《保利房地产》PPT课件

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02
世联地产概述
公司背景与历史
01
02
03
成立时间
世联地产成立于1993年， 是国内最早从事房地产综 合服务的企业之一。
总部位置
公司总部位于深圳，并在 全国范围内设有分支机构 。
发展历程
世联地产经历了从初创期 、成长期到成熟期的各个 阶段，逐步发展成为房地 产服务行业的领先企业。
业务范围与特点
世联地产拥有丰富的行业资源和广泛的业 务网络，能够整合各类资源，为客户提供 更加全面、高效的服务。
03
定价策略基础
定价策略定义
定价策略定义
定价策略是企业为了实现营销目标， 根据市场需求、产品定位、竞争状况 等因素，制定出的产品价格决策。
定价策略的核心目标
定价策略的制定过程
包括市场分析、产品定位、价格水平 与结构的确定等步骤。
目标。
对比分析与启示
对比分析
保利地产注重成本和预期利润，而世联地产更关注市场和竞 争情况。两种策略各有优劣，但都取得了良好的销售业绩。
启示
在制定定价策略时，应根据项目特点和市场环境等因素综合 考虑，选择合适的定价方法。同时，应注重市场调研和竞争 分析，及时调整售价策略，以确保销售目标的实现。
06
影响定价的主要因素
市场供需关系
市场供需关系是影响价格的最 基本因素，供大于求时价格下
降，求大于供时价格上升。
产品成本
产品成本是制定价格的下限， 企业需要确保销售价格能够覆 盖成本并获得盈利。
竞争状况
竞争对手的价格策略、产品质 量、品牌知名度等因素都会对 企业的定价策略产生影响。
消费者心理
消费者对价格的敏感度、支付 能力以及对产品价值的认知等 因素，都会影响企业的定价策

B1 B2
A1 A2 B1 B2
C′ 一楼
竞争对手的户型分析（三房）
岳泰7＃ A＋ B户型 （126㎡）
欧洲城 3＃K1户型 三房两厅 （124-140 ㎡ ）
为开盘滞销户型 为拼合户型，一套房多个产权，且 有浪费空间。
三房两厅分为组合户型和非组合户 型，其中124-140㎡的三房两厅为 非组合户型，销售情况较为乐观， 110-128㎡的组合三房两厅由两个 房号组合，销售率较低。
二期鸟瞰图 二期各栋面积统计
大家有疑问的，可以询问和交流
可以互相讨论下，但要小声点
本报告是严格保密的。
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相对竞争对手而言，本项目2、3房相对稀 缺，且面积紧凑
二期一批单位各楼栋户型分布情况
二期一批单位户型配比
竞争对手的供给Байду номын сангаас况
区域内紧凑型两房和三房相对较少，本项目具 有一定的户型差异化优势； 竞争项目的户型均偏大，本项目具备走低总价 和低首付的价格策略。
保利花园二期定价策略
报告结构
1
定价的背景
2
定价的策略
3
核心均价的推导
4
营销执行安排
目标
解题思路
项目背景
项目分析
客户分析
核心均价
价格策略
宏观大势
竞争项目分析 经典案例分析
营销执行安排
下阶段营销工作重点 蓄客期强势推广
定价的背景
• 定价目标 • 项目价值分析 • VIP客户需求分析
开发商目标沟通
产品主力户型分析－四房
户型分析 87％的高得房率，一梯两户，居住舒适度高； •户型方正、实用、空间紧凑 •大开间、短进深 •动静分区、布局合理、南北通透 •占二期户型16％，仅18套，为二期的明星产品 客户分析 选择三房的VIP客户占22％的比重，客户比较认可 本项目的居住环境及发展前景； 该类客户经济实力较强，比较注重项目的品牌及 服务。 办卡情况 VIP客户中22％的客户选择4房，而本产品仅18套， 需把园林展示做到位，无需太多的促销策略；

