【产业地产】美国产业地产百年发展启示录
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美国房地产行业发展历程万科中长期规划
1900
1950
2000
2003
住宅立法 的完善
住宅相关的基本法律： 土地使用、城市规划、 抵押贷款、国家住宅法
1950前
综合性的住宅法律，在这 个期间适应住宅开发需要 而不断进行修改法律文件
1954---1959
主要建立保护公民 享受住宅的平等权 利的相关法律
1961---1968
立法关注对中、低收入 家庭的住宅条件，强调 修建住宅的可支付性
88% ▪ 67%的房屋只有2个或少于2个的卧室
，4%的房屋有两个洗手间。住宅基本 都不安装空调
二战后第二个产业经济周期住宅特点（72年）
▪ 本年度新开工房屋： 2.4 million（ 套），创历史新高，其中多家庭 住宅更占整个市场的44%，显然 在过去的20年时间里，顾客群发 生巨大的变化。
▪ 单家庭住宅的平均使用面积： 1,634平方尺，比50年代增长66% ；
1917
美国高等法院推翻1896年制定的Plessy v. Ferguson 法规 。宣布关于种族隔离的法规不合法，因为这个法规限制 其他种族的生存，只有非洲的美国人才可以生存。
▪ 到99年，国内住宅市场表现类似于50年代的住宅市场的状况：开工 1.7 百万套房屋，其中绝大多数是单家庭住宅（80%），只有20% 的 新开工房屋是多家庭住宅。 但房屋的面积继续增大，平均房屋的完 工面积是2,241 平方英尺。
▪ 到99年后，价格继续上升，同时房屋的功能和复杂性也在增加。到99 年，建好后的房屋的造价高达创纪录的 $87每平方英尺。当然这中间 是有一些原因：良好的隔热材料，终生保用的屋顶，热效能的窗户 。这些在50年代可是不敢想象的，但经过半个世纪，这些逐渐变成 现实。
1950
美国房地产发展历史与一点启示
3、郊区化阶段（20世纪中叶-21 世纪初）
在二战后，美国郊区化趋势日益明显，大量人口涌向城市郊区。这个阶段， 房地产市场呈现出高速发展的态势，房地产企业数量不断增加，市场竞争日益激 烈。
4、绿色转型阶段（21世纪初至 今）
进入21世纪，美国房地产市场开始可持续发展和绿色建筑。政府加大了对绿 色建筑的扶持力度，鼓励开发商建造节能、环保的住宅和商业物业。同时，消费 者对绿色建筑的认知度也不断提高，成为市场的一大趋势。
一、美国房地产发展历史沿革
1、起步阶段（18世纪末-19世纪 初）
美国房地产市场起源于殖民地时期，当时主要是为满足移民和资本家的基本 住房需求。在19世纪初，美国政府开始推行城市化政策，吸引农村人口向城市迁 移，推动了房地产市场的初步发展。
2、工业化阶段（19世纪中叶-20 世纪初）
随着工业革命的推进，美国经济迅速发展，城市人口激增，对住房的需求也 随之增加。这一时期，房地产开发逐渐成为一种专业化产业，政府也开始出台相 关法规来规范市场行为。
3、丰富继续教育的内容和形式
我国应借鉴美国教师继续教育的经验，丰富继续教育的内容和形式。根据教 师的实际需求和发展需要，制定多样化的培训课程和计划；同时，积极利用网络 等现代化手段，提高继续教育的灵活性和便捷性。
结论
总之，美国教师继续教育的发展历程和主要内容为我们提供了宝贵的经验和 启示。我国应借鉴美国的成功做法，强化继续教育的概念、建立完善的体系、丰 富内容和形式等方面，以提高教师的教育教学能力和专业素养，为教育事业的发 展注入新的活力。
感谢观看
二、美国房地产行业现状
1、市场状况
目前，美国房地产市场依然保持活跃状态，投资规模和交易数量均处于较高 水平。按价值计算，美国房地产市场规模超过了全球其他国家。其中，住宅地产 占据了市场的主导地位，而商业地产、工业地产和政府地产等非住宅地产也具有 相当的规模。
以美国为例浅谈国外房地产行业发展历程
北京锡恩企业管理顾问公司
Zion Consulting Confidential
居民住宅的变迁
美国住宅地产业50年的变迁
1950在 Levittown, Circa 建造中的房屋
