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探析限购令对三线城市房地产价格的影响【摘要】房价问题一直是社会群体关注的焦点，房产销售行业对市场经济的健康发展有着重要的意义。
经济体制改革后新一轮的房产政策正式出台，对房地产开发商及经销商的市场决策造成了巨大的波动。
面对国家颁布的“限购令”，国内三线城市的房地产价格波动不定，及时分析房价变化的趋势及升降幅度是销售商继续解决的问题。
针对这一点，本文分析了限购令对三线城市房地产价格的影响及有关的调控措施。
【关键词】限购令；三线城市；价格；影响“买房难”关系着我国人们生活水平的改善，利用宏观调控政策解决房价过高问题是必不可少的。
为了缓解城市房产销售的高价局面，国家及时出台了限购政策加以调控。
限购令的颁布给限制了广大住房用户的购买方案，避免了房地产行业泡沫经济的形成，但限购令对城市房地产价格也产生了诸多影响，考验了房产销售商应对市场变动的能力。
1 房价过高造成的负面效应房地产行业在过去几十年间占据了市场经济的主导地位，国内房产价格“一路飙升”而影响着社会经济消费的趋势。
由于房地产开发商及经销商的联合炒作，房产价格长时间处于高价状态，导致许多住房需求者缺乏足够的经济实力购买房产。
“房价过高”的负面影响是多方面的，逐渐蔓延到了与房地产相关的产业经济。
1.1 消费垄断。
高房价对于中低收入群体而言无力消费，但对于大笔资金持有者来说却是很好的投资方向。
过去房地产是市场上最热销的投资渠道，也是人们高度关注的消费项目。
“炒房热”现象造成了严重的消费垄断局面，市场资金过于集中房地产行业而垄断了其它商品的正常消费。
1.2 破坏市场。
从根本上分析，房地产价格过高主要是开发商炒作行为导致的结果，多数开发商联合到一起哄抬物价使得房价猛涨。
高额的房产价格与市场交易活动规律不符，货币价值远远超出了房产商品的实际价值。
长时间处于高价状态扰乱了房地产市场的稳定性，不利于社会消费的持续运行。
1.3 增加压力。
构建和谐社会是科学发展观的核心思想，缓解社会群体的城市生活压力是未来发展的主流趋势。
三线城市的地产营销策略引言随着中国城市化的不断推进，一线和部分二线城市的地产市场已经相对饱和，竞争激烈。
因此，开发商越来越开始将目光投向三线城市，寻找新的发展机遇。
然而，三线城市的地产市场相对较小，消费群体的购买力有限，对于开发商来说，制定合适的地产营销策略至关重要。
本文将探讨三线城市的地产营销策略，帮助开发商更好地开拓这一市场。
了解三线城市市场在制定地产营销策略之前，首先需要全面了解目标市场。
三线城市的发展水平、消费能力、人口结构等因素与一线和二线城市存在较大差异。
因此，在开发营销策略之前，开发商应仔细研究三线城市市场情况，包括以下几个方面：人口结构与购房需求三线城市人口结构通常以年轻家庭、中低收入群体为主。
他们对于房屋的需求更加注重实用性和价格合理性，同时看重房屋的品质和舒适度。
城市发展规划了解三线城市的城市发展规划将有助于开发商了解城市未来的发展方向，可以据此决定项目的定位和规模。
同时，了解城市规划还可以帮助开发商预测房地产市场的增长潜力。
竞争对手分析研究分析竞争对手的项目定位、价格策略、销售策略等，可以帮助开发商了解市场上的竞争状况。
通过竞争对手分析，开发商可以找到自身的优势和差异化点，从而制定相应的营销策略。
制定地产营销策略制定地产营销策略需要根据三线城市市场的特点和企业的定位来确定。
以下是几个可以考虑的策略：价值定位在三线城市的地产市场中，价格往往是购房者最重要的考虑因素之一。
因此，开发商可以通过定价策略来满足市场需求，并提供合适的住房选择。
例如，可以推出价格适中的经济型住房项目，同时提供较好的居住环境和配套设施。
差异化竞争在竞争激烈的市场中，开发商需要找到自身的差异化竞争优势。
可以通过提供独特的设计、绿色环保的理念、高品质的建筑材料等方面来吸引目标消费群体。
同时，开发商可以通过与本地企事业单位、学校等合作，为购房者提供特殊的优惠政策，增加项目的吸引力。
宣传和营销手段开发商需要采用多样化的宣传和营销手段来吸引目标购房者的注意。
三线城市新项目创业计划书一、项目背景随着国家经济的蓬勃发展，一些三线城市也逐渐崛起，成为投资者眼中的新宠。
作为其中之一的XX市，拥有着优越的地理位置和丰富的资源优势，吸引越来越多的创业者和投资者前来探寻商机。
在这种大环境下，我们决定在XX市开展一项新的项目，以期开拓市场，获得更大的发展空间。
二、项目概述本项目是一家以线上线下结合的新型商务服务公司。
通过打造一站式的企业服务平台，为中小企业提供包括公司注册、财税代理、人力资源管理等全方位服务。
同时，结合线下资源，开展相关培训和咨询服务，帮助企业解决实际问题，提升运营效率。
