情景花园洋房FXW研究
一、情景花园洋房全程跟踪
情景花园洋房的缘起
万科地产将深圳四季花城四期项目定位在Townhouse上。万科地产总设计师吴志群认为，Townhouse的出现，反映了人们不再局限于追求良好的小区环境，而且开始重视内部环境的质量。可以说，Townhouse满足了部分富有群体私有化环境的需求，万科地产提出的“情景花园洋房”与Townhouse是同义的（见2001年6月7日《中国经营报》）
万科情景花园洋房各地项目开发统计
二、情景花园洋房设计分析
1.情景花园洋房设计理念
A.花园理念
室外空间私有化,让每户拥有南向的私家花园或露台。
独特的私有室外空间是日常起居生活向室外的自然延伸：
一是露台没有顶盖区别于阳台更有花园感,
二是和客厅相连并有较大的进深便于安排活动,
三是半围合的设计使其拥有较强的私家感。
B.情景房理念
情景房设置于一楼,其功能可用作书房、茶室、客房等功能,位于客厅的外部,入口的旁边,和客厅及入户门厅一起形成半围合的首层私家花园。
C.情景邻里单元理念
层层退台的住宅和南入口的特别入户方式,形成多层次的邻里空间。楼梯的活动、露台的活动和宅间的活动相辉映，塑造更生动、更和谐的邻里生活。
2.情景花园洋房房型设计
A、户户带花园或露台的住宅
一种情景花园洋房,每单元两户,每户不仅包含了室内空间,还包含了与外界情景环境容为一体的室外空间,即天、地、四周都属于户内自有的情景花园和景观露台。（摘自〈万科情景花园洋房专利申请说明书〉）
B、房型面积控制经济合理
一层为四房两厅2卫,户内面积140—150平方米。二层为三房两厅2卫,户内面积130—140平方米。三层为三房两厅2卫,户内面积125一135平方米。四层与四层半为复式四房两厅，户内面积160--170平方米。
C、房型优秀设计举例
全明设计，空气对流，功能合理齐全；各层均为7—8米横向客厅，受阳面大；一层独立阳光室颇有特色；四层与四层半楼梯间挑空高窗；四层半屋顶天窗
D、日照充分
层层退台增加了楼栋的间距；层层退台避免阳台遮阳的局限
E、可变性好
住宅也可以为三层半,它是四层半的变形,相当于抽掉四层半住宅的第四层；单元的端头与是可连接单元,一组单元可与另一组单元连成联体建筑
F、套型面宽和进深一览
一层15、4米*12米，二层11、9米*12米，三层11、9米*12米，四层11、9米*12米。四层半坡屋空间。
三、情景花园洋房核心技术与专利技术
A．核心技术的表述
建筑物的向阳面有层层退台的台阶状结构（见《万科情景花园洋房专利申请说明书》）B、核心技术的创新与借鉴
人类创新思维以及文化、科学、技术发展的最基本规律，就是在借鉴的基础上进行创新。如果人类的研究总是在零起点上重复进行，那么人类就永远无法发展。任何创新活动总是在前人、他人研究的基础上进行的，住宅专利也不例外。
C、相关书籍资料
台阶花园式
将住宅单元逐层错位叠加、层层退台,使每户都有独用的大面积平台,外形形成台阶形或金字塔形(图3-73)。它的特点在于每户都有独用的花园平台。（见《住宅建筑设计原理》，朱昌廉主编，中国建筑工业出版社1999年12月版第84页）
E、与中海棕榈园入户花园（平面图）比较
四、情景花园洋房示意图和房型图
五、《洋房》专利申请各方观点
A、万科的观点
申请专利最原始的原因是万科很多创新的东西被别人“拷贝”，万科天津分公司的销售管理部总经理赵彤说，有些项目的宣传资料、样板房甚至宣传画册都是原版拷贝万科的，这是很明显的抄袭行为，已经构成侵犯知识产权的问题，万科只有寻求法律保护
B、肯定的观点
珠海市民营企业商会会长、珠海市燊荣房产开发有限公司董事长郑益忠认为，地产公司一定要有忧患意识，并要具备长远发展的眼光。郑益忠将他目前倾心开发的以岭南建筑风格与文化为内涵的大型住宅项目——岭南世家，率先做了保护性的注册登记。
C、质疑的观点
天津大学建筑设计规划研究总院院长杨昌鸣教授认为，这是一种独家垄断的行为，像房子这种跟大众生活关系密切、功能性强的东西，是不应该有所限制的。而且万科的很多产品并不是万科首创。
D、专利界观点
建设部专利代理事务所朱丽岩认为，国家专利局批准专利的条件从新颖性、创造性、实用性三个方面考虑，万科所申请的专利具备了这三个方面，作为一种知识产权是应该被保护的，而且层层退台也有很多的形式，别的企业也可以创新，申请专利。
万科智能化建筑细部做法 “假如行业没有标准，那么我们就创造标准。” ——万科 1 全屋智能黑科技 上海万科的全新产品“泊寓plus”运用人脸识别门禁、智能门锁、智能插座等智能设备，实现远程操作，打造智慧社区，提升便捷体验。 智能全屋系统，集合家用网络摄像头、红外感应器、门磁感应器、红外幕帘传感器和水浸探测器等，为居住者打造了一个全方位的安防体系。 五合一智能指纹密码锁 指纹密码锁对很多人来说都不陌生，但是万科的每个入户门配有五合一智能指纹密码锁，集钥匙、指纹、密码、刷卡、蓝牙五合一开锁方式，具有手机APP、防盗锁体、低电提示、自动上锁、电子钥匙远程分发、虚位密码、C级锁芯、高安
