万科：情景洋房经典案例参考.pdf

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[W]情景洋房专项研究(2)

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19
2 发展趋势市场竞争加剧，价格稳中有升
由于中产消费群体的庞大需求，会继续刺激增量市场的不断增加，情景洋房比较时代已经来临，随着消费者对产品的不断了解及消费理性回归，情景洋房产品会同时面临同类产品和替代产品的双重竞争，竞争激烈程度有增无减。从长远考虑，随着土地稀缺性日益凸显，情景洋房等低密度产品的土地成本会逐渐增加，其价格会在平稳的基础上适度增长。
私密性舒适度功能
环境
位置交通车位周边配套设施
居所定位居住人群
居住模式价格
弱较舒适具有基本功能
自然环境一般，高密度，主要依靠小区内部景观
城市内部主要依靠城市公交系统车位出租或独立产权配套齐全，衣食住行方便
第一居所
中低收入人群，兼顾工作和生活
实在、便利低
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别墅产品可以尽情享受自然，但价格昂贵。而且目前政府部门严格控制容积率 1.0以下的别墅用地审批，土地资源紧缺也使得别墅类产品难以大面积推广
产生需要
需要设计出有大面积露台的住宅。
但露台面积占用了室内使用面积，相对于提高了公摊，致使房屋价格居高不下
产品名称：情景花园洋房
产生时间：2002年
98年深圳的全国性住宅设计论坛上，万科设计总监张纪文先生提出邻里单位式的规划单元方式和退台式多层住宅方式。后来，万科深
两户在中间有公共楼梯，
两户在中间有楼梯，在两户中间有楼梯，在公共楼梯上到四层位置，
一层阳光房部位退台，二层门厅部位退台，形四层的两户分别设有户内
形成二层景观露台成三层景观露台
楼梯，每户在两侧退台，
形成四层景观阳台
设有户内楼梯、储物间、阳光室，在坡顶前后的位置退台，形成前景观露台和后景观露台

上海万科城案例分析

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户型分析

户型：E型(E型三房（121㎡）房间数 36套
指导均价：20,000元/㎡总价范围231231万分布楼栋：15号、16号优点： 1.南北通透，通风性佳 2.动线清晰，功能划分明确 3.厨房与卧室相隔较远，减少油烟影响 4.客厅餐厅开间较大。活动空间充足不足： 1.东西不通透 2.非全套房系统
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售楼处外部
对客户进行准备定位，塑造特色人物公仔形象
富有特色的万科人物公仔，代表不同的类型，都是万科Vcity客户
人物造型形象且具有代表性，并对客户进行了准确的定位
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售楼处外部
售楼处外围阵地包装：装饰丰富、色彩鲜明，有很强宣传性
前广场装饰丰富，色彩明亮

不足： 1.公共卫生间位于生活区尽头，主人私密性有所影响 2.缺乏套房设计
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户型分析

户型：A型(A型一房（78㎡）房间数280套

指导均价：19,187元/㎡总价范围136-136万
分布楼栋：1号、2号、3号、5号、6号、7号、9号、10号、12号、17号、18号、19号优点： 1.南北通透，通风性佳； 2.动线清晰，功能划分明确；3.客厅卧室均面朝南，朝向佳，冬暖夏凉，采光充足； 4.房型分割较合理，布局紧凑，功能划分明确； 5.客厅开间较大，活动空间充足。不足： 1.仅有主卧面向朝南，降低居住舒适性；2. 缺乏套房设计。
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户型分析

户型：D型(D型二房（103㎡）房间数106 套指导均价：20,364元/㎡总价范围189-189 万分布楼栋：8号、11号、15号、16号、17号

万科悦府案例分析(完整版)(1)

