估,分析判断可行性研究的可靠性和真实性,提出项目评估报告4、何谓项目评估？他在投资决策中的作用？P29项目评估是在可行性研究工作的基础上，对拟建项目的必要性、项目背景情况和建设条件的可行性,以及项目在技术上的先进适用性和经济上的合理有效性等诸多方面进行全面的综合审查和评价。

土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称***用地土地***权利价格评估【**省**市**县宗地编号***】二、委托估价方委托单位：***单位地址：***法人代表：***联系人：***联系电话：*******传真：*******邮政编码：******三、受托估价方受托估价机构：*************机构地址：*****************估价机构资质级别：**范围内从事土地评估业务资质证书获得时间：*********估价资质有效期：**年**月**土地评估机构注册号：******法定代表人：***联系人：***联系电话：**********邮政编码：*******四、估价目的根据“关于印发《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》的通知”（国土资发[1999]433号）和国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[**]44号），***的宗地编号为***出让土地使用权进行价格评估，为确定土地使用权价格提供依据。

五、估价依据（一）国家有关部门颁布的法律法规及相关文件1．《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）2．全国人民代表大会常务委员会“关于修改《中华人民共和国城市房地产管理法》的决定”（**年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过）3．《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）4．《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）5．《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》（原国家土地管理局1998年8号令）6．“关于印发《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》的通知”（国土资发[1999]433号）7．国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[**]44号）8．“关于印发《企业改制土地资产处置审批意见（试行）》和《土地估价报告备案办法（试行）》的通知”（国土资厅发[**]42号）9．《关于做好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知》（国土资发[2000]105号）10．国务院关于农行股改方案的相关批复文件（二）地方有关部门颁布的法规及相关文件1．**省**年1月1日起实施的《**省土地管理条例》2、《**县城镇土地基准地价》（县府发[2002]25号）（三）有关技术标准1．中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-**）2．中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-**) 3．“关于印发《重大项目土地评估指引》的通知”（中估协发[2005]34号）4．中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB/T 21010-**）（四）其他资料1．委托方提供的有关资料2．估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料六、估价基准日******七、估价日期******八、地价定义估价对象位于**县***镇***小区，登记用途为商业，实际用途为农行营业网点，根据《全国土地分类》（GB/T 21010-**），设定用途为商务金融用地；估价对象于评估基准日为出让土地使用权，评估中土地使用权类型按出让设定；估价对象的实际开发程度为红线外“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）、红线内“五通一平”（通路、通电、供水、排水、通讯及场地平整），根据此次估价目的，评估中设定的土地开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）、红线内“场地平整”。

报告编制：?????????????????????? 日期：审核：?????????????????????? 日期：批准：?????????????????????? 日期：目????? 录第一部分? 项目概况 (2)一、项目土地情况 (2)二、项目经济指标及规划要点 (2)第二部分深圳房地产市场状况 (3)一、市场运行状况 (3)二、深圳豪宅 (3)第三部分区域 (10)一、区域概况 (10)二、区域 (12)第四部分 (15)一、?项目SWOT分析 (15)二、?目标客户定位 (16)三、?项目形象定位 (17)四、?项目产品定位 (19)五、?项目价格估测 (22)第五部分项目发展建议 (23)一、?项目产品建议 (23)二、?项目配套建议 (26)三、?产品研发与创新 (28)附：一、典型楼盘分析??? 二、豪宅未来一年供应表三、其他竞争楼盘情况四、深圳别墅产品的稀缺性分析客户访谈题纲不同规划方案比较表成本及盈利预测表????第一部分? 项目概况一、?项目土地情况1、地理位置本项目地块位于片区，东至香梅路，南接水榭花都三期地块，西接B303-0034地块（目前仍为华鹏汽车交易市场），北至莲花西路，是政府规划中片区出让的最后一块低密度住宅用地。

2、地块现状地块自然状况北低南高，转让方已将整个地块平整、清理完毕，基本没有附着物，在土地中部及西侧有部分树木。

二、?项目经济指标及规划要点地块编号?B303---0041位置?福田区莲花西路与香梅路交汇处土地面积?93544m2㎡总建筑面积?131000m2㎡其中住宅127650m2（高层住宅85％，低层住宅占15％，但最终比例按报建实施方案确定）幼儿园3000m2、垃圾站50m2、社区管理中心300m2㎡容积率?≤1.4建筑覆盖率?≤20％土地使用期限?70年自2003年8月25日起到2073年8月24日止第二部分深圳房地产市场状况一、市场运行状况????? 深圳2003年住宅销售面积为806.56M2,2004年上半年住宅销售面积为409.65 M2,而空置面积为144 M2,比03年同期下降了4.8% 。

