凤凰古镇开发策划案例分析
1、凤凰古镇开发策划的历程
（1）特许经营权转让
2001年，凤凰县经济支柱-凤凰县烟厂倒闭，县里经济发展陷入萧条，大批工人下岗，经济被迫转型。凤凰县政府主动找到以策划点子著称的叶文智，请他帮忙策划凤凰的发展。
2001年10月14日，湘西自治州凤凰县人民政府将凤凰古城、南方长城等8大景点经营权成功转让50年，受让方（叶文智的黄龙洞公司）将在经营期内向凤凰县支付转让费8.33亿元，首付2850万，尾款50年付清，此外需支付8500万元的古城改造费（实际在两年内付清）。每年只需要不到1700万元。公司成立以来，解决了6万多人的就业与再就业问题，直接相关的有2万人。这是全国首例（？）景区特许经营权转让，受到多方关注。
特许经营权转让极大地提升了凤凰县政府的信心，并缓解了财政压力，确立了以旅游开发为导向的经济发展战略。
（2）针对凤凰古镇的文化底蕴所展开的一系列宣传
包括：
1）新闻发布会：2002年初，县政府和凤凰古城公司投资120多万在北京香格里拉国际大酒店举办凤凰被列为国家历史文化名城新闻发布会；
2）旅游交易会：2002年4月，县政府筹资400余万元参加了南京第十届国内旅游交易会及11月份的上海国际旅游交易会。
3）媒体及老总组团游览：组织和接待千余人来自各国各地新闻政府媒体及旅行社老总来凤凰宣传推广和采风活动。
4）电视媒体宣传：2002年5月份，邀请湖南卫视具有号召力的《新青年》栏目组，2002年7月份，邀请《快乐大本营》到凤凰录制节目，宣传凤凰成功举办第二节长城杯龙舟赛和摄影大赛；在湖南旅游节期间成功举办了“中国湘西从文文化节”。
5）大型活动策划：2003年9月，凤凰古城旅游公司成功策划和举办了南方长城国际围棋擂台赛，邀请国内外顶尖棋手参赛，并运作出“棋行大地，天下凤凰”的宣传口号，又通过“围棋邀请赛”等炒作，将凤凰打造成小资的热门旅行地。
不足：
（1）利益分配的长期博弈，亟待新的合约法规规范。
50年经营权转让期限太长，几乎没有现成参照的案例，双方无法准确估算凤凰城未来的发展态势，并事先予以规范。
在游客数量激增的情况下，大量门票收入依然流入私营开发公司手中，超出的利润政府无法分享；
餐饮休闲收入流入个体商贩手中，避税逃税超过8000万元；
本地居民承受了大量游客涌入导致的生活不便、基础设施和创业压力，却无法参与利益分配；大量游客仅来参观古镇，人均消费并不多；
根本没有想到旅游会带来的凤凰商业及住宅地产成百倍升值，导致超出想象的丰厚收益全然落入外来开发商的手中，私营开发公司、政府、本地居民难以参与利益分配，造成某些利益主体心态失衡。
（2）私营公司的短期逐利行为和政府缺位。
管理不规范、价格混乱、消防设施不到位、公共卫生间和垃圾桶缺乏等等问题，均与管理和利益分配的机制不当有关。出现了政府管理的缺位和不作为。
（3）缺乏对商业业态的规范和整合，市场运作很不完善。
商业业态存在一定的混乱，大量缺乏特色的小商品涌入。客栈的价格视游客数量而定，几乎每天都要变化。整个市场运营存在不规范，让凤凰古镇的文化风韵几乎淹没在滚滚商业浪潮中。
2、权责分配：
（1）凤凰古城旅游发展有限责任公司（简称古城公司）
叶文智所组建的公司。古城公司收入来源为八个景点的门票收入、沱江泛舟的费用和停车场的停车费。
承担：景区内管理、古城石板街改造、沱江沿岸治理、日常保洁清运。公司也参与部分基础设施建设投资。
如2003年，包括古城保护和整治、古城景点和市政设施及旧城改造在内的重点建设项目，预计投资21033万元，其中由凤凰古城公司投资和招商引资的就有3608万元，占预算总投资的17.2%，从而在一定程度上缓解了政府资金不足的压力。
（2）凤凰县政府
政府主要是税费收入。
承担：古城日常管理维护、古城文化修缮、沱江河水体治理、供水排污设施完善、沱江风光带及古城夜景打造、保护古城特色民居（吊脚楼）等。
策划举措：
此后，凤凰县政府与叶文智合作，策划凤凰县城，短期内大大提升了凤凰的知名度和影响力。具体措施包括：
2002年，经营收入1660万元，宣传营销费用1800万元，实现税收超过1000万元。8500万元的古城改造费在两年内就付清了。
基础设施：
2000-2003年，在三年左右的时间里，县政府投入共计共计1.69亿元。资金用途如下：（1）2720万元资金，包括道路改善、管线地埋、管网改造等。投资1000万元的总长8000米的古城东正街、十字街、老采街、南边街等17条历史街区下水道及石板街改造；完成了1200万元的广播电视、电话、供电、供水管线“四线”入地改造；并实行步行街管理，禁止机动车入内；完成了投资100万元的自来水改造和77万元的消防管网改造；完成了投资350万元的古城路灯和旧城路灯改造。
（2）7080万元，旧城改造和城市基础设施建设。包括投资1000万元的自来水管改造工程，
1500万元的县城污水处理一期工程，1700万元的旅游景区道路工程，700万元的南华路改造工程，1400万元的凤凰路和新田路建设工程；完成了投资780万元的南方长城保护维修工程。
（3）7100万元，新建及拆迁。投资1000万元的桔园路工程、1000万元的从文广场古城、1000万元的从东门至南门至西门的城墙城楼工程、2400万元的黄丝桥古城居民拆迁工程、1700万元的南方长城工程等正在紧张地施工和筹建之中。
旅游策划：
（1）建设一祠三馆五庙三旧居”
即：田家祠堂；从文图书馆、从文展览馆、万寿宫博物馆；八角楼庙宇、南华禅寺、玛祖庙、城隍庙、奇峰寺；李振军旧居、郑国鸿故居、陈渠珍故居。着力整治和恢复10户特色民居，向游客展示凤凰的建筑文化特色。
（2）开展富有特色的民族文化活动。落潮井乡的勾良村和山江镇的毛坪村为民族特色文化村，打造成为凤凰文化旅游的亮点，展示其民乐、民歌、民舞及民间绝活。
（3）以古城为核心，挖掘周边景点的文化内涵；培植和开发精品旅游路线，打造特色品牌。沿209国道和1867省道交通主线，开发吉信—县城—阿拉的精品文化旅游线路，形成以县城为中心，吉信、阿拉为两翼的文化旅游长廊，在这个文化旅游长廊中着重体现古城镇建筑文化系列、古城堡军事文化系列、楚巫宗教文化系列、民族文化系列和自然风光山、水、洞系列；同时，开发凤凰城—山江—腊尔山镇—禾库镇—三拱桥乡民族风情旅游线路，主要是展示苗寨风情、天下第一大石拱桥、天星山古战场、屯粮山风光和历史文化村落等。
这些策划不知落实情况如何，至少，田家祠堂由于缺乏修缮，现在已经近衰颓，不堪使用。这与乌镇等地不惜重金重造木心旧居等形成强烈对比。
发展状况：
旅游发展迅速带动了凤凰古镇的全面转型发展，带来了客观的旅游收入，旅游业成为全县GDP中占比最大的产业。
