分析物业外包模式问题

物业外包管理的问题
物业外包管理的问题
1：引言
物业外包管理是指将物业管理服务委托给第三方公司进行管理的一种方式。

外包管理可以使物业管理更加专业化和高效化，但同时也存在一些问题需要注意和解决。

本文将从物业外包管理的需求分析、合同管理、服务质量控制、安全风险防控等方面进行细化，分析物业外包管理中可能出现的问题，并提出相应的解决方案。

2：需求分析
2.1 物业管理的需求分析
2.2 外包服务商的选择标准
2.3 合理的外包管理范围划分
3：合同管理
3.1 合同签订及履约问题
3.2 合同条款的合理性和规范性
3.3 合同变更和终止的管理
4：服务质量控制
4.1 服务内容和标准的明确
4.2 服务流程的规范化
4.3 服务人员的素质和培训
4.4 服务监督和评估机制的建立
5：安全风险防控
5.1 物业安全管理体系的建立
5.2 安全隐患排查和整改
5.3 突发事件应急预案的制定和实施
5.4 外包服务商的安全责任划分
6：附件
本文档所涉及的附件包括：
附件一、物业外包管理合同范本
附件二、物业外包管理服务内容明细表
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7：法律名词及注释
7.1 外包管理：指将某项工作或服务委托给第三方进行管理和处理的一种方式。

7.2 合同管理：指对委托和承接双方签订的合同进行管理和监督，确保双方履约。

7.3 服务质量控制：指对外包服务提供商的服务质量进行评估、监控和控制的过程。

7.4 安全风险防控：指对物业管理过程中可能出现的安全风险
进行识别、评估、预防和应对的措施。

物业管理业务外包优劣的分析引言物业管理业务外包是指物业公司将自身的管理职能委托给专业的第三方服务提供商，以实现高效、专业的物业管理。

在当前快节奏的社会中，物业管理业务外包在不断增长，但仍有一些人对其效果和影响持有疑虑。

本文将对物业管理业务外包的优劣势进行分析，以期让人们更深入了解该行业。

优势分析物业管理业务外包的优势主要表现在以下几个方面：1. 专业化管理由于物业管理外包公司专注于物业管理行业多年，拥有大量的人力资源和经验，能够提供高效、专业的服务。

通过外包物业管理业务，企业可以获得专业的管理团队和技术支持，提高管理效率和服务质量。

2. 成本控制物业管理外包可以帮助企业降低成本开支。

外包公司通常具备比较规模化的运作能力，能够通过集中采购等方式降低成本。

同时，外包公司还可以提供更灵活的合同方式，使企业能够根据需求调整服务规模，避免不必要的成本浪费。

3. 降低风险物业管理业务外包可以帮助企业降低风险。

外包公司通常具备丰富的法律知识和经验，能够为企业提供法律咨询和风险管理手段。

此外，在合同中规定的服务指标和约束条款也能够保障企业的权益，减少潜在的风险。

4. 提升服务质量外包公司通常拥有先进的技术设备和系统，可以提供更高效、更便捷的服务。

物业管理外包可以借助信息化技术，实现楼宇设备的远程监控和故障排除，提高服务的响应速度和效果。

此外，外包公司还能够通过专业的培训和绩效考核激励机制，提升员工的服务意识和质量。

5. 提供专业咨询与策划外包公司通常积累了大量的物业管理经验，能够为企业提供专业的咨询和策划服务。

在物业运营中，外包公司可以通过规范的流程和操作，为企业提供有效的管理方案，并针对不同类型的物业提出个性化的解决方案，帮助企业实现可持续发展。

劣势分析物业管理业务外包的劣势主要表现在以下几个方面：1. 信息保密性物业管理涉及大量的业务和客户信息，如未能妥善保护这些信息，可能会导致信息泄漏和安全风险。

一些企业对于将信息交给第三方保管持怀疑态度，担心其隐私权受到侵犯，这也是企业犹豫是否选择物业管理业务外包的原因之一。

对物业管理实行“人员+业务”外包模式目前,物业管理企业控制人工成本的基本方法有两条:一是核心员工实行合同制管理,其他人员通过第三方劳务派遣用工方式管理；二是实行“人员+业务”外包方式。

