“营改增”对房地产企业的影响及应对策略分析

营改增政策对建筑业及房地产业的影响分析我国从2022年1月1日开头，分行业逐步推行“营改增”改革。

实施4年多来，只剩下建筑、房地产、金融和生活服务四个行业还未掩盖到。

根据今年政府工作的支配，今年要全面完成“营改增”改革。

营业税这一从前的地方大税种将由此退出历史舞台。

5月1日起，“营改增”将掩盖建筑、房地产、金融、生活服务等四大行业，影响不一，营改增最新政策对建筑业及房地产业的影响分析详述如下。

自国务院明确提出，力争“十二五”期间全面完成“营改增”改革，“营改增”便大步向前。

我们可以观看到2022年“营改增”起步以来，详细分三步走，第一步是扩围，即“营改增”方案在地区和行业上的扩围，即全面推动营改增;其次步是改制，即进一步改革和完善增值税制度制度;第三步是立法。

目前还处于扩围阶段。

目前，建筑业、房地产业、生活服务业、金融保险业四大行业营业税改增值税总方案即将公布，这将直接影响四大行业的800余万户企业，涉及年营业税税额1.6万亿元。

铂略财务培训从各渠道了解到，估计6月下旬财政部和国税总局把四大行业的“营改增”草案上报国务院。

若进展顺当，估量该草案最快可能在将来一周内出台，正式的实施日期可能最早会在10月1日，最晚在明年1月1日。

建筑业、房地产税率定为11%建筑、房地产行业性质较为特别，房地产作为支柱产业，其重要性不言而喻。

建筑业主要是为房地产业供应服务，两者上下联通，相辅相成。

假如房地产行业不一起改，而只改建筑业，那就只改上游不改下游，下游企业得不到抵扣。

所以需要联动改革，将上下游一起改革，从而形成完整的抵扣链。

由于这两类行业业务简单，牵扯的主体多，金额高，对其“营改增”的设计方案从提出到完成历时最久，可见是特别审慎地作出打算的。

目前，我国房地产企业普遍采纳5%的营业税税率，建筑业营业税税率为3%，基于行业与经济进展的现状，此次“营改增”房地产、建筑业的增值税税率均为11%。

更多最新建筑行业分析信息请查阅发布的《2022-2022年中国建筑行业进展分析及投资潜力讨论报告》。

试论“营改增”对建筑行业的影响及应对“营改增”是指将原来的营业税和增值税合并计征，建筑行业受到了很大的影响，其中既有机遇也有挑战。

本文将探讨“营改增”对建筑行业的影响及应对。

一、营改增带来的机遇1.减轻税负营改增后，建筑行业减轻了税负，可以实现对纳税人的减负，提高企业的生产经营效益。

受营业税影响较大的建筑业的安装、维修、技术服务等费用均不再缴纳营业税，建筑行业的企业可以减少一定的成本。

2.适应市场需求营改增后，建筑业在税负优惠方面得到了一定的优惠。

相信税负的减轻可以提高企业的生产效率，对于建筑行业来说，可以适应市场需求，提高企业的竞争力。

3.推动行业升级营业税在建筑行业实际缴税中的占比较大，这样一来，在税制改革后，建筑行业可以适当调整业务模式，提升建筑服务的质量、形式和水平，推动建筑行业的升级和发展。