2001年-2011年全县旅游人次从57万上升到650万，旅游总收入从0.74亿元上升到44.31亿元，门票收入从180万元增加到1.55亿元，2011年旅游总收入已经相当于全县GDP的65%。在约0.9平方公里的古城核心区，有68家酒吧，600多家旅馆和客栈，不计其数的旅游产品商店和小商贩。2006年，客栈兴起，目前有560家客栈，本地和外地人各占一半。年收入七八万至30万不等，区位不同，收益不同。
整个凤凰县，餐饮、娱乐、交通运输等直接从业人员超过3万人。2012年，游客数量为690.49万人次，实现旅游总收入53.01亿元，其中团队游客数量在130万人次。与旅游相关的第三产业贡献了全县67.5%的GDP。
地产业的发展：2001年沱江边的普通吊脚楼，2001年购买只需5万，现在逼近300万。
每年旅游收入（主要门票收入）大致为8000万元，仅有40-60万人买票，游客人均消费少。即便如此，凤凰古镇收入已经占叶文智的天下凤凰公司收入的40%。
争议与新举措：
（1）古镇收门票
八大景点通票148元，11个景点票价226元（？）
2013年2月，叶文智旗下的凤凰古城公司、南华山公司、乡村游公司出资51%，县政府旗下的某独资公司出资49%，共同组建了凤凰古城景区管理服务公司，注册资本为1.2亿元。2013年4月10日，凤凰景区开始收门票（148元），争议不断，游客数量下降，门票收入大幅上升，游客数量少却提高了古城的生活质量。
148元的门票：运营成本73.64元，特许经营权摊销单位成本12.76元，建设维护成本21.76元，发展成本23.11元及其他费用。凤凰县政府从中提取“两费一金” 33元（约30%，资源有偿使用费、宣传营销费、价格调节基金)，一年5300万元左右，用于古城维护。扣除运营方的代理费和成本，剩余收入由古城公司、南华山公司、乡村游公司三家运营公司按照固定基数分成。
凤凰古镇收门票引发了多方震动，导致短期内游客数量急剧下降，造成当地商户几乎无法经营。
（2）启动新的文化项目
2013年，《烟雨凤凰》项目启动，直接投资55亿元，将会带动12000人就业，财税贡献超过5亿元，与腾讯网战略合作。其中，2014年3月30日，民俗情景剧《烟雨凤凰》首演，耗时三年，总投资约1.3亿元。新建剧场可容纳2500人观看演出。
（3）船工规范
168名沱江船工组成公司，政府股份51%，船工股份49%，归入凤凰古城公司管理，每年收入少于840万元时，由古城公司兜底。
古城计划门面统一装修，每平米80元。
附录及其他资料（仅供参考）：
在保护好古城的同时，另行建设好新城。结合古城整治工作，加强了对古城街道、古民居及文物保护单位的保护管理。坚持修旧如故、整旧如故的原则，对核心保护区的历代建筑，采取保存外壳、整修内部的办法，保持原有风貌；对风貌协调区的不协调建筑进行立面整治，历史文化名城保护与开发的模式探讨、达到与古城风貌协调一致；对风貌控制区的新建、改建房屋严格控制其高度、形式和色彩，保持与古城风貌的统一协调。同时，严格办理建设手续，建立专户档案，强化日常跟踪管理，及时制止不按图纸施工行为。随着社会的发展、古城的变迁，许多近代、现代建筑已严重影响了古城的历史风貌。为此，县委、县政府果断决定:将坐落在古城内的政府机关、企事业单位等迁出古城，在临近的区域另建新城。并提出五大家带头搬迁、其他机关单位按规划搬迁、城内居民鼓励搬迁的要求。通过机关单位的搬迁，带动新城的建设，既减轻了古城保护的用地压力，又促进了新城的发展。
新闻采访实例分析 分析一20110717期《风云对话》 本段分析材料源自于凤凰卫视《风云对话》20110717期，阮次山采访的人物是新任韩国驻中国大使李揆亨。我认为此段采访可以表现出阮次山先生清晰的采访思路和准确严谨冷静的采访态度，值得我去学习分析。 《风云对话》作为一档时政类的采访式的谈话节目，约请的都是世界各国政坛举足轻重的风云人物，其邀请的嘉宾，多与当下时政背景相契合，这就在访谈中需要克服诸多困难，做为国与国交流的一个平台，客套话怎么说，说多少，什么时候说，如何切中问题要害而不冒犯对方，又如何引出观众感兴趣的敏感话题？如果采访的问题都是些陈词滥调尽是外交辞令官文气质，观众必然会失去兴趣从而失去收视率如果问题没把握好尺度，又可能会造成不好的政治影响，那么我们且看著名时事评论员阮次山是如何表演他的嘴上功夫的。 我们来看阮次山的第一个问题，他问李揆亨，从90年代在中国任职到这次再度前来，对中国有什么深刻的印象么，李揆亨大使在交通和国际地位上做了比较深入的分析，高度赞扬了我国。上大家知道，这几年中韩两国在文化上出现了不少的争执，许多中国民众都对韩国抱着厌恶的态度，那么一上来提一些尖锐的问题是很不合时宜的，有必要给电视机前的观众朋友们一点糖吃吃，听听赞扬，虽然有些俗气，但是确是很好的为本期的核心目的“中韩友好的发展，繁荣，增进互信交流和理解”奠定了基调。双方有客套话开场，拉近了主持人与李揆亨大使，与观众之间的距离，萌生一些好感。之后，阮次山进一步“加深友好”，抛出了第二根萝卜，就中韩金融危机之后的双边贸易和经济交流向李揆亨大使提问，当然，李大使也不会错过这个机会了，大侃特侃，高度赞扬起了双方迅速发展，不断加深，全面合作的双边关系，从而进一步拉近了观众与这位韩国大使心理距离，提升了友好气氛，让观众了解双方经济关系上的亲密无间，紧接着，阮次山举了北京众多的韩国汽车，受欢迎的韩国手机等例子，似乎是为李大使证明他的观点，从而把友好的交流气氛拉到了一个最高潮。然后他开始切入正题，我们知道中韩之间有许多文化上的误解和争端，两国民众在此积怨颇深，因此观众自然会关心韩国大使如何看待，准备如何处理这些问题，而由于立场和国内舆论宣传上的巨大区别，直接提这种问题对方很难给予满意的回答，必然是要得罪一方的。因为阮次山没有直接抛出这个问题，而是间接的提问“有没有更深的空间来加深双方友好合作”，李大使心领神会的谈到了如何增进两方的文化交流，从人员来往到青少年交流，全面推动双方的沟通理解和认识。阐述了对如何消除两国间文化隔阂的见解。 说完两国之间的关系，阮次山开始就一些地区热点问题向李大使发问，首先是六方会谈，然后是朝鲜接班问题，这是关系到整个东亚地区局势的，十分敏感，所以这两个问题其实是很多人都关注的，都感兴趣的，这样在节目尾声的时候，节目仍然能抓住观众。 整个采访看下来，我们可以发现阮次山的谈话条理清晰，逻辑紧密，用词严谨，充分考虑了观众感情和其问题带来的政治影响，效果很好，这种影响是积极的，正面的。在获得较好的收视市场的同时也取得了很不错的社会效益，这很值得我们肯定和学习。另外，在画面和构图上也颇有讲究，例如暖黄温馨的色调，大使与国旗在画面中位置的安排，都是十分到位的。这一些细节也很值得我们学习。 分析二20110424期《风云对话》 本次访问与上文那期的风格迥异，由于面对的不是代表着一个国家形象的大使，而是一位更多的作为一个商人存在的龙永图先生，阮次山不再用硬邦邦的，用词严谨的方式与之对话，而是卸下了防备，采用更类似于拉家常的方式来进行这段采访，气氛温和，但是逻辑依旧严谨，就像两个老朋友的促销长谈。