4.2.4 内景尺度： 近距离感受到的建筑品质主要与阳台栏杆扶手、门窗表面材质、阳台地面等近人元素相关，
应注意其材质与尺度，并结合立面整体考虑。
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香槟系
4.3 外立面风格要素 本产品系需采用以下外立面风格要素：三段式
设计手法和香槟色的建筑主体颜色，其他与风格相 关的外立面部品设计，如外门窗、阳台栏杆等可结 合区域气候特点等具体项目条件在本导则的建议做 法基础上调整。 4.3.1 三段式是Art Deco立面造型的重要特征。基 座和顶部高度应根据总高比例确定，其中，基座高 度不宜小于2层，顶部造型变化如为通过顶层建筑 平面的缩进获得时，应注意不可影响顶层的空间使 用，且宜避免内部管线位置的移动。建筑外立面的 基座，中部，顶部的处理手法及材质要求具体如表 4.3.1
常见入口空间序列示意图 4
香槟系
3、小区交通组织
3.1 交通流线
3.1.1 人车分流
小区交通流线设计应注意人车分流，尽量避免 人行与车型流线的交叉，保持区内人行活动区域的 相对独立的完整性，为住户提供安全舒适的小区环 境。
本产品为带底商的的高层小区，一般没有地 下或半地下车库，人车分流的重点在于如何组织车 辆进入停车库，及小区地面停车如何结合底商与小 区车道进行安排这两个方面。
小区的主入口可纯人行或兼作人行与车行出入 口，其中的车行出入口宜在人行入口的单侧设置， 其他小区车流可直接从小区周边道路出入车库（模 式一）或通过在地块不设沿街商铺一侧的区内道路 出入车库（模式二）。区内车行道宜尽量靠小区或 不同分期的边缘布置，在避开有商业价值的沿街面 的同时，应保证车行道划分的人行活动区域的规模。
在集团产品线的基础上进行优化与推广加大同一地区产品复制的比例实现规模化生产同时鼓励适度创新塑造出高品质的标杆项目例如上海公司就一直坚持在双拼联排别墅产品生产上标准化复制和持续创新两手抓先后创造了手拉手扭一扭葡萄串等优秀别墅产品英式仿木饰线大样技术导则为项目的创新及优化提供基本的技术框架是对各地新建项目技术上的建议性约束模块图集为项目的迅速复制提供全套技术资料模块可供单个复制时使用十年磨一剑产品线的建立要靠持久不懈的努力单丝不成线独木不成林我们要做产品系列而不是单个产品靠的是大家的齐心协力汇报完毕请您指正

行业最佳实践探讨
最佳实践一
某知名房地产企业的成本控制 体系
最佳实践二
某成功项目的成本优化措施
总结词
通过探讨行业内的最佳实践， 学员可以了解行业领先的成本 控制方法，为自己的工作提供 借鉴和参考。
详细描述
这些最佳实践案例深入剖析了 行业内优秀的成本控制方法和 措施，为学员提供了宝贵的经
验和启示。
05
通过市场调研和供应商比较，选 择性价比高的供应商，争取获得 更好的采购价格和条件。
集中采购
通过集中采购，提高采购规模， 降低采购成本。同时，集中采购 还能提高采购谈判的议价能力。
施工阶段成本控制
施工方案优化
通过优化施工方案，降低施工成本。 例如，合理安排施工顺序、采用先进 的施工工艺等。
施工过程管理
提高成本控制管理能力
通过培训，提升总经理们在项目开发、建设和运营 过程中的成本控制管理能力，提高企业的经济效益 。
建立成本控制管理意识
通过培训，使总经理们认识到成本控制管理对企业 发展的重要性，树立起成本控制管理的意识，并将 其融入到日常工作中。
培训意义
01
有助于提高企业的经济效益
通过培训，总经理们能够更好地控制项目的成本，提高企业的经济效益
和盈利能力。
02 03
有助于提升企业的核心竞争力
在激烈的市场竞争中，成本控制管理能力是企业核心竞争力的重要组成 部分。通过培训，总经理们能够提升企业的核心竞争力，使企业在市场 竞争中更具优势。
有助于推动企业可持续发展
有效的成本控制管理有助于企业实现可持续发展。通过培训，总经理们 能够更好地运用成本控制管理的理念和方法，推动企业的可持续发展。
成本核算与分析

曹将诚品 /279999405
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7．窗：表面现象、扇与框的结合情况、玻璃表面现象、
锁具、开关、配件情况、泄水孔； ① 表面现象：变形、刮花、掉漆； ② 扇与框的结合情况：关闭不严实、大小缝； ③ 玻璃表面现象：刮花、破碎； ④ 锁具：生锈、松动、失灵； ⑤ 开关：擦边、开启不灵活、失灵； ⑥ 配件情况：固定件生锈、异响、松动； ⑦ 泄水孔：是否有；
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POLY REAL ESTATE 2015
查验标准 问题方位描述
上门框
前墙 左墙 门 后墙 右 墙
左门框
右门框
说明：以人站门口处面对前方为前墙，后方为后墙、 左方为左墙、右方为右墙
说明：以人站在第一次站在门口处进行 区分
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POLY REAL ESTATE 2015
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POLY REAL ESTATE 2015
查验工具
使用说明：靠尺为可展试结构，合拢长1米，展开长2米。检测
墙面垂直度时，将靠尺展开后锁紧连接扣，（注意：握尺要垂
直，观察红色活动销外露3-5毫米，摆动灵活即可）待指针自行 摆动停止时，直读指针所指上行刻度。
2米靠尺
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一个月内整体交付率达到81%
一个月内交付期间业主提出问题户均＜2条 建立“一户一档”客户档案；交付前一周提交“前期查验 质量报告”
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目录
第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 查验目标 查验流程 查验标准 组织分工
第五部分
第六部分
人员考核
交付
曹将诚品 /27999STATE 2015
进场查 验
查 验 流 程

