房地产业务流程

word版本/A4打印/下载可修改 1 房地产公司业务流程

一、公司合同管理流程节点流程说明

收集相关数据信息

各部门业务人员收集工作中的相关数据信息。将收集到的信息报部门经理。

起草合同

部门经理根据业务需要结合公司规定起草相关的合同。将拟好的合同交主管副总审定。(时限为三日内，于完成当日上交)

审核

主管副总对部门]经理提交的合同进行审核。

审核意见，提交决策意向

主管副总对各部门提交的合同草稿进行审核后提出审核意见和决策意向。将审核的合同草稿和决策意向交律师审核。律师对合同草稿进行审核。

word版本/A4打印/下载可修改 2 审核意见，提交决策意向律师对合同草稿提出审核意见将审核意见与合同草稿交总经理审批。

总经理对合同草稿进行详细审查。结合主管副总和法律顾问的意见，提出自己的意见。经审批合格的合同下发部门经理。

合同签收

各部门]经理签收经过审批的合同。

执行合同

各部门分别执行各签收的合同，如，招投标合同、采购合同、销售合同。

是否变更

在合同执行过程中如遇到特殊情况，有- -方提出要求变更合同。

合同变更内容

部门经理出具合同变更内容。将变更内容交主管副总审核。主管副总对变更内容进行审核，给出审核意见。

将审核意见提交法律顾问。法律顾问考虑主管副总的决策意向，从法律角度对变更内容进行审核。

word版本/A4打印/下载可修改 3 审核意见，提交决策意向

给出审核结果，并向总经理提交决策意向。总经理考虑主管副总和法律顾问的决策意见，对合同变更进行审核。在认可的合同变更上签字并意见，下发相关部门经理执行变更后的合同。

二、项目信息管理流程说明

体系建设

投资发展部组织进行公司信息的统一 -编码工作，将公司的信息系统化、标准化，构建**公司的项目信息管理体系，为信息共享提供良好的保证。

制度建设

投资发展部组织制定公司的项目信息管理制度，以之作为公司信息管理的规范和考评依据。

信息收集

房地产开发的业务流程

总体流程

根据房地产开发企业的特点，按照房地产开发的流程，房地产成本软件的应用主要应经历以下五个流程：

1、 系统设置阶段

此阶段应进行基础资料的设置、用户及相关权限的设置。

2、 项目前期阶段----估算成本的形成

在新项目发展的可行性论证阶段，需要进行成本估算操作，形成估算成本。

3、 项目前期阶段----目标成本的形成

从规划设计开始到施工图设计，进行目标成本的录入和修订工作，到施工图设计完成，目标成本最终形成。除规划条件变化、政府政策变化等情况外，目标成本一经确定，不得随意修订。

4、 项目执行阶段----动态成本的形成

在项目的执行过程中，进行合同的录入、变更签证、结算工作、待发生成本的预测；系统将根据以上数据自动生成动态成本信息。

5、 形象进度管理

加强对形象进度进化与执行的考核力度，对形象进度进行宏观管理。

一、基础资料设置

设置内容

在“基础资料设置”模块中，需要设置公司机构（指分公司）、工程项目、成本科目、产品等资料。基础资料的设置必须安装一定的顺序进行：公司机构工程项目（产品）成本科目。

职责部门

由 部主要负责，系统管理员配合。

工作流程

成本人员财务部开发项目设置（新增，修改，删除）公司机构成本人员财务部选择公司机构成本人员财务部工程项目设置（新增，修改，删除） 开始

结束成本人员财务部选择工程项目成本人员财务部成本科目设置（新增，修改，删除）成本科目数据导入成本人员财务部分摊对象设置产品二、项目前期阶段----估算成本的形成

设置内容

在项目总规确定后，公司 部完成项目总投资估算深化稿，并将审批后的总投资估算深化稿在3日内进行估算成本的录入。

职责部门

由公司 部负责。

工作流程

财务部选择工程和成本科目财务部录入成本科目的目标成本的明细构成录入完毕？YN 开始

结束财务部保存估算数据

三、项目前期阶段----目标成本的形成

房产典当业务操作流程

1、查验房地产产权证。

由业务初审客户提供的有关其房地产抵押典当提供的基本资料（当户的合法有效证件及当物所有权证明），审核资料的完整性、真实性、合法性，并将客户资料记入《客户业务接待登记簿》。对基本资料不完整的客户协助其准备齐全。