2007年湖南省凤凰县堤溪沱江大桥"8.13"特别重大坍塌事故 2007年8月13日16时45分左右，湖南省凤凰县正在建设的堤溪沱江大桥发生特别重大坍塌事故，造成64人死亡，4人重伤，18人轻伤，直接经济损失3974.7万元。 （一）基本情况 堤溪沱江大桥工程是湖南省凤凰县至贵州省铜仁大兴机场凤大公路工程建设项目中一个重要的控制性工程。大桥全长328.45m,桥面宽度13m,设3%纵坡，桥型为4孔65m跨径等截面悬链线空腹式无铰拱桥。大桥桥墩高33m，且为连拱石拱桥。2003年6月，湖南省交通厅批准了凤大公路工程项目初步设计，并于同年12月批复了凤大公路项目开工报告。堤溪沱江大桥于2004年3月12日开工，计划工期16个月。事故发生时，大桥腹拱圈、侧墙的砌筑及拱上填料已基本完工，拆架工作接近尾声，计划于2007年8月底完成大桥建设所有工程，9月20日竣工通车，为湘西自治州50周年庆典献礼。 建设单位湘西自治州凤大公路建设有限责任公司（以下称"凤大公司"），隶属于湘西自治州人民政府，为国有独资公司。 设计和地质勘察单位华罡设计院，全民所有制，隶属长沙理工大学。该院具有公路行业甲级《工程设计证书》、甲级《工程咨询资格证书》和甲级《工程勘察证书》。 施工单位湖南路桥建设集团公司（以下称"路桥公司"）。是国有独资大型企业，下辖28个分（子）公司、参股公司（单位）。具有建设部颁发的"公路工程施工总承包特级、公路路基工程专业承包壹级、公路路面工程专业承包壹级、桥梁工程专业承包壹级、公路交通工程专业承包交通安全设施"《建筑企业资质证书》，2006年7月取得《安全
生产许可证》。路桥公司实行三级管理体制，二级机构道路七公司负责堤溪沱江大桥的具体施工任务。 监理单位湖南省金衢交通咨询监理有限公司。是由45位自然人股东持股的有限责任公司。具有公路工程甲级监理资质。 （二）事故原因 1.事故的直接原因 由于大桥主拱圈砌筑材料未满足规范和设计要求，拱桥上部构造施工工序不合理，主拱圈砌筑质量差，降低了拱圈砌体的整体性和强度，随着拱上荷载的不断增加，造成1号孔主拱圈靠近0号桥台一侧约3至4m宽范围内，即2号腹拱下的拱脚区段砌体强度达到破坏极限而坍塌，受连拱效应影响，整个大桥迅速坍塌。 2.事故的主要原因 一是施工单位路桥公司道路七公司凤大公路堤溪沱江大桥项目经理部，擅自变更原主拱圈施工方案，现场管理混乱，违规乱用料石，主拱圈施工不符合规范要求，在主拱圈未达到设计强度的情况下就开始落架施工作业。 二是建设单位湘西自治州凤大公路建设有限责任公司（简称"凤大公司"），项目管理混乱，对发现的施工质量问题未认真督促施工单位整改，未经设计单位同意擅自与施工单位变更原主拱圈设计施工方案，盲目倒排工期赶进度，越权指挥，甚至要求监理不要上桥检查。
090124122 吴小亮 碧桂园凤凰城广告投放策略论文
碧桂园凤凰城的广告投放策略 2002年5月1日，仅仅一天时间，凤凰城销售额就达到7.5亿。这在竞争激烈的广州房地产市场绝无仅有，在全国房地产界也是头一次！那碧桂圆凤凰城的销售奇迹是如何创造出来的呢？——关键便在于其广告投放策略！ 从传统的观点来分析，广告投放主要可以分为三个阶段:引入期，成长期，成熟期。但是碧桂园凤凰城却采取了另一种策略——封锁性投放策略，将引入期，成长期，成熟期这三个阶段合而为一，从而极大地加强了宣传力度并取得了显著的效果! 【封锁性投资策略： 如果你有100块，现在有两种花费方案，你可以一次性花掉全部的100块，你也可以分10次每次花10块，你会如何选择？ 我们可以把类似的思维模式运用于广告的投放策略上，不同的媒介投放策略，必然会导致不同媒介排期，从而而会达到不同的效果！ 前一种一次性花100块做法，我们的专业术语是“集中式投放策略”，即将广告安排在一个特定的时间段内集中发布；后一种分10次，甚至更细化为50次、100次的花费方式，我们称为“连续式投放策略”，即在一定时间内均匀地安排广告播出时间；还有就是夹在两种策略之间的猛打一阵，停一阵，再打一阵，我们姑且把它形容为“间歇式投放策略”。广告的媒体投放策略大致分为以上三种，当然，我们还可以对策略进行深度细化，找出更多不同策略，如可以对连续式和间歇式折衷创造出一种“脉冲式”。 在长期以来的广告媒介计划中，我们一般采用的是交互安排法，所谓交互安排法就是广告大量出现在某一段时间内，然后静止一段时间，再大量出现，广告就是这样走走停停，类似于“间歇式策略”。这是没有错的，企业的广告费用是有约束边界的，如同上面的“100块”限额，有限的费用无法担负长期的高频率的广告，采取“间歇式策略”可以产生不抵的到达率，也可以保持一定的暴露频次。 但是，我们注意到，我们现在处于一个传播过度、信息爆炸的时代。面对如此众多、又如此杂乱的信息，如何让自己的广告信息受到消费者注目，突破其大脑的壁垒，在其中占有一席之地呢？ 从心理学角度看，人都有一定的心理阈值，而且心理阈值会随着不断的刺激而提高，例如，经常看暴力和残忍镜头的人容易提高其忍受暴力和残忍现象的心理阈值，当信息对我们冲击的强度和频率低于我们的心理阈值时，我们基本上不会感知到信息。如果你走在大街上，你不会注意姿色平庸的女子，就算她在你身边晃来晃去，但美女只要看到一眼你就可以记住，也就是说如果每次10元投入的产出是可能0，最后相加的结果也是0，在这种情况下，或许一下把100块一起花掉的效果会好的多，这也可以部分解释为什么在中国好广告斗不过那些
凤凰古镇开发策划案例分析 1、凤凰古镇开发策划的历程 （1）特许经营权转让 2001年，凤凰县经济支柱-凤凰县烟厂倒闭，县里经济发展陷入萧条，大批工人下岗，经济被迫转型。凤凰县政府主动找到以策划点子著称的叶文智，请他帮忙策划凤凰的发展。 2001年10月14日，湘西自治州凤凰县人民政府将凤凰古城、南方长城等8大景点经营权成功转让50年，受让方（叶文智的黄龙洞公司）将在经营期内向凤凰县支付转让费8.33亿元，首付2850万，尾款50年付清，此外需支付8500万元的古城改造费（实际在两年内付清）。每年只需要不到1700万元。公司成立以来，解决了6万多人的就业与再就业问题，直接相关的有2万人。这是全国首例（？）景区特许经营权转让，受到多方关注。 特许经营权转让极大地提升了凤凰县政府的信心，并缓解了财政压力，确立了以旅游开发为导向的经济发展战略。 （2）针对凤凰古镇的文化底蕴所展开的一系列宣传 包括： 1）新闻发布会：2002年初，县政府和凤凰古城公司投资120多万在北京香格里拉国际大酒店举办凤凰被列为国家历史文化名城新闻发布会； 2）旅游交易会：2002年4月，县政府筹资400余万元参加了南京第十届国内旅游交易会及11月份的上海国际旅游交易会。 3）媒体及老总组团游览：组织和接待千余人来自各国各地新闻政府媒体及旅行社老总来凤凰宣传推广和采风活动。 4）电视媒体宣传：2002年5月份，邀请湖南卫视具有号召力的《新青年》栏目组，2002年7月份，邀请《快乐大本营》到凤凰录制节目，宣传凤凰成功举办第二节长城杯龙舟赛和摄影大赛；在湖南旅游节期间成功举办了“中国湘西从文文化节”。 5）大型活动策划：2003年9月，凤凰古城旅游公司成功策划和举办了南方长城国际围棋擂台赛，邀请国内外顶尖棋手参赛，并运作出“棋行大地，天下凤凰”的宣传口号，又通过“围棋邀请赛”等炒作，将凤凰打造成小资的热门旅行地。 不足： （1）利益分配的长期博弈，亟待新的合约法规规范。 50年经营权转让期限太长，几乎没有现成参照的案例，双方无法准确估算凤凰城未来的发展态势，并事先予以规范。 在游客数量激增的情况下，大量门票收入依然流入私营开发公司手中，超出的利润政府无法分享； 餐饮休闲收入流入个体商贩手中，避税逃税超过8000万元；