1.企业注册资本需求增加由于营改增后，税负减轻，很多企业注册资本需求也随之增加。

这对于中小建筑企业而言，使得维持资本金成本变得更困难，甚至会超出企业财力范畴，从而影响企业的发展。

2.验收和监管成本增加在营改增后，建筑行业需要进行更加严格的验收和监管，而随着建筑行业的发展，企业所面临的验收和监管成本也相应增加。

这样一来，企业的经营成本将会上升，加大财务负担。

3.破坏行业竞争在“营改增”后，所有企业的营业税被取消，因此就没有了税收优惠政策，也就是说比起以前在营业税中拥有优势的企业，在增值税中的优势会减弱。

这将会打破该行业用营业税作为竞争优势的重要手段，从而对行业市场利润压力加大。

三、应对之策为了应对“营改增”带来的挑战，建筑行业需要采取多种措施进行应对。

1.加大技术研发和创新投入在营改增后，建筑行业需要提高技术含量和服务水平，采用更优的产品和服务来提高企业的竞争力。

为此，需要加大技术研发和创新投入，实现技术创新与应用的紧密结合，提高产品和服务的质量。

2.优化经营管理为了控制营销成本，建筑企业可以选择采取多渠道、多元化的销售渠道，同时，加强内部管理，优化效率和经济效益，这对于企业的发展非常关键。

房地产业“营改增”影响及应对策略分析作者：姜春凤来源：《中国经贸》2016年第08期【摘要】随着“营改增”的进一步深入，财政部、国家税务总局在2016年3月发布《关于全面推进营业税改征增值税试点的通知》，明确从5月1日起，建筑业、房地产业、金融保险业和生活服务业纳入“营改增”体系，并明确了适用于四大行业的相关增值税税率和具体政策。

“营改增”是结构性减税的重要措施，对我国房地产企业的健康稳步发展具有重要意义。

本文将分析“营改增”对房地产业带来的影响，并根据房地产业的特点提出相应的应对策略。

【关键词】“营改增”；房地产业；影响一、我国增值税发展进程1979年下半年我国开始引进增值税并在极少数地区试点。

从1983年开始，全国范围内的两大行业和三种产品试行增值税。

1984年10月，结合国营企业第二步利改税，我国对原工商税进行了改革，将其划分为产品税、增值税和营业税。

1994年，我国建立了规范的生产型增值税，就销售货物和提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人以其实现的增值额征税。

伴随着我国经济的发展，2009年国家推行增值税转型改革，允许企业抵扣新购入设备所含的增值税，至此由生产型增值税过渡到消费型增值税。

虽然我国已经转为消费型增值税，但对于不动产还是不能抵扣，属于不完全的消费型增值税。

伴随着经济的发展，特别是生产性服务业的发展，“营改增”应运而生，从2012年起，我国陆续开始在交通运输业和部分现代服务业分区域试点，截至2014年底，交通运输业、广播影视业、邮政业、电信业均实现全国范围的“营改增”；2016年全面“营改增”试点进入倒计时，自5月1日起，“营改增”试点范围将进一步扩大到建筑业、房地产业、金融保险业和生活服务业。

“营改增”税制改革旨在通过缓解抵扣链条断裂而导致重复征税的突出矛盾，实现结构性减税，进而大力发展第三产业，推动经济结构调整，提高国家综合实力。

截至2015年底，“营改增”已累计实现减税6412亿元，预计2016年实施“营改增”还可减轻企业税负5000多亿元。

浅谈“营改增”对房地产企业的影响及应对策略近几年来，“营改增”已经成为了我国经济发展的重要议题，其目的在于加快税制改革，提升企业发展动力和竞争力，同时也能够缓解中小微企业的税负压力。

对于房地产企业来说，营改增的实施对其经营活动和税负情况都会产生一定程度的影响。

本文将简要分析营改增对房地产企业的影响，并提出应对策略。

1.营业税改为增值税，税率上升营改增后，房地产企业从营业税改为增值税纳税，其中，商品房销售的增值税税率由5%上升至11%，税负增加明显。

同时，对于房地产企业内部的其他收入也要缴纳增值税，例如租金收入、物业服务费收入、广告收入等，这些都会增加企业的财务开支。

2.减少税负优惠，降低成本优势营改增后，房地产企业所享受的税收优惠将会遭到减少，例如营业税的进项抵扣、免征条件等都将被取消，这些均会降低企业的成本优势，影响其盈利能力。

