《城市综合体开发与运营》

城市综合体投资、开发、运营模式分析伴随我国房地产市场的不断发展，一种新型的房地产开发模式--城市综合体悄然兴起。

所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、旅游等生活空间按照城市要求进行有机组合，一般包括三项或三项以上功能，并在各功能部分间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂统一的建筑群落。

正因如此，城市综合体的开发一般规模巨大、投资巨大，而且涉及的专业众多，影响深远，未来城市综合体开发的要求更高，因此其开发模式与一般的房地产开发绝然不同，需要对城市资源、商业资源、专业资源进行高效整合，才能实现都市综合体的开发效益及社会影响。

都市综合体是一个庞大的系统工程。

现代城市发展对都市综合体要求越来越高，它是城市功能组合体，是一种典型的房地产形态，而不是广泛意义上的建筑形态。

城市综合体强调城市、建筑和市政配套、交通的综合发展，更大程度是将城市环境、建筑空间有机结合，构成一个连续的、协调的空间。

都市综合体的规划、设计、定位、开发、服务、管理等不是一个普通的开发商凭经验就能够做到的，它对开发商的自有资金、融资渠道、与银行、土地、规划等方面的良好关系、各种物态的大型项目的开发经验、甚至包括建筑理念上都是个挑战。

通过对近年来国内的城市商业综合体进行研究，根据综合体在不同城市的不同位置、城市特性和历史阶段，从投资、开发、运营的角度总结出城市商业综合体的以下几种合作模式：一、独立投资、自建、自营投资者特点：1、雄厚的资金与融资渠道2、成熟的团队与商业地产运营经验3、优势的拿地资源4、大部分为央企、大型国企5、开发地址为一线城市或二三线城市核心区优点：开发建设运营完全自主，商业自持缺点：投资大，对投资商的专业水平要求较高目前国内都市综合体的开发大多采取这种模式，这也是都市综合体适应未来发展的开发模式。

如北京华贸中心、东莞第一国际、深圳华润中心就采用这种开发模式。

交通枢纽型城市商业综合体的开发与运营一．交通枢纽型城市商业综合体特点交通枢纽型城市综合体一般包括地铁、城市轨道交通、公交站点，人流量巨大，在大型城市商业圈具有较高商业价值。

例如，上海大学城城市交通综合体包括轨道交通中心站点、长途汽车站、公交汽车站和大型购物中心、酒店及高尚住宅开发，配套两个城市广场和多个地下停车场。

多物业功能组合。

交通枢纽型城市综合体包括交通物业和商业物业，商业物业一般包含写字楼、酒店公寓、购物中心。

城市综合体项目投资规模大，设计和施工都比较复杂，盈利模式比较复杂，投资风险控制难度大，开发和运营单位需要具有较高的驾驭能力和完善的知识体系。

二．调研与论证方法采取了如下调查方法：１．城市规划与区域经济调查和研究工作相互结合。

在完成上海松江大学城轨道交通综合体项目同时，完成了上海松江与东京城市新区的国际比较研究，提出了松江依托大学城建设上海区域CBD的新思路。

２．消费者调研。

吸纳上海高校在人口研究方面的成果，结合松江实际，充分了解上海区域人口特点，把握上海城市人口变化规律，研究消费者收入与消费习惯。

３．文化主题调研。

城市综合体吸引消费者主要依靠一流的建筑特色和具有文化艺术品味的室内外环境，留住消费者依靠良好的业态组合和商业服务。

三．可行性分析与盈利模式特点可行性分析特点１．基础调查工作由新摩尔公司独立完成，团结商家共同进行市场分析工作，虚心听取政府职能部门意见，利用规划局、商业局等城市出规划和商业网点文件。

２．根据盈利模式要求，引导可行性研究工作，判断不同方案的可行性，进行周密的比较研究，协助甲方正确决策。

表9-3 大学城站点城市综合体项目分析S优势 1.松江区位优势上海松江新城规划起点高2.松江经济发展持续向前3.轨道交通与城市长途客运及公交相互结合，带来较高商业价值。