案例分析：春晚 2010年虎年春晚结束后，据某门户网站的调查，认为本次春晚不好的约占40%，认为好的占22%。而很多多年守候春晚的忠实观众也表示，自己虽然年年看春晚，但春晚年年感觉平淡。对春晚已经没有什么太高的希望了，只是每年和家人一起坐在电视机前看春晚已经成为一种习惯。这就能解释为什么春晚能年年保持百分之九十多的高收视率，却骂声渐涨的局面了。从1983年第一届春节联欢晚会至今天，春晚伴随了我国改革开放的步伐也在不断发展，也见证了我国人民物质文化生活水平的不断提高。网友们把春晚的发展分成几个时期：1起步期：虽然看着比较简朴，但是演员表演都很真情，让人打心眼里高兴。2巅峰期：经典的上世纪90年代后，春晚的投入一年比一年大，场面也一年比一年绚丽，但是却一年比一年没看头。 3式微期：现在的春晚，虽然华丽但显空洞，一个人能唱的歌要分成五六个人，大家你拼我凑一人一句，混个脸熟。小品脱离实际，很少有以前发自肺腑的快乐笑声，大多都是台下的那些“托儿”在起哄。 为何春晚会从以前的视听美宴变成如今的鸡肋，我将从一下方面进行分析： 一春晚存在在问题 1受众需求变化 八十年代初期，我国的物质文化水平都处在起步阶段，人民的精神文化还在温饱线上挣扎的程度，处于“饥渴”状态的大众对央视新推出的春晚这个全国性的年度大型综艺娱乐晚会自然是“饥不择食”，三十年后的今天，人民的文化素质有了巨大提升，国民的精神文化需求也更高层次，标准也更高。精神食量“富足”的广大受众，面对春晚这道吃了近三十年的年夜饭不再是囫囵吞枣式的充饥，而是对色香味俱全的追求。以前的小孩讨厌吃药，因为药在他们眼里就是“苦”的代名词，现在的儿科医院里，同一种药还可以按小孩的需要生产出草莓味，水蜜桃味，苹果味等供选择。但春晚却没能作出适合受众喜欢的口味，所以，批评越来越多，致使骂春晚也成为一种潮流。春晚已经被仪式化，
案例分享——美国太阳城 太阳城是美国著名的退休社区。它位于凤凰城西北12英里，那里全年312天能够接收到日照，因住在其中的老年人活跃的生活方式而闻名。太阳城拥有1200亩的高尔夫球场，所以又被称为“高尔夫爱好者的天堂”，在它周边有Lake Pleasant地区公园，White Tanks地区公园以及亚利桑那原始人生活历史博物馆。 太阳城位于Maricopa郡，北纬33.597°，西经112.271°，海拔1142英尺。它处于Phoenix Mesa Scottsdale区域，占地37.8平方公里，其中陆地37.6 平方公里，水域0.2 平方公里。 这里的居民必须是６５岁以上的老人，１８岁以下的陪同人士一年居住不能超过３０天。社区内设计建造了各种户型以适应不同类型老人的要求。太阳城中心现有来自全美及世界各地的住户１．６万，且一直处于持续增长的态势。整个社区内拥有“太阳城中心”（独立家庭别墅）、“国王之殿”（连体别墅）、“湖中之塔”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）、“庭院”和“阿斯顿花园”（出租的独立居住公寓）以及“自由广场”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）六大居住社区，并且共同享用一个邮局、超市、医疗机构、银行和教堂。无论您选择哪种住宅，都会享受到积极活跃的生活方式。连体别墅中的一套住宅价位从９万美元到２０万美元不等，并且您还可以选择全部、部分或不需公共维护保养的住宅。 在太阳城中心每人每年享用综合会所的费用为１４０美元。享受的康乐设施包括室内和室外游泳池、网球的推圆盘游戏场、草地保龄球、健身和娱乐中心、会议室和一个１万平方英尺的剧场。这里大约１／３的居民是活跃的高尔夫球爱好者。无论您是初学者还是高手，都可以享用１２６个洞的高尔夫球场。在交纳入会费后，每年每人费用大约为１５００美元。太阳城中心是世界闻名的ＢＥＮＳＵＴＴＯＮ高尔夫学校的本部。全美草地保龄球锦标赛也在这里举行。在这样的社区内，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过８０种以上，例如，您曾经是一个外科大夫，但年轻时您可能一直喜欢做木匠活，今天生活在太阳城里，您可以到木工坊去做您喜欢的事情，也可以做缝纫等等。 根据美国一项调查表明，生活在这样环境的老年社区中，老年人的平均寿命要延长１０岁。 1、开发历史
湖南省凤凰古城产业案例分析 10文管2班 唐奇 18 相信喜欢旅游的同学和朋友们都知道，在湖南省有这么一个乡村，美丽而宁静，在喧闹的现代，给你以大自然的美丽。 这就是湖南湘西的凤凰古城。 凤凰县位于湘西山地，处云贵高原东北缘，总面积1759平方公里，总人口37万人，由苗、汉、土家等25个民族组成。自唐置渭阳县，迄今已有1300多年历史。凤凰山川秀丽、名人史迹荟萃、民风淳朴、民族风俗风情浓郁，先后被列为全国旅游开放县、省级风景名胜区、国家级生态示范县。2001年12月又被国务院列为国家历史文化名城。2003年3月，“凤凰古城”被中国旅游报评为“2002年度中国旅游知名品牌”。 该县旅游资源主要有以南华山国家森林公园和沱江河为代表的自然山水风光，以凤凰古城南长城和沈丛文旧居为代表的一批历史人文景观，及以苗族为主的浓郁的民族风情。凤凰交通便利，区位优越，有319国道和枝柳铁路穿越县境，东临铜仁机场和梵净山国家级自然保护区，北有张家界著名旅游风景区，发展旅游业条件优越。 近年来，凤凰县贯彻发展先进文化的要求，按照打炼凤凰精神、打牢凤凰基础、打造凤凰品牌的思路，大力实施文化旅游带
