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凤凰古城南华里案例分析
凤凰古城南华里是凤凰古城的一个传统居民区，位于古城核心区域。
在历史和文化价值上有着重要的地位。
然而，随着时间的推移和人口的增长，这个老社区的环境卫生和住宅条件逐渐恶化，给居民的健康和生活质量带来了一系列问题。
在这种情况下，一些社区组织、志愿者和当地政府开始关注南华里的问题，努力改善社区的环境和居住条件，提高居民的生活品质。
他们的具体行动包括：
1.整治环境卫生：组织志愿者清理垃圾、整治污水、修补街道，改善南华里的环境卫生状况。
2.改善居住条件：提高居民住房的舒适度和安全性，组织志愿者和社会力量帮助老旧房屋的改造和维修。
3.推动文化保护：在保护传统文化的基础上，引入现代设计理念，创造出与传统文化相融合的新型生活空间，让南华里成为一个文化和艺术交流的中心。
这些努力带来了显著的成效。
南华里的环境和住宅条件得到了极大的
改善，居民的生活品质和安全性得到了保障。
此外，南华里也成为了一个旅游热点，吸引了越来越多的游客前来游览。
南华里的改造是一个成功的案例，它展示了当地政府、社区组织、志愿者和居民之间紧密的合作关系，展示了如何通过多方面的努力改善老旧社区的生活条件和文化价值。
这个案例对于其他地方改善老旧社区也有很大的借鉴意义。
凤凰城房地产营销策划文案项目简介：凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路（在建）与青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。
凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层与在建的小户型多层构成。
一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。
一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发与小高层开发的品牌障碍。
现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。
其中159.7M2的三室两厅有23套，以五、六楼为主；127 M2的三室两厅7套；这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。
二期小户型总销售金额估计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。
预售许可证估计2003年5月底办下。
由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不一致的物业构成：期房小户型、现房大户型与商铺。
其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。
如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。
B、小户型市场概况。
自2001年底时尚PARTY介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态迅速进展起来。
特别是2003年初，青年居易（EASY-GO）以1900余套的投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，完全打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。
今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。
燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。
燕归园提早介入了小户型市场，同时认识到小户型的主力市场是６０－８０平米的两室户型与100平米的三室两厅。
这与我们的市调结果完全一致。
房地产策划案例凤凰城1. 引言房地产策划是指在房地产开发过程中进行规划和设计，以满足市场需求并达到商业目标。
本文将以凤凰城为例，分析其房地产策划案例。
2. 背景凤凰城是美国亚利桑那州的最大城市，也是经济和文化中心。
随着城市的发展，房地产市场也呈现出快速增长的趋势。
为了充分利用城市的资源和市场机会，房地产开发商决定进行全面的策划。
3. 目标本次房地产策划的目标是打造高品质的住宅项目，吸引更多的购房者和投资者。
具体目标包括：•建设高品质的住宅区，提供舒适的居住环境；•吸引年轻人和家庭群体，满足他们的需求并创造独特的社区氛围；•实现可持续发展，减少对环境的影响。
4. 定位凤凰城的房地产市场竞争激烈，为了在市场中脱颖而出，该项目需要建立明确的定位。
根据市场调研结果和目标群体的需求，该项目将定位为高端生活方式社区，以满足购房者对品质生活的追求。
5. 市场调研在凤凰城进行市场调研，了解购房者的需求和市场趋势是房地产策划的重要环节。
通过调研发现，目标群体主要有以下几个特点：•年轻的专业人士和家庭群体•注重生活品质和社区环境•对可持续发展和环境保护有意识•希望拥有完善的基础设施和便利的交通网络6. 开发策略根据市场调研的结果和目标群体的需求，我们制定了以下开发策略：6.1 社区规划•以人为本的设计理念，打造舒适宜居的社区环境•充分利用城市资源，提供丰富的社区设施和娱乐活动•强调社区的互动和交流，建立紧密的社区关系6.2 房屋设计•采用现代化的建筑设计和高品质的建材•注重居住空间的布局和功能性，满足购房者的实际需求•提供多样化的户型选择，以适应不同购房者的需求6.3 环保和可持续发展•设计使用可再生能源的房屋系统，减少对环境的影响•建立可持续的供水和能源管理系统•鼓励居民采用环保的生活方式6.4 营销和销售策略•打造独特的品牌形象，提升认知度和吸引力•制定差异化的营销策略，吸引目标客户群体•提供灵活的购房方案和融资支持，促进销售7. 实施计划房地产策划的实施需要一个详细的计划，以确保各项任务有条不紊地进行。