全模式、电子反锁、应急逃生10大功能，让回家更方便轻松，有一种“大户人家”的感觉。 万科智能设备 对于小编这种出门不带脑子的人来说，简直是太贴心了！ 一键断电控制开关、感应灯带、USB充电插座 ◎在入口玄关柜台处设置一键断电控制开关，在出门时，可通过一键断电开关将室内照明灯具全部关闭，既避免了逐个房间检查的繁琐，又不会影响到需24小时常用的电器（例如：空调、冰箱等）特定线路的电力供应，人性化设计和考虑，让家更安全、更贴心。
◎安装24小时不断电USB充电接口，回家可以直接给手机或充电宝充电，出门也不会忘带，且可供吹风机吹干鞋子等其他烘干需求，非常实用。智能窗帘、智能照明、24小时新风系统 南通万科翡翠公园 ◎智能照明与智能窗帘完美搭配，一键切换归家模式、睡眠模式、party模式； ◎新风系统可以进行室内外空气交换，引入新鲜空气，排出室内浊气。八大灯光情景模式 打开智能手机APP，即可控制屋内智能灯光开启、关闭。
水晶城情景花园洋房全解析 万科专利产品 情景亮点炫耀生活 一、巧妙的退台式设计，使户户拥有花园或露台。 二、绝妙的全错层设计（顶层为全跃户型），使室内空间非常丰富。 三、户户大客厅、大主卧、大主卫，使生活方便、舒心。 四、室内布局合理，无面积浪费，户户带玄关。 五、入户路线别致，使回家的路富有情趣。 情景细节引领居住品质 首层阳光房折叠门的设计，使室内与自然融为一体。 餐厅与客厅无隔墙设计，使生活更融洽自然。 空调位置的设计，充分体现细节关怀。 四层客厅、卧室均与露台相连，使生活区域更大化。 等等。 跃层户型 跃层四房两厅三卫，面积区间：１７８－２０３平方米，拥有两个花园露台。 下层是宽大的客厅与餐厅、三间次卧、两个卫生间，客厅与景观大露台相通，是适宜会客、娱乐的空间。二层为豪华主人区，一个主卧室连接一个观景露台。由于位居顶层，采光通透，清风送爽，生活境界自然与众不同。 三层户型 错层三房两厅双卫，面积区间：１３０－１４５平方米，拥有花园露台。 客厅和餐厅的面积近４０平方米，超大开间７米多，开阔气派。主人房宽敞舒适，并可按主人的需要设置走入式衣帽间。卧室区组织紧凑，方便实用，无面积浪费。活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，空间感更丰富。随楼附送的观景大露台，可摆放盆景植物、
休闲座椅，朝迎彩霞，夜沐星光，得清风雨露，赏秋月春花，情景交融，惬意无限。 二层户型 错层三房两厅双卫，面积区间：１４０－１５０平方米，拥有独立入户的花园露台，让人在二层也可以体验先进小院再进家的入户方式。 首层户型 错层三房三厅双卫，面积区间：１５０－１７０平方米，独享地面私家花园。 客厅和餐厅开间近８米，开阔气派。主人房宽敞舒适，并可按主人的需要设置走入式衣帽间。卧室区组织紧凑，方便实用，无面积浪费。 阳光屋与私家花园相映成趣，互为风景。打开推拉门，花园与阳光屋连为一体，使人充分享受自然气息；合上门则自成一体。无论作为书房，还是作为棋牌室，皆可体会“开轩面敞圃，把酒话桑麻”的闲情逸致。 细说情景花园洋房的设计要素 ———别墅化的花园洋房 情景花园洋房的原创设计者是万科总设计师吴志群，第一版是在深圳情景花园洋房，然后在成都、武汉、南昌、上海都做过，根据当地市场进行了不同的改良。其对住宅的发展意义如下： 第一，改变生活习惯。标准公寓强调的是户户相同，每个房间都一样，每个楼都一样。这种同质化的倾向是计划经济（神经病，什么都是计划经济的产物。开发商为省钱省力省时间才是。）的产物。现在对住宅的需求实际上是一个个性化的时代，客户要按照自己的习惯、自己的爱好，选择个性化的产品。情景花园洋房在设计上融合了别墅的特点，实现了空间个性的突破。 情景花园洋房的特色是７—８米的横厅，户户有露台。每层又各有特点，首层有小院，独立入户；二层通过露台入户；三楼的面积适中；跃层有共享空间。在立面上，情景花园洋房打破了公寓呆板的形式和封闭的关系，变化丰富，有五大道的感觉。客户完全可以根据条件选择比传统的公寓更好的生活方式。 第二，改变住宅所形成的社区关系。许多人认为四合院好，南方的三合院好，甚至客家的圆楼最好。原因不是房子本身，而在于人与人之间的关系比较轻松，互相之间可以在公共场所、在院子里面、平台上打招呼，进行交流。情景花园洋房解决了这个问题，其最大的特点就是每家都有露台，多了一个室外的空间。阳台是扁长的，坐不下人，露台是方正的，是生活空间的一部分。 万科集团设计总监张纪文说，天津的情景花园洋房吸取了各地的优势，立面稳重、优雅，将是各地所有情景花园洋房里最漂亮的。
情景花园洋房FXW研究 一、情景花园洋房全程跟踪 情景花园洋房的缘起 万科地产将深圳四季花城四期项目定位在Townhouse上。万科地产总设计师吴志群认为，Townhouse的出现，反映了人们不再局限于追求良好的小区环境，而且开始重视内部环境的质量。可以说，Townhouse满足了部分富有群体私有化环境的需求，万科地产提出的“情景花园洋房”与Townhouse是同义的（见2001年6月7日《中国经营报》） 万科情景花园洋房各地项目开发统计