动战略，以创县域历史文化品牌，启动申报世界文化遗产，使文化旅游产业逐步成为县域经济新的增长点，有力地促进了全县物质文明、政治文化和精神文明建设。 凤凰县文化旅游资源极其丰富，不仅有自然旅游资源，而且有独特的人文旅游资源，既有数量的优势，又有品位的优势，发展文化旅游产业具备较好的基础和条件。 凤凰古城争取国家专项投入，加大招商引资力度，吸引内外商资金参与项目的开发建设，鼓励各部门和县内外优势企业投资开发文化旅游项目。几年来，先后多家公司投资经营文化旅游产业，特别是黄龙洞公司投资833亿买断8个景点50年经营权，在全国产生了轰动效应。 凤凰古城加大宣传推介，强化市场宣传营销。近四年来凤凰县投入宣传营销经费近4000万元，打着“梦里故里，凤凰古城”的统一宣传口号，实行大市场大运作的宣传推介。一是加大广告宣传力度。以代表性极强的特色景点“中国南长城”为背景，在湖南卫视播报凤凰天气预报，在怀铁客运列车上宣传介绍凤凰，播放《中国凤凰》、《风雨南长城》等歌曲，在中央电视台一、二、三台、香港卫视中文台等著名媒体上宣传推介凤凰古城，制作发行《古城凤凰》旅游风光片等等；二是举办各种活动，提高凤凰旅游知名度。该县抓住中国南长城这一亮点，在南长城举办了由中国著名围棋大师常昊、韩国著名围棋大师曹熏铉等棋手参加，有中央电视台、韩国电视台、旅游卫视、湖南卫视、新浪网
华润凤凰城一期一批开盘报告 （一批7、8、9、10、11栋） 项目情况： 物业地址: 经济开发区星沙镇星沙大道、东三线、行政支线、望仙路之间 开发商:华润置地（） 华润集团简介： 成立于1938年，"华润"蕴含"中华，雨露滋润"之意，由周恩来总理亲自命名。华润集团是国资委设立在的中央特大型国有骨干企业，为中国地和最具实力的多元化控股企业之一，总资产近2,000亿港元。在中港两地拥有7家上市公司，经营围涉及电力、地产、零售、啤酒、石化、纺织、医药等。旗下著名品牌有：雪花啤酒、怡宝纯净水、华润万家超市、果超市、东阿阿胶、三九药业、双鹤药业等。开发商华润置地为华润集团旗下地产业务的旗舰公司，中国蓝筹地产企业，于1996年11月在联合交易所上市（1109），是股市恒生指数成份股。目前，华润置地总资产已超过300亿港币，已经在、、、、天津、、、、、、、、、、、、、曼谷等18个城市，塑造出万象城、凤凰城、翡翠城、橡树湾、滩花园等30余知名项目。 建筑设计：澳大利亚ANS 园林设计：贝尔高林 占地面积：401777平方米 建筑面积：1300000平方米 总栋数：80栋 绿化率：39% 容积率：3.0 建筑类别:小高层、高层 装修状况: 毛坯 自带配套：约5000平方米高档生活体验中心，体验中心附设有室外游泳池和约2300平方米的室运动会馆，运动会馆包括室篮球、羽毛球、乒乓球场地以及健身、形体练习 场馆。 周边配套:紧邻的易初莲花超市，县政府、经济开发区管委会、星沙镇政府等政府机关，大众传媒学院、师、卫校等高等学府，市中医医院（市第八医院）等卫生机构，都
处于项目5分钟车程半径。 项目分期：项目分三期开发，130万平米，80栋，其中第一期计划开发20余万平方米，现进行到一期一批，一批5栋。 项目优势： ?区位优势：星沙核心地段，紧靠星沙大道，将为以后进出城区必经之道； ?品牌优势：华润品牌已有70年历史，实力雄厚；凤凰城作为华润旗下房地产品牌拥有 较高知名度，房地产开发经验丰富； ?大社区：项目占地600多亩，总建面达130万平米，是典型的居住型社区，宜居； ?配套优势：易初莲花、新一佳、通程近在咫尺，生活配套齐全，教育、金融、交通等配 套发展也较为成熟。 ?绿化先行：项目所需主要植被均提前栽种，保证了成活率并可提高观赏性； ?户型优势：紧凑户型，合理创新设计，实用率高。 开盘情况 开盘时间：2008年9月20日早上8：30，星期六，天气炎热
凤凰古城调价风波案例分析—基于公共政策制定和合法化理论 发表时间：2019-11-06T13:57:35.340Z 来源：《建筑细部》2019年第11期作者：黄海成 [导读] 湖南凤凰古城调价风波是我国近年来由政府主导景区调价带来各种直接或间接的争议的典型案例。 广西大学广西南宁 530000 摘要：湖南凤凰古城调价风波是我国近年来由政府主导景区调价带来各种直接或间接的争议的典型案例。如何从公共政策制定和合法化过程上来规范、解决这些问题是对政府政策决策的重大考验。本文通过深入了解凤凰古城调价风波前因后果，运用公共管理学政策制定和合法化理论探讨分析政策制定过程如何更好地实现科学化、民主化、法制化，提出了有意义的建议。 关键词：凤凰古城；调价风波；政策分析；政策制定；政策合法化 一、案例背景 2013年3月19日，湖南省凤凰县对景区作出收费调价，结束了免费进入景区的历史，从4月10日起，游客需要购买148元的门票才能进入凤凰古城景区，游玩景区内所有的景点不再另行收费。门票新政公布后，引起了各方的强烈反应。2013年4月10日，凤凰古城的门票新政在争议中如期实施，跌跌撞撞走了将近三个年头，2016年3月27日，在国家取消收取“两费一金”的政策影响下，凤凰县决定恢复2013年的原状。但是，凤凰古城的旅游热度已经被这三年的围城收费给围“淡”了。 二、公共政策制定与合法化理论 2.1公共政策制定和合法化基本概念 公共政策制定“一般是指针对某个政策问题提出、论证并抉择解决方案的整个过程，一般包括目标确立、方案设计、方案评估和论证、方案抉择这样几个相互关联的环节”。具有指向性、动态性、前瞻性、系统性等四个基本特征。 公共政策合法性具有广义和狭义上两个层面的含义，在狭义方面，“被选择的公共政策方案获得合法性被批准实施的过程”，从广义来说，“不仅仅指最后选择的公共政策方案获得合法地位准予实施；而且还指具有特地条件的公共政策上升为法律的过程”。 2.2公共政策制定过程 公共政策制定过程大致可以分为四个步骤。即确定政策制定的目标，设计政策方案，评估和论证政策方案，选择政策方案。通过比较方案预期效益、实施成本、风险大小、时间因素等论证结果，选择收益最大、成本最低、风险最小、比较及时的方案，并吸收其他方案的不同长处，综合得出一个新的、更为满意的方案。 2.3公共政策合法化过程 公共政策制定后，在进入执行阶段之前要获得合法地位，一般通过立法机关、行政机关或者法律授权的社会团体和非政府组织将政策合法化。合法化的主体层次高低决定了产生政策权力的层次。 三、凤凰古城门票新政制定过程存在的主要问题及原因分析 3.1政策目标取向单一，未体现期望整体性 凤凰古城收费新政中，各主体的政策目标存在不同期望的冲突。首先，作为政策制定者的凤凰县政府，凤凰古城旅游产业是支柱产业，凤凰县政府在培育旅游产业时需要做大量的基础投入，在财力需求之下，政府的门票新政目标首先要考虑的是经济目标，其次才是环境目标和社会目标。其次，古城经营公司是一家营利企业，企业是追求利益最大化作为根本出发点，经营公司的政策目标取向是纯粹的经济目标，环境目标、社会目标只是其日常管理职责范畴。再次，游客期望的是在凤凰古城游览时，得到满意地旅游体验，即以环境目标作为首选。最后，经营古城的小商贩，为游客提供导游、住宿、饮食等服务，通过提供服务获取报酬，是社会目标价值实现的直接体现。