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奥特莱斯项目基本情况介绍一、奥特莱斯概念简介“奥特莱斯”是英文outlet的中文译音，字面意思为“出口”。
在现代零售商业中，专指由世界著名品牌折扣店组成的大型休闲体验式购物场所，即风靡全球的“世界名牌折扣中心”。
经过近百年的发展，己成为现代零售商业中的一种领先业态。
它云集世界品牌，以最优惠的价格让最广泛的人群享受国际时尚的新生活。
“奥特莱斯”的标准（一）享誉世界的品牌进驻outlet的品牌，均为享誉世界的著名奢侈品牌，所销售的却是过季特供正品以及旧款新造产品。
这些商品，一部分由专卖店或商场下架后直接转到奥特莱斯销售，另一部分是品牌商精心挑选过季商品中的热销品类，特别为outlet加单生产供应。
奥特莱斯商品与中心城区的专卖店和百货商场比较，同为原装正货，但价格仅为1-6折不等，因此探受全球时尚人群杳睐，成为时尚商品消费者的朝圣地。
(二)极具竞争力的价格由于outlet销售的货品均系换季、库存、工厂尾货及新造特供产品，节省了昂贵的产品设计、产品推广、新品宣传等费用，同时奥特莱斯是低成本运营的业态，一般处于城市边缘区域，土地及建造成本相对较低，加上销售带来的规模效应，使其拥有更大价格优势。
(三)舒适的购物环境Outlet一般位于城市边缘，但交通十分便捷，且周边旅游资源丰富，真正做到“离尘不离城”，可谓是结伴购物、家庭休闲度假的首选胜地。
通常奥特莱斯店面十分宽敞。
部分奥特莱斯配套齐备，商场、酒店、休闲、娱乐设施应有尽有，且多种建筑风格融合，顾客可在领略各国建筑风情的同时尽情选购心仪商品。
二、奥特莱斯中国有限公司简介奥特莱斯(中国)有限公司，定位为新型现代服务业综合投资运营商。
专注于大中华区奥特莱斯研究、投资、开发及运营管理。
创建以奥特莱斯名牌折扣店为龙头的多种商业业态并存的新型现代产业模式，并致力于该新型现代产业模式的投资、开发及运营管理。
公司依靠行业领先的开发及运营经验和实力，以世界品牌折扣店销售为核心，配套高端商务、泛奥特莱斯商业集群、休闲度假与高品质居住等，打造一体化的城市新中心——“芭蕾雨”。
1、起源与发展22、当今美国奥特莱斯行业特点和格局4〔1〕高端品牌会萃优化4〔2〕较大折扣优惠4〔3〕规划合理配套齐全51、Tanger 的发展历程和现状62、公司强势增长原因探析8〔1〕奥特莱斯的生命力和逆周期性助推Tanger 迅猛发展9 〔2〕精耕细作、谨慎稳健的经营策略成就Tanger 的标杆地位11①精耕细作的经营思路12②谨慎稳健的经营策略141、审慎稳健的业务拓展步伐奠定长期发展基础192、优秀专业的品牌运营能力铸就核心竞争力203、奥特莱斯方兴未艾,行业等待强者21随着中国经济进入转型调整期,GDP增速逐步放缓,居民收入增速压力增大,消费者信心指数也处于低位徘徊,传统正价零售渠道已进入"微增长"时代.2022年中华商业信息中心发布的百家零售企业销售增速回落至10%,为过去4年最低水平.今年上半年全国50家重点大型零售企业零售额同比增长11.0%,较上年同期微幅提升0.3个百分点,继续维持前一年度的低增长态势.从美国经验来看,在居民实际购买力增速放缓时期内,传统正价渠道压力较大,但逆周期折扣零售渠道获得消费者的青睐, 同时良好的业绩也得到了资本市场投资者的认可,成为优秀的投资标的.基于以上经济背景,我们认为有必要对国际上成功的折扣零售渠道〔相对于传统正价渠道〕进行梳理与研究.本报告将重点关注品牌折扣零售渠道, 以Tanger公司为例,探讨奥特莱斯业态的变迁和Tanger公司的成功经历, 及其对国内的启示, 以供投资者参考.早在一百年前,美国就已浮现奥特莱斯业态的雏形,当时大型的服装和日用品企业在自家仓库销售定单尾货,这种"厂家下水道"分散性和暂时性色采浓厚.