二、情景花园洋房设计分析 1.情景花园洋房设计理念 A.花园理念 室外空间私有化,让每户拥有南向的私家花园或露台。 独特的私有室外空间是日常起居生活向室外的自然延伸： 一是露台没有顶盖区别于阳台更有花园感, 二是和客厅相连并有较大的进深便于安排活动, 三是半围合的设计使其拥有较强的私家感。 B.情景房理念 情景房设置于一楼,其功能可用作书房、茶室、客房等功能,位于客厅的外部,入口的旁边,和客厅及入户门厅一起形成半围合的首层私家花园。 C.情景邻里单元理念 层层退台的住宅和南入口的特别入户方式,形成多层次的邻里空间。楼梯的活动、露台的活动和宅间的活动相辉映，塑造更生动、更和谐的邻里生活。 2.情景花园洋房房型设计 A、户户带花园或露台的住宅 一种情景花园洋房,每单元两户,每户不仅包含了室内空间,还包含了与外界情景环境容为一体的室外空间,即天、地、四周都属于户内自有的情景花园和景观露台。（摘自〈万科情景花园洋房专利申请说明书〉）
B、房型面积控制经济合理 一层为四房两厅2卫,户内面积140—150平方米。二层为三房两厅2卫,户内面积130—140平方米。三层为三房两厅2卫,户内面积125一135平方米。四层与四层半为复式四房两厅，户内面积160--170平方米。 C、房型优秀设计举例 全明设计，空气对流，功能合理齐全；各层均为7—8米横向客厅，受阳面大；一层独立阳光室颇有特色；四层与四层半楼梯间挑空高窗；四层半屋顶天窗 D、日照充分 层层退台增加了楼栋的间距；层层退台避免阳台遮阳的局限 E、可变性好 住宅也可以为三层半,它是四层半的变形,相当于抽掉四层半住宅的第四层；单元的端头与是可连接单元,一组单元可与另一组单元连成联体建筑 F、套型面宽和进深一览 一层15、4米*12米，二层11、9米*12米，三层11、9米*12米，四层11、9米*12米。四层半坡屋空间。 三、情景花园洋房核心技术与专利技术 A．核心技术的表述 建筑物的向阳面有层层退台的台阶状结构（见《万科情景花园洋房专利申请说明书》）B、核心技术的创新与借鉴 人类创新思维以及文化、科学、技术发展的最基本规律，就是在借鉴的基础上进行创新。如果人类的研究总是在零起点上重复进行，那么人类就永远无法发展。任何创新活动总是在前人、他人研究的基础上进行的，住宅专利也不例外。 C、相关书籍资料 台阶花园式 将住宅单元逐层错位叠加、层层退台,使每户都有独用的大面积平台,外形形成台阶形或金字塔形(图3-73)。它的特点在于每户都有独用的花园平台。（见《住宅建筑设计原理》，朱昌廉主编，中国建筑工业出版社1999年12月版第84页） E、与中海棕榈园入户花园（平面图）比较
标杆房地产企业产品设计创新与实践培训 一个创新的户型设计不仅能极大地促进户型销售，更能令产品售价增加5％以上建筑大师贝聿铭说：“医生们可以掩埋掉他们的错误，而建筑师却不得不与他们的错误一起生活”。与建筑师的“错误”生活在一起的不仅是建筑师，还有更多的人以及他们的后代。方案有缺陷，后果很严重。站在设计师自身角度，应该有“我们的工作七十年有效”的追求；站在用户角度，我们有责任给客户和社会提供更完美、更舒适、更合理的住宅产品设计；站在开发商的角度，我们有责任通过自己的专业知识为企业创造更大的价值。这些都需要我们扎扎实实的从方案做起，把握方案设计中的点点滴滴。 此课程通过大量一线公司产品、市场热销产品的方案设计，与您分享国内房地产行业领先的方案设计理念。同时通过真实案例的互动讨论，以及讲师自身的操盘体验，让你不断完善您的设计理念、开阔你的视野，并学会实际操作的方法。 【课程收益】 与您分享国内房地产行业领先的项目方案设计理念及产品创新策略，以及讲师自身的操盘体验； 通过真实案例的互动讨论，将产品设计管理与产品创新的模式、流程与工具等生
动地展现出来； 帮助企业找到项目的创新点、卖点，掌握如何进行系统的方案优化及针对客户需求进行有效户型设计升级！ 【培训对象】 房地产企业董事长、总经理、高管、负责产品设计研发及工程技术等专业人士。 【内容大纲】 一、房地产项目方案设计的意义 二、房地产项目规划方案设计 南昌：丽水佳园多层方案思考例 都江堰：某项目规划方案设计案例 三、房地产项目立面设计思路 立面标准化设计思路 ——乐山嘉州新城西一区 ——中海安德鲁斯庄园 四、房地产项目户型设计思路 1、户型基本价值分析
广州万科蓝山 产品创新设计的典范 万科·蓝山是万科建筑的代表作，一直致力于居住创新、产品创新的万科在广州市场推出了全新设计的情景HOUSE、趋优HOUSE、创库HOUSE等系列户型，赋予建筑新形态和价值，体现项目追求趋优生活的本质。 １、在广州首推情景HOUSE、趋优HOUSE、创库HOUSE等户型 ２、首创情景洋房并成功申请专利 ３、将传统院落元素引入现代设计风格 ４、营造亲近自然、邻里和睦的人居生活方式 一、项目概况 1、项目介绍 万科蓝山项目位于广州市白云区南湖板块太和镇大源村。项目分两期开发，共1000余套。产品类型有五种：情景HOUSE、优尚HOUSE、趋优HOUSE、创库HOUSE、高层。 2、项目档案 二、蓝山案名的来由 ——满足“趋优生活”的需求 什么是现代人的优质生活？ 把钱用在炫耀上，这是旧奢侈；把钱放用在一个好东西上，重视其技术含量，这就是新的奢侈……万科V-HOUSE的奢侈体现在：V-HOUSE不是从普通产品到别墅的过渡，而是提供一种平衡城市生活的居住模式，是为了满足居住者对于“趋优生活”的一种需求。 1、蓝山之邂逅合院 广州万科蓝山的来由可以追溯到2000年深圳的四季花城。作为多层合院建筑，四季花城开盘后反响很好，证明消费者对围合式多层建筑居住氛围的认同；后来到了北京万科西山庭院，还有上海万科的蓝山小城，一直到中山万科的城市风景，实际上都是万科这几年不断推出的新的合院住宅产品。 2、蓝山提升合院产品开发模式 广州万科蓝山建筑是万科合院住宅产品开发的进一步提升。万科总结了过去的开发经验，对广州蓝山这块地量身定造，同时结合合院产品与情景类产品的优缺点，并在这个基础上注重私密性，注重遮阳，以符合广东的气侯特点。
