房地产经营与管理2019随堂练习

2019年房地产估价师考试房地产开发经营与管理历年真题及答案解析(一)单项选择题1．某商铺的租赁期为15年，租金按每年5％的比例递增，第l 年的租金为1万元，租金于每年的年初收取，年利率为8％，则该商铺l5年租金收入的现值为( )万元。

(2009年试题)A．11．41B．11．49C．12．41D．12．49答案：C解析：2．某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间，建成后用于出租经营，预计经济寿命为40年，土地使用权年限为50年，则该项目的经营期为( )年。

(2009年试题) A．37B．40C．43D．50答案：B3．某房地产开发项目，当i1=14％时，净现值为450万元；当i2=15％时，净现值为一200万元，平均资金成本率为l3．2％，基准收益率为l0％。

该项目的财务内部收益率为( )。

(2009年试题) A．13．20％B．14．31％C．14．69％D．14．80％答案：C解析：4．某商铺的购买价格为l00万元，其中60万元来自银行贷款。

该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7％，预计该商铺第l年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为( )。

(2009年试题)A．5．00％B．7．50％C．18．36％D．28．85％答案：C解析：根据等额序列支付资金回收系数公式先求出A值A=60×7％／[1一(1+7％)-10]万元=8．54万元(8．54—60×7％)万元=4．3万元。

投资回报率=(税后现金流量+投资者权益增加值)／资本金(权益资本)=(3+4．34)／40万元=18．36％。

5．赵某以l2000元／m2的价格购买了230m2的商铺用于出租经营，购买价中的60％来自银行贷款。

该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10％，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为( )。

(2009年试题)A．0．12B．0．21C．1．26D．2．05答案：C解析：根据等额序列支付资金回收系数公式先求出A值A=12000×230×60％×l0％／[1一(1+10％)-10万元=26．95万元，偿债备付率=可用于还本付息资金／当期应还本付息资金=34／26．95=1．26。

练习题一（一）单项选择1．C 提示：不可移动性就是位置的固定性，所以房地产市场具有区域性。

2．C3．B 提示：房地产专业性强，需要的专业机构多，包括建筑师、工程师、会计师、造价工程师、估价师、物业代理和律师等等。

4．A 5．C 6．A 7．B 8．D9．B 提示：房地产一级市场是指土地使用权出让市场，房地产二级市场是指土地转让和新建商品房租售市场，房地产三级市场是指存量房地产交易市场。

更清晰的划分方式是根据增量存量关系，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋分为一级房屋市场（一手房市场）和二级房屋市场（二手房市场）。

10．A 提示：中国目前空置量的统计是不完整的，中国的空置量是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。

11．D12．A 提示：房地产的交易方式主要包括房地产买卖、房地产抵押以及房屋租赁。

此题是1999年考题13．B14．C 提示：房地产一级市场是指土地使用权出让市场，房地产二级市场是指土地转让和新建商品房租售市场，房地产三级市场是指存量房地产交易市场。

更清晰的划分方式是根据增量存量关系，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋分为一级房屋市场（一手房市场）和二级房屋市场（二手房市场）。

此题是2001年考题。

15．D 提示：房地产交易通常需要经过复杂和严密的法律程序，耗费时间比较长，交易费用通常也比较多；同时，我国房地产市场起步晚，相关法律法规也有待进一步完善。

16．A 提示：我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

国家控制了土地所有权，垄断了土地出让市场。

这是区别于土地私有制国家房地产市场的重要特性。

17．A18．B 提示：房地产波动的重要原因是供求的不平衡，非理性预期、容积率和生产的时间落差都会造成房地产市场短期的供求失衡，而价格机制是促使房地产市场平衡的重要因素。

2019年房地产估价师《经营与管理》试题及答案（卷三）单项选择题1、投资活动非常复杂，可以从不同的角度进行分类，按照()对投资进行分类，可将投资分为生产性投资和非生产性投资。

