国有土地使用制度

国有土地使用权出让制度

武汉兴松房地产开发有限公司与湖北省武汉市国土资源管理局案（案例来源：最高人民法院裁判文书。）

——国有土地使用权出让制度

【案情介绍】

1993年11月17日，原告武汉兴松房地产开发有限公司（以下简称兴松公司）与被告湖北省武汉市国土资源管理局（原湖北省武汉市土地管理局，以下简称武汉市土地局）签订了WP-93-204号“国有土地使用权批租合同”（以下简称批租合同）。该合同约定：甲方武汉市土地局将位于武昌和平大道中山路口的12 000平方米土地出让给乙方兴松公司开发，乙方向甲方支付每平方米74元，总额为532.8万元人民币的土地使用权批租地价。此外，双方还就履行期限等问题作出约定，其中第4条约定：乙方承担的拆迁户还建安置，从发出拆迁线之日起，必须在2年内完成。第6条约定：本合同项下的批租地块，其用途为写字楼、商住楼、还建住宅，乙方同意自1993年11月17日起，4年内完成规划确定的项目建设；4年内未完成又无正当理由的，甲方有权要求乙方按甲方确定的标准补交该地块的市值地价差价，直至收回该土地的土地使用权。合同签订后，兴松公司领取了拆迁许可证，证上载明拆迁期限为1993年12月3日至1994年3月3日。随后，兴松公司开始实施旧房拆迁，但由于在与拆迁户协商补偿安置方面难度大，拖延了拆迁时间，至1994年10月10日市拆迁办验收时，该地块仍有个别拆迁户的拆迁安置问题没有解决。

同年11月，兴松公司与第三人武汉华锋置业发展有限公司（以下简称华锋公司）签订“联合开发协议书”，约定由华锋公司以注入资金的形式建设规划商住楼部分，湖北省武汉市武昌区城市综合开发管理办公室为该协议进行了鉴证。之后，因拆迁中的遗留问题、资金投入问题、危旧房改造的优惠政策兑现问题以及办理有关建设施工方面许可证等问题不落实，工程迟迟不能开工。至1995年10月，经湖北省武汉市武昌区人民政府同意，该工程才开始动工兴建。建设中，又由于兴松公司与施工单位因工程款问题发生纠纷，工程几度停工。致使还建楼到期不能交付，导致拆迁户居民多次集体上访，堵塞交通。其间，武汉市土地局曾发文、召开协调会，敦促兴松公司复工。1996年9月20日，兴松公司与原中国农业银行武汉市分行武昌区水果湖办事处（现中国农业银行武汉市水果湖分理处，以下简称农行水果湖分理处）签订“抵押合同”，用上述批租土地上的在建工程为湖北金城服务有限公司贷款300万元提供担保双方在湖北省武汉市武昌区房地产管理局办理

国有土地使用权证和国有土地使用证的区别联系

国有土地使用权证和国有土地使用证都是非常重要的证件，在购买房屋的时候这两种证件都需要同时具备，不然房屋都可能存在一定问题，如果是房地产开发商的话除此之外还需要三种证件，也就是我们常说的五证，但是当前很多人都不知道国有土地使用权证和国有土地使用证有什么区别，因为两者都是比较重要的性质差不多的证件。那国有土地使用权证和国有土地使用证具体有哪些区别呢？

国有土地使用证（俗称“土地证”）和房屋所有权证（俗称“房产证”）在商品房的权属等问题有着同等重要的作用，但两者又有所区别。

▲国有土地使用证和房屋所有权证的区别

▲1、概念 国有土地使用权证和国有土地使用证都是非常重要的证件，在购买房屋的时候这两种证件都需要同时具备，不然房屋都可能存在一定问题，如果是房地产开发商的话除此之外还需要三种证件，也就是我们常说的五证，但是当前很多人都不知道国有土地使用权证和国有土地使用证有什么区别，因为两者都是比较重要的性质差不多的证件。那国有土地使用权证和国有土地使用证具体有哪些区别呢？ （1）国有土地使用证。是有土地局出具的确认土地使用权的凭证。