预留孔
设计及工艺细节分析
•相同的传统元素分别运用在装饰灯具、花园门、水篦子上，活泼而典雅，设计感十足。
设计及工艺细节分析
•外墙石材采用干挂法施工，与湿贴法相比，具有抗变形、抗开裂、耐久性好的优点。
挑檐、滴水线
设计及工艺细节分析
窗楣、窗台、挑檐
•窗设置突出的窗台及窗楣，露台及阳台的外沿、装饰柱均设置挑檐，有效的防止了外墙流挂的产生。 •下沉庭院四周顶部均设计了挑檐及滴水线，下雨时雨水不会污染墙面。 •配电箱设置在地下车库内，不影响外立面美观。
•卫生间防水采用双重防水，距地 1.8M满涂高弹（丙稀酸）涂膜防水，距地0.3M为聚氨酯防水；加强了防水处理，节约了成本； •建筑门窗使用双层中空LOW-E玻璃，提高了建筑节能性能的同时，也较好的保证了别墅的私密性； •室内结构梁预中央空调穿线孔，为业主后期安装提供便利，同时也为安装时不对结构造成破坏提供了保障了。
蘑菇面与荔枝面锈石的搭配，层次感、肌理感
丰富
设计及工艺细节分析
门禁系统与信报箱结合，
做工精细
通气孔外罩
真劈开砖，质感柔和，采用专用粘贴剂，不沟缝，层次感
强
铝合金玻璃栏杆，做工精细，连接件隐
蔽
设计及工艺细节分析
不锈钢燃气立管
接口细节
卫生间防水
设计及工艺细节分析
LOW-E玻璃
立面分析-赖特风格
赖特作品
悦府立面
北美民风淳朴、热情奔放，其建筑也都直来直往，质朴而简洁，毫无欧式建筑的繁琐与矫揉造作。在悦府，刚直的建筑线条、朴实无华的建筑造型，正是对美式建筑的最佳传承，也是对根植于建筑中的民族文化的致敬。

万科四种洋房

综合容积率：1
一期情景花园洋房
万科四种洋房
万科情景洋房打破了公寓呆板的形式和封闭的关系，立面设计变化丰富，入户方式巧妙，每户向阳面具有层层退台的台阶状结构，使每户拥有南向的私家花园或露台
三层露台二层露台入户首层情景房
首层情景房
首层花园入户
情景花园洋房在设计上融合了别墅的特点，实现了空间个性的突破，最大的的特色是７—８米的横厅，户户有露台。主要为4层半建筑，入户方式巧妙：首层：南向花园入户二层：南向露台入户三层、四层：楼梯入户
万科四种洋房
首层户型：南向私家花园入户、情景
房、错层、超大面宽
•建筑面积：149.14㎡
➢ 架空层储藏室：28.37㎡
➢ 错层四室两厅双卫
•南入口首层，位于首层，
独享50㎡左右私家花园，
花池的设置，平添主人生活
情趣。
错层
•独有情景房，倍添院居情趣
•开间宽大客厅和餐厅，视野开阔、采光充分
•超过20㎡主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间
•三间卧室组织紧凑，空间利
用合理
错层
•卫生间洗卫分离，互不干扰
•活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，空间层次丰富
•附带观景露台
万科四种洋房
顶层户型：跃层、豪华主人区、客
厅8.1米面宽 •建筑面积：186.59㎡跃层四室两
厅三卫
➢上层—— ·豪华主人区，设卧房、休闲厅、超大卫生间、走入式衣帽间、书房 ·主卧室连通观景楼台，采光通透，情趣盎然 ·坡屋顶，低于2.2米处可设壁橱、书架等，空间利用充分，富有新意 ·卫生间、化妆间设有天窗，市内屋顶采光明亮，空气流通更加顺畅 ·顶层双向“观景天窗”，近收阳光与惬意

花园洋房(情景花园洋房)全解

花园洋房的要素
花园洋房
从宏观层面：诸如中心绿地、广场、组团绿地、楼间庭院等等。从微观层面：属于每户业主私有的花园或者类似花园的室外空间，这更是花园洋房这种住宅产品的设计核心和精髓。例如地面层的庭院、地下或半地下庭院，二层及以上层的入户花园、较大面积的阳台、露台、屋顶平台、屋顶花园等等。
对日照要求不高，东西、南北向排布均可，可做成一个 “U”字型的组团，形成围合式布置，全部向中心退台
花园洋房VS别墅
价格和位置
从价格上看，花园洋房的价格低于同地段别墅；而相对于别墅，花园洋房更能吸人眼球的便是浓郁的邻里气息以及较别墅更接近市中心的位置。花园洋房大多4、5层，还采取了层层退台的布局，这些都有效的拉进了邻里之间的距离，更具人文气息；同时，别墅大多处于郊区，住花园洋房的生活便利性要优于别墅。
由于每层都要退台，建筑基底面积较大，建筑密度也相应变大层数一般在四~五层，容积率做不高，一般在 0.8~1.0之间（对于开发商而言）户均面积较大，总价较高
花园洋房的优点
花园洋房的缺点
Description of the contents