1999年在 Circa 建造中的房屋
虽然上面的相距50年的房屋在结构上有相似之处，但在这50年期间， 无论对住宅地产开发商、美国住宅市场、企业管理以及相关的金融服 务水平都产生 了翻天覆地的变化
美国房地产价格指数变动（vs.2000年)
北京锡恩企业管理顾问公司
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美国GDP的增长和美国家庭人口数的变迁
北京锡恩企业管理顾问公司
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美国GDP的增长和美国人口的增长（环比）
北京锡恩企业管理顾问公司
▪ 其他的装修包括：按摩浴缸、微波炉等标准装修。
北京锡恩企业管理顾问公司
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单家庭住宅的平均单价和每平方英尺的 平均成本
资料来源：美国商北务京部锡恩企业管理顾问公司
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美国房地产行业相关法 规的历史变革
▪ 到99年，国内住宅市场表现类似于50年代的住宅市场的状况：开工 1.7 百万套房屋，其中绝大多数是单家庭住宅（80%），只有20% 的 新开工房屋是多家庭住宅。 但房屋的面积继续增大，平均房屋的完 工面积是2,241 平方英尺。
▪ 到99年后，价格继续上升，同时房屋的功能和复杂性也在增加。到99 年，建好后的房屋的造价高达创纪录的 $87每平方英尺。当然这中间 是有一些原因：良好的隔热材料，终生保用的屋顶，热效能的窗户 。这些在50年代可是不敢想象的，但经过半个世纪，这些逐渐变成 现实。
美国房地产金融业发展历程及启示
美国房地产金融业发展历程及启示纵观美国70余年来的房地产发展历程,发现政府在其中发挥重要作用,适时对市场进行调节,出现“政府干预—市场调节—政府干预”的循环模式。
标签：房地产金融业;美国;历程;启示0 前言作为起步较晚的新兴产业,房地产业的发展经过几十年的风雨兼程,现已呈现出爆炸式的发展景象。
房地产业因其对内需的拉动作用和对相关产业链联动的牵引作用,已成为不少国家的支柱产业及其经济增长的重要驱动力。
在房地产业蓬勃发展的过程中,金融业的介入是一个值得关注的倾向。
它不仅改变了传统房地产业的投、融资模式,加速了房地产业的发展壮大,更使其对国民经济的影响变得更为微妙。
当下,房地产金融市场已经成为现代金融体系中的重要组成部分。
一个开放、稳定、高效的房地产金融市场,是该国金融安全的重要前提。
作为分散金融风险,确保金融安全的重要措施,一、二级市场的存在又是至关重要的。
本文梳理了美国房地产金融一、二级市场从无到有,从平静到喧嚣的历史进程,总结了其中的一些有益规律。
1 政府主导一级市场时期20世纪20年代末到30年代初的世界经济危机,给美国经济造成了巨大的负面影响,也给美国带来了诸多的社会问题,而民众住房条件的持续恶化便是其中之一。
在凯恩斯政府干预理论的影响下,为逆转民众住房条件持续下降的趋势,同时提振国民经济,美国联邦政府决定开始对房地产市场进行干预。
联邦政府涉足房地产市场伊始,对房地产业的干预大致是以“非市场”机制和“市场”机制两头并进的方式展开的。
一方面,它首次推动了公共住房项目(The Public Housing Project)的实施,打开了政府出资提供住房、在非市场框架内解决民众住房问题的先例。
另一方面,它着手构建了一个统一、完善、有序的一级市场金融体系。
正是由于政府对房地产市场进行的这些引导和调整,在20世纪30年代到70年代的几十年时间里,美国房地产业表现为政府主导下的平稳、快速发展。
房地产业的蓬勃发展使得美国长期存在的住房供需绝对失衡状况得到了根本性扭转。
美国房地产发展模式
美国房地产发展模式美国房地产发展模式提要：美国房地产发展模式的特点是房地产金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链非常完整并相互协调发展更多精品方案美国房地产发展模式中国和美国有许多相似的地方，同样是地域同样辽阔、房地产市场同样高度分散，都面临着城市和农村经济发展差距的问题，地价差距也很大。