万科标准化产品手册景观篇 一、前言 1、编写目的 本手册的编写目的是为了规范万科集团的标准化产品设计，提高产品设计的质量和水平，满足客户对居住环境的需求和期望。通过标准化产品设计，可以减少因地域、文化、习惯等因素造成的差异，提高产品的可复制性和品质保证。标准化产品设计也有利于集团内部的协同合作，降低产品的采购和建设成本，提高项目的投资回报率。 本手册的景观篇是针对万科集团在住宅小区和商业地产中的景观设计进行规范和指导，旨在提供一套完整、实用、可操作的设计标准和规范。通过本手册的编写，希望能够促进万科集团的景观设计水平更上一层楼，为业主和用户创造更加优美、舒适、安全的生活环境。 1、明确该手册的编写目的和意义，以及对万科标准化产品的影响和贡献。 《万科标准化产品手册景观篇》的编写目的是为了总结和提炼万科在多年实践经验中积累的标准化景观设计与施工的优秀做法，为公司的
房地产项目提供景观方面的技术指导和支持，提高项目的品质和竞争力。该手册的编写意义在于，通过标准化设计和施工，降低成本，提高效率，减少风险，同时还能提高项目的品质和美感，满足客户对居住环境的需求和期望。 该手册对万科标准化产品的影响和贡献主要体现在以下几个方面： 首先，该手册提供了一套标准化的景观设计和施工流程，使项目在景观方面的操作更加规范化和高效化，提高了项目的整体品质和美感。其次，该手册总结了万科在多年实践经验中积累的优秀做法，为公司的房地产项目提供了宝贵的技术支持和指导，使项目的景观设计更加科学和合理。最后，该手册还有助于提高公司的品牌形象和市场竞争力，使万科的房地产项目在市场上更具有吸引力和竞争优势。 2、适用范围 本产品手册适用于万科集团在全国范围内的所有房地产开发项目，包括住宅、商业、酒店、写字楼等多种类型。目的是为集团内部提供标准化的景观设计方案和产品，以提高项目的品质和竞争力。也可作为行业内的参考书籍，为其他房地产开发企业提供有益的参考和借鉴。手册中详细介绍了各种景观设计元素的标准和要求，包括道路、绿地、
楼盘销售说辞参考 一、买低密度的要求 这个几句话就讲不清楚了，卖过一阵子别墅，几点心得说一下： 1、销售员一定要知识渊博点，不要贪图漂亮年龄小，最好找26岁以上的知性男女。 2、一定要和客户慢慢聊。一组客户要能摆上30分钟，让他们慢慢听你把各个细节各个优势都说清楚。 3、自信，相当要有自信，不能觉得对方是有钱人，自己心里都发虚或产生自卑，要找心理素质好一点的，骨子里而不是嘴上认为“有钱算个球”这样的人问题2 别墅销售会遇到哪些与项目本身关系不大的问题？ 1、风水问题 买别墅的客户通常都很关注风水问题 因此售楼员对风水方面最好略之一二 首先客户这个的时候要能插上话， 其次遇见风水师批判房子本身的时候要懂得随机应变 2、老客户的感情投资和深度挖掘举足轻重 刚粗略翻了下成交客户本，发现多数的成交客户源自老客户介绍 说白了，每个城市都有上层阶级圈的，并且不大 口碑效应的传播比任何广告都来的重要
3、不仅仅只是了解本地区的竞争项目 别墅跟普通住宅有些不同，周边地区客户购买的可能性非常大 在珠海销售别墅时，成交的客户有一半来自深圳、广州、香港、澳门各地对这些地区的楼价、别墅价格、消费习惯要比较熟悉 才能更好的促进销售 4、适当的高调些 人都有一个逆反心理，譬如说 我去买东西的时候，如果一个人太过热情，心中肯定会犯嘀咕 觉得还有猫腻，销售也是如此，太过热情会让客户望而却步 尤其是别墅的客户，适当的高调些未尝不是一件好事 当然要注意度的拿捏，物极必反 5、综合素质的培养 别墅的价格注定了购买的人群已定是高端消费群体 因为售楼员综合素质的培养就比较重要的 谈吐、举止、语言、专业素质方面不可忽视 6、价格的把握 别墅购买客户一定会杀价，部分客户甚至会找到开发商的老大 所以底价一定不可以通过售楼员给到客户 首先购买别墅尤其是高端别墅的客户，
企业战略管理结课论文 题目：万科集团的企业战略分析 年级： __________ _____ 姓名： 学号： 日期：
万科集团企业战略分析 一、公司简介 万科企业股份有限公司成立于 1984 年 5 月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续七次获得“中国最受尊敬企业”称号。 万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。 经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。 二、外部环境分析 （一）一般环境分析——PEST分析 1.政治因素 我国的房地产行业是在计划经济向市场经济转变、快速城市化进程中发展的，因此受政府政策的影响特别大。政策决定了房地产市场的兴衰和未来的发展趋势，也决定了地方政府通过房地产市场的手段发展地方经济。 2.经济因素 目前我国宏观经济层面总体良好， 2010年我国的全年GDP 增长速度达10%左右，经济总量首次超过日本，已成为世界第二大经济体。进入 2000 以来，我国人居收入水平持续快速提升居民的购买力增强。我国国民储蓄额也