• 自2007年1月起，公司入选“上证50”、“上证180”、 “沪深300” 、“中证100” 和”上证治理”五个指数样 本股。截至2007年8月，公司总资产已达300
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十大股东
公司名称 保利南方集团有限公司 广东华美国际投资集团有限公司
持股数量 （股）
持股比例 （%）
600459044
48.97
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盈利 能力分析
保利
万科
指标
2007 2006 2005
2007
毛利率
38.5%
35.82 %
42.56%
营业利润率
25.31%
26.15 %
27.87%
42% 21.53%
销
售净 率
利
润20.06%
16.34 %
17.23 %
14.97%
净
资产 率
收
益12.49%
18.16 %
42.81%
16.55%
45.00% 40.00% 35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00%
2007 2006 2005
毛利率 营业利润率 销售净利润 率
2007 2006 2005
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盈利 能力分析
• 公司在07年毛利润上升，销售净利润也上升。说明管理费用和利息支出 没有上升，从利润表中可以看出，财务费用有明显的下降。在07年甚至 出现了负数，即财务费用成为-3193.38元。这是因为在07年，公司本期 募集资金到位后带来的利息收入较多而导致的。
保利地产财务分析报告
1
整体概况
概况一
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01

本报告是严格保密的。
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定价的背景
1. 定价目标 2. 项目价值分析 3. VIP客户需求分析
本报告是严格保密的。
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开发商目标沟通
目标
销售额
2期下半年实现1.3亿的 销售额。
速度
开盘销售100套，需办 卡300张，已办卡72张 ，开盘前还需办228张 。
本报告是严格保密的。
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开盘目标 年度目标
具有竞争力的价格和提升客户信心成为达成目标 的关键
三房户型将是本项目的畅销户型，将成 为本项目的现金牛产品。
B1 B2
A1 A2 B1 B2
C′ 一楼
本报告是严格保密的。
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竞争对手的户型分析（三房）
岳泰7＃ A＋ B户型 （126㎡）
欧洲城 3＃K1户型 三房两厅 （124-140 ㎡ ）
为开盘滞销户型 为拼合户型，一套房多个产权，且 有浪费空间。
122.80
套数 19 10 9 1 18 22 21 11 11 11 10 143 套
产品 三房
两房 四房
户型 B1户型 B2户型 C’户型 A2户型 A2户型 B1户型 B2户型 B3户型 A3户型 B3户型
C 户型
面积 （ ㎡ ） 120.71-121.8
122.80 135.28 122.08-121.78 120.80-121.20 120.71-121.89 122.80 82.85 82.43 82.85
本报告是严格保密的。
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客户需求调查结论
结论
启示
1、VIP客户的需求主要集中在三房，对两房的需求较 少，而两房则是本二期的主力户型，两房的年轻客户 群体对项目的交通及生活配套依赖性较强，而此两点 恰恰是本项目的弱点。