A、投资的经济用途B、投资对象存在形式的不同C、投资人能否直接控制其投资资金D、投资期限或投资回收期长短2、投资活动非常复杂，可以从不同的角度进行分类，按投资对象存在的形式不同，可以分为()。

A、金融投资和实物投资B、短期投资和长期投资C、直接投资和间接投资D、生产性投资和非生产性投资3、房地产投资分为土地开发投资、房地产开发投资和房地产经营投资，是按照()的不同进行划分的。

A、物业用途类型B、投资对象存在形式C、房地产投资主体D、房地产业经济活动类型4、下列物业中，属于特殊物业的是()。

A、在建工程B、车站C、购物中心D、科技产业园区5、房地产投资适合作为一种长期投资，关于其原因分析，错误的是()。

A、土地不会毁损B、地上建筑物有耐久性C、变现性差D、土地使用期年限较长6、每宗房地产的市场价值不同，是因为房地产具有()。

A、用途广泛性B、异质性C、弱流动性D、长寿命性7、买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的()。

A、不可移动性B、适应性C、弱流动性D、相互影响性8、下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是()。

A、购买房地产股票B、购买商铺C、购买房地产债券D、购买住房抵押支持证券9、房地产投资的形式，通常可分为直接投资和间接投资两类，下列投资行为中，属于房地产间接投资的是()。

A、购买房地产公司股票B、购买土地使用权C、购买新建商品住房D、购买存量商品住房10、下列房地产投资行为中，房地产投资管理经验丰富的机构投资者通常会选择的是()。

A、开发商品住宅B、开发工业厂房C、购买优良区位的新竣工物业D、购买繁华区域的成熟物业答案单项选择题1、【正确答案】A【答案解析】本题考查的是投资概述。

2019 年房地产估价师试题及答案：《经营与管理》一、单项选择题(共35题，每题1分。

每题的备选答案中只有一个符合题意，请在答题卡上涂黑其相对应的编号)1. 写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金400元/m2.年,则其面临()A. 市场供求风险B. 周期风险C. 变现风险D. 通货膨胀风险标准答案：d解析：通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。

当收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。

以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。

2. 香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的10%，这是基于( ) 的考虑结果。

A. 大陆政策多变B. 占领世界投资市场C. 风险转移D .投资组合标准答案：d解析：投资者是在一个固定的预期收益率下使风险降低或是在一个预设可接受的风险下使收益化的投资组合。

也就是说既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。

3. 个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于( )A. 系统风险B. 资本价值风险C. 比较风险D. 个别风险标准答案：d解析：个别风险是投资者能够控制的风险。

4. 写字楼经营者与甲公司签定了20 年的租赁合同，租金每平方400元. 年,则其面临( )A. 市场供求风险B. 周期风险C. 变现风险D .通货膨胀风险标准答案：d解析：通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。

当收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。

以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。

5. 香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的01%，这是基于( ) 的考虑结果。

A. 大陆政策多变B. 占领世界投资市场C. 风险转移D. 投资组合标准答案：d解析：投资者是在一个固定的预期收益率下使风险降低或是在一个预设可接受的风险下使收益化的投资组合。

2019年房地产估价师《经营与管理》试题及答案（卷八）一、单项选择题1、从()看，房地产开发活动表现为开发商运用各种工具、设备和管理手段，消耗一定量的能源，通过对土地进行开发活动，使用各种建筑材料与建筑构配件，最终生产出可供人类生产或生活入住的建筑空间，或通过对建筑物的维护维修管理活动，提供满足各种需求的入住空间。

A、经营形态B、货币形态C、物质形态D、资金流通方式2、现金流入与现金流出之差称为()。

A、现金流量B、现金流入C、现金流出D、净现金流量3、对于发生在计息周期的现金流入或流出，为了简化计算，公认的习惯方法是()。

A、期初惯例法B、期中惯例法C、期末惯例法D、任意折算法4、通常被大型房地产企业所采用，房地产投资信托基金也常采用的模式是()。

A、开发—销售B、开发—持有出租—出售C、购买—持有出租—出售D、购买—更新改造—出售5、()业务模式下的现金流出包括购买成本含购买价格和购买税费、更新改造成本和转售税费，现金流入主要指转售收入。