目前人气不旺，仅仅依靠客运中心并不能满足商业人气需求。

W劣势 1.例如上海龙之梦拥有轨道交通和地铁人流双重优势，因为开发定位不准，经营不善，举步维艰。

城市商业综合体营销与运营模式分析城市商业综合体是一种将购物、娱乐、文化、餐饮、办公、住宅等功能集成于一体的城市综合体，它是当今城市商业发展的一个主要趋势。

城市商业综合体的营销与运营模式对于商业综合体的长期发展具有重要意义。

本文将从多个角度分析城市商业综合体的营销与运营模式。

一、市场分析与定位城市商业综合体的运营模式要首先根据市场分析与定位来确定。

开发商和运营商需要对当地市场进行详细分析，了解当地人的购物习惯、居住习惯、休闲娱乐需求等。

在确定市场定位时，需要考虑到周边商业环境、人口结构、交通便利程度等因素。

通过深入市场调研，可以更好地把握商业综合体的市场定位，从而优化商业综合体的运营模式。

二、线上线下互动营销城市商业综合体的营销与运营要跨足线上线下两个维度，并且实现双向互动，既要开展线上推广，也要发挥线下互动的优势。

线上推广的方式可以采用社交媒体、微信公众号等新媒体平台，通过在线订购、预约服务等方式为顾客提供更加便利的购物体验。

线下互动可以通过促销活动、折扣券、礼品赠送等方式吸引消费者，并且通过用户调研、数据分析等手段获得顾客反馈，不断提升服务质量。

三、多元化商业模式城市商业综合体的商业模式需要具有多元化特征。

商业综合体的运营商可以通过租金收入、销售提成等多种方式获取利益，也可以通过拥有不动产、投资财务等多种方式获得收益。

商业综合体的业态也需要具有多样化特征，满足不同的消费者需求。

同时，可以引入跨界业态，如社交娱乐、创意文化等，增加商业综合体的吸引力和竞争力。

四、数据化运营城市商业综合体需要通过数据化运营来优化经营管理。

通过数据分析，可以实现对消费者需求的深度洞察，对人流、销售、租赁等数据进行模拟与预测，从而更好地掌握商业综合体运营情况。

在商业综合体运营中，可以利用物联网技术实现设备的智能化管理，例如人流监控、空调自动控制、智能安防等，提高商业综合体管理效率。

通过数据化运营，商业综合体还可以实现积分、卡券等各种营销手段，实现优化用户体验、增加用户粘性和消费频率。

城市商业综合体规划与运营管理近年来，随着城市化进程的加速和人们生活水平的提高，城市商业综合体的建设和发展成为了城市发展的重要组成部分。

城市商业综合体不仅提供了人们日常生活所需的商品和服务，还成为了城市社交、文化交流的重要场所。

因此，城市商业综合体的规划与运营管理显得尤为重要。

一、城市商业综合体规划城市商业综合体规划是指在城市发展规划的基础上，对商业综合体的选址、功能布局、建筑设计等进行科学规划和设计，以实现商业综合体的良性发展。

在城市商业综合体规划中，需要考虑以下几个方面：1. 选址：选址是城市商业综合体规划的首要任务。

选址要考虑到人口密度、交通便利性、商业配套设施等因素，以确保商业综合体能够吸引足够的顾客流量。

2. 功能布局：商业综合体的功能布局应根据市场需求和消费者的需求进行合理划分。

例如，可以将商业综合体分为购物区、美食区、娱乐区等，以满足不同人群的需求。

3. 建筑设计：商业综合体的建筑设计要注重美观、实用和环保。

建筑设计应该与周围环境相协调，同时考虑到商业综合体的功能需求和未来发展的可持续性。

二、城市商业综合体运营管理城市商业综合体的运营管理是指对商业综合体的日常运营和管理工作进行有效组织和实施，以确保商业综合体的正常运营和良好发展。

在城市商业综合体运营管理中，需要注意以下几个方面：1. 租赁管理：商业综合体的租赁管理是商业综合体运营的重要环节。

