凤凰城案例分析_中原地产
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华润凤凰城一期一批开盘报告
(一批7、8、9、10、11栋)
项目情况:
物业地址: 经济开发区星沙镇星沙大道、东三线、行政支线、望仙路之间
开发商:华润置地()
华润集团简介:
成立于1938年,"华润"蕴含"中华,雨露滋润"之意,由周恩来总理亲自命名。华润集团是国资委设立在的中央特大型国有骨干企业,为中国地和最具实力的多元化控股企业之一,总资产近2,000亿港元。在中港两地拥有7家上市公司,经营围涉及电力、地产、零售、啤酒、石化、纺织、医药等。旗下著名品牌有:雪花啤酒、怡宝纯净水、华润万家超市、果超市、东阿阿胶、三九药业、双鹤药业等。开发商华润置地为华润集团旗下地产业务的旗舰公司,中国蓝筹地产企业,于1996年11月在联合交易所上市(1109),是股市恒生指数成份股。目前,华润置地总资产已超过300亿港币,已经在、、、、天津、、、、、、、、、、、、、曼谷等18个城市,塑造出万象城、凤凰城、翡翠城、橡树湾、滩花园等30余知名项目。
建筑设计:澳大利亚ANS
园林设计:贝尔高林
占地面积:401777平方米
建筑面积:1300000平方米
总栋数:80栋
绿化率:39%
容积率:3.0
建筑类别:小高层、高层
装修状况: 毛坯
自带配套:约5000平方米高档生活体验中心,体验中心附设有室外游泳池和约2300平方米的室运动会馆,运动会馆包括室篮球、羽毛球、乒乓球场地以及健身、形体练习
场馆。
周边配套:紧邻的易初莲花超市,县政府、经济开发区管委会、星沙镇政府等政府机关,大众传媒学院、师、卫校等高等学府,市中医医院(市第八医院)等卫生机构,都
处于项目5分钟车程半径。
项目分期:项目分三期开发,130万平米,80栋,其中第一期计划开发20余万平方米,现进行到一期一批,一批5栋。
项目优势:
⏹区位优势:星沙核心地段,紧靠星沙大道,将为以后进出城区必经之道;
⏹品牌优势:华润品牌已有70年历史,实力雄厚;凤凰城作为华润旗下房地产品牌拥有
较高知名度,房地产开发经验丰富;
⏹大社区:项目占地600多亩,总建面达130万平米,是典型的居住型社区,宜居;
⏹配套优势:易初莲花、新一佳、通程近在咫尺,生活配套齐全,教育、金融、交通等配
套发展也较为成熟。
⏹绿化先行:项目所需主要植被均提前栽种,保证了成活率并可提高观赏性;
⏹户型优势:紧凑户型,合理创新设计,实用率高。
开盘情况
开盘时间:2008年9月20日早上8:30,星期六,天气炎热
开盘地点:现场售楼部
现场氛围:
⏹等候区18排,36列座位,共计648个座位,9点左右全部坐满,并且有部分人群站着,
后陆续有人进入等候区,预计到场人员总计约700人。
⏹VIP客户共319人,其中预计有50人是同行,现场办理的VIP。
⏹售楼部外停靠车辆在9点左右有约50辆,其中奇瑞、大众等中、低档品牌轿车占了60%。现场组织、功能分区:
功能分区好,负一楼为等候区,一楼有选房等候区、选房区、交款区、签约区。入口和出口,实现了很好的分离,所以现场人员虽多,按照分区的流程走,显得很有秩序,一点都不混乱。
(负一楼)
(一楼)
开盘流程:
推售情况
(房号排布)房型面积推出套数销售套数销售率销售率合计
二房二厅79平米104 10 9.6%36.8% 80平米160 60 37.5%
88平米(花院2+1)121 52 43.0%
90平米(花院2+1)44 36 81.8%
三房二厅115平米36 6 16.7%34.4% 121平米36 11 30.6%
127平米(花院3+1)53 26 49.1%
合计554 201 36.3%36.3%
推售情况有如下观点:
1、从户型面积来看,凤凰城的户型面积整体偏紧凑型,如79、80的二房,115的三房;
2、推出二房429套,79-90平米;三房125套,115-127平米;二房占总推量的77.4%,是
本次开盘的主推产品;
3、畅销户型是90平米的二房。此户型仅44套,全部位于11#,二梯三户,由于采用科学
设计,使其南北通透,达到了纯板式的通风采光效果;又带算半面积的花院10平米,可将此花园隔成一房,实现二房变三房。是非常经典实用的户型,受到了消费者的亲睐。
4、带花院的户型,普遍卖的好,说明了这种户型的设计得到了消费者的认可。
90平米二房(花院2+1
127平米三房(花院3+1)
价格情况:
开盘前宣称,起价2880元/平米,均价3280元/平米。层差,1楼、2楼相差80元/平米;其他层差在10-15元/平米。三房价格比二房价格要高出300元/平米左右,带花院房子比普通房子要高200元/平米左右。
后据称,开盘前临时进行了价格调整,降低了整体均价。根据研究部监控到数据,华润凤凰城均价在3200元/平米左右。
部分真实成交价格(或价格表选房价)如下:
9栋8楼03号房,VIP 1.5折优惠,再当天成交优惠1个点,2920元/平米;
9栋9楼05号房,VIP 1.5折优惠后,再当天成交优惠1个点,3253元/平米;
9栋3楼08号房,VIP 2.5折优惠后,再当天成交优惠1个点,一次性付款优惠1个点,2841元/平米;
11栋9楼01号房,VIP 1.5折优惠后,再当天成交优惠1个点,3220元/平米;
11栋4楼01号房,VIP 1.5折优惠后,再当天成交优惠1个点,3137元/平米;