A、开发—销售B、开发—持有出租—出售C、购买—持有出租—出售D、购买—更新改造—出售6、下列关于资金时间价值的表述中，错误的是()。

A、利率是资金时间价值的一种标志B、从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值C、即使资金存在时间价值，也可以直接比较不同时点发生的现金流量D、从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿7、以下各项中，属于流动性偏好利率理论的观点的是()。

A、资本供求决定利率水平，利率不受货币因素的影响B、利率取决于货币供给量与流动性偏好的均衡水平C、可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求三个要素构成D、利息量的多少取决于利润总额，利率的高低取决于平均利润率8、可贷资金利率理论认为，可贷资金需求的构成要素不包括()。

A、投资需求B、赤字需求C、社会需求D、家庭需求9、李某从银行贷款150万元购一套450万元的商用房，贷款期限2年，年利率8%，按季计息，采用到期一次付清的还款方式，问2年后，他应该向银行还息为()万元。

2019年房地产估价师《经营与管理》试题及答案（卷五）单项选择题1.房地产的投资风险中，物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险是指()。

A.资本价值风险B.未来运营费用风险C.时间风险D.持有期风险2.开发商投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与项目()之比。

A.投资的资本价值B.总开发成本C.总开发价值D.总投资额3.某综合楼总建筑面积为10000m2;其中可出售的居住建筑面积为7000m2，可出租的商业建筑面积为1500m2，剩余建筑面积为附属设备等用房。

该综合楼的有效面积系数为()。

A.80%B.90%C.85%D.95%4.我国个人住房抵押贷款的风险最终主要转移在()身上。

A.开发商B.银行C.购房者D.都是5.下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有()是不正确的。

A.供给非同质性B.需求多样性C.竞争充分性D.交易复杂性6.产生房地产价格泡沫的主要诱因是()。

A.土地稀缺B.城市化进程快C.竞争充分性D.交易复杂性7.房地产投资决策分析主要包括()和项目财务评价两个部分。

A.价格分析B.市场分析C.产品分析D.成本分析8.开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同的()。

A.20%B.30%C.40%D.50%9.由城市规划管理部门核发的()，主要规定了用地性质、位置和界限。

A.选址规划意见通知书B.规划设计条件通知书C.建设用地规划许可证D.建设工程规划许可证10.房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于()。

A.成本导向定价法B.购买者导向定价法C.竞争导向定价法D.市场导向定价法答案：单选：B A C B C A B B D B单项选择题1.房地产估价从某种意义上讲是()房地产的价值。

