最新整理地下商业街项目总体业态划分方案

商业地产项目的业态规划商业规划是商业房地产项目开发流程中的重要环节(不包括写字楼和酒店)，而业态组合又是商业规划中极为重要的内容。

如若业态组合定位科学合理，可使楼盘营销增加靓丽的卖点，有力促进楼盘的销售，如大连万达在全国抢滩推出的万达购物广场模式；也可为项目建成运营后真正实现长期繁荣奠定坚实的基础，如广州天河城项目。

反之，如果业态组合定位不符合项目所在城市商业发展现状的实际需要，将导致项目投入运营后必定不能做旺而最终归于失败。

这种案例在全国许多城市可谓比比皆是。

项目开发前期明确业态组合的定位，这对项目的规划设计和建筑设计具有指导意义。

那么，什么是商业业态? 什么是商业业态组合？业态组合定位需要考虑哪些因素？购物中心的业态规划应考虑哪些因素？单体商业房地产项目的业态组合有哪几种常用方式？商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态，其分类主要依据经营主体的多少（是一个还是多个）、目标市场、经营理念、服务功能、立店规模、选址、目标顾客、商品结构、店堂设施和装修标准、商品进货渠道（从厂家还是分销商处进货）和募集方式（是中央采购还是单店进货）、商品的宽度和深度、价格政策（毛利率大小）、销售方式等诸方面。

目前，我国现有的商业业态主要有：百货店（有传统百货和现代百货之分，现阶段地级市百货店大都为传统百货，但已开始向现代百货过渡）、专业店、专卖店、商业步行街、超市、大型综合超市、仓储式商场、购物中心（shopping mall）以及便利店、折扣店、专业市场(批发市场)、农贸市场等。

其中，由于仓储式商场强调储销一体和非中心商圈选址，便利店强调社区便利性服务，专业市场强调运输、仓储、配送等物流概念，农贸市场强调农副产品销售，这些业态和作为建筑群形态的商业步行街均不在本文讨论的范畴。

商业房地产项目的业态组合，指的是开发商根据项目城市现有业态状况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用自身可能整合的各种招商资源，为便于该楼盘作为房地产项目实现销售和该项目作为商业地产日后能够成功运营而对项目各功能分区和各楼层的业态所进行的规划。

《城市商业步行街施工方案》一、项目背景随着城市的不断发展和人们生活水平的提高，商业步行街作为城市的重要商业和休闲场所，越来越受到人们的关注。

本商业步行街项目位于城市中心区域，周边交通便利，人流量大。

项目旨在打造一个集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的现代化商业步行街，为市民和游客提供一个舒适、便捷、美观的购物和休闲环境。