1-回顾篇 二十周年，万科的财富是什么？ 2004年5月，万科集团成立20周年。 有20年历史的万科，创下了“中国地产第一品牌”，它留给业界的财富与启迪，却能用8个字来概括：增长、自省、专注、均好。 增长万科奔腾的速度 从1984年到2003年，万科的销售收入从5800万到63.8亿，增长了114倍；净利润从500万到5.42亿，增长了108倍。 作为中国最早的上市公司之一，从1991年到2003年，万科经营收入的复合增长率达到25.4%，利润的复合增长率达到28.7%；而在最初的上市公司里面，像万科这样连续十二年盈利增长的几乎绝无仅有。 尤其值得关注的是，万科目前唯一的主营业务房地产，在最近五年的收入复合增长率为33.13%，利润复合增长率为30.44%，明显超过公司前20年的平均速度。这证明，万科在经历20年的增长后，至今仍处于加速期。 自省自我尊重的精神 万科20年，走过许多弯路，付过许多代价。从这些弯路与代价中，万科认识到对经济规律的遵从，对人文精神的弘扬，是万科持续发展的根本。认识到在市场中应该做简单而不是复杂，做透明而不是封闭，做规范而不是权谋，做责任而不是暴利。 20年，弹指一挥间，回顾启蒙时代，万科最值得骄傲的事情，就是在行业还有待成熟的时候，万科建立和守住了自己的价值观，在任何利益诱惑面前，一直坚持着职业化的底线。这个底线包括：对人永远尊重、追求公平回报和开放透明的体制。 专注迈向“精细化”的未来 有一个数学名词或许将伴随万科载入中国企业经营的史册，那就是“万科的减法”。 1984年，万科以“深圳现代科教仪器展销中心”的名称注册。到20世纪90年代初期，万科发展到“四大支柱”十余个部门，经营种类多达十多个。 万科用十年时间完成了自己的专业化进程，接下来的十年，他们提出的方向是“精细化”。精细化是在专业化的基础上更进一步，就是在专业的领域，用专业的方法做事情。如果说“专业化”回答的是“做什么”的问题，那么“精细化”回答的就是“如何做得更好”。现在，万科将向“精细化”的迈进。 均好“木桶原理”的三重境界 有一个最通俗易懂的比喻，那就是所谓的“木桶原理”：一个木桶能装多少水，不取决于最长的那块有多长，而取决于最短的那块有多短。 万科的均好，有三重境界：财务上的均好只是最基本的。第二重境界，体现在经营管理上。企业要通过有效的管理，发现企业内部存在的各方面问题，防范环境变化导致的各种风险，为可持续的发展奠定良好的基础。 而均好的第三重境界，是企业与一切相关主体之间的和谐与双赢。对于企业理想时，
万 科 地 产 战 略 分 析 目录 目录 0 一、万科地产简介 (3) （一）企业愿景 (4) （三）企业核心价值观 (5)
（四）宗旨 (5) （五）核心理念 (5) （六）万科之道 (5) （七）万科理念 (5) （八）万科使命 (5) （九）万科方法论 (5) （十）万科的经营原则 (6) 二、内部环境分析 (6) （一）资源 (6) 1. 人力资源 (6) 2. 客户资源 (7) （二）核心竞争力 (9) 1. 品牌 (9) 2. 职业经理队伍 (10) 3. 网络经济时代的大环境 (10) 4. 创新组织结构 (10) 5. 企业文化 (10) 6. 研究开发能力 (12) 7. 经营管理模式 (12) 8. 战略眼光 (14) （一）行业环境分析（波特五力模型） (15)
1. 供应商的议价能力 (15) 2. 购买者议价能力 (16) 3. 潜在的进入者分析 (16) 4. 万科房产的替代品分析 (17) 5. 万科-房地产行业间的竞争 (18) （二）宏观环境分析（PEST） (19) 1. 政治因素分析 (19) 2. 经济环境因素分析 (20) 3. 社会环境因素分析 (20) 4. 技术环境分析 (21) 五、企业战略 (23) （一）继续推进住宅建设专业化 (23) （二）以住宅为主，商业地产为辅。 (24) （三）继续扩张 (24) （一）成本领先战略 (24) （二）差异化战略 (26) （三）集聚战略（聚焦战略） (29) （四）多元化战略 (31) 1. 集中性多元化战略 (31) 2. 横向发展多元化战略 (32) 六、企业战略实施 (32)
房地产业的创新 人口·资源与环境学院 工商管理（2）班张萌 房地产企业创新是一项新的课题，在行业发展中占着越来越重要。中国房地产企业的创新类型主要分为以下几种：项目创新、技术创新、制度创新、组织机构和结构以及环境创新。创新使得企业有了源源注入的生机，从而发生脱胎换骨的变化，取得了良好效果。 一、项目创新 项目管理涉及到房地产开发的每一个阶段，在商业房地产开发实践中，公司拥有一批掌握项目管理知识的优秀人员是企业顺利运作的基本保障，但若只是单一局限在某一方面的项目管理，则无法提高房地产开发的总体水平。在当今社会，房地产行业已经从卖方市场转向买方市场，顾客成为项目管理服务的核心。因此，在商业项目管理上不断的创新，想出新颖多样的营销手段，不断为顾客提供满意的服务，是实现项目创新的关键。 但现在在多部分的房地产企业中，项目管理人才缺乏，尤其是刚进入社会的大学生及研究生，在工作开始的阶段，无法将知识与实际更好的联系起来，缺乏实践经验，使工作效率降低。 深圳的金光华广场在项目设计上主张以下5大创新：整体坡度式抬高、大大优于平台式架空；坡度体验，带来诗意；动线与静线立体分层，大大优于平面分区；比货柜车还高1.3米的最高地下二层车库；可变的适应性泳池与幼儿园，深圳仅此一处。