（2）房屋所有权证。是由房管局出具的承认房产归属人的凭证。

▲2、性质

（1）国有土地使用证。是经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证，主要载明土地使用者名称、土地坐落、用途、土地使用权面积、使用年限和四至范围等。

（2）房屋所有权证。是国家依法保护房屋所有权的合法凭证，房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋。房产证包括房屋所有权证和房屋共有权证。

▲国有土地使用证和房屋所有权证的联系

1、《房地产管理法》规定，所购商品房应具备“国有土地使用权证”和“房屋所有权证”。 从法律角度来讲，房产证和土地证是房主拥有该房产以及土地使用权的证明，两者是密不可分的，没有土地证，就意味着房主不具备对该土地的使用权，就无法维护自己的合法权益。

土地使用制度

土地使用制度是指一个国家或地区对土地资源的管理和分配的规则和制度。它包括土地所有权制度、土地登记制度、土地流转制度、土地承包制度、土地使用权制度等方面。

在土地所有权制度方面，土地使用制度规定了土地的归属和权益分配。有些国家实行国有制度，即土地归国家所有，个人或企业可以通过租赁或承包等方式获得土地的使用权。而在一些市场经济国家，土地可以私人所有，个人或企业可以通过购买土地获得所有权。

土地登记制度是指对土地进行登记并颁发证书，确认土地的所有权和其他权益。登记制度有助于确保土地权益的合法性和安全性。

土地流转制度是指土地的转让、买卖和租赁等行为。这个制度规定了土地的流转程序、条件和方式，为土地的有效利用和经济发展提供了便利。

土地承包制度是指将农村集体土地承包给农民个体或农民合作社进行农业生产的制度。这个制度在农村地区非常普遍，有助于提高农民的积极性和农业生产效益。

土地使用权制度是指对土地使用权的规定和管理。一些国家和地区将土地使用权授予个人或企业，允许他们在一定期限内使用土地，这样可以鼓励更有效的土地利用和经济活动。

总之，土地使用制度是一个国家或地区对土地资源进行管理和分配的制度和规则，是促进土地资源有效利用和经济发展的重要方面。不同国家和地区根据自身情况建立和实施不同的土地使用制度。

国有土地使用权证

建设用地规划许可证

建设工程规划许可证

建设工程施工许可证

商品房预售许可证

山东省商品房销售条例

第一章 总则

第一条 为规范商品房销售行为，保障商品房买卖双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规，结合本省实际，制定本条例。

第二条 在本省行政区域内从事商品房销售及商品房销售管理等活动，应当遵守本条例。

本条例所称商品房，是指由房地产开发企业在城市规划区范围内依法取得国有土地使用权的土地上开发建设，向社会公开销售的房屋及其附属设施。

第三条 商品房销售包括商品房预售和商品房现售。

本条例所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

本条例所称商品房现售，是指房地产开发企业将已竣工的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

第四条 销售商品房应当遵循自愿、平等、公平和诚实信用的原则。

禁止对商品房恶意炒作，哄抬房价。

第五条 省建设行政主管部门负责全省的商品房销售管理工作。

设区的市、县（市）人民政府商品房销售管理部门，负责本行政区域内的商品房销售管理工作。

工商行政管理、国土资源、税务等部门，按照各自职责分工，共同做好与商品房销售有关的管理工作。

第二章 销售条件

第六条 商品房预售实行许可制度。

房地产开发企业进行商品房预售，应当向设区的市、县（市）商品房销售管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证明。

未取得商品房预售许可证明的，不得进行商品房预售。

第七条 商品房预售应当符合下列条件：

（一）已交纳全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有房地产项目开发经营权证明、建设工程规划许可证和施工许可证；

（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上、已完成基础工程，并确定施工进度和竣工交付日期。