花园洋房的变迁——时间
景观环境
花园洋房将花园的概念引入其内，同样具备对周边景观环境的依赖性。

花园洋房的优点和缺点
一般一层只有两户，居住密度相对多层要低；外观上花园洋房更具有创造空间，每户通过退台，空间错落等手法，户型均有变化；花园洋房将室外的景色引入室内，讲究室内外空间的衔接协调，一般一层带花园，其他楼层赠送露台，景观性更好
L/O/G/O
花园洋房（情景花园洋房）
——万科水晶城

万科产品设计部花园洋房(终稿)资料文档

四季四期的主角-- |情景花园 |
四室二厅三卫
四层的两户在中间有公共楼梯，公共楼梯上到四层为止，四层的两户分别设有户内楼梯；每户在两边侧部位退台，形成四层的景观露台；
四季四期的主角-- |情景花园 |
四室二厅三卫
四季四期的主角-- |情景花园 |
四室二厅三卫
四层半设有户内楼梯，在坡顶的位置退台，形成四层半的景观露台；
各个组团中楼体形成自相围合的局部空间庭院式街坊组合形式，附以独特的绿化组景，既独立又互融
公寓和情景洋房设计了围合的庭院，体现了私人空间向公共空间的过渡
四季花城什么样？
欢乐谷在哪里？
網球場
網球場
天琴廣場觀景階梯
表演觀廣景場平台彩虹階梯
戶外雕塑造型燈柱
幼稚園升旗台兒童遊戲場
在98年底，作为对多层住宅区规划的研究成果运用，万科开发了深圳四季花城、上海优诗美地等项目。近六年来的实践证明这一规划理论给多层社区带来了革命性的变化，人们不再只拥有户内小小的天地，而是能够更自由地享受社区的感觉，人的因素在规划中被放在更为重要的位置，人与人之间、家庭与家庭之间的交往有了更为轻松的空间。
四季四期的主角-- |情景花园 |
四室二厅三卫
细节
四季四期的主角-- |情景花园 |
万科专利的实践-- |情景洋房在中国 |
1998年的6月份，在深圳的一次全国性住宅设计论坛上，现万科集团设计总监张纪文先生曾经提出过中国的多层住宅在规划和设计两方面亟需要变革的议题，提出了邻里单位式的规划单元（简称围合）方式，和退台式多层住宅方式，但当时由于没有一个完整的解决方案而没能够被深入讨论下去。
巨石廣場會風行道戶外噴泉

万科工法样板房展示案例50页

为营销策略的一部分，在向客户传递真实的产品信息方面具有不可替代的重要作用。
精品资料网（cnshu）
二．工法样板房打造例一
案之后的工法样板房展示间主要展示房屋主体结构建筑装修的做法和所使用的材料，包括露台做法、内墙做法、下沉式卫生间楼面做法、铝合金门窗配件样品、给排水材料等等。
制作工法样板房需要更多的与工程建设部门沟通，从他们的角度提出专业意见，营销策划部门从推广策略的角度、推广渠道的角度、市场需求的角度、客户关注的角度等，提供更重要的筛选或补充意见，这样工作特别需要不同部门的共同协作。
2. 工法样板房的意义
对比传统样板房,工装样板房的优势在于： ■工法样板房才真实展示产品的特质 ■工法样板房是楼盘展示的“标配” ■工法样板房，是发展商诚信的标志之一 ■传统的精装样板房有煽情误导之嫌从营销手段的考核来看，打造好的工法样板房越来越有重要意义，甚至可以归类
精精品品资资料料网网（（cncsnhsuh）u）
外墙构造做法（石材）
外墙构造做法（涂料）
一期联排物业管理系统
精品资料网（cnshu）
案例四：**项目工法样板间做法实景拍摄
精品资料网（cnshu）
精品资料网（cnshu）
精品资料网（cnshu）
精品资料网（cnshu）
再补充几张
还是万科的
通过向客户展示工法样板间，不仅能表现出开发公司对工程质量的自信、对产品负责任的态度和打造精品楼盘的决心，又可以使购房者充分理解产品的内在品质，并取得其信赖，最终有效地促进销售。
因此打造工法样板间能够有效地压缩销售周期、提升楼盘附加值，并已经成为大盘、高端盘之必备营销利器。
5. 下沉式卫生间楼面做法
具体做法： 1、面层防滑地砖。 2、聚合物水泥砂浆。 3、聚合物水泥基防水涂膜。 4、混凝土找平层。 5、陶粒填充层。 6、水泥基渗透结晶防水涂层。