真正意义上的奥特莱斯浮现在1971年,创始人为美国企业家哈罗德·阿方德.1957年,阿方德创建了"戴克斯特鞋类公司〔DSC〕",贴牌生产Dexter皮鞋,建立皮鞋产业链.60年代,市场嗅觉敏锐的阿方德注意到不少制鞋工厂以"一美元一双鞋"的价格处理尾货,而尾货处理商又以数倍价格转售.1971年,首家Dexter Factory OutletStore 〔DFOS〕开张,阿方德从其他工厂收购尾货然后提价销售.生意红火的DFOS很快遍布新英格兰主要公路沿线,截止90年代,DFOS已有80家连锁店.业态创新的直接原因是企业家的逐利本质和创新精神,但其根本原因是社会经济的发展和变化,奥特莱斯的浮现与繁荣不仅与阿方德有关,更是与上世纪七八十年代的经济环境息息相关.我们在深度报告《TJX —高周转及多品牌战略成就折扣百货龙头》中指出,美国经济由五六十年代的大发展陷入七八十年代的滞涨困境,需求萎缩给服装生产商和传统百货为代表的零售商积累了大量的库存,而且彼时美国政府应对滞胀的经验不足,加之政治周期的影响,制订的货币政策往往缺乏联贯性,打乱了企业家的预期和经营计划,政策扰动进一步加大了服饰供应链上下游企业的库存压力.大量的库存为奥特莱斯的发展提供了充足的货源保障.阿方德的成功吸引众多商家进入奥特莱斯行业.八九十年代奥特莱斯业态进入快速发展的阶段,1996年达到329家.随后,行业增速放缓, 中心数量减少,但经营面积仍保持增长,行业进入"大浪淘沙"阶段.奥特莱斯中心数量减少的原因还与某些类别的购物中心无法进入统计口径有关, 因为这部份购物中心引入了专门店、娱乐休闲等设施,从而不符合"50％以上的专柜数是outlet店铺"的定义,典型例子是以"outlet店铺+折扣店+娱乐餐饮"组合开辟购物中心而著名的Mills公司开辟的部分购物中心都不在outlet center名单之内.纵观整个历程,奥特莱斯的发展趋势与其经营模式有关,模式大致可以分为三个阶段：1、前阿方德阶段,这个阶段主要是"厂家下水道"；阿方德阶段,这个阶段基本具备完整的零售形态,确立了真正意义上奥特莱斯的内涵；后阿方德阶段,业态全面完善,并以资本撬动商业地产的形式发展.90年代以来,美国房地产投资信托基金〔REITs〕迅猛发展, 商业资本介入奥特莱斯项目开辟和运营,大集团西蒙、Tanger等巨头凭借资金优势进行兼并收购,行业集中度逐步上升.美国奥特莱斯行业经过四十余年的发展,现已成为美国零售业中重要的业态之一, 以品牌多、质量优、折扣大为特点,具体表现为3个方面：美国奥特莱斯中心会萃了大量的知名品牌, 以Tanger为例,其购物中心会萃了近400个品牌,包括COACH、PRADA等奢靡品牌.除了服装, 奥莱中心还经营鞋帽、箱包、化妆品等品类,普通70%的经营面积用于经营服装、鞋帽类,15%是家庭杂货,5%是箱包、饰品类,10%是其他类商品.美国奥特莱斯中商品的折扣幅度普通在3-7折间,有时甚至达到1折,这对于旅美游客而言吸引力巨大.每年美国奥特莱斯都吸引了大量的游客,其中包括大部份中国游客.AWE Talisman公司位于拉斯维加斯和尼亚加拉大瀑布等地的奥特莱斯商场仅2022年上半年就接待了超过14万人次的中国游客.美国单店最大的奥特莱斯Woodbury Common Premium Outlet,每年都会吸引全世界成千上万的旅客,特别是日本人,甚至一些店铺的营业额40%-50%来自日本游客.美国奥特莱斯大都位于城市郊区和度假中心附近,依附于高速公里旁,拥有大型停车场,交通方便. 中心内设有餐饮、娱乐等休闲设施, 满足消费者多样化需求.近十年来,美国奥特莱斯企业间兼并收购不断增加,行业日益集中. 标志性事件包括：2003年,Tanger和黑石联合收购Charter Oak Partners Factory OutletPortfolio；2004年,全球最大的商业地产商西蒙收购了当时世界上最大的奥特莱斯开辟商切尔西集团；2022年,西蒙收购The Mills Corporation；2022年,西蒙收购Prime Outlets.