前者的实质是人事外包，后者的实质是将人事和业务结合的一种全面外包，是一种较为彻底的解决办法，其直接好处就是用工规模和人工成本都能迅速降低，而且将用工风险降到最低。

然而，事物都有其两面性，尽管物业管理实行“人员+业务”外包的方式存在明显的优势，但也蕴涵着一些问题。

笔者现结合自身工作实践，就物业管理企业实行“人员+业务”外包方式的利弊进行分析。

物业管理的业务特点中国的物业管理行业从上世纪80年代开始起步，至今不过20余年历史。

从其服务项目看，绝大多数管理服务型企业提供的服务项目未超出保洁、保安、工程、绿化的范围，少数较早涉足经营管理的物业管理企业还从事诸如房地产中介、汽车维修、花木种植、管理咨询等业务。

从总体上看，现阶段物业管理行业的特点是“三低两高”：进入门槛低，技术含量低，劳动生产率低，劳动力高度密集，人工成本占总成本比例高。

笔者所在公司目前的情况也反映出了上述特点，70%—80%的公司人员为从事低端服务的人员，人工成本占企业总成本的40%以上。

以上特点决定了目前多数物业管理企业的赢利模式是：通过提供建立在廉价劳动力基础上的低端服务来赚取利润。

企业业务外包存在的利弊外包，是企业整合利用其外部最优秀的专业化资源，从而达到降低成本、提高效率、充分发挥自身核心竞争力和增强企业对环境的迅速应变能力的一种运营模式。

对企业而言，外包确实有着很大的优势：首先，企业可以集中有限的资源，建立自己的核心竞争力，并使其不断得到提升，构筑企业所在行业的进入壁垒，从而确保企业能够获得高额利润，并引导行业朝着有利于企业自身的方向发展；其次，企业利用外包战略可以减小规模，精简组织，从而减轻由于规模膨胀而造成的组织反映迟钝、缺乏创新精神的问题，使企业更加灵活地参与竞争；第三，外包还可以为企业降低风险，在迅速变化的市场环境下，通过外包，企业可以利用战略伙伴的优势资源，缩短产品从开发、设计、生产到销售的时间，减轻在较长时间里由于技术或市场需求的变化所造成的产品风险；第四，由于承包方和发包方都可以利用公司原有的技术和设备，因而将从整体上降低整个项目的投资额，从而也就降低了企业的投资风险。

高校物业服务外包存在的问题及对策建议思考我国高校物业管理服务原是由高校后勤管理部门负责,但随着学校办学规模的不断扩大，在不断转型的社会主义市场经济大背景下，其经营管理模式的不适应性和滞后性日益显现。

为此，从1985年开始，国家部委多次下发关于高校后勤社会化改革的相关文件，1999年在上海召开了全国第一次高校后勤社会化改革工作会议，对改革进行了全面动员部署。

为贯彻落实中央关于开展高校后勤社会化改革的决策部署，全国各大高校开始了不断尝试，逐渐开放市场，引入竞争机制；转换管理模式，实行市场运作；构建监管体系，强化集约管理。

在高校物业管理服务方面，社会化程度越来越高，部分高校将学生宿舍、教师公寓和公共楼宇的管理服务,以及校园环境卫生、校园安防及校园绿化养护等方面的服务委托给社会服务外包企业，在校园内已经形成了多家物业外包单位竞争服务的良好局面。

一、服务外包是后勤改革方向高校后勤社会化改革是形势所逼，是适应社会主义市场经济的成功选择，而校园物业的社会化改革是其中的重要组成部分。

高校物业服务外包模式，相对于传统的物业自管模式具有多方面的优势。

（一）有利于推动社会服务产业发展，促进社会资源合理配置。

实行高校物业服务外包模式，可以有效推动高校物业服务的市场化运作，不仅可以扩大物业服务市场的相关服务领域，还可以扩展服务行业的产业链条，如物业服务相关的物业资源供应领域，包括建筑建材、通信及软件服务领域。