万科第五园案例

TOWNHOUSE户型A
02-1
TOWNHOUSE户型B
02-2
TOWNHOUSE户型组合1
02-2
TOWNHOUSE户型组合1
02-2
TOWNHOUSE户型C
02-3
TOWNHOUSE户型D
02-3
TOWNHOUSE户型组合2
02-3
TOWNHOUSE户型组合2
3
空间特点
1院落组合 2街巷人行步道 3怡人的尺度、富有人情味的空间
1院落、院落组合
后院－相对私密
03-2
内院－绝对私密前街道进入户内的过渡空间
03-2
1院落、院落组合
内院：私密内部的一方小天地
03-2
1院落、院落组合
后院：相对私密院墙高度决定私密程度
03-2
2街巷人行步道叠院HOUSE间的人行道
细部处理
廊架挑檐花窗孔洞缝隙格栅
景观设置
植物配置：以竹为主，步行系统的乔、灌木做陪衬铺地肌理：采用传统材料(皇道砖、直板苏瓦、卵石、页岩、花岗岩等)
卓达华夏颐园
老年人住宅
供以老年人为核心的家庭居住使用的专用住宅。老年人住宅以套为单位，普通住宅楼栋中可设置若干套老年人住宅。
03-3 庭院别墅间的车行道
3怡人尺度富有人情味的空间
03-3
造型处理
内外双层墙体内层墙－正常开窗外层墙－根据采光通风和外部景观的需要而开洞两层墙均获得了自由
视线处理
私密性与领域感
从外向内看—— 保证露台的私密性，提供舒适自在的活动场所
从内向外看—— 对外景观的视线的保证与收束
老年人公寓
为老年人提供独立或半独立家居形式的居住建筑。一般以栋为单位，具有相对完整的配套服务设施。

万科经典项目设计案例

5、人造沙滩
改建后效果
.
现状照片
65
五.环保设施
.
66
1、绿化屋面
部分屋面采用绿化屋面，使用的耐旱植物佛甲草。其特点是几乎不需要特别打理，管理成本降低。
绿化屋面的显著特点是节能，可降低室内的空气温度，节约空调费用。同时保护建筑结构，使屋面结构的温度应力减少，延长建筑结构的使用年限，减少屋面的渗漏几率。
.
11
多拼标准组团--内街立面
.
12
多拼标准组团—剖面A-A
.
13
D型双拼住宅
.
14
.
15
.
16
.
17
双拼并联别墅
放射佈局
底层高空间戶外空間小庭院
.
18
双拼并联别墅
放射佈局底层高空间
戶外空間小庭院
.
19
双拼并联别墅
放射佈局底层高空间戶外空間
小庭院
.
20
双拼并联别墅
放射佈局底层高空间戶外空間小庭院
.
62
4、门窗—彩釉玻璃
彩釉玻璃
方盒子采用部分彩釉玻璃。体现现代建筑的新颖感。
.
63
5、人造沙滩
1、珠江水利委员会的海洋水文专家对现场沙滩的研究
•通过对水动力状况及潮汐分析，建立数学模型，研究人造沙滩的可能性。 •计算水下工程的抛填总量 •分析人造沙滩的年维护量
大鹏湾涨潮流场图
.
64
1）材料：原铜板（KME产品）
2）规格：厚度0.7。
3）采用立边咬合系统。
.
56
2.涂料－适于海滨气候
项目采用硅丙荷叶自洁型厚浆质感涂料系统，也就是弹性厚浆质感涂料。其主要性能特征是：