截止2022年底,奥特莱斯数量已由十年前的230家缩减为185家,总建造面积658.38万平方米,销售总额243亿美元.185个奥莱中心为53家开辟商所有,但是其中37家开辟商仅各自拥有1个项目,绝大部份归属于西蒙集团和Tanger.从数量门店看,两大巨头共占比63.24%；从经营面积看,二者占比达71.8%.Tanger是美国和加拿大最大的奥特莱斯开辟商之一,公司的业务专注于奥特莱斯中心的开辟、收购、运营和管理.Tanger的创始人是Stanley K. Tanger,先前Stanley经营服装生产和销售的家族生意,拥有5 家直销门店.凭借其多年的服装销售经验,Stanley认识到把众多生产商集中起来,并在同一个直销中心统一销售的生意将大有前景. 因此1981 年,Stanley在美国北卡罗来纳州创办了第一家Tanger工厂直销中心公司〔Tanger Factory Outlet Centers, Inc.〕,这也是第一家带状的品牌工厂奥特莱斯中心.1986年,创始人之子Steven B. Tanger加入公司并成为公司后来的CEO. 1993年,美国REITs公司迎来了大规模IPO时代,Tanger通过设立房地产投资信托基金〔REIT〕登陆纽交所,代码SKT, 成为当时第一个上市的奥特莱斯开辟商,西蒙也于同年完成IPO.随后,Tanger向来深耕于奥特莱斯行业,通过20年的稳健经营一步步成长为美国奥特莱斯行业的标杆企业.Tanger的奥特莱斯除了经营男女服装、童装外,还经营鞋类、饰品、餐具、厨房用品、家用纺织品和家庭用品等品类,价格实行天天平价, 普通低于市场价格40%以上.截止2022年底,公司门店覆盖全美26个州和加拿大,独自开辟的36家奥特莱斯中心可租赁面积约100万平方米；公司还持有7家奥莱中心的部份股权,可租赁面积约20万平方米.公司的奥特莱斯中包含了2300多家店铺,会萃了约400个知名的高档国际品牌,每年吸引超过1.8亿的游客.2022年,公司营业收入达3.57亿, 同比增长13.25%,近十年收入复合增速达11.34%.伴有着业务收入的增长,公司净利润整体也维持上升趋势.2022年净利润达5322.8万美元, 同比增长19.24%,上市以来净利润复合增长率为19.2%.据公司官网披露,今年一季度公司ROE和ROA分别为12.41% 和3.87%,均率先于同业中值和均值,反映公司盈利能力处于行业率先位置.因为计算净利润时需扣除折旧和到期递延费用,而REITs主要资产是房地产,其价值受市场和社会经济环境的影响会产生较大幅度波动,不一定如其他固定资产般随着时间贬值, 因此单纯以净利润衡量REITs企业的盈利能力并不全面.美国全国REITs协会引入"运行基金" 〔FFO〕指标.通过对照可以发现,Tanger去年每股FFO为1.63美元,而危机前的最高水平为2022年的1.24元,增幅达31.5%,远高于其他企业,行业普遍负增长.虽然Tanger的FFO绝对值低于龙头企业西蒙,但增速比对方高7.8个百分点,反映Tanger近五年的迅猛发展和未来的发展潜力.在公司业务规模和盈利状况不断提升的背景下,Tanger为股东创造了巨大的回报.上市以来,公司每季度均现金分红,并且每年股利一直保持增长,是在金融海啸冲击下惟一保持正回报的商业地产REITs.2022年公司的股东回报率达19.8%,超过NAREITs指数和标普500指数,每股分红0.84元, 同比增长5%；13年来,累计分红是原始股价的1.8倍,年均回报率超过20%.截止2022年底,公司过去五年和十年的累计股东回报率达117%和584%,在所有商业购物中心REITs中排名第二.