需要制定合理的租赁政策，吸引优质商家入驻，并对商家进行管理和服务，以提高商业综合体的经营效益。

2. 活动策划：商业综合体可以通过举办各种活动来吸引顾客，增加顾客的购物体验和满意度。

活动策划要根据顾客的需求和市场的变化进行调整，以保持活动的吸引力和影响力。

3. 安全管理：商业综合体的安全管理是保障顾客和商家安全的重要任务。

需要建立完善的安全管理体系，加强安全巡逻和监控，提高应急处理能力，以确保商业综合体的安全和稳定运营。

4. 品牌建设：商业综合体的品牌建设是提高商业综合体竞争力的关键。

城市综合体开发模式分析城市综合体是指由多个业态组成，包括商业、住宅、办公、文化娱乐等多功能的城市建筑群体，旨在满足人们工作、生活、娱乐等多方面需求。

城市综合体的开发模式多样化，主要有自建模式、合作模式和引进模式等。

本文将对这些开发模式进行分析。

首先，自建模式是指由开发商独立建设和运营城市综合体的开发模式。

开发商在自有的土地上建设综合体，并自主招商，引入各类商户和租户，通过销售商业和住宅物业、出租办公楼等方式获得收益。

这种模式的优点是开发商可以完全掌控整个项目的开发、建设和运营过程，具有较大的自由度；同时，由于可以融合不同业态，使得综合体更加丰富多样化，吸引力强。

然而，自建模式需要开发商具备较强的资金实力和管理能力，同时也承担较大的风险。

其次，合作模式是指开发商与其他企业、机构或政府合作共同开发城市综合体的模式。

在这种模式中，各方共同承担项目的投资和管理责任，共同分享收益。

合作模式的优点是可以充分发挥各方的专业优势，提高项目的质量和效益；同时，可以分担风险和降低资金压力。

例如，开发商可以与知名商业公司合作，引入其品牌和运营经验，提升商业综合体的竞争力。

然而，合作模式需要各方均能够协调合作，存在合作成本和利益分配等问题。

最后，引进模式是指开发商引进国内外的投资方参与城市综合体的开发和运营。

开发商可以通过与投资方签订合作协议或引入投资者进行股权合作的方式，分享风险和利益。

引进模式的优点是可以引入更多的资本和资源，提高综合体项目的质量和规模；同时，可以借助投资方的品牌影响力开拓市场，加快项目的推广和销售。

然而，引进模式需要开发商具备较高的市场开发能力和良好的合作关系，同时引入外部投资也可能带来不稳定因素。

总的来说，城市综合体的开发模式多样化，适用于不同的市场环境和发展阶段。

开发商可以根据自身实力和市场需求选择合适的开发模式，以达到最佳的效益和风险控制。

无论采取哪种开发模式，开发商都需注重项目的前期规划和市场调研工作，以提高项目的可行性和竞争力。

城市商业综和县城合体的开发与运营规律随着城市化进程的不断推进，城市商业综合体在现代城市发展中起到了举足轻重的作用。

但传统的城市商业综合体在一些方面存在着一定的局限性，比如高昂的租金、人口流失、过度竞争等问题。

相比之下，县城商业综合体则具有相对较低的租金、潜在商业需求巨大等优势。

因此，城市商业综合体与县城合体的开发与运营具有一定的发展规律。

首先，要根据城市商业综合体和县城的特点来确定发展方向。

城市商业综合体多位于市中心或新兴商业区，需要考虑人流量、交通便利、商业氛围等因素；而县城则多以居民小区为核心，需考虑居民的日常生活需求与购物习惯。

在规划发展时，要根据两者的特点进行针对性的调查研究，了解当地居民的消费需求。

其次，要确定合适的商业布局。

城市商业综合体一般包括购物中心、超市、餐饮、娱乐等多种业态。

而县城商业综合体则以满足居民日常生活需求为主，如便利店、超市、家居建材、医疗保健等。