我们认为中国房地产发展模式会逐步向美国模式逼近。
美国房地产发展模式的特点是房地产金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链非常完整并相互协调发展，以房地产基金（REITs）为主的金融产业链非常发达，开发商是吸引资金、把控中介和流通的组织者。
在这种模式下，房地产的核心是金融运作而非开发营建，房地产基金或者投资商成为房地产市场的主导者，地产建造商或中介商只不过是围绕房地产基金的配套环节。
金融产业链由房地产基金、投资商和银行组成，其中最大部分是房地产基金，美国的投资商主要是从事物业投资，而非物业开发，因此美国真正的大地产商都出于金融领域，银行是金融产业链中比例最小的一部分，由于有基金和投资商的支撑，美国银行风险很小。
经过近40多年的发展，美国目前大约有300多只REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近2/3在全国性的证券交易所上市交易（表4）。
按照REITs组织形态不同，美国REITs可分为契约型和公司型两种。
按照投资人能否赎回分类,可将REITs分为封闭式和开放式两类。
根据REITs资金投向的不同，可以将它们分为三大类：1）权益型：投资并拥有房地产，主要收入于房地产的租金，所以也称收益型。
2）抵押型：投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券（mBS），收益主要于房地产贷款的利息。
3）混合型：它是介于资产类和抵押类之间的一种房地产投资信托，具有资产类REITs 和抵押类REITs的双重特点，即在从事抵押贷款服务的同时，自身也拥有部分物业产权。
据统计，美国的REITs中的绝大部分是从事资产类投资，约占所有REITs的96%.，每个REIT根据各自的专长选择投资领域，有的以地理区域为专长，如地区、州、市的地产；有的专长于各种行业地产，如零售业、工业、办公楼、公寓、医院等房地产；有些REITs选择广泛的投资类型，包括房地产、贷款类的众多产品。
城市规划管理经验美国波士顿房地产项目开发过程给予的某些启示
都市规划管理经验（2023，No.2北京规划建设）——美国波士顿房地产项目开发过程予以旳某些启示高岩 Te-MingChang波士顿重建局(如下简称重建局)是美国马萨诸塞州波士顿市(市辖区内人口为58.9万人面积125.4平方公里)主管都市规划与经济发展旳机构它是美国为数不多旳将规划与发展合二为一旳例子。
这就决定了它既要设置规划法规来限制盲目旳房地产开发又要采用多种形式来鼓励发展和管理房地产项目。
笔者有幸在波士顿重建局工作数年，直接或间接参与了都市规划与管理行为切身体会到它是怎样充足行使州立法赋予旳权力，将看似矛盾旳双重功能有效旳处理和发挥。
从它对房地产项目开发过程旳参与、协调、审批、管理中可以予以我们诸多旳启示。
一、重建局简介及地区规划分区法旳发展历史重建局成立于1957年，经马萨诸塞州立法法案同意，因此它旳立法权利来自于州一级，但又是专门针对波士顿市旳机构在某些问题上旳处理可以独立于波士顿市政厅。
它旳财政预算也与波士顿市政厅分开进行。
重建局当年成立旳重要原因是美国正在进行如火如茶旳都市更新运动许多大都市为了振兴衰落旳都市中心.大量征用市内土地建立一系列大型公共设施或由私人企业开发商业住房将搬家到郊区旳人口吸引回都市。
因此不管与否是居住还是商业用地，重建局具有可认为了公众利益而征用都市土地旳权力(这种权力称为“征用权”)付给原拥有者当时旳市场价格。
这可以说是美国版旳“拆迁办”。
同步它还具有买卖土地及为增进居住和商业房地产开发而实行税收优惠政策旳权力。
除了前述成立旳初始原因外发明良好旳经济发展和居住就业环境提高市民旳生活质量也一直是重建局旳工作宗旨由于它也被赋予规划控制都市旳物质形态旳权利。