奥特莱斯行业方兴未艾,公司业务不断扩大、盈利能力不断释放,Tanger的发展前景自然得到资本市场的肯定.截止2022年3月31日, 公司市值达31.56亿美元,为上市时的23倍.细观20年来公司市值的增长历程,可以发现市值增长过程集中在2002年-2022年和2022年至今. 我们认为这与公司并购计划和宏观、行业环境有关.90年代美国进入"新经济"的繁荣时期,失业率维持低位,奥特莱斯的价值没能得到充分体现,截止2000年, 曾经于奥特莱斯消费的人群只占总消费群的5%,因此Tanger在最初十年股价涨幅不到20%,而同期标普500指数增长超过200%；进入2000年后,受互联网泡沫破裂和911事件的影响,美国经济陷入短暂低迷,投资者更加关注回报增长稳定的商业地产,且同时期随着Tanger与黑石合作等一系列收购、开辟等计划的落实,公司业务增长加快,市值也迎来第一波的增长.2022年之后,在金融危机持续发酵的背景下, 奥特莱斯的商业价值不断放大,Tanger市值迎来第二波增长,5年来市值增幅达170%.公司市值的增长轨迹,既反映了奥特莱斯行业的成长历程,也凸显了公司经营策略效益的释放过程.下面,我们将重点探寻Tanger强势增.长的驱动因素价值逐步体现,而当下低迷的全球经济更是拓宽了其发展前景.此外,Tanger三十年如一日的经营策略——专注、稳健——更是保证公司平稳度过了宏观经济的大起大落,一步步成长为北美奥特莱斯行业标杆企业的关键因素.在这部份我们将从行业和公司两个维度解析公司的成功之道：行业层面：奥特莱斯业态自身的生命力；奥特莱斯的逆周期性.公司层面：深耕细作,专注于主业；稳健谨慎、不拘于保守.零售业种种业态浮现与发展的基础在于更先进的经营模式提升了行业的运行效率,更好地满足消费者多样化需求.奥特莱斯的生命力具体表现为有利地解决了供需双方的矛盾.Tanger创始人曾经说："只要厂商有处理尾货的需求,就有奥特莱斯生存的空间."奥特莱斯最初以工厂直销店形式浮现,本身就蕴含着解决供给方〔品牌工厂〕库存积压艰难的基因.对于时装产业〔服装、鞋类等〕而言,库存积压情况十分普遍.部份库存源于生产者对经济形势的错误预期,盲目生产导致滞销；但是,我们可以发现如COACH、PRADA等限量生产的奢靡品牌也同样面临库存问题,可见盲目生产不能解释全部库存问题.当下时装品牌的生产经营本质上是由生产满足和引导需求,而非由需求引导生产, 品牌上通过市场调研预测消费趋势,或者通过知名设计师引领消费潮流, 因为预测消费者偏好难度较大,厂家通常会生产多个款式力求最大利润, 因此很大可能某些款式因消费不足形成库存,即"正季尾货".此外, 时装的季节性特征不可避免生成"过季尾货".面对尾货,不少品牌商上不愿意通过百货、专门店等正价渠道降价清仓, 因为折扣会损耗正价商品的销售且影响一流品牌的品牌形象.库存的挤压如同"堰塞湖",严重挤占公司运营资金,影响企业日常经营.不仅供给方,消费者同样面临追求高端品牌和消费能力间的矛盾. 随着经济的发展,消费者的品牌认知也在提高, 品牌消费需求扩张,但国际一流品牌会通过时常性地提价维持其品牌地位,保持价格与大众消费水平间的差距.消费高端品牌的欲望与消费能力的矛盾制约了消费需求的满足,从而必然会浮现新的消费业态满足这部份需求.奥特莱斯的浮现,解决了供给双方的矛盾.作为渠道,奥特莱斯既能帮品牌厂家消化库存,又以远离正价渠道保证品牌商的正价盈利空间, 同时以较高端的消费环境和品牌运营能力保证高端品牌的品牌价值；另一方面,又通过缩短供应链、低廉的运营成本保证低价,满足消费者的需求.在经济低迷时,奥特莱斯的逆周期特征进一步凸显该业态的商业价值,正如Tanger的CEO所说："经济好时,人们喜欢折扣；经济差时, 人们需要折扣."当经济陷入衰退产生波动时, 品牌商前期的乐观预期势必造成库存积压,消费者因收入增速放缓和悲观预期将缩减非必需品开支,从而供需双方的矛盾被放大, 品牌商对于奥特莱斯渠道的依赖增强,消费者也将更多依赖折扣渠道消费. 