2016年江西省房地产估价师《制度与政策》：住房置业担保概述考试试卷

2016年江西省房地产估价师《制度与政策》：住房置业担保概述考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、《房地产估价机构管理办法》规定，申请一级房地产估价机构有限责任公司资质，其注册资本人民币在万元以上。

A：50

B：100

C：150

D：200

E：执行层的组织协调

2、零售商业物业中，当采用固定百分比租金时，承租人与业主约定的人为平衡点若低于营业额的自然平衡点，则业主的收入会__。

A．增加

B．减少

C．不变

D．不确定

3、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是．【2005年考题】

A：交通拥挤

B：建筑技术减少

C：城市规划改变

D：自然环境恶化

E：工业用地的监测点评估价格

4、某承租人的基础租金为5万元/月，如果营业额的10%作为百分比租金，当其月营业额超过（）万元时，才对超过部分的营业额收取百分比租金。

A．50

B．60

C．70

D．80

5、属于禁止发布房地产广告的情形有。

A：在划拨土地上开发建设的房地产

B：已设定抵押的房地产

C：未取得商品房预售许可证的房地产

D：没有选聘物业管理企业的房地产

E：房地产估价机构必须加盖公章

6、享有在保险事故发生后向保险人请求取得保险金权利的是。

A：投保人

B：被保险人

C：被保险人和受益人

D：投保人、被保险人和受益人 E：执行层的组织协调

7、某城市某类房地产的当期实际价格水平为3 600元／㎡，预测值为3 630元／㎡，修匀常数为0．65，则下一期房地产的预测值为。

A：3 610．5元／㎡

B：3 619．5元／㎡

C：3 711．5元／㎡

D：3 719．5元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格

8、下列关于企业利润和收入的表达中，正确的是。

A：企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次

B：经营收入=销售收入+出租收入

C：销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入

D：可分配利润=税后收入-未分配利润

E：借款合同

9、建筑物的等规模因素影响到建筑物的形象、使用性，对房地产价格有所影响。

A：体量

B：结构

C：设施

D：层高

E：工业用地的监测点评估价格

10、与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是__。

A．均衡原理

B．预期原理

C．竞争原理

D．替代原理

11、物业管理企业的资质管理实行制度。

A：备案

B：分级审批

C：分类审批

D：专业审批

E：执行层的组织协调

12、__是指经济活动中的一种借贷行为，是以偿还和付息为条件的价值单方面让渡。

A．信用

B．贷款

C．公债

D．金融

13、是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。

A：廉租住房

B：经济适用住房

C：普通商品房

D：工业用房

E：房地产估价机构必须加盖公章 14、在英国和其他英联邦国家，法院一般来判断房地产评估价值的误差范围。

A：使用估价对象房地产的实际成交价格

B：使用政府公布的房地产交易指导价格

C：使用近一年内房地产的平均成交价格

D：依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值

E：工业用地的监测点评估价格

15、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响属于房地产价格影响因素中的。

A：区位因素

B：社会因素

C：实物因素

D：权益因素

E：工业用地的监测点评估价格

16、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积1120㎡，单位建筑面积的重置价格为800元／㎡，建筑物残值率6％，年折旧率2.2％，计算该建筑物的现值是元。

A：76800

B：79104

C：77952

D：81562

E：工业用地的监测点评估价格

17、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是。

A：待开发房地产开发建设开始时的具体日期

B：待开发房地产建设发包日期

C：取得待开发房地产的日期

D：房地产开发完成并投入使用的日期

E：工业用地的监测点评估价格

18、房地产估价师因工作单位变更等原因，间断在原注册时所在地的房地产价格评估机构从业后，如被其他房地产价格评估机构聘用，需办理__手续。

A．撤销注册

B．解聘

C．变更注册

D．聘用

19、不属于进度控制中关注因素的是__。

A．监理施工情况

B．设计变更

C．劳动力安排情况

D．气象条件

20、在住宅旁边修筑一条道路所带来的汽车噪声污染，属于。

A：点源

B：面源

C：永久性污染源

D：暂时性污染源 E：执行层的组织协调

21、根据合法原则，拆迁入与被拆迁入对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。在被拆迁房屋的性质不能协商一致时，应当向申请确认。

A：当地拆迁管理部门

B：当地国土部门

C：当地行政主管部门

D：城市规划行政主管部门

E：工业用地的监测点评估价格

22、边际效用是指某种物品每增加一个单位的消费量所引起__的增加。

A．总销量

B．价格

C．价值

D．总效用

23、下列关于经济适用住房政策，说法不正确的是。

A：确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则

B：经济适用住房建设单位对其建设的经济适用住房的工程质量负最终责任

C：购买经济适用住房可提取个人住房公积金和优先办理住房公积金贷款

D：房地产开发企业实施的经济适用住房项目的利润率控制在5％以下

E：房地产估价机构必须加盖公章

24、以下不适合利用成本法估价的房地产是。

A：机场

B：单纯建筑物

C：住宅

D：房地产保险

E：工业用地的监测点评估价格

25、保密保留价的更改通知一般应在现场拍卖前天内送达拍卖人。

A：1～2

B：3～5

C：6～8

D：10～20

E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、下列项目中的资产负债表中，属于非流动负债的项目是。

A：应付票据

B：应付账款

C：应交税费

D：应付债券

E：执行层的组织协调

2、下列关于经济学中成本分析的表述中，正确的有__。

A．边际成本包括短期边际成本和长期边际成本

B．长期总成本可以分为固定成本与可变成本

C．平均成本曲线、平均可变成本曲线、边际成本曲线都呈“U”形 D．短期边际成本曲线与短期平均成本曲线相交时收支相抵

E．收益等于成本是厂商经营决策的利润最大化原则

3、下列用地中，可以采取协议方式出让国有建设用地使用权的是__。

A．商业用地

B．商品住宅用地

C．非营利的社会团体用地

D．娱乐用地

4、某房地产开发项目，经过测算得出如下数据：如果市场前景好将产生5680万元净现值；如果市场状况一般将产生2450万元净现值；如果市场前景不好，则将产生-3680万元净现值，经分析市场前景为：好的概率为45%；一般概率为35%；不好的概率为20%。则该项目的期望值为万元。(2008年试题)

A：2677.50

B：3680.60

C：4003.50

D：5356.80

E：借款合同

5、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为__元/m2。

A．50

B．250

C．300

D．350

6、甲、乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是。(2009年试题)

A：甲物业投资风险大

B：乙物业投资风险大

C：甲、乙两个物业的投资风险相同

D：难以判断甲、乙物业的投资风险大小

E：借款合同

7、建设用地使用权出让合同附件的主要内容包括。

A：当事人的名称和住所

B：土地界址、面积

C：宗地平面界址图

D：开发投资强度

E：市县政府规划管理部门确定的宗地规划条件

8、某宗房地产2006年2月的价格为4000元/m2，现需要将其调整到2006年6月。已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年1月至6月的价格指数分别为85.5，86.7，112，115，116，117（均以上个月为100）。则该宗房地产2006年6月的价格为（）元/m2。

A．6992

B．5183