通过给物业公司营造公开、公平、公正的参与竞标的环境,能有效促进物业服务行业的良性竞争，加上物业公司通过引进科学的服务管理理念，构建先进的经营管理制度，招收和任用优秀的物业管理与技术人才，能够使社会资源得到合理配置。

（二）有利于降低高校的运行成本，提高物业服务质量水平。

封闭式自办后勤的物业管理服务部门，缺乏竞争机制和专业的技术管理团队。

在这种管理模式下，后勤机构设置普遍存在着机构臃肿、人员冗杂、工作效率低、沟通及响应速度慢、缺乏服务标准等状况，这使得物业管理服务始终在低层次徘徊。

物业外包管理的问题物业外包管理的问题一、引言物业外包管理是指将物业管理工作委托给第三方公司进行管理的一种方式。

在实际操作中，物业外包管理可能会遇到一些问题，本文将对这些问题进行详细分析和讨论。

二、物业外包管理的挑战⒈管理费用控制由于委托第三方公司进行物业管理，管理费用可能会增加。

如何控制管理费用、确保委托方得到的物业管理服务价值相当于支付的费用是一个重要的挑战。

⒉管理质量保障委托物业管理给第三方公司，管理质量的保障成为一个关键问题。

如何确保第三方公司能够提供与物业的实际需求相匹配的管理服务，保证物业管理水平不下降，是一个需要解决的难题。

⒊合同管理和风险控制物业外包管理涉及合同管理和风险控制。

如何建立合同管理机制，明确委托方和承包方的权利义务，降低双方的风险，是一个需要关注的问题。

⒋与居民沟通和冲突处理在物业外包管理中，第三方公司与居民之间的沟通和冲突处理是一个重要的问题。

如何确保顺畅的沟通渠道，有效处理各种冲突，是物业外包管理过程中需要解决的问题之一。

⒌数据保护和隐私保护物业管理涉及到大量的居民信息和敏感数据，如何保护好这些数据，避免信息泄露和隐私问题，是物业外包管理中需要重视的一个方面。

三、如何应对物业外包管理的问题⒈管理费用控制策略制定合理的预算，并对第三方管理公司的费用进行合理评估和比较。

同时，建立监控机制，确保管理费用的合理性，并与第三方公司进行有效的谈判。

⒉建立管理质量评估机制建立定期的管理质量评估机制，对第三方公司的管理质量进行监控和评估。

同时，加强与委托方的沟通，了解委托方的实际需求，管理服务以及改进方案要与委托方的需求相匹配。

⒊建立合同管理机制建立合同管理机制，明确双方的权利和义务。

合同中应包含服务内容、服务标准、服务费用等重要条款，并规定好风险承担和解决争议的程序。

⒋加强沟通与冲突处理能力加强与居民之间的沟通渠道，建立快速响应机制，及时处理居民的投诉和问题。

对于冲突事件，建立处理机制，快速解决并提供满意的解决方案。

对物业管理实行“人员+业务”外包模式的利弊分析来源：中国物业管理作者：日期：10-06-02目前，物业管理企业控制人工成本的基本方法有两条：一是核心员工实行合同制管理，其他人员通过第三方劳务派遣用工方式管理;二是实行“人员十业务”外包方式。

前者的实质是人事外包，后者的实质是将人事和业务结合的一种全面外包，是一种较为彻底的解决办法，其直接好处就是用工规模和人工成本都能迅速降低，而且将用工风险降到最低。