因此,经济低迷往往成就奥特莱斯行业的繁荣.为了更为准确对照不同业态的销售情况,我们统计了Tanger、美国高端百货典范Nordstrom、彭尼和美国服装和饰品零售额增速情况.剔除个别年份因收购等事件造成异常的影响,可以发现,虽然经济危机对于各家公司都产生影响,但在2022年后,Tanger公司快速走出危机, 同比增速都在20%以上,显著高于先前没有大规模并购年份的增速. 同时期, 全美服装饰品销售额复苏缓慢,而传统百货彭尼则持续萎缩,Nordstrom表现好于前者,这也主要源于其奥特莱斯门店Nordstrom Rack的强劲增长.可见,奥特莱斯的逆周期特征是Tanger近五年快速增长的重要原因.奥特莱斯生命力的释放和经济环境的波动都仅是Tanger成功的外部催化剂,公司本身的经营策略才是Tanger一步步成为行业标杆的核心原因.全美75-80%的奥特莱斯资产和利润由Tanger和西蒙集团占有,但是两家公司的经营策略差异巨大：从我们的深度报告《兼并确立龙头地位、品牌意识提升议价空间——美国商业地产之王西蒙地产》可以看到,西蒙开始并不涉及奥特莱斯业务,后来主要依赖并购Chelsea、The Mills、Prime Outlets等公司成为全美拥有奥特莱斯物业最多的公司；而Tanger自成立之初,30年来向来专业于奥特莱斯开辟, 稳健经营.公司精耕细作的经营思路主要体现在：专注主业、坚持Tanger 品牌运营、持续提升品牌运营能力几个方面.普通而言,随着业务规模和实力的扩张,公司会从垂直和横向两条路径进行产业链扩张.但是成立30年以来,Tanger却向来深耕于奥特莱斯行业,公司以30余年的奥莱行业经营经验和稳定的租户关系为傲.公司认为在竞争激烈的环境中,零售商选择与开辟商合作,开辟商必须精通选址、融资、租户关系管理、日常运营等经营细节.Tanger的专注为其积累了丰富的经验,公司管理人员平均拥有14年的行业经验.正因为这种专注精神,在上市最初十年,公司累计涨幅不到20%,远低于整体市场表现,但是Tanger选择了坚守,用30年时间树立企业品牌形象,哺育和品牌商、消费者的关系.30年来,公司向来以Tanger品牌进行运营,即使是与其他开辟商合作开辟的项目,这主要是为了不断扩大品牌认识度和培养品牌忠诚度, 在租户和消费者心中建立一个质优价廉的品牌形象. 同时,Tanger向来致力于与各大品牌商深入合作,注重品牌的质量而非数量,真正实现奥特莱斯的精髓"品牌+低价".90年代与公司合作的品牌约为250个,现在公司旗下已拥有2700余个店铺,而合作火伴也仅为460个.公司前十大租户租用面积占比达39.5%,其中7个为全美排名前20的奥莱品牌公司,包括GAP、VF、NIKE、Carter’等s知名品牌. 良好的品牌商合作关系现已成为公司收入增长的强大引擎.90年代,公司的租金涨幅很小,通常10%摆布.1993年公司基础租金为每平方米140.2美元,2003年为161.6美元,年增幅仅为1.4%.随着奥特莱斯行业的成熟、公司与各大品牌租户合作的深入,公司开始选择优质租户,提高租赁面积使用效率,增大租金涨幅和调整频率.2022年,公司共有142699平方米租赁面积续约, 占比11.9%,租金涨幅达16%；有41806平方米租赁面积到期更换租户, 占比3.5%,租金涨幅高达54%.过去十年,基础租金年涨幅超过4%,远高于上市最初十年.租金的上涨为公司创造了丰厚的收入,收入年均增速达11.34%.除了租金创造收入,租户补偿租入也是公司收入的主要来源.公司的基本租金和超额租金仅占总收入75%摆布,其余还包括租户补偿收入和其他收入.2022年,公司租户补偿收入达1亿美金, 占比28.03%,为公司第二收入来源.