凤凰城房地产营销策划文案凤凰城房地产营销策划文案-文案凤凰城项目营销策划书项目简介：凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路〔在建〕和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。
凤凰城现有的物业形状由连排别墅、一般现房多层和在建的小户型多层组成。
一期连排别墅市场定位发生失误，显现了销售障碍。
一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。
现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。
其中159.7M2的三室两厅有23套，以五、六楼为主；127 M2的三室两厅7套；这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。
二期小户型总销售金额估量2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。
预售许可证估量2003年5月底办下。
由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。
其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。
如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。
二、市场概况及差不多竞争格局：A、东南板块及郑汴路商圈。
郑州房地产市场的东南板块要紧由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。
郑汴路沿线要紧由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。
在郑汴路商圈的支撑下，那个地点差不多成为明确的高尚住宅区。
凤凰城位于这一区位之内。
与英协、建业几乎是一路之隔。
但凤凰城在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收成天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。
东明路南段沿线目前竞争专门猛烈，要紧由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。
碧桂园凤凰城的定位之道2002年5月1日,仅仅一天时间,凤凰城销售额就达到7.5亿。
这在竞争激烈的广州房地产市场绝无仅有,在全国的房产界也是头一次!那广园东碧桂圆凤凰城的销售奇迹是如何创造的呢?凤凰城神话“五一”节,似乎是专门为凤凰城而设置的!广园东碧桂园凤凰城,碧桂园集团的第九个也是面积(1.2万亩最大的楼盘,离广州市中心30公里,坐车30分钟时间,在“五一”正式向外发售。
铺天盖地的广告,望不到尾的候车人群,广园东路的塞车长龙,像买白菜一样下单的购房者,用“轰动全城”来形容其火爆已嫌不够生猛,只能呼其为“神话”。
据碧桂园营销中心负责人说,仅“五一”一天,碧桂园凤凰城接待客户就达3·5万人之多。
碧桂园虽在天河宏城广场、中泰广场等全市10个点设免费看楼车,但前来看楼和买楼的人数量实在太多,远超出运载能力,每次各站点都有市民滞留。
笔者于“5.1”节后的第二个星期天(5月19日在天河宏城广场碧桂园凤凰城乘车点,看到排队人数还在200人左右,最后我们等了一个小时(我们来了之后,发了5辆车才坐上车。
下午3点我们返回时,在那里排队的人数依旧!可以这样说,整个宏城广场去其他楼盘看楼的人不及去凤凰城多。
据了解,除了乘坐看楼车前来看楼的人外,“五一”这天,碧桂园凤凰城还来了5000多辆自驾车。
由于车辆太多,在5月1日上午11时,广园东路转入碧桂园凤凰城的入口处一段,车辆挤成一团,造成半小时左右的塞车现象。
最后的销售数字更是惊人,据碧桂园5月2日上午的统计,凤凰城首日售出独立别墅260套,联排别墅120套,洋房600套,销量金额达7.5亿。
同日,销售榜第二名、同处广园东的“中海康城”销售额没有超过2亿。
凤凰城的节日,对房地产的不少同行来讲是灰色的,而对诸多的专业人士和新闻记者来说是“大跌眼镜”。
在“五一”前,也有不少人看好凤凰城,但其火爆的程度还是让大家的心脏受不了,节后几乎所有的媒体都把目光聚焦凤凰城,真可谓“满城皆说凤凰城”。
华润凤凰城一期一批开盘报告
（一批7、8、9、10、11栋）
项目情况：
物业地址: 经济开发区星沙镇星沙大道、东三线、行政支线、望仙路之间
开发商:华润置地（）
华润集团简介：
成立于1938年，"华润"蕴含"中华，雨露滋润"之意，由周恩来总理亲自命名。
华润集团是国资委设立在的中央特大型国有骨干企业，为中国地和最具实力的多元化控股企业之一，总资产近2,000亿港元。
在中港两地拥有7家上市公司，经营围涉及电力、地产、零售、啤酒、石化、纺织、医药等。
旗下著名品牌有：雪花啤酒、怡宝纯净水、华润万家超市、果超市、东阿阿胶、三九药业、双鹤药业等。