二、技术创新 现在的社会是科学技术飞跃发展的时代，就房地产业而言，中国的基础比较落后，还是以传统的劳动密集型为主要生产方式，科技含量低，生产方式落后。在全球经济发展的趋势面前，中国住宅产业面临着机遇与挑战。 而在目前的中国，房地产的技术创新主要面临以下几个问题：住宅产业的技术创新体系尚未建立；住宅开发的工业化程度低；大量先进环保技术不能得到有效推广；尚未形成标准化、系列化和配套化的住宅建筑体系。 三、产品创新 房地产产品创新主要表现在以下几个方面： 1、从建筑形式上讲:改变过去单纯的多层和高层两种高度、点式和带状两种平面形式的单调建筑形式，开发出了独栋别墅、双拼别墅、连排别墅、叠拼、错层、跃层等多种形式的房屋。 2、从建筑结构上讲:在过去单调的砖混和框架结构基础上，又发展出了“剪力墙”、“框—剪”及“框—筒”及“筒中筒”结构，在寸土寸金的城市中心区建造超高层住宅。 3、从居住区规划上讲:过去的房屋建设，根本谈不上美观合理。现在则是在满足城市规划的前提下，花样繁多。 4、从环境上讲：现在的小区，不仅要名师设计，甚至有国外设计公司参与。小区不仅要有绿色，还要讲究景观，植物要草、灌、乔搭配，地形高低错落，水景蜿蜒曲折，铺装美丽夺目，灯光交相辉应，
万科Swot分析 优势（S） （1）品牌优势 万科品牌在世界品牌价值实验室（World Brand Value Lab）编制的2010年度《中国品牌500强》排行榜中排名第19位，品牌价值已达635.65亿元。同时，“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱； （3）持续增长和领跑 万科给自己的定位是，做中国房地产行业的领跑者。公司已经连续3年保持经营性和投资性现金之和为净流入状态。这表明公司实现的是有质量的增长,财务状况非常稳健。 （4）组织结构创新 万科的组织结构根据战略的变化而变化。万科以整个项目的生命周期为基础设立组织结构。这样使得专业分工更强，各线集中精力执行专门的任务，每一个过程都得到高度关注。 （5）研发能力强 万科研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利。万科专门设立了创新研究部门，不断地创新，开发出更多的新产品。如今,标准住宅的4个版本基本成型,已经有超过12 个部品实现了工厂化的生产装配,在住宅性能标准方面的创新超过60 项.通过创新研究部的努力,万科有几十项专利正在申报. （6）经营管理模式先进 万科物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。此外，万科在经营专业化、住宅市场主流化、财务政策积极化、产业结构合理化上做出的努力持续加大。
劣势（W） （1）对员工关注不够，员工满意度不高 （2）国内不同城市客户的评价褒贬不一 （3）与政府的关系非常一般 （4）发展受限于土地资源和土地成本 土地储备约2200万平方米，仅能满足万科2?3年的发展需要，低于行业平均水平，可能会影响其增长并增加土地购置成本。对以房地产为主导业务的万科来说，土地资源和土地成本的限制，是影响万科地产经营效益的重要因素，万科获得的可开发土地，较多来源于二级市场或公开拍卖市场土地资源来源渠道的限制，迫使万科只能走城乡结合部开发的策略。这一策略固然给万科带来了巨大的收益，其不足之处也很明显。 （5）品牌建设模式停滞 品牌定位不够清晰明确，个性不够鲜明，和消费者之间的亲和力不够；而消费者对万科品牌的理解，仍停留在表面的产品、服务等功能层面。以万科现有的以企业家品牌为龙头的品牌建设模式，再加上一位自己都承认“青涩”的企业家王石，让看似强大的万科品牌实际上相当的脆弱，再也经不起任何风吹草动。 机会（O） （1）目前，中国的城市化率还很低，城市化进程正在如火如荼的进行中，这必然加大对城市的住房需求。 （2）国家对货币政策持续收紧，资本市场低迷，使得房地产公司现金非常紧张，如果持续下去，势必导致部分房地产公司的现金流断裂，甚至出现中小房地产公司的倒闭潮。由于万科提前采取了降价销售回笼资金，因此对于手握大量现金的万科来说，此时兼并中小房地产公司扩大市场占有率的大好时机。 （3）由于国内紧缩的货币政策使得房地产融资困难，所以大量房地产公司到国外融资，国外融资以美元计价，由于人民币在不断升值，所以融资成本相比较低。一旦美国走强势美元，那么人民币将被迫贬值，大量的房地产公司将无力还款而倒闭，这对于万科这样的大的房地产