二、大型综合房地产项目开发的 工程技术管理概述
我们把在工程管理中贯穿始终的技术应用 与平衡称之为工程技术管理，其核心是工程技 术管理者对技术环节及要素的把控和对复杂技 术问题的预见与解决。
站在项目管理的高度上，实现项目的价值 目标是难事，难就难在不突破总体约束---资 源限制、时间限制、成本预算、质量标准、社 会评价、行业制约等前提下达到既定的建设目 标。而工程技术管理正是化解这些难题的重要 手段之一。
1、大型综合房地产项目的定义及主要特点
位于集团战略布局重点城市、对该城市建设发 展有一定影响力、对集团企业形象及价值效益有明 显建树力、建设规模较大且功能多样的城市综合体 项目，我们称之为大型综合房地产项目。
这种项目往往呈现投资规模大、开发周期长、 功能复杂、技
面对当今社会蓬勃发展而又复杂多变的形势，大型综 合房地产开发项目由于其显著的社会性和相互间的差异化， 其开发管理尤其是工程技术管理需要很强的创作性。管理 者应将社会作为创作大背景，根据企业自身的文化与发展 要求，结合城市规划与区域环境、当地市场行情、相关业 态特征、建筑科技与艺术的水平，平衡品质、成本、进度、 销售之间的相互制约，协调设计和施工，全过程主导并实 现项目的效益最大化，其复杂性和艰巨性是显而易见的。
概念设计举例1： 新保利大厦概念方案
的选择---基于国家精神、 企业文化、总部基地三 要素确定了该项目建筑 风格应体现出“恢宏、 霸气、内敛”的气质。 采取现代空间形象表现 民族文化的建筑形式； 运用不对称与不均匀的 建筑表现手法，并将投 资重点放在建筑立面 （节能环保）与室内装 饰上。
概念设计举例2： 广州保利国际广场概
项目前期阶段工作主要包括编制项目前期策划书、编写 项目建议书和项目可行性研究报告等。工程技术管理的重点 是参与编写项目的可行性研究报告，组织并完成概念设计。

买断土地过名，除了要关注土地是否可以无条件使
用和法律关系清楚外，土地收购费用全额进成本， 如同政府出让一样操作简单。
看场地条件 看规划条件 看交易方式 看付款方式

通过收购公司股权的形式来获取土地，面临的问题 较多，一是土地的合法性，二是公司的债务，三是 原有员工的处理，四是土地溢价后税务负担。前面 三个问题通过设置付款条件和要求提供有效担保加

看场地条件 看规划条件 看交易方式 看付款方式

在当前房地产低速时期，我们投资重心应选择在中心城市
的城市中心。因为中心城市人口多，经济总量大，需求大。
同时目前市场的购买者多为自住型，自住型需求一般都要求设 施配套，交通方便，工作生活方便，这些条件多在城市中心才 能满足。同时我们应当以一种发展、动态的眼光把握区
不仅是交易物业本身，更是指附着在每一种具体房地产上的权 益。只有完成了这些权益的转移，房地产交易才告完结。

房地产商品是绝对异质的，互相不可替代，每一个项目，每一
栋楼，每一个单位都有差异。所以房地产开发每个项目都有不 同的特点，不同的目标市场，绝对不能简单照搬复制。做每一
个项目都是做全新的事情，具有很强的专业性。
目录
第一部分
• 房地产行业主要特征
第二部分
• 如何选择项目
第三部分
• 项目投资决策
第四部分
• 项目在于操作
如何选择项目

土地是房地产开发的重要生产资料，一定的土地是房地
产企业发展的基础。为了企业的持续发展，我们必须不
断地寻找土地，发现投资机会。
一是看区位

看区位 看场地条件 看规划条件 看交易方式 看付款方式
平都会大相径庭。

单位；千元
2010年 35 894 118 12 907 510
56.15
9
表6
公司
同行业公司2010年收入增长率比较分析
单位；千元
2009年
营业收入 2010年
增长额
收入增长率 （%）
差异 （%）
保利地产
22 986 608 35 894 118 12 907 510
56.15
100.00
万科
48 881 013 50 713 851 1 832 838
再者，利用下文表7，可以知道2009年的资产增长率 是67.49%，2010年的资产增长率是69.57%，分别高于同 年的营业收入增长率，说明保利地产最近两年的销售增长 主要是依靠资产的追加投入取得，因此销售增长的效益性 并不算好。
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（二）利润增长率计算与分析
表3
保利地产利润增长率指标计算表
项目 营业利润 本年营业利润增加额 营业利润增长率（%）
净利润 本年净利润增加额 净利润增长率（%）
2008年 3 836 808
— — 3 043 672 — —
2009年 5 220 302 1 383 494
36.06 4 007 727 964 055
再者，分析其净利润的增长。2009年净利润增长了 31.67%，2010年净利润增长了37.37%。结合营业利润增 长率来看，两年的净利润增长率幅度均略低于营业利润增 长利润增长率。说明净利润的增长主要依靠营业利润的增 加表明其获利能力较强，具有良好的发展能力。
最后，针对利润增长率进行行业比较分析
6
进一步分析保利地产股东权益增长的原因。2009年， 中国实施的极度宽松的货币政策、促进经济增长率提升的 财政政策等有效地支撑了房地产市场高速发展。因此股东 的新投资额不大大增加，这也就解释了为什么2009年股东 净投资率占股东权益增长率的最大比重