开发商华润置地为华润集团旗下地产业务的旗舰公司，中国蓝筹地产企业，于1996年11月在联合交易所上市（1109），是股市恒生指数成份股。
目前，华润置地总资产已超过300亿港币，已经在、、、、天津、、、、、、、、、、、、、曼谷等18个城市，塑造出万象城、凤凰城、翡翠城、橡树湾、滩花园等30余知名项目。
建筑设计：澳大利亚ANS
园林设计：贝尔高林
占地面积：401777平方米
建筑面积：1300000平方米
总栋数：80栋
绿化率：39%
容积率：3.0
建筑类别:小高层、高层
装修状况: 毛坯
自带配套：约5000平方米高档生活体验中心，体验中心附设有室外游泳池和约2300平方米的室运动会馆，运动会馆包括室篮球、羽毛球、乒乓球场地以及健身、形体练习
场馆。
周边配套:紧邻的易初莲花超市，县政府、经济开发区管委会、星沙镇政府等政府机关，大众传媒学院、师、卫校等高等学府，市中医医院（市第八医院）等卫生机构，都
处于项目5分钟车程半径。
项目分期：项目分三期开发，130万平米，80栋，其中第一期计划开发20余万平方米，现进行到一期一批，一批5栋。
项目优势：
⏹区位优势：星沙核心地段，紧靠星沙大道，将为以后进出城区必经之道；
⏹品牌优势：华润品牌已有70年历史，实力雄厚；凤凰城作为华润旗下房地产品牌拥有
较高知名度，房地产开发经验丰富；
⏹大社区：项目占地600多亩，总建面达130万平米，是典型的居住型社区，宜居；
⏹配套优势：易初莲花、新一佳、通程近在咫尺，生活配套齐全，教育、金融、交通等配
套发展也较为成熟。
⏹绿化先行：项目所需主要植被均提前栽种，保证了成活率并可提高观赏性；
⏹户型优势：紧凑户型，合理创新设计，实用率高。
开盘情况
开盘时间：2008年9月20日早上8：30，星期六，天气炎热
开盘地点：现场售楼部
现场氛围：
⏹等候区18排，36列座位，共计648个座位，9点左右全部坐满，并且有部分人群站着，
后陆续有人进入等候区，预计到场人员总计约700人。
⏹VIP客户共319人，其中预计有50人是同行，现场办理的VIP。
⏹售楼部外停靠车辆在9点左右有约50辆，其中奇瑞、大众等中、低档品牌轿车占了60%。
现场组织、功能分区：
功能分区好，负一楼为等候区，一楼有选房等候区、选房区、交款区、签约区。
入口和出口，实现了很好的分离，所以现场人员虽多，按照分区的流程走，显得很有秩序，一点都不混乱。
（负一楼）
（一楼）
开盘流程：
推售情况
（房号排布）房型面积推出套数销售套数销售率销售率合计
二房二厅79平米104 10 9.6%36.8% 80平米160 60 37.5%
88平米（花院2+1）121 52 43.0%
90平米（花院2+1）44 36 81.8%
三房二厅115平米36 6 16.7%34.4% 121平米36 11 30.6%
127平米（花院3+1）53 26 49.1%
合计554 201 36.3%36.3%
推售情况有如下观点：
1、从户型面积来看，凤凰城的户型面积整体偏紧凑型，如79、80的二房，115的三房；
2、推出二房429套，79-90平米；三房125套，115-127平米；二房占总推量的77.4%，是
本次开盘的主推产品；
3、畅销户型是90平米的二房。
此户型仅44套，全部位于11#，二梯三户，由于采用科学
设计，使其南北通透，达到了纯板式的通风采光效果；又带算半面积的花院10平米，可将此花园隔成一房，实现二房变三房。
是非常经典实用的户型，受到了消费者的亲睐。
4、带花院的户型，普遍卖的好，说明了这种户型的设计得到了消费者的认可。
90平米二房（花院2+1
127平米三房（花院3+1）
价格情况：
开盘前宣称，起价2880元/平米，均价3280元/平米。
层差，1楼、2楼相差80元/平米；其他层差在10-15元/平米。
三房价格比二房价格要高出300元/平米左右，带花院房子比普通房子要高200元/平米左右。
后据称，开盘前临时进行了价格调整，降低了整体均价。
根据研究部监控到数据，华润凤凰城均价在3200元/平米左右。
部分真实成交价格（或价格表选房价）如下：
9栋8楼03号房，VIP 1.5折优惠，再当天成交优惠1个点，2920元/平米；
9栋9楼05号房，VIP 1.5折优惠后，再当天成交优惠1个点，3253元/平米；
9栋3楼08号房，VIP 2.5折优惠后，再当天成交优惠1个点，一次性付款优惠1个点，2841元/平米；
11栋9楼01号房，VIP 1.5折优惠后，再当天成交优惠1个点，3220元/平米；
11栋4楼01号房，VIP 1.5折优惠后，再当天成交优惠1个点，3137元/平米；
11栋3楼04号房，VIP 1.5折优惠后，再当天成交优惠1个点，3100元/平米；
11栋5楼06号房，VIP 1.5折优惠后，再当天成交优惠1个点，3260元/平米；
优惠情况：最高优惠额度，可以达到4.5个点的优惠。
1、2008年3月22日至2008年5月15日，可以申请加入华润会，开盘享受额外1个点优
惠；
2、5月16日后，于任一银行预存2万元即可办理VIP卡，享受1.5个点的折扣优惠；
3、开盘当天签订购房合同，享受1个点的优惠；
4、采用一次性付款的，可以额外享受1个点优惠。
抽奖优惠情况:
项目营销活动回顾：
营销策略分析：
总体评价：
1、华润凤凰城采用了“高喊低走”的策略，在开盘前给外界宣称一度达到3800、3500，而
在开盘前夕对外报价2880的起价，3280的均价，在开盘前两天三度调整价格策略，均价再降近100元/平米。
同时，凭借较好的户型，品牌优势，配套优势等取得了不错的销售业绩。
2、从华润的蓄客策略、开盘现场管理、价格策略综合来看，华润的营销经验比较成熟，在
应对冷清市场行情下，显得非常谨慎。