万科地产的战略分析 一、万科集团简介 万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。1984年公司以“现代科教仪器展销中心”的名称注册，国营性质。开发大陆专业视频器材市场，成为深圳市最大的进口销售商。营业额一度占国家计划外市场的60%。87年公司更名“深圳现代科仪中心”，与日本SONY等公司建立了承销关系。88年政府批准股份化改组方案，定名“深圳万科股份有限公司”。91年公司正式在深交所上市，是大陆首批公开上市公司之一，代码“0002”。现公司以经营住宅房地产业务为主，并被评为“中国房地产上市公司十强”之首。 二、万科集团战略分析 （一）万科集团的内部分析 1、万科的优势 1）品牌 顾客和潜在顾客对万科品牌的评价都较高 市场一般公众认为万科的优势在于住房本身的设计和建筑方面的功能属性；万科住户、业主认为万科的社区文化气氛和万科的服务很令人满意。这种不同消费群对于万科优势认同的差异的营销含义是：一方面可以有利于吸引潜在消费者来购买，另一方面也可以有利于形成较高的住户满意度和忠诚度。 2）企业文化 主要有四点： 1、客户是我们永远的伙伴 （1）在客户眼中，我们每一位员工都代表万科。 （2）尊重客户，理解客户，持续提供超越客户期望的产品和服务，引导积极、健康的现代生活方式。这是万科一直坚持和倡导的理念。 （3）我们1%的失误，对于客户而言，就是100%的损失。 l衡量我们成功与否的最重要的标准，是我们让客户满意的程度。 （4）与客户一起成长，让万科在投诉中完美。 2、人才是万科的资本 （1）热忱投入，出色完成本职工作的人是公司最宝贵的资源。 （2）尊重人，为优秀的人才创造一个和谐、富有激情的环境，是万科成功的首要因素。（3）我们尊重每一位员工的个性，尊重员工的个人意愿，尊重员工的选择权利；所有的员工在人格上人人平等，在发展机会面前人人平等；万科提供良好的劳动环境，营造和谐的工作氛围，倡导简单而真诚的人际关系。 （4）职业经理团队是万科人才理念的具体体现。持续培养专业化、富有激情和创造力的职业经理队伍，是万科创立和发展的一项重要使命。 （5）我们倡导“健康丰盛的人生”。工作不仅仅是谋生的手段，工作本身应该能够给我们带来快乐和成就感。在工作之外，我们鼓励所有的员工追求身心的健康，追求家庭的和睦，追求个人生活内容的极大丰富。 （6）学习是一种生活方式。
万科集团 ——万科集团CIS策划书 班级：营销1101 小组成员：殷雯盛凡涂晓茜 江伟李辉张小丹
目录 第一部分CIS策划提案...................................................... 错误!未定义书签。 一、策划动机 (3) 二、任务分工 (5) 三、作业CIS日程安排 (4) 四、企业背景 (5) 五、转型方向的确定 (6) 第二部分万科公司CIS策划书 (7) 一、 MI理念识别 (7) （一）经营理念 (7) （二）服务理念 (9) （三）企业精神 (11) （四）企业目标 (13) 二、BI行为识别 (14) （一）营销模式 (14) （二）企业制度 (15) （三）员工规范行为设计 (17) （四）对外公共关系 (18) 三、VI视觉识别 (20)
（一）标志设计说明 (20) （二）标志 (21)
第一部分 CIS策划提案书 一、策划动机 1、由于各地政府越来越倾向于出让综合性地块，以往单纯的住宅地块已经越来越稀少，公司必须提高自身的资源整合能力和综合运营能力，否则只能面临市场份额被挤压的局面。 2、随着行业的不断发展，调控的不断深化，竞争的不断升级，房地产企业尤其是民营房企获取资源的难度越来越大，差异化生存这个课题已经摆在每一个民营房企的面前。同时，曾经能够帮助房企快速发展的融资—拿地—扩张的模式也日渐成为房企发展的障碍甚至陷阱。 3、介于以上两点可以看出主观的转型意识，再加上客观的生存局面使万科的转型成为企业发展的必然结果。与此同时万科转型这一过程的CIS策划就显得尤为重要了，本次CIS策划的主要动机在于在进一步提高企业知名度，塑造鲜明、良好企业形象的基础上使万科的转型给公众以专业整体的形象，为万科的成功转型在理念、行为、视觉做到良好的铺垫。 二、任务分工 殷雯：小组任务分工安排、提案书、MI的企业理念设计 江伟：BI的资料收集 盛凡：BI的策划撰写 李辉：VI、PPT的制作
住宅类房地产 万科和中海的差异天然地把中国房地产行业划分为两派，一个是以万科为代表的规模派，它的追随者包括保利、恒大、碧桂园等；另一个是以中海为代表的利润派，它的门徒包括绿城、龙湖和华润置地等。 规模万科 作为全球最大的房地产公司，万科的规模无人能与。在总资产、营业收入、销售额等经营规模指标上，万科仍旧是国内表现最优异的公司。 万科企业股份##成立于1984年5月，1988年进入房地产行业，1993年将群众住宅开发确定为公司核心业务。至2009年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的40个城市，是目前中国最大的专业住宅开发企业。旗下“四季花城〞、“城市花园〞、“金色家园〞等品牌，公司研发的“情景花园洋房〞是中国住宅行业第一个专利产品和第一项创造专利。 开发模式 以美国帕尔迪公司为标杆，追求工厂化的住宅生产、 核心理念：用20%的精力做80%的产品，用80%的精力做20%的产品。用20%的精力做80%的产品：用少量的精力将已经成熟的经过市场检验的原创的经典产品大量克隆，快速开发产品，尽可能多的扩X市场份额，赢得商业化效益。 用80%的精力做20%的产品：用大量的精力用于新产品的研发，引领