凤凰古城门票新政的政策目标在政府的主导之下取向单一，倾向于经济目标，环境目标和社会目标未得到足够的重视。 3.2公众参与程度低，过程民主性缺失 凤凰古城门票新政制定过程中各方主体的不同见解和意见没有被有效采纳，公众参与成为陪跑。针对凤凰古城的门票新规，社会各界不同程度的表达了许多不同的意见，尤其是新闻媒体针锋指出政府角色定位有待商榷，商户们提出认为“捆绑销售”背离民生发展。游客和网民朋友更是多方呼吁，认为门票经济逆风而驶，强买强卖剥夺游客自主选择权，不惜以抵制来抗议。然而，这些不同意见和声音根本没有在政策设计和评估论证中体现，民意民情没有通过该有的途径进入决策系统参与决策程序，整个门票新政政策成为政府和景区经营公司决定，损坏了政策制定的民主化。 3.3方案抉择别无选择，决策科学性不足 科学的政策方案抉择是一个以抉择标准为衡量来比较、综合的创造性过程。凤凰古城门票新政是单项方案，直接以景区为整体收费单位代替原来单个景点收费的模式，可以看做是在原有的政策上进行修改，或者说是在新的景区一票制和原景点验票制之间进行比较抉择。从政策预期收益看，在原有的游客基础流量来看，大部分游客只进入景区没有进入景点，在新政策中将会对全部游客进行收费，预期收益明显将大大提高。从成本上看，新旧政策的政策成本主要景区的维护和收费的管理上，相差不大，成本增加较收益增收低。从风险程度上看，新政策势必会引起游客的反感导致数量下降，但对于未来的走势并未明朗。从时间因素上看，两个政策更迭没有存在迫切的要求。在这种情况下，凤凰县政府选择了新的政策。这种抉择是在没有别的选项的情况下决定的，选择的不充分性导致新政成为一意孤行。事实上，新政就是在风险突兀中艰难施行。 3.4政策立废简单，程序合法性存疑 凤凰古城门票新政是在行政机关公共政策合法化范畴内，这种合法化形式是在行政机关将自己制定的政策经过法制工作机构审查、决策会议讨论决定、行政首长签署和发布等一些列程序下完成的。凤凰县官方认为，凤凰古城景区门票是新定价格，并不属于涨价，可以不举行听证会。根据《价格法》第23条规定“制定关系群众切身利益的公用事业价格、公益性服务价格、自然垄断经营的商品价格等政府指导价、政府定价，应当建立听证会制度，论证其必要性、可行性”。凤凰古城对景区定价关系群众的切实利益，景区具有公共属性，并且由经营公司独家垄断，这些都符合《价格法》应当举行听证会的要求。由此，凤凰古城门票新政政策合法化的程序是否合法值得商榷。
目录 01、项目区位与规模 (1) 1.1区位与规模 ............................................................. 错误！未定义书签。 1.2自然环境与交通 (1) 1.3市场大势与城市战略规划 ..................................... 错误！未定义书签。 02、企业发展与市场策略 (3) 2.1让利于客 (3) 2.2换位思考 (3) 2.3顺应市场的品牌及产品升级 (3) 03、项目定位 (4) 3.1目标客户群定位 (4) 3.2产品与市场定位 (4) 04、规划设计 (6) 4.1“别墅城市”概念 ................................................... 错误！未定义书签。 4.3高尔夫概念的大手笔规划设计 (7) 4.5产品类型 ................................................................. 错误！未定义书签。 05、社区配套 (8) 5.1“新生活型”配套模式 (10) 5.2区域生活会所 (10) 5.3配套开发时序 (10) 06、营销推广 (12) 6.1掌握价格筹码 (15) 6.2展现品牌服务的魅力 (15) 6.3银行按揭引入竞争机制，实现开发商、银行、消费者共赢错误！未定义书签。 07、碧桂园模式 (12) 7.1发展路径 (15) 7.2生地生黄金 (15) 7.3拓展之殇 .................................................................. 错误！未定义书签。
转让经营权“凤凰”重生 案例描述： 凤凰是湖南省湘西土家族苗族自治州的一个以苗族为主的多民族县，西邻贵州省松桃县和铜仁市，东与本省泸溪县相连，北与花垣县和吉首市接壤，东南与麻阳县为邻，属多山地区。凤凰县城沱江镇古称镇竿，历史悠久、山川秀丽，至今仍较完整地保留了明清时期的传统格局和历史风貌，素有“中国最美的小城”之誉和“画乡”之称。1986年11月被列为全国旅游外事开放甲类县城，1991年、1999年分别被湖南省人民政府确定为省级风景名胜区、省级历史文化名城，2001年被批准为国家历史文化名城。规划中的凤凰历史文化名城包含凤凰县域内已开发的绝大部分景点，共划分为五个历史文化保护区和五个风景保护区。历史文化保护区包含古城、沙湾、杜母园、南方长城、黄丝桥；风景保护区则包括沱江、南华山、东岭、北园、喜鹊坡。区域内名胜古迹星罗棋布，有省级风景名胜区４处，即建于唐代垂拱（唐睿宗年号，公元685~688年）年间的黄丝桥古城、被誉为溶洞奇观的奇梁洞、飞檐斗拱的古建筑朝阳宫、沈从文故居。2000年发现的“南方长城”被称为“凤凰县最大、价值最高的古建筑遗址”。城郊南华山森林公园为国家级的自然保护区。 凤凰自古就是远近闻名的经济文化中心和旅游胜地。但在2001年之前，凤凰县的各个景点分别由不同政府部门分散管理，基本上还属于政府接待，接待规模一直不大，政府几乎没有收入。时任县长滕万翠认为旅游业到了非转制经营不可的时候了。于是县政府冒着政策风险，采用招标的方式，从投标者中选择了黄龙洞投资股份有限公司（以下简称黄龙洞公司），将凤凰的8个景区（点）50年的经营权进行转让。此后，凤凰的旅游业开始步入发展的快车道，旅游人次连年增长，旅游收入节节攀升，而经济效益和政府收入也明显增长。 一．案例反映出的问题： 凤凰景区模式即整体租赁模式，就是将旅游景区的所有权与经营权分开，由政府统一规划，授权一家企业较长时间地（最长为50年）控制和管理，组织一方或多方投资，成片租赁开发，垄断性建设、经营、管理该景区，并按约定比例由景区所有者和出资者共同分享经济收益。 结合凤凰景区，其具有以下四个特点: 特点之一：成功实现所有权与经营权分离是凤凰模式存在的关键核心。通过实现企业经营化战略，凤凰县人民政府享有景区景点的所有权与管理权,黄龙洞公司享有景区景点的经营权与收益权。从经营数据上看，凤凰景区在实现两权分离后，旅游总收入有了大幅度的提高。 特点之二：独家投资、独家长期租赁经营是凤凰模式成功的必要保障。彭德成（2002）认为，旅游景区的开发，是旅游资源与投资主体的结合。根据投资主体的多寡，旅游景区开发模式存在“1+多”和“1+1”两种方式。前者是指一个景区与多家投资主体的同时结合，国家、集体、部门、个体等一起共同投入该景区的开发经营；后者则是一个旅游景区仅有某一家投资主体相结合，由该投资主体独家控制，垄断性经营。