A.发明B.发现C.创造D.确定『正确答案』B『答案解析』本题考查的是房地产估价的特点。

估价师运用估价的理论与方法，对房地产市场进行调查，模拟市场价格运行机制，通过科学的分析、测算和判断，发现或探测出房地产价值。

本次练习有18题，你已做18题，已提交18题，其中答对15题。

本次练习有11题，你已做11题，已提交11题，其中答对11题。

本次练习有11题，你已做11题，已提交11题，其中答对10题。

方法。

（）
答题：对. 错. （已提交）
参考答案：√
本次练习有11题，你已做11题，已提交11题，其中答对11题。

答题：对. 错. （已提交）
参考答案：√
本次练习有11题，你已做11题，已提交11题，其中答对11题。

对样本进行调查，然后根据调查结果推断出总体情况的调查方法。

（）
答题：对. 错. （已提交）
参考答案：√
本次练习有11题，你已做11题，已提交11题，其中答对11题。

出产销量和项目盈亏关系的一种分析方法。

（）
答题：对. 错. （已提交）
参考答案：×
本次练习有11题，你已做11题，已提交11题，其中答对9题。

其中股票融资的优点在于房地产企业不需用所支付的融资成本为零。

（）
答题：对. 错. （已提交）
参考答案：×
本次练习有9题，你已做9题，已提交9题，其中答对7题。

本次练习有11题，你已做11题，已提交11题，其中答对11题。

答题：对. 错. （已提交）
参考答案：×
本次练习有10题，你已做10题，已提交10题，其中答对10题。

本次练习有6题，你已做6题，已提交6题，其中答对6题。

房地产开发经营与管理第十九套模拟试题一.单选题：1.下列风险不属于房地产投资系统性风险的是（）A 通货膨胀风险B 周期风险C 比较风险D 变现风险2.某一时段房地产投资市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为4%，房地产市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4,那么,用资本资产定价模型确定的折现率应为( )A 6%B 8.4%C 11%D 15%3.某开发商拟向银行贷款1500万元,借用5年一次还清,甲银行贷款利率为17%,按年单利计息,乙银行贷款年利率为16%,按月复利计息,问向( )贷款较经济.A 甲银行B 乙银行C 甲乙同样D 无法比较4.房地产的( )性,决定了房地产市场是地区性的市场.A 不可移动性B 适应性C 各异性D 相互影响性5.已知某笔贷款的年利率为15%，借贷双方约定按季度计息，该笔贷款的实际利率是（）A 3.75%B 7.5%C 15%D 15.87%6.关于等额序列支付资金回收系数,下列表示正确的是( )A (P / A,i,n)B (A/P,i,n)C (A/F,i,n)D (F/A,i,n)7.单利计息与复利计息的区别在于（）A 是否考虑资金的时间价值B 是否考虑本金的时间价值C 是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值D 采用名义利率还是实际利率8.居民购买住宅的行为属于（）A 习惯性购买行为B 寻求多样化购买行为C 化解不协调购买行为D 复杂购买行为9.已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元，如果投资者投入权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元，该投资项目的投资利润率为（）A 13.0%B 33.3%C 43.3%D 14.4%10.下列各项费用中，不属于开发项目前期工程费的是（）A 三通一平费用B 工程造价咨询费C 可行性研究费用D 水文地质勘探费11.工作主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，该阶段为（）阶段。

2019年房地产估价师《经营与管理》试题及答案（卷七）一、单项选择题1、房地产开发项目的开发期，由()两个阶段组成。

A、建造期与经营期B、准备期与经营期C、准备期和建造期D、建造期和经营准备期2、下列关于房地产置业投资项目的主要不确定性因素的说法中，错误的是()。

A、权益投资比率是指投资者所投入的权益资本或资本金占初始投资总额的比例B、当短期抵押贷款利率较低,资金可获得性较好时,风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率C、权益投资比例低,说明资本金少,借款资金多,使用了高的财务杠杆,投资者的风险和报酬相应增加,权益投资收益率高D、金融机构出于控制信贷风险的考虑,通常要求投资者权益投资比率不得低于某一要求的比率3、某房地产开发项目的占地面积2000㎡，土地总价2600万元，如果房屋开发成本为4500元/㎡，预测销售价格为12000元/㎡，则该项目实现盈亏平衡的容积率为()。

A、1.4B、1.5D、1.74、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于()。

A、变动成本的设置B、销售收入的不同C、固定成本的设置D、平衡点的设置5、当租售价格大于预测价格时，最低租售价格与预测租售价格之间的差距()，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。

A、越大B、越小C、没有关系D、无法判断6、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括()分析。

A、最高工程费用B、最高租售数量C、最高购买价格D、最高土地取得价格7、保本点分析，是分析计算一个或()风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。

B、3C、4D、多个8、房地产开发项目盈亏平衡分析包括()。

A、多因素临界点组合B、最低运营费用比率C、最低购买价格D、最高租售数量分析9、房地产项目敏感性分析时，首先需要做的是()。

A、确定不确定性因素可能的变动范围B、计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值C、找出较为敏感的不确定性因素D、确定用于名感性分析的财务评价指标10、敏感性分析是一种()分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。