投资后评价模板一、项目概况项目名称：XXX项目投资方：XXX公司投资金额：XXX元投资时间：XXX年项目地点：XXX项目类型：XXX二、投资背景和目的该项目的投资背景为市场需求的推动，目的为满足市场对XXX产品的需求，提高企业的市场竞争力。

三、投资效果分析1. 经济效益：该项目投资后，预计实现年收入XXX元，净利润XXX元，投资回报率为XX%。

说明投资效益良好，符合预期目标。

2. 社会效益：该项目预计能提供XX个就业岗位，缓解当地就业压力，同时为当地经济发展做出一定贡献。

3. 环境效益：该项目在生产过程中，预计不会对环境造成严重污染，符合国家环保政策。

四、风险评估与应对策略1. 市场风险：市场竞争激烈，可能影响产品销售。

应对策略为加强市场营销，提高产品质量，加大宣传力度。

2. 政策风险：政策变化可能影响项目实施。

应对策略为密切关注政策动态，及时调整项目计划。

3. 技术风险：技术更新换代可能影响项目稳定性。

应对策略为引进先进技术，加强技术研发，确保技术领先地位。

4. 财务风险：资金链断裂可能影响项目进度。

应对策略为合理规划资金使用，确保资金充足。

五、评价结论综上所述，该项目的投资效果良好，经济效益、社会效益和环境效益均达到预期目标。

在风险评估方面，已采取相应措施降低风险，但仍需密切关注市场、政策和技术动态，确保项目顺利实施和完成。

建议企业在今后的投资中，加强风险评估和应对策略，确保投资效益的可持续性。

六、建议与展望1. 扩大投资领域：建议企业进一步扩大投资领域，发掘新的经济增长点，提高企业竞争力。

2. 加强团队建设：建议企业加强团队建设，提高员工素质和技能水平，为企业的可持续发展提供人才保障。

3. 持续创新研发：建议企业持续投入研发资金，引进先进技术，保持技术领先地位，以应对市场和技术变化带来的挑战。

4. 展望未来：随着市场和技术的不断发展，建议企业继续关注行业动态，调整战略规划，以适应市场变化和行业发展趋势。

土地评估报告模板号宗地土地评估报告公司名称年月日目录 1.0 研究结论1.1宗地基本情况1.2地价范围1.3 地块投资价值2.0 研究方法2.1 剩余法求地价2.2 运用《建设项目投资经济评价方法与参数》进行宗地的财务评价2.3 研究依据3.0 宗地最佳利用方式构思3.1 宗地总体规划方案设计3.2 最佳开发建设方案设计4.0 宗地地价测算4.1 地价之外的成本测算4.2 销售收入测算4.3 地价成本测算5.0 项目财务评价5.1 项目盈利能力分析5.1.1 税金计算5.1.2 损益表5.1.3 宗地现金流量表与动态盈利分析5.2 项目不确定性分析5.2.1 项目盈亏平衡分析5.2.2 敏感性分析5.2.3 概率分析6.0 项目综合经济评价与建议6.1 项目综合经济评价6.2有关说明及建议附表、附图附表一宗地地价测算表附图一项目概率分析图1.0 研究结论1.1 宗地基本情况1.1.1宗地编号为 ###### ， 1.1.2地块地址1.1.3土地用途为1.1.4用地面积1.1.5建筑容积率1.1.6可建设总建筑面积为:其中:住宅面积高层住宅:多层住宅低层住宅商业面积公建面积社区管理中心幼儿园垃圾站变电房1.1.7土地使用年期、起止时间 1.1.8地价结算方式1.1.9涉及物权转让税费及承担方式1.2 地价范围经测算，本地块的正常地价范围应在元至人民币之间，其中市场正常价位点应在元，扣除土地转让契税 ,，则得竞标报价范围应在万元人民币之间，市场正常竞标价位点在万元人民币。