媒介经营与管理案例分 析 Company number：【0089WT-8898YT-W8CCB-BUUT-202108】
媒介经营与管理案例分析 姓名： 班级： 学号：文章摘要：
一段段窝心的真情，三千六百秒赤诚对话，千万次殷切回响，《鲁豫有约：说出你的故事》节目寻访拥有特殊经历的人物，一起见证历史，思索人生，直指生命的体验与心灵秘密，创造一种新颖的谈话记录。主持人鲁豫对人关注，与被采访者进行心灵的对话，鲁豫相信，没有一个人的故事是不精彩的。 《鲁豫有约》为香港凤凰卫视的电视谈话类节目，1998年开播，后进入中国大陆电视，在各个地方电视台播出。经过十数年的发展，电视访谈节目已经逐渐成为各电视台的一档主打栏目，凤凰卫视播出的《鲁豫有约·说出你的故事》更是最具代表性的一档栏目。《鲁豫有约》凭借其轻松愉悦的谈话氛围和贴近普通大众的栏目定位，拥有了一大批忠实观众，从而在日益激烈的市场竞争中占据了一席之地。 一、栏目简介： 《鲁豫有约》为香港凤凰卫视的电视谈话类节目，1998年开播，后进入中国大陆电视，在各个地方电视台播出。2008年湖南卫视购买中国大陆区独播版权并于4月14日开始播出。2010年1月4日，《鲁豫有约》登陆安徽卫视，每周一到周五的晚间21：27分播出，并更名为《爱传万家——说出你的故事》。 播出频道：凤凰卫视 主持人：陈鲁豫 栏目定位：人物访谈类 宣传语：寻访昔日英雄和有特殊经历的人物，它将见证历史，让人思考人生，直指人们生命的体验与心灵的秘密。 开播时间：2002年1月开播 2005年1月改版 栏目时长：改版前30分钟改版后50分钟 播出时段：首播：周一至周五10：05-11：00 周六：16：40-17：35 重播：周二至周六01：20-02：15 周日：21：35-22：30 二、栏目分析： 《鲁豫有约》是我国大陆地区少有的一档具有持久生命力的访谈节目，它既有娱乐性，又兼具新闻性，或许这也正是它成功的原因之一。当然，它在栏目定位、语言风格以及话题的选择上都是促成其成功的主要因素。 1、大众化的栏目定位 “我相信故事的力量，我相信温暖的价值，我愿意倾听不一样的人生。”鲁豫用这样几句独白，简单直接地将观众带入了明星大腕或新闻人物背后的生活。 1993年1月28日，上海东方电视台的一档新栏目《东方直播室》，开创了我国国内谈话节目的先河。1996年3月16日央视正式推出《实话实说》栏目，成为我国影响巨大的谈话类节目。随着访谈节目的不断发展，优秀的谈话类节目渐渐形成了自己特定的受众群，并凭借着自己的影响力和收视率，在电视节目的挤压中脱颖而出。 准确的栏目定位，受众群体针对性强，使得这些节目拥有超高人气。不过跟《艺术人生》、《杨澜访谈录》、《实话实说》(《小崔说事》)等节目不同，《鲁豫有约》的受众群并不是非常固定的，他们有学生、工人、军人、白领，也有老人、中年人、年轻人、小孩，任何职业、任何学历的观众都能成为它的忠实粉丝。而其他访谈节目的受众群体就要相对固定的多了。就拿《杨澜访谈录》访谈来说，它的栏目定位是高端的理性访谈，所采访的对象多是商业精英或政坛人物等具有“国际化”特点的名人，
凤凰卫视两个访谈栏目的策划案例 肖永革原创 | 2006-04-10 18:34 | 投票 标签：凤凰卫视访谈栏目策划案例 当前，活跃在中国市场上的企业领袖们，以其丰富而创造性的智慧与人生，影响着中国商业与经济的某个行业、某个领域的走向与质量。从某种程度上可以说，这个群体的视野代表着中国经济精英层面最直接的经验和智慧。而作为访谈类节目，听取并展现这些成功人士的人生与商业经验，不但对于从事管理、营销的人士大有裨益，对社会的教化也是一件功德无量的事情。 风起：改版难题 自凤凰卫视的两个经济专题栏目《商旅冲动》《财智人生》由北京制作中心转为深圳制作中心制作，两个栏目原存在的一些难题到了必须彻底厘清并寻求解决方案时候了。 难题1—访谈类节目的淹没 大陆的众多电视频道都有访谈类节目，涉及财经类为主题的也多如牛毛，如CCTV-1的《对话》，湖南卫视的《财富中国》、浙江电视台《财富人生》等等，不一而足。即便凤凰卫视本身也有大量的访谈栏目，文化类的《鲁豫有约》，〈名人面对面〉、边缘人物的《冷暖人生》、政治经济类《风云对话》，经济类《财经点对点》等等名牌栏目。因此，在被台外台内众多栏目淹没的环境中，《商旅冲动》《财智人生》在新的改版机遇面前，首先必须重新塑造自己的栏目形象，创出自己的特色和品质，使行业和观众认可。 那么，怎样突围呢？ 难题2-- 两栏目内容交叉雷同 凤凰卫视作为股份制民营电视台，生存是第一问题。因此，凤凰最见长的新闻和文化节目在承担拓展市场、吸引观众收视率的重任时，一些栏目则主要服务于其广告客户和目标潜在客户，《商旅冲动》和《财智人生》就承担着这样的营销战略任务。 而正由于服务于客户，两个栏目有时采访同一家企业领袖或地方政府官员，虽然是不同的主持人，不同的编导，由于奔波于大陆不同的地域，采访、制作时间紧，每周五必须送香港播出带，面对同一选题，而两个栏目组缺少协调人，也没有时间沟通，所以采访内容有时出现撞车现象。造成这一问题的深层次原因则是由于两个栏目定位的不明晰，而两个栏目同属一家电视台、采访同一对象，主题或话题雷同是大忌，因此，两个栏目最需要的恰恰是自己角色的厘清。
目录 01、项目区位与规模......................................... 错误!未定义书签。1.1区位与规模 ................................................................ 错误!未定义书签。 1.2自然环境与交通 ........................................................ 错误!未定义书签。 1.3市场大势与城市战略规划 ........................................ 错误!未定义书签。 02、企业发展与市场策略 ................................. 错误!未定义书签。2.1让利于客 .................................................................... 错误!未定义书签。 2.2换位思考 .................................................................... 错误!未定义书签。 2.3顺应市场的品牌及产品升级 .................................... 