万科“情景花园洋房”专利授权书

【申请（专利）号】
CN02103734.5
【申请日】
2002.03.15
【名称】
情景花园洋房
【公开（公告）号】
CN1366121
【公开（公告）日】
2002。08。28
【主分类号】
E04H1/02
【ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ类号】
E04H1/02
【颁证日】
【优先权】
【申请（专利权)人】
万科企业股份有限公司；吴志群
【地址】
518049广东省深圳市福田区梅林路63号万科建筑研究中心
【发明（设计)人】
吴志群
【国际申请】
【国际公布】
【进入国家日期】
【专利代理机构】
北京中建联合专利事务所
【代理人】
朱丽岩;唐晓丽
【摘要】
一种情景花园洋房，每单元两户，每户不仅包含了室内空间，还包含了与外界情景环境容为一体的室外空间，即天、地、四周都属于户内自有的情景花园和景观露台；建筑物的向阳面有层层退台的台阶状结构，一层的两户中间设有单元门，一层的前中部凸出,里面设有门厅，外面设有阳光房，阳光房侧面和单元前面形成半围合的情景花园；二层的两户在中间有楼梯，在一层阳光房的部位退台,形成二层的景观露台；三层的两户在二层门厅的部位退台，形成三层的景观露台；四层的两户在两边部退台,形成四层的景观露台；四层半在坡顶的位置退台,形成四层半的景观露台。该住宅容积率低，建筑密度接近普通多层住宅，居者与环境自然沟通，提高居住质量.
【主权项】
权利要求书 1、一种情景花园洋房,是包括门、窗、墙体、楼板、楼梯的五层以下多层建筑，每户具有客厅、卧室、厨房、卫生间，每个单元两户，其特征在于：（1）、每户不仅包含了室内空间，还包含了与外界情景环境容为一体的无顶板、半围护的室外水平空间,即天、地、四周都属于户内自有的情景花园和景观露台；（2)、其建筑物的向阳面具有层层退台的台阶状结构，其中一层的每两户中间设有单元门，一层的前中部凸出，里面设有门厅,外面设有阳光房，阳光房侧面和单元前面形成半围合的情景花园; （3)、二层的两户在中间有楼梯，在一层阳光房的部位退台，形成二层的景观露台；（4）、三层的两户在中间有楼梯，在二层门厅的部位退台，形成三层的景观露台; (5）、四层的两户在中间有公共楼梯，公共楼梯上到四层为止,四层的两户分别设有户内楼梯;每户在两边侧部位退台，形成四层的景观露台；（6)、四层半设有户内楼梯，在坡顶的位置退台，形成四层半的景观露台； (7)、四层至四层半为复式户型，以下为平层户型; （8）、露台与厅门连通，花园与阳光房或厅连通；