在商业布局上，要根据当地人口结构、消费水平和需求变化进行合理的分配和安排，使商业综合体的业态能够满足当地居民的需求，同时也要避免过度竞争。

第三，要注重营造良好的消费环境。

城市商业综合体要注重打造时尚、舒适、便利的消费环境，通过优质的服务、独特的体验和丰富的活动吸引消费者。

县城商业综合体虽然规模较小，但同样应注重提升消费环境，增加居民购物的舒适感和便利性。

可以适当增设休息区、充电区、有盖停车场等设施，提高商业综合体的整体品质和竞争力。

第四，要建立健全的租赁制度。

城市商业综合体的租金普遍较高，为吸引知名品牌和商家入驻，可以通过打折、减免租金等优惠政策来吸引租户。

而县城商业综合体的租金相对较低，可通过降低租金、提供免费设计或提供一定的装修补贴等方式吸引租户。

同时，要建立租期合理、灵活的租赁制度，以适应商家的需求。

第五，要加强市场营销和宣传。

城市商业综合体要注重品牌推广、市场营销和多元化的宣传活动。

可以通过参与城市活动、举办主题展览、合作推广活动等方式提高知名度和吸引力。

城市商业综合体运营管理方案本文为WORD格式，下载后可自由编辑目录1. 城市综合体简介及发展历史 (4)1.1城市综合体概念 (4)1.2 城市综合体产生的背景 (7)1.3 城市综合体发展历史 (8)2. 城市综合体--策划 (10)2.1市场调研 (10)2.2 市场定位 (24)2.3 产品组合和业态规划 (32)3. 城市综合体--建设 (35)3.1 动线设计及交通情况分析 (35)3.2 立面和广告设计 (40)3.3 室内装修和公共空间设计 (43)3.4 景观主题设计 (46)4. 城市综合体--营销 (51)4.1盈利模式 (51)4.2 融资和资本退出模式研究 (58)4.3 招商运营 (62)4.5 开业策略 (76)4.6 租售策略研究 (78)5. 团队组建 (81)5.1 市场营销部 (81)5.2 财务部 (82)5.3 工程部 (83)5.4 技术部 (83)5.5 招商部 (86)5.6 物业管理部 (86)1.城市综合体简介及发展历史1.1城市综合体概念城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

通常，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。

大多数城市综合体项目具备了现代城市的基本功能，因此有时也被称为“城中之城”。

城市综合体的每种功能有其特定的运行时间范围，城市综合体将不同时间段的功能组织在一起，使其保持24小时的繁荣，提高了综合体的使用效益。

城市综合体内各功能在时间上的衔接，使其各部分的活动组织有序，而且各部分的使用也能相互补充。

尤其在市中心地区，城市综合体将居住、娱乐活动注入其中，使那些在非工作时间“死去”了的地区的功能得到完善。

a.商务商务是现代城市的主要功能，操纵着城市大部分资金流和物流方向。

一个区域空间能否提供充分、便捷的商务空间，决定着这一区域的城市地位和功能。

城市开发运营方案一、背景和目标随着城市化的快速发展，城市开发运营成为了一个重要的议题。

城市的开发运营既涉及到城市的规划设计，也涉及到建设与管理。

有效的城市开发运营方案能够实现城市的可持续发展，提升居民的生活质量，促进经济增长。

本文旨在提出一套综合性的城市开发运营方案，以帮助城市实现健康、可持续的发展。

二、整体策略1. 健康城市发展：将居民的健康置于城市发展的中心，以提升居民健康水平为目标，通过打造绿色环保的城市环境，建设高品质的公共服务设施，提供便利的交通和通信网络等措施，增加居民的生活乐趣和幸福感。