细观近3年的收入和主要费用结构,可以发现每年租户的偿还收入覆盖运营支出的90%摆布,且覆盖率在上升,说明Tanger 仅承担后续运营支出的一小部份,公司在后续经营过程中以很小的成本赚取大量的租金收入,反映公司优秀的专业运营能力和强大的议价能力.租金涨幅的提升和租户补偿收入提高了Tanger的收入水平,但是这并非"店大欺客"式的压榨租户.公司每年的出租率反映了Tanger 与租户建立了良好稳定的合作关系.上市以来公司出租率都保持在95%以上,近两年出租率都接近100%,同期西蒙该比例仅为95%.进一步分析租户租金费用率可以发现,租户入驻Tanger所需费用其实很低, 租金费用仅占销售收入的8.4%.租金费用率低一方面源于单位租金较低,另一方面源于销售坪效持续提升,且高于普通百货,接近高端百货水平.高坪效与Tanger的互利共生经营理念息息相关,为促进租户销售,Tanger持续监控和评估店铺的组合布局和销售表现,匡助租户重新规划门店大小和布局,而租户销售的提高也为公司租金打开了上涨空间.可见,Tanger不仅是众多商家的"消化渠道",更是"吸金渠道",二者孕育了互利共生的商业生态,形成共赢局面.除了通过深耕细作不断积攒运营经验,Tanger稳健的经营思路也是保证公司平稳度过经济波动期的重要原因,公司在08金融危机中Tanger觅得快速发展的机会,08年至今公司业务收入累计增长了45.7%.Tanger稳健的经营思路具体表现在两个方面：谨慎的扩张策略和资产负债表管理.Tanger自成立以来,在项目开辟上向来保持审慎的态度和适中的速度.从1981年至1993年上市时,公司共开辟了17个奥莱项目；上市后, 公司并没有因为融资能力提升而盲目加快扩张速度,至2022年底,公司共36家奥特莱斯中心,其中7个项目通过合作方式开辟.三十余年来,年均新增物业仅1.4个.Tanger的每一个项目都要经过充分的前期可行性分析,必须满足严格的选址要求和达到预招租标准后才进入正式开辟阶段.Tanger的选址要求十分严格：目标地点方圆55公里内必须至少有100万人口,家庭平均年收入在65000美元以上,位于交通枢纽或者主干道旁, 日车流量在55000以上,建设规模在3万平方米以上,能容纳90个门店.此外,年游客接待量在500万以上的度假区或者风景区也符合选址标准.虽然选址有一系列标准,但是公司在某些方面也保持灵便性,会综合考虑地点的独特优势、租户的要求和未来发展趋势.以位于纽约州的Riverhead中心为例,该店是Tanger销售收入最高的门店之一,是公司面积最大的项目,租赁面积达6.8万平方米,2022年出租率达99%.Riverhead中心位于交通主干道长岛高速公路的出口处, 交通方便,周围有轻轨、轮渡、直达巴士等交通工具,距离纽约等城市仅90分钟车程, 附近5家酒店和餐馆,10处旅游景点,拥有全球最富有的中央别墅区和美国度假胜地汉普顿斯,富人云集.在人口、收入、交通等方面,Riverhead中心都符合公司的选址标准,这个项目也是Tanger公司的旗舰项目之一.选址完成后,Tanger并不会直接买下土地.公司坚持以期权方式获取土地,会先在预招租阶段系统评估品牌商的入驻意愿,通常惟独当招租率达到50%以上时公司才正式购入土地.项目启动后,公司会以最短的建设周期完工,通常从破土动工到开业迎客平均仅需9- 12个月,开业出租率即达到80%以上.除了自己开辟,Tanger在必要时还通过合作开辟方式减轻自身财务压力, 降低开辟风险.2022年,公司与西蒙成立合资公司共同开辟位于XX的项目；同年与Peterson共同开辟位于National Habour地区的物业；公司为进入加拿大市场,还与加拿大最大的零售物业REITs公司RioCan成立合资公司,计划在未来5-7年新建10- 12座奥特莱斯.商业地产开辟,前期投入大, 回收期长,对现金流要求高,购买土地、开辟、运营、再投资都涉及巨额的现金流动,强大稳健的资产负债管理能力是一家成功地产开辟公司的必备要素.Tanger向来奉行低杠杆长期将创造高回报的信念,公司资产负债表管理策略向来倾向保守.