它自身既拥有都市中旳许多土地(大多是20世纪60年代都市衰落期买来旳).并积极去开发经营这些土地;同步又立法管理监督其他旳私有土地开发，提供最需要旳住宅、办公楼等，从而指导都市旳发展方向。
这两种功能旳合并使得它可以完整地将规划制定旳方针、原则贯彻执行到实际旳房地产开发项目中做到最小偏差因此规划与发展在这里是相辅相成旳关系。
美国房地产市场的经验与启示
美国房地产市场的经验与启示作为世界上最大的房地产市场之一，美国房地产市场一直备受世界关注。
从不动产经纪人到开发商再到普通消费者，每个人都在关注房地产市场的变化。
美国在房地产方面的成功经验值得其他国家学习和借鉴。
本文将从美国房地产市场的发展历史、市场特点和市场经验三个方面分析美国房地产市场的成功，探讨该市场给其他国家的启示。
一、美国房地产市场的发展历史美国房地产市场的历史可以追溯到19世纪末。
从那时开始，人们开始关注住房问题，并开始积极地建房造城。
到了20世纪初，美国的住房需求开始大幅增加，房地产市场也得以蓬勃发展。
在此期间，美国建立了相对完善的住房贷款和房地产市场监管体系，包括完善的住房抵押贷款机制和房地产所有权登记制度等。
房地产市场成为美国经济的重要组成部分。
到了20世纪50年代，美国的房地产市场开始进入快速发展阶段。
随着人口的持续增长以及城市化进程的推进，住房需求迅速增长，房地产市场也迎来了黄金时期。
然而，随着20世纪70年代的到来，经济危机、石油危机和通货膨胀等问题导致了美国房地产市场的停滞和平静。
危机的到来加剧了房地产市场的变化和转型。
相对于20世纪60年代的全面繁荣，美国房地产市场在20世纪70年代开始了周期性的波动，进入了一个新的时代。
在20世纪80年代之后，随着房地产市场出现了收缩和下滑，美国政府、学者和产业界积极组织研究并探讨房地产市场的规律和特点。
经过这一时期的研究和探索，美国房地产市场逐渐恢复，进入了一个新的发展阶段。
21世纪以来，美国房地产市场经历了高涨、稳定和下滑等多个周期，但一直保持着较为稳定的发展态势。
二、美国房地产市场的特点1.商品化程度高美国房地产市场是一个高度商品化的市场，几乎所有的房屋都是由开发商按照标准化的要求建造的。
房地产开发商将开发的商品房按区域、类型及价格等分类销售给不同的顾客，提供了多种选择，不同的市场需求可以得到满足。
2.资本的主导地位美国房地产市场是一个充分发挥资本市场作用的市场。
欧美房地产发展模式启示录
欧美房地产发展模式启示录欧美房地产发展模式启示录作者：佚名时间：2008-6-28浏览量：自从冯仑提出“学习万科好榜样”之后,万科就真的成了不少房地产企业的标杆。
在王石和郁亮的带领下,万科也学会了给自己树立榜样,激励自身不断成长,这个榜样就是美国的房地产巨头普尔特。
在谈到万科和普尔特的差距时,喜欢引用数据的郁亮这样说:万科20年持续盈利,而普尔特持续52年盈利,在27个州、44个城市有业务,比万科做得好;对于股东的回报率,普尔特能够达到18%,而万科目前只能做到11-12%;普尔特在美国房地产市场上的占有率是%,而万科现在只有1%……国外房地产行业的发展规则和模式都与中国大相径庭。
在高度专业化的背景下,当我们还在期盼着中国房地产百亿企业出现的时候,美国房地产企业早已突破了千亿的大关。
在中国的背景下,我们当然不能提出“学习国外好榜样”,但国外房地产企业的专业化精神和客户终端式的扩张路线,不能不提。
我们该学谁:香港还是美国最早提出中国房地产企业应该放弃香港这个不称职的榜样、转而“投靠”美国的是冯仑。
冯仑坐而论道,认为香港与内地差异太大,中国和美国则颇为相似,发展路线应向美国靠近。
在这种比较中,我们不难看出以美国为代表的发达国家房地产发展模式。
首先,土地经济形态的差别造成土地价值和企业行为不同。
香港处在城邦经济的框架之内,经济和一个城市的发展绑在一起。
而中国内地和美国则都面临着城市和农村经济发展差距的问题,地价差距也很大。
在香港和台湾,土地就是绝对财富,土地价值被夸大到了迷信的程度。
但在美国没有几家公司是靠土地取胜的。
第二,从金融模式来看,当香港纵向安排价值链的时候,美国房地产公司的业务更专业化,做地就做地,做房子就做房子,搞出租就搞出租,每家公司只做一个环节来追求增值。