市场潮流，确保万科行业领头羊的地位。 万科模式：通过局部标准化生产、工程施工进度管理、强化外部战略合作、灵活丰富的产品线、多元化的融资渠道、合理价格销售策略等，以到达快速流转、资金快速回笼的开发经营模式。 专业化不仅仅理解为将主业集中到房地产，更在实践中将所有产品简化，通过住宅工业化带动进一步的大规模生产，形成大规模复制的能力。 万科的优势 品牌企业文化组织结构研发能力经营管理模式战略眼光 品牌 ——顾客和潜在顾客对万科品牌的评价都较高 市场一般公众认为万科的优势在于住房本身的设计和建筑方面的功能属性；万科住户/业主认为万科的社区文化气氛和万科的效劳很令人满意。这种不同消费群对于万科优势认同的差异的营销含义是：一方面可以有利于吸引潜在消费者来购置，另一方面也可以有利于形成较高的住户满意度和忠诚度。 ——品牌知名度很高，调查发现万科被很多人所知道。 业务简单清晰，治理规X透明。城市圈聚焦、客户细分、产品创新三大策略，坚持以普通住宅为主的开发方向，聚焦并深耕以珠三角、长三角、环渤海区域为核心的最具经济活力的城市经济圈；对客户需求进展更为细致的描述与归纳，以此为根底形成针对性的产品品类；大力推进产品与效劳创新，以引领行业变革，并培植自身在未来的核心竞争能力。在布局上
一、销售大厅说辞 您好，欢迎光临！我是城市花园销售员＆times；×；＆times；,请问您是第一次过来吗？(如果是）那由我先带您参观，并给您作一个全面的讲解！您请这边走,首先给您讲解一下城市花园在武昌的大概方位以及行车路线，（指城花的区位图）。下面带您参观一下我们城花的影音室： 3分钟宣传片说辞 现在您可以通过这个三分钟短片，了解我们项目的整体情况，首先出场的是万科的吉祥物花花，它从外太空飞到银河系的中心地球，然后到达中国的一个中部核心城市武汉，在来到武汉的一个核心新区，那就是光谷，光谷地处中心腹地，而万科城市花园又处在这个核心区域的中心. 我们整个项目规划用地600亩分为四期开发，目前销售的主要是二期产品,这边是我们的小学和幼儿园的规划,万科城市花园象一座新城市一样,有自己完善的配套及公交体系,目前区内已引进了一条公交线路586路，后期我们还会陆续引进其它几条公交线路，来丰富业主的出行。 现在看到的这一块是我们的集中商业区，里面包括超市、银行、酒楼、快餐美食、健身房、药店等等. 下面这个是小孩子在足球场边玩耍的一个场景，那么所有的车进入我们的小区必须采用的刷卡的模式. 万科城市花园主要分为三种，一种是带装修交付的多情景洋房，就是这样的(如短片内）；第二种是不带装修交付的情景townhouse,一楼送花园，二楼、三楼送露台，层层退台的设计，现在虽有很多开发商在模仿我们这种产品，但它始终无法复制与我们完全一样的产品，因为这是属于万科的专利产品；还有就是带装修交付的电梯洋房，我们叫情景公馆，刚刚新开放了展示间. 下面您再看到的是样板间，给您一种温馨、舒适的感觉，其实想起万科很多人也会联想起万科的物业。让您在里面有一种归属感，安全感,舒适感. 下面您看到的我们的幼儿园，引进的是深圳的世纪星双语幼儿园,采用国语和英语二种教学语言教学,给孩子一个良好的学习环境。今年9月份开学，目前正在招生。 画面上看到的是我们小区的一个专为小孩子设计的儿童乐园，里面有海盗船，鸽子笼，沙地，涂鸦墙等等.给孩子们一个自由的天地，让他们发挥潜能,展现聪明才智的空间，目前已经开放了。 小区里面当然少不了年轻朋友比较热爱的会所了，会所里面包含了绿荫游泳池，半室内的羽毛球馆,还有健身房，棋牌室等等。 现在我们所站的这个位子是在我们小区里面的城市博物馆里，城市博物馆里会记载下我们区内发生的有纪念意义的人和事，把它以图片的形式展现出来，让我们小区的人文生活变得更加的丰富多彩.
万科地产战略分析姓名：蔡宇静 班级：工商管理二班
目录： 第一章万科的基本情况 万科的基本情况 第二章万科的经营环境 1外部经营环境 2内部经营环境 3 SWOT分析 第三章万科的战略管理分析 1公司级战略 1.1一体化战略 1.2专业化战略 2基本竞争战略 2.1 成本领先战略 2.2 差异化战略 2.3 目标集聚战略 2.4 多元化战略 3职能战略 3.1研发战略 3.2产品开发 3.3营销战略 第四章万科的战略实施 1 专注住宅产品开发 2 注重优质的物业管理 3 看重品牌战略 第五章战略管理给我们的启发 1 根据环境变化进行战 略选择 2 与时俱进地战略转型 3 战略实施应有自身特色 4 依靠坚定的战略执行 能力导向事业成功 第六章建议
第一章万科的基本情况 万科企业股份有限公司成立于?1984?年?5?月。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续七次获得“中国最受尊敬企业”称号。? 万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。? 经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。 第二章万科的经营环境 1 外部经营环境 1.1宏观环境——PEST分析