2. 结构合理布局：通过科学的城市规划，合理布局城市的各个功能区域，如商务区、居住区、教育区、文化区和生态保护区等，以提高城市的效益和便利性。

3. 大力发展创新产业：培育和支持创新型企业，吸引高技术企业和研发机构入驻，推动创新与科技进步，提高城市产业层次和竞争力。

4. 促进经济增长：通过打造良好的营商环境，吸引国内外投资和企业，发展特色产业，增加就业机会，提升城市经济增长和居民收入水平。

5. 环保可持续：大力推进城市环境保护工作，提高资源利用效率，降低环境污染和能源消耗，实现城市的可持续发展。

三、具体措施1. 城市规划和建设1.1 制定长期城市规划，确保城市发展与环境保护的平衡。

1.2 合理划分城市功能区域，推动城市空间结构的优化。

1.3 提高城市基础设施建设水平，包括道路、桥梁、供水排水等基础设施建设。

1.4 加强城市绿化和景观规划，提升城市的生态环境。

2. 促进创新产业发展2.1 支持创新型企业的成立和发展，提供优惠政策和金融支持。

2.2 培育和引进高新技术企业和研发机构，促进科技创新和转化。

2.3 建立和完善创新产业园区，提供创新创业的场所和环境。

2.4 鼓励知识产权的保护和运用，提高创新产业的核心竞争力。

3. 促进经济增长3.1 建立和完善城市投资促进机制，吸引国内外投资。

3.2 发展特色产业，培育本地优势产业，提高产业链条水平。

三线城市综合体策划定位及开发运营要点在当今经济快速发展的背景下，三线城市综合体的开发运营成为了一种有效推动城市经济发展和促进居民生活质量提升的方式。

综合体包含了商业、住宅、办公、文化娱乐等多种功能，能够满足人们各方面的需求。

但在策划定位及开发运营过程中，需要考虑以下要点。

一、策划定位1.市场调研：了解当地人口结构、消费水平、消费习惯等市场信息，明确目标用户群体和市场潜力。

2.差异化定位：结合市场调研结果，确定综合体的定位和特色，以满足当地市场需求并与竞争对手形成差异化竞争优势。

3.可持续发展：考虑城市发展规划，确定综合体的定位与城市发展战略相互协调，保证项目可持续发展。

二、开发运营2.多元化商业模式：引入不同类型的商业形态，如超市、专业店、餐饮、文化创意产品等，满足不同群体的需求，形成多层次、多样化的消费空间。

3.注重公共服务设施：提供健康医疗、教育和社区服务等公共设施，提升居民生活品质。

4.增加休闲娱乐设施：引入娱乐场所、运动场地、文化艺术等休闲设施，满足居民的休闲娱乐需求，提升居民生活质量。

5.资源整合协调：与当地政府、企业、社会组织等各方合作，整合资源，实现项目的互利共赢。

6.创新营销手段：利用互联网和社交媒体等新兴渠道进行营销推广，吸引目标用户群体，提升项目知名度和影响力。

7.关注环境保护：注重环境保护，采取绿色建筑设计和可持续发展理念，营造舒适的生态环境。

三、运营管理1.优秀团队建设：组建专业的运营团队，包括物业管理、市场营销、安全管理等，确保综合体的高效运营。

2.提供全方位服务：提供便利的停车、安全的交通、周到的物业服务等全方位的服务，提升用户体验和满意度。

3.活动策划：定期组织丰富多样的活动，如主题展览、文化演出、户外运动等，吸引人流，促进商业活力和社区凝聚力。

4.用户反馈及改进：定期收集用户的反馈意见并加以改进，提高综合体的服务质量和用户满意度。

5.量化目标管理：设定明确的运营目标，并进行量化，定期评估和调整运营策略，确保项目的可持续发展。

城市综合体的规划设计与运营管理城市综合体——一个拥有多种用途的综合型城市建筑群，为城市提供了集商业、文化、娱乐、居住等多个领域于一体的综合性服务。