因此,在美国,预售的销售模式基本不存在。
第三,亚洲企业的价值体系和管理文化都比较模糊,这与欧美国家有很大差距。
在美国,最基本的要求是人我界限清楚、专业化、细分、财务透明。
以美国为例浅谈国外房地产行业发展历程
•2000
•2003
•金融服 务的变化
•现金购买住宅，没 有长期的分期付款服 务
•1900
•FHA抵押贷款利率4.25%， 购买住宅金融服务手段有限
•1950
•可提供长达30年的固定利率抵押贷款服务， 利率8% ；多种金融服务手段可供购买者选择
•2000
•2003
•住宅立 法的完善
•住宅相关的基本法律： 土地使用、城市规划、 抵押贷款、国家住宅法
•1938
•联邦抵押贷款协会也就是现在的 Fannie Mae，在 联邦政府的主导下•北成京立锡。恩企业管理顾问公
司
•200 3
•1905
•第一栋牧场住宅在加利福尼亚州建成，这种住宅也被称为 Bungalows。该类型的住宅于1905-1910年迅速在美国的其他 地方流行起来。由于它流行范围广、大众买得起而被形容 成“所有美国人的住宅”
• 低收入家庭住宅的税收扣除条例颁布，刺激低收入家 庭的私有住宅发展。
•Zion Consulting Confidential
•1900
•关注居住者环境，销售创历史新高 •1996 •拥有住宅的家庭比例达到68.6%
•2003
•1989
•Freddie Mac股票公开发售。
•199 67C.5l%int的on战总略统目宣标布。公民住宅拥有率在2000年达5 到
司
•1965
国家住宅和城市规划部成立，体现国家对公民住宅条 件的重视。
•1962---1968
•62年肯尼迪总统11063号行政令颁布；68年平等住宅法颁布 ，关注公民的平等住宅权益。 国会通过“国家洪水保险程序”，使屋主可以享受到与住 宅洪水有关的保险。
•Zion Consulting Confidential
美国、香港房地产企业发展模式分析及启示
文/Article＞李中国内地房地产行业正处于发展中的阵痛期，面对日益饱和的市场和不断下降的利润率，房地产企业如何买现稳健经营和持续增长，是值得深入思索的问题。
本文通过比较研究美国、我国香港房地产企业的发展模式发现，经历了房地产行业长周期，在市场转变过程中经受住了市场锤炼的房地产企业，既存在着业务重心从前端开发向后端服务和资产管理转移的共同之处，也存在商业模式、市场竞争、发展历程和经营理念的差异，总结其经验，对指导我国内地房地产企业发展能够有所启示和借鉴：［关键词】房地产企业；发展模式；转型路径中国内地的房地产市场虽然经历了几次短周期的波动，但是并没有经历过一个完整的长周期。
目前，中国内地房地产行业正处于发展中的阵痛期，面对日益饱和的市场、不断下降的利润率、以及房地产进入后开发时期，房地产企业在行业周期的影响下如何稳健经营并实现增长，从而确保企业的长久健康发展，是值得深入思索和探讨的问题。
相对而言，在美国和香港，房地产市场经过百年的发展和沉淀，在管理、法规、市场和理论模式上都更为成熟，房地产企业的发展也更符合市场规律，研究其发展经验能够对回答上述问题提供很好的借鉴参考。
一、美国房企发展模式房地产业是美国国民经济的重要组成部分，每年约有2万亿美元的市场容量，相当于其GDP的13%,对宏观经济稳定发展起着重要作用。
过去200多年，美国房地产市场的发展经历了多次周期，不断呈现"复苏一繁荣一衰退一萧条”的循环过程，上行周期通常持续时间较长，下行周期伴随泡沫迅速破裂，形成了较成熟的市场环境和商业模式。
目前，美国三大住宅建筑商为霍顿（Horton）、普尔特（Pulte）和莱纳（Lennar）,通过专业化的发展、标准化的产品和科学的客户细分，跨地域和跨市场不断扩张，它们高效的经营管理、令顾客满意的优质产品、合理的战略布局以及灵活的拓展方式为同行所称道。