公司谨慎的扩张步伐也为稳健的财务安排创造了前提.公司主要通过从5个方面维护强健灵便的财务状况：1、在面对新项目、扩张和收购机会时,坚持保守的杠杆水平；2、延长和妥善安排债务到期时间；3 、通过合适的固定、浮动利率协议管理利率风险；4、稳健地通过信用额度维持流动性；5、战略性地抛却劣质资产和保持适度的股息支付率.具体而言,公司的措施重点在于合理安排公司债务压力和提高公司融资能力两个方面,二者本质上相互依赖,较轻的债务压力为公司未来融资提供了有利条件,而外部融资为减轻短期债务压力提供了便利.1〕合理安排债务压力商业地产企业在重资产模式下每年都有大量的利息支出,公司必须保持充足的现金流维持债务的正常支付.为缓解债务压力,防范现金流断裂,Tanger倾向利用固定利率债务融资,避免利率上行导致巨额现金流支出. 同时,适中的扩张步伐减轻了公司的融资压力,公司整体负。
奥特莱斯商业开发的特点及要求作者：孙和光来源：《中国房地产·市场版》2014年第06期奥特莱斯被誉为“世界名牌折扣中心”，经过近百年的发展，已成为现代零售商业中的一种领先业态。
奥特莱斯的成功，不仅要归功于其较低价格的贵族享受，更是因为它在发展路径的选择上有其独到的固守与坚持。
一、选址方面1.消费能力旺盛的大城市和发达地区。
以大型中心城市客源为核心，旅游客源为主，周边客源为辅。
2.距离城市中心45-90分钟车程，最大限度地吸引客流，满足各种交通工具通行。
3.郊外主要交通道路交汇处，多条高速公路、省道的交叉点上。
4.风景优美的地带，旅游观光景区或线路的必经之地，这样可以增加游客游览奥特莱斯的滞留时间，从而产生更多的经营销售。
这一点已经被国内为无数成功的案例所证明了。
二、规划方面1.布局总平面与其他种类的商业相比，奥特莱斯更要讲求项目地块的规则性和对称性，这样可以实现奥特莱斯的特色，奥特莱斯要求在地面平层上将沿街店面充分的浏览展示，一般是一层和假两层，尽量减少客人上下楼，便于顾客游览逛街。
因为地块平面规则对称可以很好的设计动线和分区，对于不规则的地块，一定研究寻找出对称轴线与几何区域，美国纽约Woodbury Outlets和日本御殿场就是这样的榜样。
2.车位车位是设计规范规定的商业用车数的3倍以上，停车场须在入口处。
例如，佛罗伦萨小镇大约共规划停车位约2000个，布置在四个角出入口的位置上方便客户进出；还在项目北侧尚有预留地块，预计可以建500个车位停车场。
3.动线在机动车流线设计方面讲究客货分流，即客流通道与货运通道各自独立互不干扰；保持货流的隐秘性便于整体运营。
另外，在运货时间和管理上加以处理，货流于早上09：30开门营业前进入，错客流时间；货运通道畅通性好，管理规范。
4.建筑风格奥特莱斯小镇具有鲜明欧洲传统建筑风格。
主要标志是红色或褐色陶瓦屋顶，大多是尖屋顶；立面颜色和材质——浅色调主要是黄色或白色并点缀格栅和线型，涂料和外挂石材；骑楼、阳台、列柱墙和回廊；钟楼，烟囱，穹顶等标志性构造；临街店面凹凸曲致丰富多样、美轮美奂。
奥特莱斯项目介绍及分析一．O UTLET业态的由来与优势奥特莱斯OUTLETS是一种新的商业形态, 以销售名牌过季、下架、断码商品构成。
OUTLETS在进展初期作为单个的“工厂直销店”(factory outlet)，以优惠的折扣价格处理工厂尾货。
由于受到崇尚品牌的消费群体之青睐，直销店成片成群逐步汇合，形成大型的品牌折扣直销广场，并最终进展成为一种独立的、崭新的商业零售形态。
目前奥特莱斯业态与旅游休闲文化结合，形成一种高级商业形态。
奥特莱斯业态满足了消费者与名牌厂商的双方特殊需求，名牌厂商需要处理过季节商品；进驻品牌直销广场，厂商能够及时设置最新的品牌形象店与折扣，同时使用直销形式能够有效加速销售额增长，加快收回资金；众多品牌消费者需要便宜价格得到名牌商品，因此奥特莱斯业态在中国具有较大生命力。