错误!未定义书签。 03、项目定位 .................................................... 错误!未定义书签。3.1目标客户群定位 ........................................................ 错误!未定义书签。 3.2产品与市场定位 ........................................................ 错误!未定义书签。 04、规划设计 .................................................... 错误!未定义书签。4.1“别墅城市”概念 ...................................................... 错误!未定义书签。 4.3高尔夫概念的大手笔规划设计 ................................ 错误!未定义书签。 4.5产品类型 .................................................................... 错误!未定义书签。 05、社区配套 .................................................... 错误!未定义书签。5.1“新生活型”配套模式.............................................. 错误!未定义书签。 5.2区域生活会所............................................................ 错误!未定义书签。 5.3配套开发时序............................................................ 错误!未定义书签。 06、营销推广 .................................................... 错误!未定义书签。6.1掌握价格筹码 ............................................................. 错误!未定义书签。 6.2展现品牌服务的魅力 ................................................. 错误!未定义书签。 6.3银行按揭引入竞争机制，实现开发商、银行、消费者共赢错误!未定义书签。 07、碧桂园模式 ................................................ 错误!未定义书签。7.1发展路径 ..................................................................... 错误!未定义书签。 7.2生地生黄金 ................................................................. 错误!未定义书签。 7.3拓展之殇 ..................................................................... 错误!未定义书签。
商业模式六式 第一式：（杀手式隐性核心需求，精准的目标客户）解释：（首先要选择和定义精准目标客户，最怕的一句话就是老少皆宜，产品或服务谁都适合，在企业一开始发展是需要找一些精准的客户群切入，这样企业承担风险会非常小，成本也越低，收入扩张速度越快，反之亦然）。案例：凡客诚品满足了“懒男人”的隐性核心需求，货到先试穿，再付款；分众传媒满足了企业主“能让消费者广告强制收看”的隐性核心需求；王老吉满足了老百姓爱上火的隐性核心需求，她们都是成功的企业。 第二式：（盈利倍增）解释：（盈利是企业生存和发展的基础，盈利倍增是企业更快发展的主要途径和推动力，同时帮助企业不断拉开与竞争对手之间的距离。着重往以下几个阶段，第一盈利产品的重组和改变，通过不同产品和产品组合赚钱。第二盈利环节的重组和改变，脱离产品而重点关注盈利的时间点，阶段，环节等。第三利润扩张阶梯，重点是已经抛开产品，盈利时间点和运营模式，而在盈利模式上进行突破性的创新，达到盈利倍增的顶峰）。案例：麦当劳通过汉堡这个“开门性产品”，带动薯条、可乐的销售，最终通过房地产盈利；清华紫光通过赠送“红外线检测仪”给各国家机关、学校，从而带动其他IT产品的销售；腾讯QQ通过即时通讯软件这个“开门性产品”获得海量用户群，赚取其他增值业务收益； 第三式：（革命性降低成本）解释：（如果企业的成本下降20%,那是优化流程，提升效率的结果。而在商业模式层面谈的成本降低不是20%的下降，而是彻底去除成本或者是将成本降低到只剩20%，这样才称为革命性，同时，客户满意度却并不下降）。案例：85度C咖啡带来“咖啡可以打包带走”的概念，革命性地降低了咖啡厅昂贵的店面装修成本，彻底打败星巴克；如家酒店没有豪华的大堂，没有昂贵的娱乐会议设施，但房间的档次不降低，成立4年即成功登陆纳斯达克；ITAT由于“双零模式”成本革命性降低，获得蓝山中国5000万美元的风险投资，这是她的成功之处，由于运营的问题最终倒闭，这是后话，当然也值得我们企业家深刻反思。 第四式：（自我可复制性）解释：（如何成功的复制自己，突破自身成长瓶颈，比如人才，资金。当然遇到瓶颈是企业成长的必然，突破瓶颈就自然而然的实现了企业的成长与发展。在商业模式设计层面，关键是我们能否事先发现瓶颈，然后提前呢采取有效的模式避免或突破潜在的瓶颈，这是企业的关键能力，它决定了我们的商业模式能走多远，我们的企业能走多快）。案例：美国阿波罗凤凰城大学通过网络教育降低了对老师的依赖，实现标准化，可复制，已成功上市；戴尔电脑通过标准化操作流程，实现全球PC行业直销领跑；西班牙时尚女装ZARA，生产销售方面实现大规模个性化，服装一周下架，因为未及时购买，让消费者大呼后悔，ZARA受全球时尚女性追捧；携程网“鼠标+水泥”的模式获得巨大成功，如您想了解详情，盛景网联将为您解析，并打造适合您企业的独特的商业模式。 第五式：（控制力和定价权）解释：（有了控制力就有了高进入门槛，就意味着有了定价权，而定价权意味着高利润和可持续利润。既然是一个企业的核心资源，就应该具有独占性，其他企业在相当长时间内很难拥有，即使知道这样的核心资源，也没有能力在短时间内建立。这种资源可能是先天性，也可能是后天建立，可能是与生俱来，也可能是通过并购整合获得的）。案例：东阿阿胶控制了全国90%的驴养殖和东阿水，阿胶和驴胶成份类似，价格却远远把驴胶甩在了后面，让九芝堂懊恼不已；分众传媒控制了全国80%以上高端楼宇的电梯广