HOUSING AND REAL ESTATE•住宅与再地产|73I舷居I NEW LIVINGa i美国前十大住宅建筑商情况BROOKFIELD ASSET MANAGEMENT INC（布鲁克菲尔德资产）40,786192,72079,87241,719HORTON D R INC（霍顿房屋）14,09112,1857,74819,153LENNAR CORP（莱纳房产）12,64618,7457,98614,759 PULTEGROUP INC（普尔特房屋）8,5739,6874,1549,774 WEYERHAEUSER CO（惠好公司）7,19618,0598,89926,615 AMERICAN TOWER CORP（美国电塔）6,66433,2147,95461,185 SIMON PROPERTY GROUP INC（西蒙地产）5,53932,2584,42953,387Crow n Castle In t er n dtiondl Corp（冠城国际）4,35632,23012,33945,101 WELLTOWER INC（WELLTOWER信托）4,24327,94415,30123,618 Public Storage（大众仓储信托）2,66910,7338,96436,375注：本文作者根据WIND数据整理得到，其中，总收入用总营业收入值表示,净资产用股东权益合计值表示，单位为百万美元，取值为2()17年财务年报1.霍顿：注重并购扩张霍顿公司成立于1978年，是美国三大房地产公司中成立最晚的，但也是发展最迅速的，主要从事首次置业、二次置业居民住房业务和房地产金融业务。
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导读：产业地产作为一种独立的房地产业态，在我国改革开放进程中仅仅走过了十几年的发展历程，其间也形成了一些模式，积累了一些经验。
但整体而言，人们对产业地产仍然知之甚浅。
相对中国而言，系统记录美国产业地产发展演变的翔实数据资料却可回溯到100多年前，这为深入分析和细致研究美国产业地产的发展规律提供了坚实基础。
同时，人们不禁要问，美国产业地产的百年发展，对中国又有何启示意义?经过100多年的发展，美国产业地产逐渐从混沌走向清晰，最终达到分门别类，遵循各自规律独立发展，这是美国产业地产走向成熟的重要标志。
中国产业地产的发展也必将沿着不同的细分领域演进，逐渐形成相对稳定的结构特征。
在美国，相对于住宅、商业地产、写字楼等房地产来说，产业地产无论从建筑面积来看，还是从价值总量来说，都是构成房地产行业的最大的组成部分。
美国产业地产的建筑面积高达23.2亿平方米，包括4大类12小类。
在美国产业地产的总量中，仓储配送类产业地产是规模最大的产业地产类型，占到美国产业地产总量的55%以上，接近13亿平方米。
制造类产业地产是美国产业地产的第二大组成部分，大约占美国产业地产建筑面积总量的30%，接近7亿平方米。
柔性型产业地产是美国产业地产的第三大组成部分，总量约为1.9亿平方米，约占美国产业地产建筑面积总量的8%。
除此之外，则是货运类产业地产以及那些难以进行类别归属的产业地产，总量约为1.4亿平方米，约占美国产业地产建筑面积总量的7%。
无论是从产业地产市场化发展历程来看，还是从国民经济的产业结构升级水平来说，中国产业地产的发展阶段和发展水平都远远落后于美国。
其一，中国产业地产社会化程度不高，依附于其主导产业，并未以一种独立的业态，以社会化、市场化的形式成为社会经济发展中的独立力量，譬如，重型配送类产业地产、重工业制造类产业地产和机场飞机库产业地产。
社会化、产业化和市场化发展将是各类产业地产发展的必然方向，目前社会化、产业化和市场化程度低的领域将蕴含着发展机遇。
其二，由于中美产业结构之间的差异，以及土地要素禀赋的不同，使得中国产业地产各组成类型之间的比例关系显著不同于美国。
譬如，由于中国现代服务业发展水平相对较低，所以研发柔性型产业地产和办公展览型产业地产在产业地产总量中占比相对较低。
由于中国工业用地供应相对较多，开发利用效率相对较低，使得货架式仓储配送类产业地产在仓储配送类产业地产总量中的占比相对较低。
如此种种，不一而足。
