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“营改增”后房产“老项目”出租出售计税方法选择探析杨跑远摘要：全面“营改增”后，不动产销售、租赁服务由征营业税改征增值税，结合“营改增”过渡期政策，通过构建税负及利润综合模型，从税负角度及利润影响角度分析应选择计税方法，为房地产企业过渡阶段减轻税负提供建设性的建议。
关键词：营改增；房地产企业；税负；利润总额全面“营改增”后，不动产销售、租赁服务由征营业税改征增值税，房产“老项目”出租出售可以选择简易征收与一般计税方法征收两种方式，针对目前相关业务实际，结合“营改增”过渡期政策，从税负角度及利润影响角度分析应选择计税方法。
一、有关房地产租赁、销售业务“营改增”政策相关规定（一）有关房产租赁业务“营改增”政策相关规定财税〔2016〕36号文件附件2营业税改征增值税试点有关事项的规定：“一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额”。
财税〔2016〕36号文件附件1有关营业税改征增值税试点实施办法：“第十五条增值税税率：提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%”。
依据以上规定可知，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产适用一般计税方法，也可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
（二）有关房地产销售业务“营改增”政策相关规定财税〔2016〕36号文件附件2营业税改征增值税试点有关事项的规定：“房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额”。
“房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目”。
依据上述兩项规定，增值税一般纳税人销售“房地产老项目”适用一般计税方法，也可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
营改增 | 你必须知道的：房地产业营改增如何有备而行？问题一：建筑业增值税税负变化将如何影响房地产业？在项目开发建设活动中，房地产业和建筑业往往形成密切合作关系，建筑安装成本是房地产开发成本的重要组成部分。
目前，我国房地产企业就其房地产转让和销售收入适用5%的营业税税率，建筑业的营业税税率为3%。
按照财税[2011]110号文件所提到的基本原则，营改增后建筑业将适用11%的增值税税率。
而结合建筑业管理现状，以及建筑企业的材料供应商和材料种类“散、杂、小”的特点，可以预见建筑企业的部分成本支出无法或者很难取得增值税专用发票，这一情况将可能导致建筑业在适用税率上升的同时，可抵扣的增值税进项税额却较为有限。
一般而言，建筑业作为房地产业的上游服务提供商，按照增值税税种特点——逐环节征税、逐环节抵扣、逐环节传递，在合理的市场交易中，建筑企业会考虑将相关的增值税税负传递到房地产业。
这样一来，房地产企业不仅要考虑本身改征增值税后因税率、计税方式等调整所带来的影响，还需要对建筑业的增值税税负变化进行了解，充分考虑可能由此引发的建筑业建造价格变动，并做好积极的应对。
【加微信：fdccspx关注更多精彩内容】问题二：房地产企业的土地购置费是否允许参与抵扣？这一政策影响何在？房地产开发成本中，土地成本是一项相当重要的支出。
以全国工商联2009年发布的一则报告为例，在参与调研的北京、青岛和呼和浩特等九个城市的有关项目中，土地成本占直接成本的比例高达58.2%。
因此，有关土地成本的税务处理在很大程度上将会影响房地产企业的税负水平。
有鉴于此，目前业界普遍关注营改增后，房地产企业的土地购置费是否允许参与进项税额抵扣这一问题。
虽然答案还未揭晓，但房地产企业可从以下两方面分析政策影响：如果土地购置费不得参与进行税额抵扣：对于房地产二级市场而言，房地产成交价格包含土地购置成本。
所以，此时如果将房地产交易全额纳入增值税计算范围，那么实际上相当于已对土地购置费征收了增值税。
“营改增”对建筑行业的影响及对策一、引言“营改增”是指营业税改征增值税，是财税改革的重要一环。