如何进行城市综合体的规划设计以及如何进行运营管理，是我们需要解决的问题。

一、规划设计1.市场调研城市综合体的规划设计首先要考虑的是市场调研，要了解当地的经济发展情况、社会文化背景、消费者需求和行业趋势。

只有了解这些背景信息才能为城市综合体的规划设计提供充分的理论支持和市场保障。

2.功能定位城市综合体是一个大型的综合性建筑群，其功能定位非常关键。

在规划设计初期就要确定它的公共服务、社区服务、休闲娱乐、商业零售、文化艺术等各种功能。

城市综合体所具备的各项功能都应该是市场所需，并且应当考虑不同阶层、不同特征的群体的需求。

3.空间规划城市综合体的设计必须要从空间规划上进行考虑，包括空间布局、人流分布、内部交通、停车设施等问题。

一般来说，城市综合体的空间规划要充分考虑大众的需求，将各种功能结合在一起，让使用者在城市综合体内普遍获取到自己需要的服务。

4.建筑方案根据市场的需求和空间规划的方案，设计出一种可行的建筑方案，包括城市综合体总体建筑形态、建筑风格、内部空间分布等环节。

在设计建筑方案时应注重细节的处理，注意整体和局部的平衡和谐。

二、运营管理1.物业管理城市综合体的运营管理主要包括物业管理、商业管理和市场营销管理。

其中物业管理是城市综合体营运管理的基础。

由于城市综合体集多种功能于一体，因此物业管理必须具备多方面的能力和技能，包括资产管理、设备管理、维修保养、整体协调等，以确保城市综合体的正常运营。

2.商业管理城市综合体商业管理是其最主要的运营管理领域之一，包括租赁、招商、营销、供应链管理、客户服务、品牌建设等各个环节。

同时，城市综合体商业管理还需要有丰富的市场调研、市场营销策略和市场分析能力。

3.市场营销市场营销是城市综合体运营管理中的另一重要领域，其中包括形象策略、品牌宣传、品牌忠诚度、促销、产品策略等方面。

万达城市综合体开发运营模式的五大核心特质【摘要】城市综合体是近些年来各中心城市倡导和推行的一种城市综合开发模式，而万达集团是我国城市综合体开发与运营的领军企业，本文重在研究万达模式背后的核心特质与核心要领，以便更多的商业地产商能更深入的领悟其开发与运营真谛。

【关键词】城市综合体；万达广场；商业地产；商业模式城市综合体是从“城市性、开放性和集约性”层面切入城市发展本质，把城市功能与城市发展之间的内在逻辑通过城市建筑实体与城市空间有机结合的一种城市实体，利用建筑空间复合化、集约化和开放化，满足城市的商业、办公、居住、旅游、展览、餐饮、会议、文娱等城市功能空间需求，并建立一种相互依存.相互助益的空间能动关系，从而形成多功能、高效率的经济聚集体。

截至到2010年，万达集团在全国已经建成了40个万达广场（城市综合体）。

它以大型购物商场为核心，重在发掘酒店、写字楼与住宅等业务之间的联动效应，在带动产业结构调整、拉动消费需求、完善城市区域功能、创造就业岗位与税源等四大方面实现了巨大效益。

经过多年发展，万达商业地产已从第一代的单店、第二代的组合店，发展到目前的第三代城市综合体，成为中国商业地产行业绝对领先的龙头企业。

成功，都不是偶然的，都自有其道理。

本文重在挖掘万达模式背后的核心特质与核心要领，以供城市地产商参考。

在剖析万达模式五大核心特质前，我们先了解其城市综合体基本特征：选址：省会或中心城市副中心或新区中心的核心商圈；占地面积：lo-20万平，建筑面积：40-80万平；商业规模：15-20万平；业态：百货（万千百货）+超市（沃尔玛、家乐福、乐购）+娱乐（大玩家、大歌星）+广场+影院+美食城等；建筑形态：商业中心+街区+高层的组合形式；资金平衡点：卖街区和住宅等。