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18
北京万科四季花城——户型结构
露台空间位置显得有点尴尬。
三室二厅二卫，150平方米
19
北京万科四季花城——户型结构
阳台与窗口扩容餐厅和客厅的室内空间。
三室二厅二卫，140平方米
20
北京万科四季花城——户型结构
楼上楼下三大开阔露台，实现空中花园梦想。
8.25米宽厅，4.9米宽主人卧房。
首层
上层六室二厅三卫，200平方米
别墅的待遇：独立步入式半开放衣帽间，独立书房。
C1型上层平面
C1型屋顶平面
16
北京万科四季花城——建筑外立面
古朴的砖形外墙，层层推台，有点复古的气息。
家家户户围而不合，门前的公共空间拉近距离。
17
北京万科四季花城——户型结构
四室二厅二卫，160平方米
8.25米宽厅，情景花园洋房原创设计，享受别墅礼遇；主卧步入式衣柜，彰显尊贵；首层超大花园，单独入户，尊贵惬意，与众不同；客厅180度景窗，主卧转角窗设计，营造斑斓生活。
5
广州万科四季花城——户型结构
美名其曰：情景房
二层三房二厅二卫建筑面积：119平方米
6
广州万科四季花城——户型结构
双向阳台，奢侈的享受双向阳台，奢侈的享受
三层三房二厅二卫建筑面积：115平方米
生活的艺术：花池 7
广州万科四季花城——户型结构
三、四层空间相互复制。
四层三房二厅二卫建筑面积：112平方米
29
江苏中富·美林湖——建筑外立面
多层退台，绿挂在阳台互媲美。
30
江苏中富·美林湖——户型结构
挑空+阳台=空间
地下室
房间比较尴尬。
一层
31
江苏中富·美林湖——户型结构
地下空间，一二层拆分利用。
一层的地下空间。
二层
32
江苏中富·美林湖——户型结构
典型而又必要的空间“浪费”。
双露台构成舒适的空间。
26
江苏首创·隽府——户型结构
五层的阳台空间。
六层二房二厅一卫建筑面积101平方米
独立的奢侈阳台。 27
江苏中富·美林湖——建筑外立面
鸟瞰项目，情景洋房围合其中，宛如别墅。
28
江苏中富·美林湖——建筑外立面
夕阳下，几只水鸭在清澈见底的流水中嬉戏。柔弱的霞光打在脸上，低层建筑与自然是那么的近，每天都能感受到生活的惬意。
三层
双露台构成舒适的空间。 33
江苏中富·美林湖——户型结构
空间过于浪费。
与厨房距离近，空气欠佳。
四层
34
江苏中富·美林湖——户型结构
中间的通透为内外空间的点睛之美。
主卧没独立的卫生间为败笔。
五层
35
8
广州万科四季花城——户型结构
与上层“多余的空间”共同构筑生活本体。
室内外空间沟通的天桥，与休息区距离恰到好处。
五层三房二厅二卫建筑面积：126平方米
9
广州金地荔湖城——建筑立面
远眺荔湖城的公寓以及三叠院，色彩斑斓。
10
广州金地荔湖城——建筑立面
方形灵活的堆砌成为建筑的标签。
内敛沉着的荔湖城三叠院系列。
21
江苏首创·隽府——建筑外立面
城市高楼林立，其优越感突显。
静止的建筑聚集水的灵气，让人心旷神怡。
22
江苏首创·隽府——户型结构
一层四房二厅二卫建筑面积147平方米
多层退台式花园洋房户型特点是每层每户都有露台花园，与自然融合。单元之间线性连接，具有良好的私密性。形式设计和材料的选取优雅而不奢侈，纯净自然；户型内部利用南方天然的气候条件，打破传统封闭的方盒子空间。
B1型：共二层，有201、202单元。
注重露台空间的塑造。
注重露台空间的塑造。
B1型首层平面
B1型上层平面
14
广州金地荔湖城——户型结构（5层6户全复式洋房）
C1型：共三层，有301、302单元。
超大的露台空间赚足眼球。
C1型首层平面
15
广州金地荔湖城——户型结构（5层6户全复式洋房）
C1型：共三层，有301、302单元。
镶嵌在云际楼宇与绿叶之间，没有丝毫的高傲或菲薄，一些都显得那么自然。
止足仰视，它又是那么的亲近和高大。4源自广州万科四季花城——户型结构
首层三房二厅二卫建筑面积：120平方米
前后超大庭院，让入户拥有更多户外活动空间，更纯粹的生活氛围；主人房带阳光室、生活舒适非凡；双飘窗设计，空间无限放大，更添情趣空间；双阳台设计，活动空间更宽广。
23
江苏首创·隽府——户型结构
独立的衣帽间，防湿。
二、三层三房二厅二卫建筑面积141平方米
阳光室 24
江苏首创·隽府——户型结构
四层三房二厅二卫建筑面积131平方米
与三层的差别：扩容阳台。 25
江苏首创·隽府——户型结构
四层的阳台空间。
公共的生活阳台。
五层三房二厅二卫建筑面积127平方米
11
广州金地荔湖城——建筑立面
倘若能够注入绿的红点缀其中，相信更具生命力。
荔湖城的三叠院系列现场环境
12
广州金地荔湖城——户型结构（5层6户全复式洋房）
A1型：共二层，有101、102单元。
A1型首层平面
A1型上层平面
二层结构，已经基本能满足人对空间的要求。
13
广州金地荔湖城——户型结构（5层6户全复式洋房）
1
结构 Part I PartⅡ PartⅢ PartⅣ PartⅤ
项目广州万科四季花城
广州金地荔湖城北京万科四季花城
江苏首创·隽府江苏中富·美林湖
2
广州万科四季花城——建筑外立面
黑白相间、冷暖结合的色块使居住环境明朗而又恬静。
干净利索的建筑单体整齐排列呈现较强的邻里关系。
3
广州万科四季花城——建筑外立面