2016年5月1日，我国进行了“营改增”试点全面启动，从此前的营业税向增值税的转变，对建筑行业产生了重要影响。
本文将从“营改增”对建筑行业的影响和应对策略进行分析和探讨。
1. 成本上升建筑行业在项目开发、施工、装饰等环节中，需要大量使用原材料和劳动力，通过“营改增”，之前在建筑行业所需的营业税转变为增值税，原本不用缴税的环节也将纳入到了税收范围，从而导致了企业的生产成本的增加。
2. 税收负担加重在营业税时代，部分企业通过迂回手段逃避缴纳营业税，而增值税是按照货物和劳务的实际增值额来征收税费的，所以“营改增”将导致企业不能轻易逃避税收，加重了企业的税收负担。
3. 税负分担压力营改增后，承包商缴纳的增值税也成了企业成本的一部分，进而加重了项目的总成本。
这部分成本需要承包商自行承担，或者向业主提出提高合同价款的要求来分担税负，税负分担成为一些建筑行业企业的一大难题。
4. 增值税专用发票管理增值税专用发票是企业开具的证明其向购货方提供货物或劳务并收取增值税款的凭证，企业要获取增值税专用发票需要严格遵守税务规定，一旦发票管理失误会导致罚款或税收风险，对企业的经营活动带来了一定的不便。
5. 行业市场竞争加剧由于税负增加，建筑行业各企业的成本都会上涨，因此产品和服务价格也会相应上涨，这将导致行业内各个企业之间的市场竞争变得更加激烈，行业进一步洗牌。
三、营改增对建筑行业的对策1. 提高企业管理水平建筑企业要加强内部管理，提高企业效益，通过提高生产效率，控制人力成本、管理成本、营运成本，降低未成本，从而抵消“营改增”带来的税负增加对企业经营的影响。
2. 优化资金结构企业可以通过优化资金结构，减少负债比例，将部分债务转变为股权融资，降低融资成本，减少企业的财务负担。
3. 加大技术创新力度通过技术创新、提高设计效率等方式，提高产品、服务品质和降低成本，提高企业在市场中的竞争能力。
房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析营业税改为增值税（以下简称营改增）是我国近年来推行的一项重要改革。
自2016年5月1日起，全国范围内实施营改增，房地产行业也不例外。
房地产行业是国民经济的重要支柱产业，为促进房地产行业健康发展，营改增政策对房地产行业老项目土地增值税清算产生了一定的影响。
1、土地增值税税率变化营改增之前，房地产行业老项目土地增值税税率为3%，营改增后变为11%。
这就意味着，房地产开发商需要承担更多的土地增值税的负担。
营改增之前，房地产行业土地增值税的计算方式为：土地增值额×土地增值税税率×地方所在地县区财政局认定的适用税率，营改增后，土地增值税的计算方式变为：应纳税额=销售额-扣除类进项-免税销售额-减按5%计征增值税后余额×11%。
营改增之前，房地产行业土地增值税的纳税人是开发商，纳税对象是开发商在土地复垦后进行的房地产开发项目。
营改增后，土地增值税的纳税人变为了土地所有权归属单位，纳税对象变为了土地使用权人，也就是开发商。
1、符合2011年《财政部国家税务总局关于土地增值税政策的规定》的老项目该类老项目能够直接套用《财政部国土资源部关于土地出让金的有关规定》（财地〔2010〕49号）中的规定进行土地增值税的计算和处理。
即对于该类项目所属的城市和县区，按照财政部税务总局有关规定计算处置土地增值税，并能够享受减免政策。
该类老项目需要按照《土地增值税暂行条例》的规定进行计算及处理。
开发商需要自行承担土地增值税，并不能享受到减免政策。
3、申请免征土地增值税如果老项目是用于公益事业或经营性房地产和住房保障等方面，开发商可以根据国家的有关政策申请免征土地增值税。
此项政策通常只适用于政府或公益性组织所办的项目。
4、采用“税前利润”解决方案在营改增前的项目中，如果已经签署了已成交的买卖合同，那么可以采用“税前利润”解决方案。
即原来开发商计提的3%土地增值税可以按照最初的计提比例先行计入拆迁成本，以此缓解土地增值税对开发商的财务负担。
房地产新⽼项⽬的判定探讨⼀、房地产⽼项⽬《房地产开发企业销售⾃⾏开发的房地产项⽬增值税征收管理暂⾏办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第⼋条第（⼆）款规定：“房地产⽼项⽬，是指：（1）《建筑⼯程施⼯许可证》注明的合同开⼯⽇期在2016年4⽉30⽇前的房地产项⽬（2）《建筑⼯程施⼯许可证》未注明合同开⼯⽇期或者未取得《建筑⼯程施⼯许可证》但建筑⼯程承包合同注明的开⼯⽇期在2016年4⽉30⽇前的建筑⼯程项⽬”。