3.税务风险增加，财务管理难度加大随着税制改革的深入推进，对于房地产企业而言，财务方面的管理难度将会增加。

例如，纳税申报与缴纳工作的复杂度加大，不合规操作风险增加等，这些都会增加企业的财务管理难度。

二、应对营改增的策略1.加强财务管理，规范会计凭证，提高纳税申报效率。

房地产企业需要重新审视企业的财务管理，加强对于会计凭证的规范化管理，加强各项业务的审核能力，避免涉税事项存在纰漏，造成税务行政处罚。

同时，也需要提高纳税申报的效率，避免错报漏报，对企业的优化管理有着重要作用。

2.合理掌控成本，增强抗风险能力。

企业需要对于自身的财务状况进行分析，审视成本的结构与比例，进一步降低成本，提高企业的抗风险能力。

例如，在物业服务费等方面，适当降低费用，让市场需求与企业财务状况保持平衡，也有利于企业的发展。

3.加强税务筹划，合理开展税务优化工作。

企业还可以通过合理的税务策划来规避税务风险，避免不必要的税务负担。

例如，通过开展合理的税务优化工作，利用税收优惠政策，通过符合法律的合规操作，合理减免税务负担，扩大企业盈利空间。

营改增对房地产企业税负的影响及对策分析江云成碧桂园城市置业(武汉)有限公司摘要：营改增自2016年5月份全面推开以来，对我国不同领域不同行业的企业产生了深远的影响，房地产企业也不例外。

营改增对房地产企业的税负产生了较大的影响，从整体上来看，其税负增加的可能性比较大。

鉴于此，本文以房地产企业的税负为研究对象，重点探讨了营改增对房地产企业增值税税负的影响，并分析主要影响因素，在此基础上针对引起税负变化的因素提出相应的对策，以期能够对房地产企业营改增之后的税收筹划工作有所启示。

关键词：房地产；营改增；税负；对策一、营改增及房地产企业经营特点概述2016年5月1日起房地产业被正式纳入营改增试点，至此我国的税改工作全面拉开序幕。

营改增全面推开，从国家层面来看一方面是使增值税的抵扣链条更加趋于完整，另一方面则是充分释放政策红利，实现结构性的减税，促进经济发展，但是从企业层面来看，营改增的影响却具有两面性。

房地产行业作为一个具有高度关联性和综合性的行业，其产业链较长，是国民经济的支柱产业之一。

房地产企业的经营具有三大特点：一是房地产企业开发产品具有商品性、单件性和不可移动性，即房地产商品的原料产地、生产地和消费地高度重合，可流动性相对较差；二是开发经营业务的复杂性，即在经营阶段涉及征地、拆迁、勘察设计、施工和销售等多个环节，而且在开发过程中经济往来的对象也较多，因此其开发经营业务的复杂度普遍较高；三是房地产开发具有建设周期长、投资融资数额较大、风险大等特点。

其涉及的税种有增值税、企业所得税、契税、印花税等，其中最主要的土地增值税。

二、营改增后房地产企业税负变化的模型分析房地产企业涉及的税种较多，而受到营改增影响的主要是营业税和税改后的增值税，因此本文重点探讨与营改增有直接关系的增值税税负问题。

营改增之后，房地产企业的名义税率从5%提升到10%，从税率上来看，房地产企业的增值税税负将会增加，但是全面营改增推开之后，增值税的抵扣链条被有效衔接，并且消除了之前营业税重复征税的问题，因此从这个角度来看，营改增之后房地产企业的增值税税负是否增加存在一定的不确定性。