奥特莱斯业态在美国得到蓬勃进展,目前已经进展到320多家奥特莱斯。
日本、韩国新加坡都有自己的奥特莱斯商店。
图1 美式OURLET奥特莱斯在中国具有良好进展前景，特别是沿海富裕地区与西南、华北等富裕地区,务必有品牌消费群体才能支撑。
奥特莱斯业态并不适合遍地开花，需要引导这种新型业态在中国健康进展，避免一哄而起。
要做好奥特莱斯商业广场需要较强的经营实力，至少5000万元以上流淌资金用于经营，保证货品充足。
二．美国、日本奥特莱斯业态的进展美国奥特莱斯种类多，很多创新的商店也是从美国开始，通过比较研究美国多个奥特莱斯商店，作者认为fashion outlet是美国非常有特色的品牌折扣店，它将流行文化与商业展示完美结合。
fashion outlet位于美国拉斯维加斯，拥有１００多个一流设计师推出的最新款式时装精品，号称精品时尚总汇，折扣达到７５％。
(1) 项目布局与环境图2 商场总体布局图3 商场入口图4 商场内部环境图５主题装饰区域－使用男女任务形象烘托环境图６特色雕塑与灯饰(2)品牌组合(3)VMD 商业形象展示女性商品视觉形象图７STYLES特色女性流行时装店男性商品视觉形象图８男装特色店图９美国著名品牌老海军图10 GAP品牌名店图11针对青年消费者的视觉形象店橱窗与照明特色图12 特色橱窗图13 女装店的典型照明装置图14 顶部灯光营造气氛美国奥特莱斯还有一个特点是很多位于风情优美的旅游区，环境优美，商业布局注重园林环境，营造休闲气氛。
奥特莱斯“奥特莱斯”是英文OUTLETS的中文直译。
其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思，在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。
奥特莱斯（Outlets）最早诞生于美国，迄今已有近一百年的历史。
Outlets最早就是“工厂直销店”专门处理工厂尾货。
后来逐渐汇集，慢慢形成类似Shopping Mall的大型Outlets购物中心，并逐渐发展成为一个独立的零售业态。
虽然Factory Outlet这种业态在美国已有100年的历史，但真正有规模的发展是从1970年左右开始的。
1970年-1987年：一些大型服装工厂和日用品加工企业利用工厂的仓库销售订单尾货开始在他们的仓库建立起Outlet Store，基本上是一家工厂一个Outlet Store，所集商品既是优质品牌又价格低廉，所以吸引了大批顾客。
特点OUTLETS吸引顾客有三样法宝：驰名世界的品牌——荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，质量上乘；难以想象的低价——一般以低至1-6折的价格销售，物美价廉，消费者趋之若鹜；方便舒适的氛围——远离市区，交通方便，货场简洁、舒适。
奥特莱斯在中国的位置目前，中国的奥特莱斯主要有北京赛特奥莱、北京燕莎奥特莱斯、北京活力东方奥特莱斯、上海青浦奥特莱斯、上海美兰湖奥特莱斯、杭州休博园奥特莱斯、张家港香港城奥特莱斯、苏州奥特莱斯、南通奥特莱斯、合肥凯斯茂奥特莱斯、青岛康城奥特莱斯、郑州康城奥特莱斯等，奥特莱斯已然成为商业新业态的流行趋势。
北京赛特奥莱是赛特最新力作，由北京赛特购物中心经营管理的名品折扣购物中心，汇聚了众多顶级奢侈品牌，以及最受大众喜爱的时尚休闲品牌。
赛特奥莱位于别墅密集的朝阳区香江北路，通过三期的发展计划，项目总开发面积15万平方米，拥有5000余个停车位。
作为北京第一家纯欧美式outlet，赛特奥莱以欧美小镇建筑风格打造最纯正的美式奥莱商业街道，各商铺之间紧密相联，形成一个集购物、文化、娱乐、休闲的超大型、超完备的商业空间。