房地产开发项⽬中常见的问题有：（⼀）⽼项⽬出租的问题依据《河北省国家税务局关于全⾯推开营改增有关政策问题的解答(之⼆)》规定，新、⽼项⽬的界定标准，对房地产开发企业的不同的经营⾏为是相同的，按照租、售相同，税收公平原则，房地产开发企业将尚未出售的房屋进⾏出租，仍按上述标准判定是否属于新⽼项⽬。
因此，对于2016年4⽉30⽇前开⼯的房地产项⽬，建设完⼯后⽤于出租，可以选择简易计税⽅法。
（⼆）营改增前开⼯的在建⼯程计税⽅法问题《内蒙古⾃治区国家税务局全⾯推开营改增政策问题解答⼆》规定，此问题的实质是对不动产租赁中“取得”概念进⾏解释。
国家税务总局公告2016年第16号⽂件对于“取得的不动产”，允许选择简易计税⽅法，基本出发点是基于取得“⽼不动产”缺少进项税额这⼀事实。
⽽对于营改增前开⼯，营改增后完⼯的在建⼯程，同样⽆法取得全部进项税额。
本着同类问题同样处理的原则，可以⽐照提供建筑服务、房地产开发划分新⽼项⽬的标准，确定是否可以选⽤简易计税⽅法。
国家税务总局公告2016年第16号允许选择简易计税⽅法的基本出发点，是基于取得“⽼不动产”缺少进项税额这⼀事实，营改增前开⼯，营改增后完⼯的在建⼯程，⽆法取得全部进项税额。
本着同类问题同样处理的原则，可以⽐照提供建筑服务、房地产开发划分新⽼项⽬的标准，确定是否可以选⽤简易计税⽅法。
（三）没有开⼯⽇期的项⽬计税⽅法问题现实中也存在部分项⽬，要么由于特殊原因根本就没有签订建筑⼯程承包合同，例如甲⽅、⼄⽅同属于⼀个集团公司，因为没有签订合同也就谈不上注明开⼯⽇期；要么就是《建筑⼯程施⼯许可证》以及建筑⼯程承包合同都没有注明开⼯时间，对于此类项⽬的处理，可以参照《⼭东全⾯推开营改增试点政策指引（四）》、《河北省国家税务局关于全⾯推开营改增有关政策问题的解答(之⼆)》的规定，即确已在2016年4⽉30⽇前开始施⼯的项⽬，可以按照实质重于形式的原则，只要纳税⼈能够提供2016年4⽉30⽇前实际已开⼯的确凿证明，可以按照⽼项⽬选择简易计税⽅法。
营改增后房地产开发企业新老项目的纳税筹划作者：智能助理引言营改增是指将增值税（Value-added Tax，简称VAT）取代营业税，是中国税制改革的一项重要举措。
对于房地产开发企业而言，营改增带来了一系列的纳税筹划问题。
本文将从新老项目的角度出发，探讨营改增后房地产开发企业在纳税筹划方面应该注意的问题。
1. 营改增后的增值税营改增后，房地产开发企业需要缴纳增值税，而不再缴纳营业税。
增值税分为一般纳税人和小规模纳税人两种纳税方式。
一般纳税人适用于年销售额超过500万元的企业，小规模纳税人适用于年销售额不超过500万元的企业。
企业需要根据自身情况选择适合的纳税方式。
2. 新项目的纳税筹划2.1 增值税税率新项目的纳税筹划首先要考虑的是增值税税率。
根据国家政策，房地产销售一般适用17%的增值税税率，但根据不同地区、不同项目性质可能会有不同的政策优惠。
2.2 合同约定在新项目的合同约定中，房地产开发企业应该谨慎考虑税务因素。
可以在合同中明确约定税款由买方承担，避免企业承担过多的增值税负担。
2.3 项目分期房地产开发企业可以将新项目分为多个分期，根据营改增政策，按照合同销售收入的年限来缴纳增值税。
分期销售可以将税款分散到多个年度，减轻企业的负担。
3. 老项目的纳税筹划3.1 余房退库销售方式对于老项目中的余房，房地产开发企业可以通过退库销售的方式进行销售。
在退库销售过程中，可以选择以土地出让金减去退库金额的方式缴纳增值税，从而减少企业的税务成本。
3.2 税收优惠政策国家针对老项目中的余房有一定的税收优惠政策，企业在纳税时要充分了解政策，并合理利用这些政策，降低纳税负担。
3.3 旧房改造销售房地产开发企业可以将老项目中的旧房进行改造销售，根据国家政策对改造销售实行较低的增值税税率。
通过旧房改造销售，企业能够降低纳税成本。
结论营改增对于房地产开发企业带来了一系列的纳税筹划问题，新老项目都需要企业精心筹划纳税方案。