二、施工目标1. 按照设计要求，高质量完成商业步行街的施工，确保工程质量符合国家相关标准。

2. 合理安排施工进度，确保项目按时交付使用。

3. 优化设施配置和人流组织，提高商业步行街的运营效率和顾客满意度。

4. 加强安全管理，确保施工过程中无安全事故发生。

三、施工步骤（一）前期准备1. 组建项目管理团队，明确各成员的职责和分工。

2. 熟悉设计图纸和施工规范，进行技术交底。

3. 办理施工许可证等相关手续。

4. 进行场地平整和测量放线，确定施工范围和标高。

5. 搭建临时设施，包括办公区、生活区、仓库等。

（二）基础设施施工1. 地下管线施工（1）根据设计图纸，进行地下管线的铺设，包括给排水管道、电力管道、通信管道等。

（2）对地下管线进行试压和验收，确保管线的质量和安全性。

2. 道路基层施工（1）对场地进行平整和压实，确保道路基层的稳定性。

（2）铺设碎石基层，采用机械压实，确保基层的密实度。

3. 路面施工（1）根据设计要求，选择合适的路面材料，如花岗岩、透水砖等。

（2）进行路面铺设，确保路面平整、美观。

（3）对路面进行养护，确保路面的强度和耐久性。

（三）设施配置施工1. 景观设施施工（1）进行景观绿化施工，种植适合当地气候的花草树木，营造优美的景观环境。

（2）安装景观雕塑、喷泉等景观设施，提升商业步行街的艺术氛围。

2. 照明设施施工（1）根据设计要求，安装路灯、景观灯等照明设施，确保商业步行街的照明效果。

（2）对照明设施进行调试和验收，确保照明设施的正常运行。

3. 休息设施施工（1）安装休息座椅、遮阳伞等休息设施，为顾客提供舒适的休息环境。

地下商业街规划方案背景介绍地下商业街是一种将商业设施建设在地下的城市规划形式。

随着城市发展和人口增长，地面的商业区域越来越拥挤，地下商业街被认为是解决城市商业空间不足问题的一种创新方式。

本文将介绍地下商业街规划的必要性，并提出一个具体的规划方案。

1. 规划目标地下商业街规划的目标是为城市居民提供一个宽敞、舒适、安全、便利的购物和休闲场所。

规划方案应考虑以下几个方面的目标：1.1 规划灵活性 - 商业街应具备一定的灵活性，以适应未来的商业发展和人口增长。

规划方案应考虑商业街的扩展和改建，并保留空间用于添加新的商铺。

1.2 安全与通行 - 地下商业街应提供良好的安全设施，如灭火系统、监控设备和应急出口。

同时，规划方案应保证商业街的通行便利，如合理设置交通出入口和人流导向。

1.3 环境友好 - 地下商业街应注重环境保护，采用节能、环保的设计和建筑材料。

规划方案应考虑通风系统、照明设计以及垃圾处理等环境问题。

1.4 多元化商业 - 商业街应吸引多元化的商业企业进驻，包括零售店铺、餐饮服务、娱乐场所等。

规划方案应合理规划商业区域，以提供丰富的购物和娱乐选择。

1.5 与周边环境协调 - 商业街规划方案应与周边区域环境协调一致，如地下商业街的出入口位置应与地面交通系统衔接，考虑市民的便捷出行。

2. 规划建设地下商业街的规划建设应从以下几个方面展开：2.1 地理位置选择 - 规划方案应选择合适的地理位置建设地下商业街。

考虑到城市的交通状况和人群流动，选择地理位置应考虑到商业街的可达性和方便性。

2.2 设计布局 - 商业街的规划布局应设计合理，包括道路、商铺、休息区等设施。

合理规划商业区域和服务区域，使商业街成为一个便利的购物和休闲场所。

2.3 建筑材料选择 - 商业街建筑材料的选择应考虑使用环保、防火、隔音等特性的材料。

材料的选择应与规划方案相符合，以保证商业街的安全和舒适性。

2.4 安全设计 - 商业街的安全设计包括安全出口的设置、防火设施的配置以及应急疏散计划的制定。

商业街业态及功能配置标准编制目的：规范商业街区商业业态及配置要求，明确业态分布、比例及核心功能的要求，达到控制成本、提高工作效率的目标。

适用范围：本标准适用于一般商业街的建设。

适用部门：适用于研发中心、营销中心、商业中心的相应工作。

一、业态分布：业态布局需综合考虑商场空间的综合利用、铺位价值的最大化、商业展示性、商业功能对客流的拉动、交通便利性等方面进行布局。

1. 服务客群：以社区消费人群为主，以半径3公里范围以内的中高层消费的本地居民为辅。

2. 业态需求：特色餐饮、休闲、娱乐、特色商品、生活配套、文化及其他。

3. 布局原则：3.1 以目的性消费业态拉动客流的原则；3.1.1 目的性消费是指消费行为有预先设定的目的，为了达到某种特定目的的消费，不受随机情况、感情状态的影响。

3.1.2 目的性消费业态宜布置于尽端、地下或二楼以上等客流难以到达的位置。

3.2 商业功能与周边物业配套功能相协调的原则；3.2.1 与地块内的物业配套相融合，有力提升地块内的配套功能品质。

3.2.2 与外围的物业配套形成差异化，或以规模效应占领市场。

3.3 综合考虑商业定位、主力档次、对外展示功能的原则；3.3.1 整体形象应符合商业定位，在沿街面加强对外展示效果；3.3.2 主力店宜布置在平面位置稍偏远处，拉动人流；3.3.3 人车分流、客货分流的原则；3.3.4 货流运输及装卸便利性的原则；3.3.5 餐饮业态应集中布置的原则；3.3.6 便于后期经营的混合业态搭配原则；3.3.7 形成特色主题片区，利于对外宣传的划分原则；3.3.8 形成一条简明清晰的商业环形主动线的布局原则；3.3.9 形成分区设计集散客流广场的原则。