2、实地勘察。

对基本资料完整的客户，业务应及时到房屋所在地察看房屋新旧、朝向、房型等，并与房屋所有权证、国有土地使用权证上的记载相核对，核实屋主及居住地的真实性。

3、估价。

经查验、勘察符合条件的业务，根据房屋的新旧程度、区域地段、同类市价等综合因素由我公司进行估价，或者请我公司委托的专业的、符合法律资格的房地产估价事务所估价，以确定房屋的现行价值。

4、确定当金及综合费率。

将客户资料、房地产估价报告书提交董事会，由董事会根据公司经营状况、风险等因素确定该笔业务的可操作性，对可操作的业务确定折当率、利率、费率标准。

5、签订房地产典当合同。

业务根据董事会决议的折当率、利率、费率标准等条款，与客户签订主合同（借款合同或当票）和抵押合同。

6、办理登记及公证（典当合同公证、委托授权公证）。

抵押房屋，要到房地产登记部门办理他项权利登记，取得他项权利证书。

 现房抵押登记需提交的资料：

1、房地产权证（或房屋所有权证、土地使用权证）；

2、房地产估价报告书；

3、划拔用地、集体土地及村民所有的房地产提交优先向政府补交地价款保证书、市政府及国土资源局批准抵押的文件（属村集体土地的房地产须提交村委会同意抵押的证明）；

4、抵押人为合资企业、有限责任公司、股份公司的，须提交董事会或股东大会同意抵押的证明；

5、抵押人为国有或国有控股、集体企业的，须提交其上级主管部门同意抵押的证明；

6、房改房、经济适用住房须提交市房委会核准文件；

7、抵押各方当事人的身份证明或法人证明；

1）个人：身份证、军（警）官证； 2）企业：营业执照副本及法定代表人身份证复印件，境外企业营业执照需要经认证或公证；

房地产销售的业务流程

第一条 寻找客户

一、客户的来源

咨询电话、房地产展览会、现场接待、促销活动、上门拜访、朋友介绍等。电话咨询的

客户只是想对项目进行初步了解，有意想来现场参观；通过朋友的介绍则对项目有了一定的

了解，购房意想交强。

二、接听电话

1、基本动作

1.1、必须态度和蔼，语音亲切。先说：“##花园，你好”，再开始交谈。

1.2、通常，客户在电话中会问及价格、地点、面积、格局、进度、贷款等方面的问题，销售

人员应扬长避短，在将产品卖点融入。

1.3、在与客户交谈中，设法取得我们要的信息。

1.3.1、客户的姓名、地址、电话等个人的背景资料。

1.3.2、客户能接受的价格、面积、格局等对产品的具体要求。

1.4、最好的方法是直接约客户来现场参观。

1.5、挂电话前应报出业务人的姓名、联系电话，并再次表达希望客户来现场参观的愿望。

1.6、接电话时，随手把有关信息记录在客户来电表上。

2、注意事项

2.1、接电话前，要按公司的统一要求做。

2.2、广告发布前，应事先了解广告内容，仔细研究如何应对客户可能会涉及的问题。

2.3、广告发布的当天，电话特别多，时间珍贵，因此接电话应以2---3分钟为限，不宜过长。

2.4、接听电话，尽量由被动回答转为主动介绍、主动询问。

2.5、约请客户应明确时间、地点，并告诉他你将专程等他。

2.6、应将客户来电信息及时整理并与现场经理和广告人员交流和沟通，并上报。

2.7、切记：接听电话的目的是促使客户来销售处，做更深一步的面谈和介绍。

三、参观房地产展览会

四、朋友或客户的介绍的客户的洽谈

由于友人的介绍，要突出友人所说的优点，事半功倍的效果。此类客户较为敏感的是价格

和折扣，销售人员要从实际出发处理，若无法处理，可由上级主管协助处理。

五、做直销（DS）

1、自我介绍，交换名片。

2、对项目做简单介绍。

3、感兴趣，再做更深一步介绍。

4、若不感兴趣，则留下资料礼貌的走开。