建筑房地产企业营改增过渡期新老项目衔接中的涉税政策分析及税务处理根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）对建筑房地产企业新老项目的划分标准和相关涉税政策规定,肖太寿博士对建筑房地产企业营改增过渡期新老项目衔接的相关涉税问题处理进行深入研究,研究成果如下。
一、新老项目的划分标准依据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》的规定，建筑房地产企业的新老项目划分标准总结如下：（一）建筑工程新老项目的划分标准《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）项第3款规定：“建筑工程老项目，是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
”基于此规定，建筑企业营改增过度期新老项目的划分标准总结为以下两点：1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30 日前的建筑工程项目为老项目，注明的合同开工日期在2016年5月1 日后的建筑工程项目为新项目。
2、未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30 日前的建筑工程项目为老项目，注明的开工日期在2016年5月1 日后的建筑工程项目为新项目。
(二) 房地产企业新老项目的划分标准《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（三）项第9款规定：“房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。
增值税环境下房地产开发项目成本管理研究近年来,营业税改征增值税作为我国税务领域最为重要的改革,对我国各行各业的生产和发展产生了重大影响。
2016年5月1日,我国营业税改增值税改革已在房地产业正式拉开序幕。
由于增值税具有环环扣除的特点,而房地产行业具有成本组成结构复杂,产业链条长,生产环节多等特点,营业税改征增值税政策的推行对房地产企业的成本管理和税务筹划的要求将进一步提升。
因此,为了使房地产企业更好地应对营业税改征增值税的这一改革趋势,本文基于增值税背景针对房地产开发项目的成本管理展开了如下研究:首先,通过分析房地产开发项目成本管理的内涵,将其成本构成分为土地成本、项目设计成本、建筑材料成本、人力成本、机械设备成本和税负成本等内容,发现在项目成本管理中针对各个成本分项费用遵循成本管理基本原则进行把控,从而可最大限度地提升房地产开发项目的投资效益。
其次,在对房地产项目成本管理相关理论全面认识的基础上,分析营业税背景下房地产开发项目成本管理现状,并将理论基础和数学模型相结合,分析营业税改征增值税对房地产项目的影响。
主要从以下四方面来进行分析:一是基于成本组成要素,分析房地产企业改征增值税对工程项目开发成本的影响;二是建立现金流量增减模型,分析房地产业改征增值税对其现金流量的影响;三是建立税负变动分析模型,分析房地产业改征增值税对其税负的影响;四是分析营业税改征增值税对房地产项目运营模式的影响。
再次,论文提出在增值税环境下,就如何提高房地产开发项目税务管理和运营模式管理水平提出应对措施和建议,并着重分析营业税改征增值税前后,房地产项目“甲供材”模式项目成本的变化,针对甲乙双方不同合作模式下的税负进行比较,提出了增值税环境下房地产项目“甲供材”的操作方式,并确定可通过甲供材价税合计与工程含税总造价来选择“甲供材”的具体比例。
最后,论文将理论联系实际,以作者工作所在企业的W项目为研究对象,采集W项目的财务报表和代表性工程的造价数据,总结营业税背景下W 项目成本管理方面存在的问题,以实际数据来对比分析营业税改征增值税对W项目营业收入、税负、财务管理等方面的影响。
营改增对房地产企业的影响
李娜
【期刊名称】《科研》
【年(卷),期】2020(0)9
【摘要】在经济新常态下,国家不断调整税收政策,以减轻企业税收负担,促进经济稳步长远发展,"营改增"是中国目前规模最大的结构性减税措施,对各界与各行业的影响广泛而深远。
一、“营改增”政策带给房地产开发行业的影响2012年1月1日,“营改增”的工作开始试点,并在2016年5月1日正式将房地产等行业纳入其范围。