4. 业态类别及比例二、配置标准。

商业街经营分类及方案前言商业街是市区内重要的消费场所，是不少商家的经营地点。

商业街的经营分类决定了商圈内消费者购买的种类和消费水平。

本文将讨论商业街的经营分类及相应的方案。

一、经营分类根据商业街内主要经营业态的种类，可将商业街划分为以下几类：1. 餐饮娱乐商业街这类商业街主要包括各类餐馆、咖啡店、酒吧等娱乐场所。

这类商业街的特点是早晚人流量较少，主要集中在晚上，人群以年轻人为主。

这类商业街经营方案应当根据餐饮和娱乐场所的特点来制定，主要考虑经营产品、服务质量、价格定位等。

2. 服装鞋帽商业街这类商业街主要经营服装、鞋帽、箱包等商品，这类商业街的特点是顾客群体一般为女性，购买力比较强。

这类商业街经营方案应注意时尚、品质和价格的平衡，选购货源应注意高品质、低投入。

3. 百货商业街这类商业街主要经营各种家居、家电、日用品等商品，这类商业街的特点是顾客群体比较广泛，包括中老年人、家庭主妇和年轻人。

这类商业街经营方案应注重商品质量、配套服务体系和价格等。

4. 数码电器商业街这类商业街主要经营数码电器产品，如手机、电脑、相机、电视等。

这类商业街的特点是顾客群体年轻化、消费力强。

这类商业街经营方案应注意产品品质、服务质量和价格的平衡。

二、商业街的经营方案经营方案是为了达到最高的盈利目标，必须在思考策划时考虑到的问题。

具体来讲，商业街的经营方案应该包括以下几个方面：1.店面选址经营方案第一步是选择店面，必须选择合适的位置、面积和租金。

店面要求地理位置优越，热门商业街人流量越大越好。

面积大小要符合经营需要，租金要在经营可承受范围内。

2.产品质量商业街的经营方案，主要是选择好产品，要求产品质量具有竞争力，或在特定领域有独特性。

根据不同的经营分类选择不同的产品种类和品质，以提升核心竞争力。

3.服务质量商业街的经营方案，主要是提供高质量的服务，提升消费体验。

服务质量要求在产品质量的基础上，提升营销在消费者中的好评度，加强与客户的沟通，解决消费者的问题和心理，增加消费者多次消费的意愿。

郑州市地下步行街总体规划一.我国商业步行街的概况和现状商业步行街是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构和规律排列的商业繁华的步行街道。

商业步行街作为一种全新的商业模式，以其巨大的商业价值和提升城市内涵的重要作用，正成为世界商业发展的一个新趋势。

20世纪末期,以北京、上海、天津、哈尔滨、南京、重庆、成都为代表的一些国内大城市纷纷投资建设商业步行街，吸引了大批消费者,引起了各级政府和众多商家的关注。

进入21世纪后，建设城市商业步行街逐渐成为城市建设和更新的重点和热点之一。

随着郑州市的经济发展、人口的增长和居民消费的需求的提升，合理利用城市地下空间，发展地下商业成为郑州市商业成熟的标志。

在像郑州这样一些土地资源日趋紧缺的大城市，科学、有序、理性、有效地发展地下商业，是一个国际化的趋势。

在这种情况下，最近投资开发的地下商业街项目，尤其值得关注，尤其需要认真论证，精心策划。

集中力量将其中一两个重点项目做好，做精，做强，做活，对于提振信心，激活地下商业资源，优化城市资源的空间配置，具有积极地战略意义。

主动开发这些地下商业街的投资商，应该得到各界的支持和扶持，使之为这座城市地下空间的发展做出贡献。

从空间发展战略来看，发展地下商业是增加城市商业成熟度的一个重要因素，是形成郑州市“立体商业”的重要一环。

也是实现商业地产整合城市景观和空间资源的需求。

立体商业的概念将是国内商业发展的必然趋势。

二.地下商业街开发的趋势从未来10年郑州的发展趋势来看，一个从点到线、从线到面、从上到下的立体化商业格局无疑将成为郑州商业发展的趋势。

郑州建设地下步行街商业街的功能主要呈现再一下几个方面：一是集购物街、餐饮街、休闲街、娱乐街、体验街于一体的“五街合一”的趋势；因为现在的商业街，已经远远突破了传统意义上只是买东西卖东西的概念。

二是以商业、旅游、文化于一体的商旅文项目，成功的商业项目除了满足人们消费需要外，还已经成为一种生活方式、成为生活态度、一种享受，成为一种时尚。

商业街区业态规划方案引言：商业街区的发展是城市经济繁荣和社会发展的关键因素之一。

在商业街区中，不同的业态规划对于吸引顾客、促进消费和提升街区形象至关重要。

本文将根据商业街区业态规划方案（二）的要求，对相关内容进行详细阐述。

概述：一、市场调研与分析：1.1 了解目标人群：通过市场调研和分析，明确目标人群的特征和消费需求，包括年龄段、职业、收入水平等因素，为业态规划提供依据。

1.2 街区差异化：通过分析竞争对手的业态布局和核心竞争力，确定街区的差异化特色，吸引目标人群选择本街区进行消费。

1.3 潜在机会与威胁：对商业环境、消费趋势和政策法规进行全面分析，确定商业街区的潜在机会和威胁，为业态规划提供参考。

1.4 投资回报分析：通过对不同业态的投资回报率进行评估，确定商业街区在不同业态上的投资比例，以确保商业街区的可持续发展。

二、商业街区业态规划：2.1 商业街区定位：根据市场调研结果和商业街区的差异化特色，明确定位商业街区的核心定位，例如时尚、休闲娱乐、文化创意等。

2.2 业态组合：根据目标人群需求和商业街区定位，确定合适的业态组合，包括零售、餐饮、娱乐、服务等，以满足不同消费者的需求。

2.3 租赁策略：制定租赁策略，吸引有潜力和品牌影响力的商家入驻，提升整个街区的形象和吸引力。

2.4 空间布局：进行细致的空间布局规划，使各业态之间互相补充，形成合理的商业街区格局，提升消费者的购物体验。

2.5 环境设计与管理：设计街区的环境风格和氛围，与业态规划相匹配，同时制定环境管理措施，确保街区的干净整洁和安全有序。

三、品牌营销与推广：3.1 品牌定位：根据商业街区的核心定位和业态组合，明确街区的品牌形象和定位，以建立独特的品牌风格。

3.2 营销策略：制定多元化的营销策略，包括线上线下相结合的推广活动、街区活动和合作营销等，以吸引更多的消费者。

3.3 合作品牌与活动：与知名品牌和本地机构的合作，举办特色活动和推广活动，增加商业街区的曝光度和知名度。