三、市场分析1. 市场需求：随着中小企业的蓬勃发展，对企业服务的需求逐渐增加。
但目前市场上存在一些问题，例如服务不规范、价格居高不下等，导致企业很难找到满意的服务商。
因此，我们的项目将填补这一市场空白，为企业提供专业、高效的服务。
2. 竞争分析：目前市场上存在一些企业服务公司，但大多数服务项目单一，难以满足企业多样化的需求。
而我们的项目将以一站式服务为特点，为企业提供更全面的服务，具有一定的竞争优势。
3. 目标市场：我们的目标市场主要是中小企业主，尤其是新创企业和初创企业。
他们需要得到更多的支持和帮助，同时也具有一定的发展潜力。
四、运营策略1. 服务优势：我们将聘请专业团队，提供标准化的服务流程，确保每一位客户都能得到优质的服务。
同时，通过定期的培训和学习，不断提升服务水平，满足客户需求。
2. 营销策略：我们将采取多种方式进行营销推广，包括线上推广、社交媒体宣传、线下宣传等，吸引更多的客户。
同时，通过合作推广、会员营销等形式，提升品牌知名度和美誉度。
3. 成本控制：我们将严格控制成本，提高效益率。
通过合理调配资源，优化管理，降低运营成本，提升企业盈利能力。
五、财务规划1. 初始投资：本项目预计需要投资XX万元。
主要用于公司注册、团队建设、宣传推广等方面。
2. 预期收入：根据市场调研和分析，我们预计首年收入可达到XX万元，预计投资回报周期为XX年。
从简到繁，由浅入深，探讨2015到2020年房地产政策一、介绍随着我国经济的飞速发展，房地产市场一直是备受瞩目的焦点。
2015到2020年间，房地产政策频繁调整，对市场产生了深远影响。
本文将从简到繁，由浅入深，探讨2015到2020年房地产政策的变化和影响。
二、2015年2015年，我国房地产市场出台了一系列调控政策，其中包括限购、限贷、限售等措施，旨在遏制房价过快上涨。
这些政策有效抑制了投机需求，降低了市场炒作的热度，使市场逐渐回归理性。
三、2016年2016年，房地产政策继续保持紧缩趋势，推出了“因城施策”的调控思路，即根据各城市的实际情况采取相应的政策措施。
这一政策的实施使得房地产市场呈现出了分化的状态，一线城市和热点二线城市的市场调控更加严格，而三线及以下城市则相对宽松。
四、2017年2017年，房地产政策开始逐渐转向支持性政策，并大力倡导“房子是用来住的，不是用来炒的”理念。
鼓励性政策的实施，包括降低首付比例、放宽贷款条件、鼓励购房等一系列措施。
一些城市也开始出台人才引进政策，吸引高端人才购房置业。
五、2018年2018年，房地产市场进一步回暖，政策也出现了相应的调整。
地方政府纷纷推出土地供应政策，加大了土地供应力度，一定程度上缓解了部分热点城市的土地供应紧张问题。
个人购房贷款政策也继续放松，让更多的购房者能够享受到低息贷款。
六、2019年2019年，房地产市场开始呈现出分化趋势，一线城市的房价持续上涨，而三四线城市的房价出现了明显下跌的迹象。
政策也做出了相应调整，对于一线城市和热点二线城市，政策仍然保持较严格的调控，而对于三四线城市，则出台了一系列扶持政策，以扶持地方经济发展。
七、2020年2020年，受疫情影响，房地产市场迎来了新的挑战。
政策出台了一系列支持措施，包括降息、降准等政策，以刺激消费和投资，带动经济复苏。
一些城市也推出了购房补贴政策，鼓励消费者购房置业，促进房地产市场的复苏。
浅论三线城市房地产开发项目的投资控制摘要：本文作者仅以三线中等城市—齐齐哈尔市为例，对房地产市场的前景做出初步的分析和预测，主要围绕在国家宏观政策调控下，三线房地产市场的特点和未来房地产发展趋势简单的分析，主要是对三线中等城市的房地产开发投资的组成和控制方法做出详细说明，为企业对房地产市场投资决策提供参考，指导本企业的经营管理目标，完善投资控制体制，有一定的价值取向。
关键词：三线城市；房地产；市场分析；投资组成及控制。
abstract: in this paper, the author only takes three lines in medium-sized city jijihaer for example, analyses and forecasts on the real estate market prospect of a preliminary, and the main macroeconomic policy around the nation. three line of the real estate market characteristics and the future real estate development trend is mainly to the three lines of medium-sized cities investment in real estate