根据税改后各行业发展形势,在2018年5月1日及2019年4月1日,政府又下调了增值税税率来促进政策的进一步落实,以使经济稳定发展。
此项政策对房地产开发企业在缴纳税费方面产生了多方面的影响(一)缴纳的税种发生变化“营改增”之后,房地产行业的纳税人销售不动产时缴纳的流转税税种由之前的营业税(价外税)变成了增值税(价内税)。
【总页数】1页(P44-44)
【作者】李娜
【作者单位】沈阳庞大置业有限公司
【正文语种】中文
【中图分类】F81
【相关文献】
1.“营改增”对房地产企业产生的直接影响和深层影响
2."营改增"对房地产企业财务管理的影响
3."营改增"对房地产企业的影响及应对策略
4.营改增对房地产企业会计核算及财务报表的影响
5.营改增后对房地产企业增值税税负影响探讨
因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
2016年营改增对房地产新旧项目的影响探析
作者：王丽丹
来源：《时代金融》2016年第35期
【摘要】2016年5月，房地产业、建筑业、金融服务业和生活服务业等正式纳入到营改增范畴，自此国民经济中涉及到的各主要行业均已划入增值税税制下。
由于房地产行业长期以来实行营业税，所以营改增后对房地产的核算体系及税收筹划等诸多方面都带来了不同程度的影响。
本文将主要针对营改增对房地产新旧项目的影响及对策给予分析并尝试提出合理化建议。
【关键词】房地产营改增影响对策
房地产开发行业自2016年5月1日起正式纳入到增值税税制下，由于房地产行业在国民经济中的重要地位，本次税制改革对于国家宏观经济及房地产开发相关领域内的各个行业都具有深远的影响。
房地产行业在改革前处于营业税税制下，适用5%的营业税率。
营改增后，房地产行业实行11%的增值税税率及5%的征收率，对于销售不动产的预售收入实行3%的预征率。
由于增值税的计税原理和征收机制与营业税相比有很大的不同，所以对于房地产行业传统核算体系的影响不容忽视。
本轮营改增税制改革充分考虑到房地产项目开发周期长的特点，在改革实行初期对房地产开发项目做出了新旧划分、区别处理的规定，为房地产行业营改增的顺利过渡提供了保障。
一、房地产新旧项目的界定标准
由于房地产企业的小规模纳税人均按统一的5%征收率计算增值税，所以房地产开发项目的新旧主要是对于具有一般纳税人资格的房地产企业而言。
根据国家税务总局公告2016年第18号《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》中规定，对于房地产老项目的划分依据主要有两个方面：一个是“《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目”；另一个是“《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目”。
简言之，划分房地产开发项目新旧的时间节点是2016年4月30日，而时间节点的取证依据是《建筑工程施工许可证》或相关工程合同有注明的项目开工日期。
二、营改增对房地产新旧项目的影响
（一）对于新项目的影响
1.首先是销售额的确认方面。
对于新项目的一般纳税人房地产企业，其只能采用一般计税方法计算销售额。
即按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地总价款
2.小规模纳税人的房地产企业适用简易计税方法。
按照5%的征收率计算，但土地价款不允许在取得的全部价款和价外费用中扣除。
即：
销售额=全部价款和价外费用÷（1+5%）
3.一般情况下，由于房地产企业的销售额及成本规模相对较大，小规模纳税人的房地产企业数量有限，所以划分为新项目的房地产企业多为一般纳税人，均采用一般计税方法核算。
虽然营改增后新项目的房地产企业适用税率由原本的5%上升到11%，但营业税的销售额确认是以取得的全部价款为计税依据，而增值税下可以扣除相对应的土地价款且实行价税分离，所以其两者在同等条件下的可确认收入规模差别不会很大，在销售额确认上对企业税负的影响也相对有限。
4.其次是计税方法。
根据财税[2016]36号文件规定，新项目的房地产企业适用一般纳税人的11%增值税税率以及小规模纳税人简易征收的5%征收率。
即：
销项税额或应纳税额=销售额×适用税率或征收率