深入研究万达城市综合体的开发与运营模式，发现其有五个关键的核心特质：一、打造城市新中心，获得土地优惠政策万达凭借其打造一个城市的副中心或新中心的实力和品牌，可以轻易的获得政府优惠政策，主要有以下几方面；一是地价优惠，二是地价可以分期付款，三是同时在城市配套和项目建设上，也予以支持，四是在土地出让时设置条件。

浅析政府主导下交通枢纽型城市综合体的开发建设与运营管理摘要：2016年是我国国民经济和社会发展第十三个五年规划的开局之年，全国各地都在谋篇布局，一大批交通枢纽型城市综合体建设项目正在孕育之中。

建设什么样的交通枢纽型城市综合体，如何开发建设与运营管理交通枢纽型城市综合体等等，这些问题成为业界讨论的热点。

交通枢纽型城市综合体是采用交通枢纽与商业地产混合布置和整体开发的模式，辩证地处理疏导与集聚的关系，将购物、酒店、商务、居住、文娱、休闲、交通等功能整体规划和有序建设，形成设施齐全、功能互补、高效便捷的服务系统。

交通枢纽型城市综合体在美国、日本以及欧洲等国家和我国香港地区都有成功的案例，近年来，在高速铁路、城市轨道交通发展的引领下，我国北京、上海、广州、南京、杭州、成都等城市也成功建设了一批各具特色的交通枢纽型城市综合体。

关键词：城市综合体；建设；运营一、交通枢纽型城市综合体的主要特征交通枢纽型城市综合体是根据城市发展的需求，将城市交通设施与多种物业有机组合，形成功能多样、互利共生的建筑综合体，具有交通服务、市政配套和商业经营的特性，主要有以下特征：（1）政府投资的交通、市政等公用设施与市场化运作的经营、服务等设施在一个区域内混合建设开发和运营管理。

（2）建筑空间高度集中，并对周边城市公共空间开放贯通。

其内部既包含城市交通系统和公共空间，又包含各类经营场所，组成一个有机网络系统，具有“场所协同效应”。

（3）交通枢纽功能与市政、商业、商务、酒店、公寓、娱乐等功能聚合，多类业态交织，互相配合、相互促进。

（4）建筑规模和尺度巨大，功能多样，流线复杂，设计和施工难度高。

（5）投资规模大，盈利模式复杂，高风险高收益，更大的价值是开发后物业升值产生的。

（6）开发周期较长，可随城市的发展更新和再开发，运营管理难度大。

二、交通枢纽型城市综合体发展现状及存在的问题交通枢纽型城市综合体在我国不同发达程度的地区、不同经济规模的城市都有开发建设，有些发展好的项目已经成为城市中心的核心和城市对外交流的名片，有些项目则由于立项盲目、定位不准、管理混乱，造成项目长期处于萧条的尴尬境地。

城市综合体的运营模式综合体购物中心（又称城市综合体）的协同作用表现在提高零售收入使商业地产的总体开发价值得到更大的提升。

其他与购物中心形成互补的功用建筑包括：办公楼，酒店，服务式公寓，娱乐和公寓住宅等。

这些不同用途的功能建筑集合在一起和谐互动比起各自为政或独立运行的购物商场，将更有助于发挥每一个功能建筑的功效。

我将通过近年的两个在中国的综合体项目的规划案例就如何成功规划一个以零售为主导的城市综合体所需要考虑和注意的一些重要事项与读者分享。

一个是在上海附近的已经建成的嘉兴江南新天地，另一个是广州正在报建的徐地文化广场改造项目。

从长远角度看，城市综合体较独立商场有着无可比拟的优势。

独立商场只能吸引一般的购物人群，而城市综合体还会吸引除一般购物外到其他使用功能建筑的组合人群。

一般的商场在平日并不太繁忙，而依附于综合体的商场由于有大量的办公人群，提供了日间的商场和午餐的人流。

再则综合体由于其零售、餐饮、娱乐可使消费时段延长到下班以后的更长和更晚的时间。

还有就是共享停车场特别是在非上班时间段的利用，如电影院可在晚间更多的使用停车场，而办公大楼的停车使用则在日间，这种白天和晚上以及周末不同目的的交互使用极大地提升了停车位的效率。