development of component and control method to make details. the real estate market for the enterprise investment decision for reference, the guidance of the enterprise management goals improves the investment control system, to have some value orientation.key words: three-class city; real estate; market analysis; investment composition and control.中图分类号：f830.59 文献标识码：a 文章编号：1概论随着国家对房地产市场的逐步规范以及市场竞争的不断加剧，特别是国家调控政策下出台的“限购令”，对一线房地产投资市场投资过热的控制，有了明显的降温，有些较大的一线城市房地产市场甚至达到历史的冰点，可以说房地产暴利时代已经成为过去。
当然这样的调控也波及了二三线城市的房地产市场，面对日益激烈竞争的房地产市场，三线城市的房地产投资商要想获取较大的经济效益，单纯靠加强企业管理、地域价格优势、融资环境好等已经不能完全把握企业发展和效益目标的实现。
现在的房地产开发企业必须审时度势，看准机遇与风险，如何合理的市场分析和控制投资是最为关键的，不同以往企业管理的简单问题，更重要的是以优化成本治理模式，对土地获取、融资方式、项目定位、治理手段等几个重要环节做好科学全面的系统分析，对国家的调控政策要掌握好，摸准方向，要做到产业符合国家的调控政策、环境政策、可持续发展政策，用科学发展观的眼光看待问题，符合区域政策和城市发展规划，对房地产投资控制的内容做到“心中有数”。
其次，对于项目开发要有具体的投资控制方法，针对项目的特点及相关影响因素，制定相应的目标成本和目标收益，变被动为主动，树立提高产品品质的意识，实现集约效益型发展，从而真正实现项目开发投资的有效控制。
2三线城市房地产开发特点2.1首先致力于做“地标性”住宅小区项目，创造出一个高档、繁华的“象征身份的小区”。
此类住宅项目的最大卖点就是做成全城顶尖的小区，打造一种全新的生活理念，将城里最有权和最有钱的成功人士全部尽收囊中。
价格通常能高出一般利润的10-15%。
大多数在一、二线城市被国家政策打压跑到三、四线城市的开发商做的项目，基本都是这条思路。
2.2其次转换经营模式以商业地产为主来赚取赢利点。
突出的表现为：几乎所有的住宅小区都最大限度地增加商业面积，大多拓宽到二层甚至地下一层、二层。
赢利目标是住宅小赚、商铺大赚。
还有就是把大型商业项目化整为零，分割成微小区域，以低首付的小面积产权商铺吸引了大量投资者。
在三、四线城市中的顶级住宅小区、中心区商铺两种的利润率甚至达到一、二线城市的水平，一个三线地级市黄金地带的临街底商卖到每平方米几万元左右早已屡见不鲜。
2.3最后是形成规模经济，以多制胜；十几万平米的楼盘放到一、二线城市并不起眼，但到了三、四线城市里就算是比较大的盘了，规模一大就能得到地方很多优惠政策，大大降低开发成本，以量取胜，利润就相当可观了。
3房地产开发投资控制的主要内容3.1房地产开发企业投资费用主要是指为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，并将这些费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。
房地产项目的投资，可以划分为成本支出、管理费用、财务费用和销售费用及税金等。
在房地产投资中成本支出占主要比重，主要包括：3.1.1土地费用土地费用包括城镇土地出让金、土地征用费用或拆迁安置补偿费用。
土地出让方式主要包括招标、拍卖、挂牌三种方式，土地费用已经占到房地产成本的 40%以上。
对土地成本的控制应充分考虑开发风险和升值空间，对土地出让金、拆迁安置补偿费可参考政府近期出让的类似地块，并结合其位置及周边状况、建筑容积率等进行修正估算；对土地征用费、城市配套费、拆迁安置补偿费可充分利用政策优势进行费用控制。
3.1.2 前期工程费房地产开发前期工程费用包括前期规划费用、方案设计费用、可行性研究费用、地质勘查费用以及七通一平等土地开发费用。
前期工程费用一般占到房地产成本的 6%。
开发商应注意同相关政府部门协调工作，在符合国家政策要求的前提下最大限度地满足项目开发利益。
3.1.3 市政公共设施费用市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。
基础设施建设费主要指道路、自来水、污水、电力、电信、绿化等的建设费用。