对于还不具备确认收入条件，使用预收账款核算所收取房款的项目，应按照3%的预征率计算应预缴的税款。
即：
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%
5.房地产企业在营改增后，除了税款计算方法的变化外，最值得关注的就是关于预缴税款的规定。
在营业税时期，房地产企业收取房款时即为营业税纳税义务的发生时间，与具备确认收入条件时的纳税处理基本没有区别。
而增值税税制下，预收款阶段不确认为增值税纳税义务发生时间且明确规定了预缴税款的计税方法，同时房地产企业预缴的增值税可以抵减当期应纳增值税，未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
6.与营业税相比，增值税在预售款阶段的发票开具处理也有很大不同。
营业税时期，预收款阶段企业以预收款发票的形式将发票开具给购房者，有办理按揭贷款需求的购房者可将此发
票提供给贷款机构。
由于增值税纳税义务发生时间与营业税规定的不同，预收款阶段不允许开具正式的增值税发票。
但考虑到购房者按揭贷款办理的需要，国家税务机关明确规定了过渡时期的处理方法，允许房地产企业对购房者开具零税率的增值税普通发票以用于办理按揭手续，但纳税义务时间不发生改变。
（二）对于老项目的影响
1.房地产开发企业老项目的销售额确认原则及计税方法上与新项目基本上一致。
但对于老项目的一般纳税人企业而言，其可以根据自身现有的具体情况选择采用简易征收（5%征收率）或是一般计税方方法（11%增值税率）计税。
采用了简易征收方式计税的老项目一般纳税人企业不允许进项税额抵扣，也不允许在计算销售额时扣除对应的土地成本。
同时，老项目的一般纳税人企业一经选择了简易征收方法计税，则其在未来36个月内不能变更为一般计税方法计税。
2.对于老项目的一般纳税人企业而言。
实行11%税率的一般计税方法并不一定能降低企业的实际税负，在项目开发情况、税收筹划及市场环境的综合影响下，甚至会出现税负上升的情况。
因此，许多持有老项目的房地产开发企业都趋向于选择简易征收的方式。
选择简易征收计税，可以基本维持原有的财税核算体系，企业无需对现有的核算模式做出过多的改动，这样可以有效的帮助此类房地产开发企业顺利度过营改增的过度期。
三、营改增对房地产新老项目影响的对策
首先，持有老项目的房地产一般纳税人应该根据自身的具体情况选择合适的计税方法。
如果，房地产企业持有的项目已经开发结束，但仍未销售完毕，企业基本上已无开发成本类支出，难以享受到增值税进项税抵扣所带来的实惠，那么这种情况下就应该选择简易征收方式。
如果，房地产企业的开发项目没有开发结束，且目前的开发进度占整个项目规划的比重较小，各类成本发票还没有取得，这样后续就会有大量的成本发票可以用于进项税抵扣。
这种情况下，房地产企业就可以选择一般计税方法。
反之，则应该采用简易征收的计税方法才会对企业更有利。
其次，对于新项目的房地产开发企业而言，由于营改增实现降低企业税负的主要途径就是进项税的抵扣。
因此，房地产企业应该在工程建设期间尽可能的获取增值税专用发票以用于抵扣，从而达到降低企业税负的效果。
从某种程度上来说，房地产企业的税收情况对其经济效益有直接影响。
一旦企业承担的税负过重，很可能会影响到房地产企业的盈利能力，为企业增加不必要的涉税成本。
所以，在房地产新项目的开发过程中必须加强成本控制以及合同管理工作，同时做好相关的税收筹划，以保障项目开发过程中进项税抵扣的最大化。
四、结束语
总之，营改增对房地产企业的影响是多方面的、广泛的。
同时，政府对于房地产企业在过渡时期的扶持政策也是比较全面的。
相信随着营改增税制改革相关制度的不断完事，以及房地产开发行业市场环境的不断优化，产业链结构的不断调整，房地产企业一定会在本次营改增税制改革中获益良多。
参考文献
[1]毕雪超.“营改增”对房地产开发企业财务管理影响分析[J].当代经济，2015，（11）.
[2]《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》.财税[2016]36号.
[3]《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》.国家税务总局公告2016年第18号.。