对应市场价位点万元，则得相应楼面地价为元/平方米.1.3 地块投资价值对应以上地价范围，测得相应的投资财务效果指标如表1,1所示。

表1,1 宗地投资财务效果指标项目地价为####地价为####万地价为####万万元元元投资利润率(,) 税后利润(万元) 内部收益率(IRR)(%) 财务净现值(FNPV)(万元)投资回收期(静态)(年)投资回收期(动态)(年)综上，当地价在万元人民币之间时，属于投资安全区;当地价在万元人民币之间时，即进入投资风险区;超过万元后，将进入高风险区,投资者需慎重考虑。

深圳市正中联行土地房地产评估有限公司SHENZHEN ACCURACY UNITED REAL ESTATE APPRAISAL CO., LTD房地产抵押估价报告委托方：韦利珍正中联行（深）房字[2011]第4-0027号项目名称：深圳市福田区滨河路南下沙村花好园A-1座18G 房地产抵押价值评估估价机构：深圳市正中联行土地房地产评估有限公司作业日期：2011年03月14日至2011年04月15日电话：82561373 82561539 传真：82561522目录一、致委托方函 ------------------------------------------- 3二、估价师声明 ------------------------------------------- 4三、估价的假设和限制条件 -------------------------------- 5四、估价结果报告 ----------------------------------------- 6（一）委托方--------------------------------------------- 6（二）估价方--------------------------------------------- 6（三）估价对象 ------------------------------------------ 6（四）市场背景分析-------------------------------------- 7（五）估价目的 ------------------------------------------ 9（六）估价时点 ------------------------------------------ 9（七）价值定义 ---------------------------------------- 10（八）估价依据 ---------------------------------------- 10（九）估价原则 ---------------------------------------- 10（十）估价方法 ---------------------------------------- 10（十一）估价结果 ------------------------------------- 11（十二）估价人员 ------------------------------------- 12（十三）估价作业日期--------------------------------- 12（十四）估价报告应用的有效期------------------------ 12五、附表一：估价测算表 -------------------------------- 13六、附表二：预计转让税费参考明细表------------------- 14七、附件 ------------------------------------------------ 15一、致委托方函韦利珍：承蒙委托，本公司对您指定的位于深圳市福田区滨河路南下沙村花好园A-1座18G房地产进行了价值评估，其目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

报告范文投资项目评估报告尊敬的领导：根据您的要求，我为您撰写了一份投资项目评估报告，请查阅。

投资项目评估报告一、项目背景本次投资项目评估报告旨在对某项投资项目进行全面评估，提供给相关方面作为决策参考。

该项目是一个全新的建设项目，将对当地经济发展起到积极的促进作用。

二、项目概况该项目计划建设一座现代化高端写字楼，总投资额为XXX万元。

项目选址位于城市中心，交通便利，资源丰富。

预计项目建设周期为两年。

三、市场分析根据市场调研报告，该城市近年来经济发展迅猛，写字楼需求量也在增加。

目前市区内高端写字楼的租金价格较高，供不应求的状况比较突出。

据统计数据显示，年租金收入预计可达XXX万元，且持续稳定增长。

四、财务分析根据初步财务预测，项目建成后每年可获得纯利润约为XXX万元，年回报率为X%。

考虑到项目本身存在风险，我们采用了保守的财务指标进行评估。

五、风险分析1. 市场竞争风险：随着写字楼项目的增多，市场竞争将日趋激烈。

需谨慎评估市场需求及竞争对手情况，制定有效的市场推广策略。

2. 法律合规风险：在项目运营过程中，应严格遵守相关法律法规，避免因违规操作而导致的法律风险。

3. 建设周期风险：项目建设周期可能存在延误的情况，需提前规划并采取适当的措施进行项目进度管理。

六、评估结论经过全面的市场、财务和风险分析，本次投资项目评估得出以下结论：1. 该项目市场潜力巨大，市场需求旺盛，具有较高的收益概率。

2. 预计项目建成后可实现稳定的现金流，并具备较高的回报率。

3. 需要针对风险因素制定合理的风险应对策略，以确保项目能够顺利进行。

综上所述，经过全面评估，我们认为该项投资项目具有一定的投资价值，值得考虑进一步推进。

该项目的投资风险虽然存在，但通过合理的市场战略和风险管理措施，风险可以得到有效控制。

同时，该项目的市场前景广阔，预计能够取得可观的经济效益。

以上为本次投资项目评估报告的分析和结论，供您参考。

如有任何问题，请随时与我们联系。

土地估价结果报告项目名称：受托估价单位：估价人：委托估价单位：估价日期：估价报告编号：估价技术报告编号：提交报告日期:关键词:（估价对象所在市、县）估价目的:安徽中信房地产土地价格评估有限公司土地估价报告第一部分摘要一、估价项目名称二、委托估价方三、估价目的：估价目的必须表述准确、规范，例如：出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等。