公共配套设施建设费用指：在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施和各种营利性的配套设施等所发生的费用。
市政公共设施费用在房地产开发成本构成中一般占在20%~30%。
开发商对市政公共设施费用的成本控制过程中，应坚持在不影响产品品质定位及差异化的前提下，尽量做到精简配套，对市政大配套的一次网站的供应能力及区内网站的设置进行应充分做好估算；同时考虑配套项目的可经营、适应性，为项目后期的物业经营运作打好基础。
3.1.4 建筑安装工程费建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费及安装工程费以及室内外装饰工程费等。
建筑安装工程造价成本建筑安装工程造价一般占项目总支出的45-55％。
开发商对建筑安装工程费的成本控制过程中，应首先对初步设计方案的开发成本进行分析优化，共同确定产品定位。
其次，应解市场行情，熟悉人工、材料变动情况，对影响造价的主要因素进行分析修正，合理科学地确定项目的建安成本指标；此外，建筑安装工程费的控制一定要与工期、质量、安全、付款方式等统筹考虑，应提高现场管理人员技术能力，学会从技术角度降低施工成本。
3.1.5开发间接费开发间接费指房地产企业所属独立核算单位在项目开发现场组织管理而发生的各项费用，主要包括：工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用。
在整个房地产成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。
这些费用的控制属于企业非工程管理费用的范畴。
3.1.6 其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、施工图预算和标的编制费、工程预算或标底审查费、招标管理费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、保险费等。
在成本构成中一般不会超过10%。
这部分费用应重点对总包的管理费用在合同中予以明确，应明确分包比例，明确分包商的工程量，避免在合同执行过程中因总包管理费用的调整影响成本的控制。
4 房地产项目投资控制的方法4.1 实施全过程成本控制房地产成本控制贯穿于房地产项目开发建设的全过程，在投资立项、征地拆迁、设计报建、工程建设等各个阶段，涉及成本估算、资金预测、工程预算、成本单项的控制目标、成本实际发生及预测等功能，实现了对项目的全过程管理成本控制。
4.2 采取综合目标成本控制将质量目标、进度目标、投资目标、安全目标等有机结合起来，要求房地产开发企业，不能为降低成本而忽视其它目标，不能为降低成本，而降低质量要求，从而造成返工或停工，拖延工期计划。
这样不但达不到降低成本的目的，反而更加损害项目的整体功能的利益，影响成本的控制。
因此，在项目的实施过程中，必须是正确处理好三控两管一协调的关系，即质量控制、进度控制、成本合同控制同步进行，同时进行目标控制。
这要求在制定成本目标系统时，就应该综合考虑整个目标的协调和统一。
4.3 建立动态成本控制房地产企业的成本控制，就是通过对估算、预算、合同、合同执行的管理，计算出动态成本，并比较动态成本与目标成本，找出偏差，实现动态闭环控制，最终达到成本控制的目的。
5三线中小城市房地产开发投资的优劣势和注意事项：5.1首先是在土地、税收等政策方面有优惠政策，综合成本较低；其次是机会成本小，常常依靠政府支持，一些重要部门和垄断型企业单位的团体订购能力强。
但风险也同样存在：一是市场容量小，如果项目过大则难以控制、不好脱身；二是消费能力相对偏低，如果一个城市没有重要产业支持，价格上扬很难，利润指标风险大；三是地方政策变化幅度大，换一届领导有可能又是一个局面。
5.2三线中小城市开发房地产投资控制要特别注意五点：一选择合适地段用于住宅或商业开发，地段的发展前景和升值空间是决定投资的尺度。
二是要算准开发周期，最保险的方法是将项目在本届领导任期内完成；三是要做好充分的市场调查，要掌握产品的市场定位和营销方式；三是市场宣传一定要结合当地现状，既能突出突出主题有创新性又要实事求是，不能过分吹嘘。
四是在投资控制过程中注重品牌效应的影响力很大。
6结论：三线城市的房地产市场虽受一二线城市房地产市场的动荡影响，有一定的波动，但影响不大，仍然具有一定的潜力和运作空间，只要合理的土地开发、正确的投资控制与国家调控政策相结合，集中优势，打造具有节能、环保、质优、价廉等精美的住宅，只要是有益于社会，造福于人民，就是未来房地产开发的一种趋势，也是一种社会责任。
参考文献：1《黑龙江省三线城市房地产价格变动影响因素分析》韩乐江佳木斯大学2《如何进行房地产市场分析》世联顾问培训课程。
