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绿城中国拿地方案品质管控宣贯前言投拓阶段的拿地方案是拿地决策的重要依据之一•拿地方案是固化指标、辅助经济测算的基础；•拿地方案是产品、业态的空间关系体现，影响对定位的判断；•拿地方案是项目品质实现的最前端保障。
优秀的拿地方案，符合绿城对于品质的一贯追求，考虑因素周全、数据准确、可落地性强针对近期部分强排方案出现的品质下降现象，加强品质管控，坚守绿城优良的产品特质，发扬“品质优先，兼顾其他”的战略方针，绿城中国产品管理中心规划设计线对近期拿地方案进行全面梳理与反思，整理出《绿城拿地方案品质管控要点》，确保绿城产品的品质落地。
2018年，全国共完成拿地方案共计300+个，获取土地34块。
拿地方案品质不理想原因分析原因1：对绿城规划特质、产品特质了解不足，对绿城产品理念理解不够透彻；原因2：对品质底线的拿捏不当，品质管控力度及深度不足；原因3：市场定位方向不合理，带来方案方向性的错误；原因4：地块前期条件掌握不全面，测算数据指标不准确；原因5：产品创新知识的更新速度慢，未能对业态升级、产品品类更新、生活方式的变化及时做出回应。
原因1：对绿城规划特质、产品特质了解不足，对绿城产品理念理解不够透彻；•须了解绿城不同产品品类对规划形态、空间形态的要求；未体现叠拼产品规划所需组团感及点板结合的布局；兵营式排布，缺少组团系统，无法体现绿城叠拼产品品质；•须在追求货值同时，加强品质管控的力度，坚守住品质底线；单一维度追求货值最大化；行列式、兵营式布局；无景观节点，无轴线关系；•须在追求货值同时，加强品质管控的力度，坚守住品质底线；方案未从设计合理性出发，只考虑满足指标要求，商业平面方案简单贴红线反推。
•充分解读地块条件，确定合理的产品定位；•加强设计与营销的沟通，及时反馈过程结论，优化产品定位； 原因3：市场定位方向不合理，带来方案方向性的错误；优秀的拿地方案须根据自身地块条件对产品定位做反复的合理性优化；规划条件：容积率：1.05控制高度：18m 建筑密度：30%绿地率：30%地块条件无法承载二层中式合院的定位原因4：地块前期条件掌握不全面，测算数据指标不准确；•明确项目地块的落位条件；•对基础数据指标做到准确、全面；前期未考虑北侧4幢建筑对方案的影响，导致方案较大修改。
房地产销售基础知识培训资料一、常用名词差不多说明〔一〕名词说明1、建筑密度：规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比。
2、建筑容积率：是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即：容积率＝总建筑面积÷建筑用地面积。
其中，总建筑面积是地上所有建筑面积之和。
那个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会越高。
3、绿化率：是指规划建设用地范畴内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
4、楼间距：东西向楼间距为1：1，南北偏东为1：1.3，南北向为1：1.5。
5、建筑层高：层高是指住宅高度以〝层〞为单位计量，每一层的高度国家在设计上有个要求，那个高度就叫层高。
具体地说，层高是指下层地板面或楼板上表面〔或下表面〕到相邻上层楼板上表面〔或下表面〕之间的竖向尺寸。
«住宅建筑模数和谐标准»〔GBI100-87〕中规定，住宅的层高采纳以下参数：2.6米、2.7米、2.8米。
净高那么是指层高减去楼板厚度的净剩值。
6、人口毛密度：每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量(人/ha)。
7、人口净密度：每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量(人/ha)。
8、进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。
9、开间：即住宅的宽度。
指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，a)因为就一个自然间的宽度而言，故又称为开间。
10、公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积要紧由两部分组成：〔1〕电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和治理用房的建筑面积；〔2〕各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙〔包括山墙〕墙体水平投影面积的50％。
11、共有建筑面积：房屋系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
12、公用建筑面积：公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
房地产根底培训资料1 房屋建筑面积房屋建筑面积是房屋各层面积的总和。
每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙面积程度截面计算。
建筑面积包罗使用面积、辅助面积和布局面积三局部。
2 住宅使用面积住宅使用面积是指住宅中分户门内全部可供使用的净面积的综合。
包罗卧室、起居室、厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台和室内走道、室内楼梯等等。
3 居住面积居住面积是指住宅中日常生活起居用的卧室、起居室等的净面积的综合。
当分户门内的厅和过道的面积超过6平方米时，可按其面积的二分之一计算在居住面积内。
4 套内面积套内建筑面积由三局部组成：〔1〕套内使用面积：A，卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和；B，跃层住宅中的户内楼梯，按自然层数的面积总和计入使用面积；C，不包含在布局内的烟囱、通风道、管道井，均计入使用面积。
〔2〕套内墙体面积：新建住宅各套之间的分割墙、套与公用建筑空间之间的分割墙，以及外墙〔包罗山墙〕，均为共用墙。
共用墙体按程度投影面积的一半计入套内墙体面积；非共用墙墙体程度投影面积全部计入套内墙体面积；内墙面装修厚度均计入套内墙体面积。
〔3〕阳台建筑面积：A原设计的封闭式阳台，按其外围程度投影面积计算建筑面积；B，挑台〔底阳台〕按其底板程度投影面积的一半计算建筑面积；C，凹阳台按其交战面积〔含女儿墙墙体面积〕的一半计入建筑面积；D，半挑半凹阳台，挑出局部按其底板程度投影面积的一半计算建筑面积，凹进局部按其交战面积的一半计算建筑面积。
综上所述，套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
5 什么是公用建筑面积和分摊公用建筑面积？公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用局部的建筑面积。
公用分摊建筑面积是指每套〔单元〕商品房依法应当分摊的公用建筑面积。
公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
未经全体共有人或业主大会依法定程序同意，任何人都不得侵占或改变全楼公用建筑空间原始设计的使用功能。