1、不得出现两个估价目的；2、委托单位、委托单位与待估宗地、权利人的利益关系、特别是不一致时应说明缘由。

3、显化资产、企业改制、咨询等均属于估价目的不明确的描述。

四、估价期日五、估价日期一般情况下，估价基准日与估价日期接近，出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等目的的，常规都是在踏勘现场之日，涉及财务记账的多数选择月末。

估价机构可以应委托方要求出具追述性评估和预测性评估报告，此两类报告的估价基准日一般都与提交报告的时间或者估价工作期间的间隔在3个月以上。

凡估价基准日不是实地查勘之日的，应当在“估价的前提条件和假设条件”中明确界定评估设定情况是否与实地查勘之日的状况一致，并提醒估价报告使用者注意区分。

涉及地上附着物的，尤其是青苗、树木的，建议回避追述性评估，或在出具追述性评估报告时要求委托方或者利益相关人签字盖章认可地上物数量及质量、价值等情况并提供基准日的照片。

抵押评估应回避出具预测性报告。

六、地价定义根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，此次评估的价格是指估价对象在年月日，评估设定开发程度为“通平”、土地使用权剩余年限为年条件下的级用地土地使用权公允市场价格。

待估宗地的实际土地开发程度一般指宗地内和宗地外的基础设施现状，本次评估设定的土地开发程度均为宗地内的基础设施状况和宗地外基础设施状况。

地价定义详细情况见待估宗地地价定义一览表：表1 待估宗地地价定义一览表需说明：实际和假设的利用条件（用途）、实际和假设的开发程度、有效使用年限、价格类型（公允市场价格或抵押价格或清算价格或快速变现价格或拍卖底价或重置成本价或征收征用补偿价等）、估价基准日等。

深圳【中海香蜜湖1号】项目后评估报告中海地产集团有限公司后评估工作小组二○○八年九月深圳【中海香蜜湖1号】项目后评估报告前言：深圳中海香蜜湖1号项目是深圳公司的第一个高档别墅项目，2004年4月16日取得土地使用权后，于2005年5月开始进行桩基施工，至2007年8月全部入伙，2008年2月达到后评估时点（数据截止时间为：2008年4月20日）。

基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后开发的类似项目提供一定的借鉴。

深圳中海香蜜湖1号项目后评估过程中，深圳公司同事认真对待，努力工作，总部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与其中，在此表示谢意。

目录【核心内容提要】一、投资管理评估本地块为净地转让项目，我公司通过公开拍卖方式竞得，故在土地协议的执行方面比较顺利。

二、财务管理评估从本项目的净利润、成本利润率、内部收益率、动态回收期等各方面综合来看，项目各财务指标的实现均很理想，远远超过可研阶段的预期投资目标。

三、规划设计工作评估本项目作为我司超高地价、超豪华住宅项目，设计创新、管理成功，对于今后的项目设计及管理具有较好的借鉴意义。

“低密度住宅+高密度集合住宅”的设计实践，对于解决中等容积率、超豪华、舒适居住的矛盾提供了技术参考和市场验证；独院式联排别墅、空中四合院等创新设计，在满足容积率和使用率要求的同时，满足了豪华居住、创新空间、极佳景观的多重目标；项目有选择的应用了一些新的材料、设备与技术，为接下来其他项目的运作提供了良好的实践经验。

四、营销工作评估本项目在产品定位、营销推广、物业管理策划、活动营销、推售计划、开盘组织、入伙组织等方面均严格贯彻了豪宅的形象定位，而且进行了大胆创新，开创了豪宅项目的一种独特的、系统化的营销模式。

五、发展进度、工程管理评估(一)项目进度控制从整体的施工阶段来看，除室外工程，其余工程均按进度计划节点完成。