买房必读

一、按揭是什么意思？按揭即抵押的意思，是指买房人将房产的产权转让给提供贷款的银行作为还款保证，买房人在还清贷款后，提供贷款的银行立即将所涉及的房产产权转让给买房人的行为。

二、什么是经济适用房？经济适用房是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的房屋。

1、由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金；2、对各种经批准的收费实行减半征收；3、出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。

三、什么是单位产权房？单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。

四、什么是期房？期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。

购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。

五、什么叫现房？所谓现房是指开发商已办妥房地产权证的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。

六、什么叫准现房？准现房是指房屋主体基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的轮廓已定型，房型、楼间距等重要因素已经定型，工程正处在墙体装修和进行配套施工阶段的房屋。

七、什么叫廉租房？廉租房是在新出台的国家房改政策中提出的概念。

我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。

八、什么是产权置换？产权置换指居民之间以自身原有产权房进行置换的一种交易手段。

一般是在中介公司的撮合下进行，并可由中介公司代办置换手续。

九、什么叫房改房？房改房是指城镇职工按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。

按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有；按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权。

十、房地产商在预售商品房时应具备的五证包括哪些？房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。

其中前两个证由规划部门核发，《开工证》由建设部门核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由国土资源部门和房屋管理局核发。

十一、什么叫房屋拆迁补偿？房屋拆迁补偿指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《城市房屋拆迁管理条例》的规定给予的补偿。

拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。

十二、什么叫转按揭？转按揭是指房产卖方将其已抵押给银行的房产转让给买方时，由于银行向买方发放贷款，用于偿还原抵押贷款，赎出房产证，以便办理过户，并由买方来偿还现抵押贷款的业务。

目前二手房市场存在同行转按揭和跨行转按揭两种情况。

由于买方的资信、贷款意愿、月供能力、购房资金安排不尽相同，在转按揭的同时，买方可以根据自身需求申请不同的贷款期限、贷款金额和还款方式。

十三、房地产公司开工建设的条件？房地产开发公司需拥有下面四个证件才可以开工建设：国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。

否则，属于违法建设。

十四、房地产公司预售商品房应具备的条件？房地产开发公司预售商品房应当拥有下面五个证件：国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、预售许可证。

否则，属于违法销售。

主要原因很可能是房地产开发公司资金链出现断裂，在社会上进行非法集资。

十五、预告登记制度将有效防止商品房“一房二卖”今年7月1日建设部颁布并实施的《房屋登记办法》，对预告登记这一有效防止“一房二卖”、保护商品房买卖中买方合法权益的制度作出具体规定。

预告登记制度能有效防止…一房二卖‟…一房多卖‟，商品房买卖双方签订合同后，买方向登记机关申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人(即买方)同意，卖方再次转让房屋或在房屋上设立担保物权的，不发生所有权转移或担保物权设立的效力。

十六、预告登记制度的适用情形?我国《物权法》首次对预告登记制度作出了规定，《房屋登记办法》则对预告登记的程序作出具体规定。

根据《房屋登记办法》，在3种情形下，当事人可以申请预告登记：预购商品房；以预购商品房设定抵押；房屋所有权转让、抵押；法律、法规规定的其他情形。

预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，其他人处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理；预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。

十七、商品房的建筑面积如何构成？商品房建筑面积=套内建筑面积+公摊建筑面积套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积其中公摊建筑面积包括：⑴电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；⑵套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

凡作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及作为人防工程的地下室都不计入公用建筑面积。

十八、什么是房改房？1、房改房是住房制度向住房商品化过渡的形式，它的价格不由市场供求关系决定，而是由政府根据建立具有社会保障性的住房供给体系的原则决定，是以标准价或成本价出售。

2、房改房的销售对象是有限制的，不是任何人都可以享受房改的优惠政策，购买房改出售的住房的人只能是符合分配住房条件的职工。

3、在房改售房中对购房的面积有所控制，规定人均可购房的建筑面积的控制指标，以防止一些人大量低价购买公有住房，造成国有资产的流失。

4、购买房改出售的公有住房有一定的优惠政策，公有住房的价格在标准价或成本价的基础上还有工龄、职务或职称方面的优惠折扣。

另外购买房改中的公有住房，在进入市场方面是有限制的。

出售给职工的公有住房，一般要在住用若干年以后才可出售。

十九、离婚时房改房如何分割？房改在我国刚刚开始，所以尚没有明确的法律对此做出调整。

我们所能依据的，是《民法通则》、《婚姻法》、最高人民法院《关于审理离婚案中公房使用、承租若干问题的解答》及有关房改的若干政策、法规等。

取得房改公房产权人两种可能，一种是以标准价购房，取得部分房产权。

一种是以成本价购房，取得完全产权。

1、以标准价购只能取得部分产权，无论比例多少，都与售房单位存在着一种产权共有关系。

我国婚姻法第十三条规定：“夫妻在婚姻关系存在续期间取得的财产，归夫妻共同所有，双方另有约定的除外。

夫妻对共同所有的财产，有平等处理权。

”依据这一条款，最高人民法院在《关于审理离婚案中公房使用、承租若干问题的解答》中规定：：“对夫妻共同出资而取得的部分产权的房屋，人民法院可参照上述有关答，予以妥善处理。