当前，中国产业结构正在急剧变迁，劳动、土地、资金等生产要素禀赋正在发生显著变化，不同类型产业地产的相对过剩、相对不足和市场空白会骤然凸显，快速转型和抢占市场空白成为当前格外需要关注的事情。
美国的产业地产在项目建筑体量上有着相对清晰的标准，每种类型的产业地产项目都保持在各自大致一致的建筑面积范围内。
这种标准绝不是强制标准，而是在100多年发展演进过程中，根据使用者的实际需要自然而然形成的。
同时，每种类型的产业地产项目在各种用途上的面积配比也形成了相对固定的比例关系，这是中国产业地产格外需要向美国学习和借鉴的地方。
美国的仓储配送类产业地产项目包括了储存货物和配送货物两大功能。
仓储配送类产业地产项目往往要有外围墙，可供单独的承租人进行有效的仓储和配送。
当然，这些仓储配送类产业地产项目也可供多户承租人租赁使用，但其建造的初衷是面向单独租户的。
在仓储配送类产业地产的5个细分子类型中，区域仓储配送类产业地产是其中项目数量最多、项目体量最小的一个子类，为地方性或区域性市场提供存货和配送服务，这类项目的建筑面积往往不超过9290平方米。
大型仓储配送类产业地产在美国所有产业地产类型中有着最多类型的承租人，每个项目的体量往往会超过9230平方米，最大体量可达92903平方米以上。
重型配送类产业地产是美国仓储配送类产业地产项目数量最少的一个子类，主要是配送而非仓储功能，每个项目的建筑体量一般在9290平方米~46451平方米。
冷藏配送类产业地产的项目建筑面积大小变化多样。
例如，在芝加哥，这类建筑的大小就从464平方米到83612平方米不等。
在美国的制造类产业地产中，每个轻工业制造类产业地产项目的建筑面积比重工业制造类产业地产项目要小，通常来说小于9290平方米，也有规模较大的，但通常不会超过27870平方米，而这正是重工业制造类产业地产项目的平均建筑面积。
一般情况下，重工业制造类产业地产项目都很大，平均面积在27870平方米以上。
虽然也有5574平方米大小的项目，但是92903平方米以上的项目并不少见。
研发柔性型产业地产单个项目的建筑面积是1858～9290平方米。
而办公展览型产业地产项目的建筑规模一般在1858～13935平方米之间。
中国产业地产项目的建筑体量与美国存在极大的差异。
中国产业地产单个项目的建筑体量往往会显著大于美国同类产业地产项目的建筑规模。
这是因为，美国产业地产经过上百年的演进，达到了相对成熟的水平。
每种产业地产的产品类型及其细分类型都有其特殊用途，因此也都有独特的特征，例如面积的大小、装载的内容、建筑设计、顶棚高度、装载能力。
就每个产业地产项目的用途配比来看，各类型及其细分类型的产业地产项目在办公区域比例、制造区域比例、冷冻/冷藏室占仓储区域的比例、高技术空间和实验室比例等方面都有相对清晰的数值。
譬如，虽然重型配送类产业地产项目的内部与大型仓储配送类产业地产项目很相像，但重型配送类产业地产项目还是有其独特的结构特征。
这类项目很少会有多于5%的办公空间，至于制造空间则根本不存在。
所有制造类产业地产项目都具有与制造程序相关的特殊的结构特征。
这类项目有三类空间结构：制造、仓储和办公，制造空间最少占50%，平均将近70%。
其中，轻工业制造类产业地产项目50%~75%的空间用于制造功能，剩下的25%~50%用于仓储和办公。
办公空间很少会超过整个建筑的20%。
轻工业制造类产业地产将很可能一直是制造类产业地产中的主要类型。
重工业制造类产业地产因其外形尺寸大及供重工业制造程序使用的特点，成为制造类建筑的典型，供制造零件和生产成品的承租人使用。
装配则大多数是在重工业制造类产业地产中进行。
重工业制造类产业地产的内部主要是依其功用而设计的。
近90%的空间用于制造，剩下的用于办公。
美国钢铁公司、通用汽车公司和摩托罗拉都是重工业制造类产业地产的租赁人。
研发柔性型产业地产项目的大部分空间的用途是高技术生产、实验室或是办公室，他们所占的比例可能高达75%，甚至100%。
办公展览型产业地产项目的40%用作办公空间，最多60%用作仓库空间，还有最多20%的空间用于零售陈列，通常会分给多个租户使用。
反观中国产业地产项目，投资者、开发者、出租人、承租人等角色并没有清晰分离，独立存在。