《》2018年第3期中国房地产业对经济的影响可谓是牵一发而动全身。

旨在去库存、优结构、促发展的房地产业营改增试点,改革运行至今一年有余,能否利用政府减收,换取企业效益增加以及激发市场活力,是各界共同关注的话题。

实际上,大多数房地产企业享受到了改革红利,但也有一些企业税负不降反升、经营成本提高、经营发展受阻。

探析房地产业如何应对营改增,将有助于减缓营改增对其产生的不利影响,促进房地产业健康可持续发展。

一、房地产企业税负不降反升的原因分析(一)增值税税率设置过高营改增后税率的设置直接影响房地产企业的税负高低。

虽然国家每一轮税制改革都会遵循维持纳税人原来税负不变的原则设置税率,但营改增后采取一般计税办法的房地产企业适用11%的增值税税率,比原营业税税率5%高出六个百分点,尤其在营改增初期阶段,一些房地产企业在经营模式和管理制度等方面尚未及时调整和完善,难以全部满足进项税额允许抵扣的条件,导致税负提高。

(二)进项税额抵扣不充分抵扣范围较窄。

营改增后房地产企业不允许抵扣进项税额的情形包括:(1)购进货物、劳务、服务、资产等用于适用简易计税办法的项目、免税项目以及集体福利或个人消费等;(2)非正常损失的不动产,以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务;(3)非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务等;(4)房地产企业在整个开发过程中缴纳的占比较高的各类政府税费项目,例如耕地占用税、契税、人防设施异地建设费、报建费等都不允许抵扣。

此外,房地产企业营改增前已经购置的固定资产,不允许抵扣,营改增后购置的分2年抵扣。

抵扣条件严苛。

营改增后房地产企业的土地成本可以抵减销售收入,但条件比较严苛,导致企业进项税额不能充足获抵,税负难以降低。

采用一般计税办法的房地产企业只有在满足以下条件时才允许扣除地价款:第一,直接支付地价款给政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位,应取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据;第二,向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用,企业应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

政策与商法研究“营改增”对房地产企业影响分析曾荭(广州市财经职业学校，广东广州510095)摘要：我国的“营改增”已经历时三年多，目前我国已将建筑业、房地产业、金融业和生活服务四大领域纳入“营改增”版图。

房地产业既是我国国民经济的支柱性产业，“营改增”的实施对其的影响如何。

为此，在对增值税原理分析的基础上，进而思考了“营改增”对房地产企业的影响及应对措施，并据此对房地产企业财务管理活动提供相应对策和合理建议。

关键词：营业税；增值税；房地产企业；税负；财务管理中图分类号：D9 文献标识码：A doi：10. 19311/ki. 1672-3198. 2016. 14. 0681房地产企业实施“营改增”的意义增值税是以商品在流通过程中的增值额为征收对象的一种流转税。

目前增值税在世界各国得以普遍推广并取得了很好的效果，其可以有效地防止商品在流转环节重复征税的问题。

而营业税是针对商品劳务的全部收人总额征收的|种流转税，并在商品的流通过程中存在不断重复征税的问题。

我国房地产企业之前征收的营业税就存在严重的重复征收的问题，企业税负重。

而房地产企业关联的行业很多，产业链条长，与 金融、策划设计、咨询服务、交通运输、建筑、广告、市场销售和物业管理等行业都息息相关，全面施行“营改增”，将打通增值税抵扣链条，消除重复征税，降低减 负，不仅房地产企业受益，其他相关企业也受益。

2 “营改增”后，到底会对房地产企业有什么影响2.1“营改增”对房地产企业的税负影响房地产企业从开发到销售各个阶段都有涉及到缴纳营业税的问题，实施“营改增”后，最直接的变化是税 率的变化，取消了原来3%和5%的营业税率改按11%增值税计征，税率虽然显著提高但却避免了重复征税的问题a但同样由于房地产企业产业链很长，其业务繁而多，因此即使增值税可以抵扣相关的进项税额，但在实际操作过程中也会存在因各种各样的问题导致相 关进项税额无法得到抵扣的问题。

假设我们以A房地产建筑企业(增值税一般纳税人）为例，2016年5月1日承接一工程项目，5月30日发包方按进度支付工程价款333万元，该项目当月发生工程成本为233万元，其中购买材料、机械等取得增值税专用发票上注明的金额为130万元。