但分得房屋部分产权的一方，一般应按所有得房屋产权比例，依照离婚时当地政府有关部门分布的同类住房标准价，给予住方一半价值的补尝。

”我们可以看出，这种规定不大公平、不大符合房改及市场经济发展的趋势。

公房上市是必然的，一旦上市其价格必定比房改购房的标准价高得多。

夫妻分离时，一方取得标准价的一半，而一方却拥有价值巨大的房屋这显然违背《婚姻法》的夫妻平等财产权、处分权的规定。

因此在司法解释中，最高人民法院又做一变通规定称：“对夫妻双方均争房屋部分产权的，如果双方同意或双方经济、住房条件基本相同可采取竞价方式解决。

”2、对于以成本价购买的房改公房，离婚时又该如何处理呢？现阶段房改政策法规，均没有也无权直接对离婚时如何分配此房做出规定，我们要做一个法律逻辑推理。

建设部《关于房改售房权属登记发证若干规定的通知》中规定：“职工以成本价购买的住房，产权归个人所有经登记核实后，发给《房屋所有权证》，产别为私产。

” 也就是说，婚姻关系存续期间，夫妻双方任何一方参加房改以成本价购得的公房，即为公民私有财产，享有完全占有、使用、收益、处分权利。

而依据《婚姻法》之规定，无论该房产的产权证上登记的是夫妻双方任何一方或双方，该房产实际上都是夫妻双方共同财产，双方都对该房产的处理，就不可在依据最高人民法院的司法解释，而应像夫妻共有的彩电、冰箱等其它财产一样，按实际价值予以析产。

取得产权的房改公房，其性质同其它商品房住宅一样，旦进入市场，其价格会直接体现出来。

所以，夫妻双方离婚时，只能按该房房产的实际价值来分割，而不能在按照取得该房产时所付出的代价确定房屋的价值，只有这样才是公平、合理、合法的。

二十、商品房交付的程序？商品房交付的一般程序如下:1、房地产开发企业向买受人发出书面的入住通知。

2、买受人持入住通知要求的证件及其他相关资料，在入住通知要求的期限内到房地产开发企业指定的地点，查验房地产开发企业依法应当取得的书面文件。

3、买受人在房地产开发企业相关工作人员的陪同下，实地查验所购买商品房并填写验房单。

3.1若商品房存在法定或约定的可以退房的质量问题或存在解除购房合同的其他情形，买受人应决定是否退房，并在约定的期限内书面通知房地产开发企业；3.2若商品房存在未达退房条件的质量问题或未达到约定标准，买受人可将商品房存在的质量问题或未达到约定标准的内容书面递交房地产开发企业，由房地产开发企业在一定期限内逐项予以修复或赔偿；3.3房地产开发企业对商品房存在的质量问题逐项予以修复或作出修复书面承诺并经买受人查验同意后，双方根据商品房面积实测技术报告结算房款；3.4买受人向房地产开发企业交纳商品房买卖合同或商品房预售合同约定的其他费用；3.5买受人从房地产开发企业或房地产开发企业指定的第三方处领取房屋钥匙；3.6买受人向房地产开发企业依法选定的前期物业管理企业交纳物业管理费，并办理物业管理的相关手续。

二十一、国土资源部第八次卫片执法检查情况表明 86个城市违法用地比例首次大幅回落12月1日，从国土资源部服务扩大内需和第八次卫片执法检查整改工作电视电话会议上了解到，第八次卫片执法检查情况表明，86个城市违法用地比例首次大幅度回落。

2006年10月至2007年10月期间的86个城市，违法用地占新增建设用地的宗数、面积和占用耕地面积的比例，分别比第七次卫片执法检查下降了37.6%、47.7%和49.1%。

这是自2000年开展第一次卫片执法检查以来，违法用地比例首次出现较大幅度的回落。

在土地执法形势好转的同时，违法用地总量仍然较高，立案查处的任务还很艰巨，必须下决心做好整改工作。

国土资源部于今年2月开始部署第八次卫片执法检查工作，覆盖全国31个省（区、市）的86个城市。

今年6月至7月，部派员对北京等10个城市第八次卫片执法检查工作进行了督导；9月，在各地自查基础上，又组织对天津等28个城市第八次卫片执法检查工作进行了抽查验收。

据统计，第八次卫片监测期间，与第七次卫片执法检查相比，违法用地宗数由13980宗下降为8718宗，违法用地面积由49.82万亩下降为26.57万亩，违法占用耕地面积由24.82万亩下降为12.63万亩。

在违法用地比例首次出现较大幅度回落的同时，土地违法违规问题仍然十分突出，主要表现为：违法用地总量仍然较高，部分城市的违法用地情况远高于86个城市的平均水平，甚至有少数城市出现反弹迹象；违反规划用地问题比较突出，个别城市违反规划占违法用地宗数和面积的比例非常高。