也为综合体商业带来更多的人流和更多的非目的性购买的机会。

酒店客人可以在悠闲地漫步到连通的商场中发生即时购买。

服务式公寓的居民可以会经常光顾杂货店，超市，餐饮店和百货公司等。

以上和诸多的例子扩大了业主的总体消费客户的基础并提升了销售额。

尽管城市综合体比独立商场具有更大的聚人优势，但建筑规划和设计也更具复杂性，应当由具备大型城市综合体丰富经验的建筑规划师和设计师参与和把握。

下面是在规划城市综合体过程中必须考虑的几个重要问题：1，供公众/行人和车辆流通的景观及露天广场空间（有时为下沉式广场）2，每一功能建筑的可视性及建筑特征，通达性及为营销和推广而设的清楚的标识和图案3，对于零售裙楼之上的塔楼的结构和功能的规划尤其重要。

商业地产商业综合体规划与运营方案第一章：项目概述 (2)1.1 项目背景 (2)1.2 项目目标 (3)1.3 项目规模 (3)第二章：市场分析 (3)2.1 市场环境分析 (3)2.1.1 宏观环境分析 (3)2.1.2 行业环境分析 (3)2.1.3 地域环境分析 (3)2.2 竞争态势分析 (4)2.2.1 市场竞争格局 (4)2.2.2 竞争对手分析 (4)2.2.3 市场竞争策略 (4)2.3 消费需求分析 (4)2.3.1 消费者特征 (4)2.3.2 消费需求趋势 (4)2.3.3 消费需求满足策略 (4)第三章：业态规划 (5)3.1 商业业态布局 (5)3.2 业态组合与搭配 (5)3.3 业态发展策略 (5)第四章：建筑设计与空间布局 (6)4.1 总体规划 (6)4.2 建筑设计 (6)4.3 空间布局 (7)第五章：招商策略 (7)5.1 招商定位 (7)5.2 招商渠道 (7)5.3 招商政策 (8)第六章：营销推广 (8)6.1 品牌宣传 (8)6.1.1 品牌定位 (8)6.1.2 品牌宣传策略 (8)6.2 营销活动策划 (9)6.2.1 活动主题策划 (9)6.2.2 活动策划实施 (9)6.3 媒体推广 (9)6.3.1 媒体选择 (9)6.3.2 媒体推广策略 (10)第七章：运营管理 (10)7.1 运营模式 (10)7.2 服务质量提升 (10)7.3 安全管理 (11)第八章：财务管理 (11)8.1 成本控制 (11)8.1.1 成本控制原则 (11)8.1.2 成本控制措施 (12)8.2 收益分析 (12)8.2.1 收益来源 (12)8.2.2 收益分析指标 (12)8.3 财务风险防范 (12)8.3.1 财务风险类型 (12)8.3.2 财务风险防范措施 (13)第九章：人力资源管理 (13)9.1 人才引进 (13)9.1.1 人才引进策略 (13)9.1.2 招聘流程 (13)9.2 员工培训与发展 (13)9.2.1 培训计划 (13)9.2.2 培训方式 (14)9.3 员工福利与激励 (14)9.3.1 员工福利 (14)9.3.2 员工激励 (14)第十章：项目评估与优化 (14)10.1 项目效果评估 (14)10.1.1 评估指标体系构建 (14)10.1.2 评估方法与流程 (15)10.2 项目优化建议 (15)10.2.1 优化项目定位 (15)10.2.2 优化业态布局 (15)10.2.3 优化运营管理 (15)10.3 持续发展策略 (16)10.3.1 创新驱动 (16)10.3.2 资源整合 (16)10.3.3 社会责任 (16)第一章：项目概述1.1 项目背景我国经济的快速发展，城市化进程的加快，商业地产市场日益繁荣。