同时，项目服务于哪些行业和企业，满足企业的哪些需要，以及满足这些需要分别需多大比例的空间等等方面，依然非常模糊。
而在这些方面变模糊为清晰，实现投资者、开发者、出租者、承租者等一系列经济主体经济诉求的统一，实现用途和空间的匹配是未来中国产业地产发展必须探索的道路。
下美国产业地产的各种类型及其细分类型都有着各自不同的项目选址标准，存在彼此不同的选址“敏感因素”，因此也就形成了各具特色的项目分布规律。
这也告诉我们，在一个产业园中，把多种类型和细分类型的产业地产设施齐聚一堂，形成所谓的产业综合体，有时可能是违背产业地产项目选址规律的粗放行为。
从美国产业地产百年发展历程来看，与主干道和机场连接是区域仓储配送类产业地产项目的一个重要的选址决定性因素，这类项目的主要功能就是储存和配送货物，雇员一般是蓝领工人，所以这些项目通常紧邻蓝领工人集中地区分布。
由于区域仓储一般是供应链中配送到零售店前的最后一个环节，所以它的分布和零售店的分布之间存在一定联系。
大型仓储配送完全依靠卡车配送货物，但有时也用铁路运送一些工业产品，所以大型仓储配送类产业地产项目与主干道的连接至关重要，而接近铁路通常被认为是一个优势。
大型仓储配送类产业地产项目每平方米的雇员数低，因而对邻近蓝领劳动力集中地区这一点依赖性并不强。
这与劳动密集型产业地产项目，譬如轻工业制造类产业地产和研发柔性型产业地产是完全不同的。
重型配送类产业地产项目往往位于公路旁及机场周围，与蓝领工人分布关系密切。
轻工业制造类产业地产的功能正在从单纯的制造和组装演进到包括仓储和配送功能。
但是它们的基本功能仍然是生产商品。
这表明影响这些项目分布的因素和影响仓储配送类产业地产项目的因素有所不同。
分区规划是影响其分布的主要因素。
如果一个地区被规划为制造业用地，多处制造类产业地产项目就会相邻而建。
这样，分区规划就导致了集聚效应。
雇用的劳动力人数通常较多，所以与劳动力来源的邻近程度就成了影响其分布的重要因素。
重工业制造类产业地产项目分布首先受到分区规划的限制，与铁路的连接对于重工业制造类产业地产项目至关重要，这一条对于重工业制造类产业地产项目的重要性比对轻工业制造类产业地产项目要强。
机场飞机库主要的功能是用于维修。
正因如此，机场飞机库被归入制造类。
机场飞机库位于飞机场内。
承租人是航空领域的公司。
研发柔性型产业地产是所有产业地产类型中工业化程度最低的一种，他们一般提供办公室、实验室和高技术轻工业制造等，很少涉及卡车运输的功能。
分区规划对这种项目的限制相对宽松。
所以，影响它们分布的是一些其他因素，如外观，与主要街道的连接和人口统计因素等。
这类项目每平方米的雇员数较多，所以分布于蓝领集中的区域。
由于研发柔性型产业地产能获得较高的租金，能够抵消高地价的影响，所以，95%以上的研发柔性型产业地产项目分布于高收入地区。
办公展览型产业地产和研发柔性型产业地产都属于柔性型产业地产。
但是后者的外观类似于写字楼，而前者的外观更类似于区域仓储建筑，所以前者的分布和区域仓储型建筑的分布一样。
中国的产业地产发展尚未成熟，各类型及其细分类型的产业地产并未完全达到社会化、市场化和产业化发展阶段。
因此就出现了多种类型或细分类型的选址标准迥异甚至相互排斥的产业地产共存于一个项目的所谓“产业综合体”。
虽然打着各类型或细分类型产业地产相互促进、共存共荣、互为供求的协同发展旗号，但实际上往往是彼此冲突、相互牵制，最终沦为“四不像”。
这是因为，不同类型或细分类型的产业地产项目选址的“敏感因素”是不同的。
首先，不同的工业建筑类型对交通基础设施连接有不同的要求。
对于仓储配送类产业地产和货运站来说，邻近主干道十分关键。
铁路对于发挥仓储和配送类产业地产可能没有太大的作用，但制造业生产却需要频繁使用铁路，因而它能影响到制造类产业地产尤其是重工业制造类产业地产的选址。
与交通基础设施的连接对研发柔性型产业地产影响小，它们对交通形式的依赖程度都比较小。
其次，就可用土地资源和地价来看，大范围可开发用地的稀缺意味着许多低密度产业地产开发必须分散到远离城市中心的地区进行。