然而，事物都有其两面性，尽管物业管理实行“人员+业务”外包的方式存在明显的优势，但也蕴涵着一些问题。

笔者现结合自身工作实践，就物业管理企业实行“人员+业务”外包方式的利弊进行分析。

物业管理的业务特点中国的物业管理行业从上世纪80年代开始起步，至今不过20余午历史。

从其服务项目看，绝大多数管理服务型企业提供的服务项目未超出保洁，保安、工程、绿化的范围，少数较早涉足经营管理的物业管理企业还从事诸如房地产中介、汽车维修、花木种植、管理咨询等业务。

从总体上看，现阶段物业管理行业的特点是“三低两高”：进入门槛低，技术含量低，劳动生产率低，劳动力高度密集，人工成本占总成本比例高。

笔者所在公司目前的情况也反映出了上述特点，70%一80%的公司人员为从事低端服务的人员，人工成本占企业总成本的40%以上。

以上特点决定了目前多数物业管理企业的赢利模式是：通过提供建立在廉价劳动力基础上的低端服务来赚取利润。

企业业务外包存在的利弊外包，是企业整合利用其外部最优秀的专业化资源，从而达到降低成本、提高效率、允分发挥自身核心竞争力和增强企业对环境的迅速应变能力的一种运营模式。

对企业而言，外包确实有着很大的优势：首先，企业可以集中有限的资源，建立自己的核心竞争力，并使其不断得到提升，构筑企业所在行业的进入壁垒，从而确保企业能够获得高额利润，并引导行业朝着有利于企业自身的方向发展;其次，企业利用外包战略可以减小规模，精简组织，从而减轻由于规模膨胀而造成的组织反映迟钝、缺乏创新精神的问题，使企业更加灵活地参与竞争;第三，外包还可以为企业降低风险，在迅速变化的市场环境下，通过外包，企业可以利用战略伙伴的优势资源，缩短产品从开发、设计、生产到销售的时间，减轻在较长时间里由于技术或市场需求的变化所造成的产品风险;第四，由于承包方和发包方都可以利用公司原有的技术和设备，因而将从整体上降低整个项目的投资额，从而也就降低了企业的投资风险。

物业外包管理的问题我们公司在市场运营前作为开辟建设者，在进入运营后转变为市场的招商、运营、物业管理等几方面的执行者。

其中的物业管理包含机电、绿化、保安、保洁、房屋维修等职能，在此我们给自己的定位是物业管理公司，我们公司在行使物业管理公司职能的时候，部份工作采用的是雇用外包单位来完成物业管理工作职责，我们公司作为雇用单位行使管理上的监督权力。

那末在实际工作中保安、保洁工作外包后对我们雇用单位有哪些优势和不足呢？一、保安、保洁外包管理的优势早期的物业管理公司的机电、绿化、保安、保洁基本都是由公司自身组建的队伍来完成，这主要是由当时的社会条件决定的。

在物业管理发展的初期对人民的生活和工作环境的改善的确起到了积极的作用。

但随着社会的不断进步，城市发展水平越来越高，城市功能划分将越来越细，对于物业的日常管理维护保养的要求也越来越高，物业公司的角色也必然要发生变化，物业公司将更多地起到组织、调度、整合与分配资源的作用。

如果物业公司一味追求小而全，过分地添置各种专业设备及相关专业人员，势必大大增加管理成本和自身负担，且这些设备无法充分发挥其潜在的使用价值，造成大量的资源浪费，如果把一些业务外包出去，组织专业公司对业主服务，则可大大避免这些矛盾。

1、通过业务外包可降低成本。

由于专业化分工所带来的高效率，许多专业性服务企业在其专业领域都拥有比物业管理公司更有效的资源和组织。

这些公司通过承揽大量专项服务业务，通过规模经营来实现比单个物业管理公司经营高得多的经营效率，从而能够以优质低价为物业管理公司提供服务，匡助其降低成本。

目前我国的物业管理公司多数还是采用“小而全”的模式，若要满足各种服务的需求，必须配合各类专业人材，否则就达不到服务的要求；而配齐专业人材，各类专业任务量又相对不足，容易形成成本压力。

通过业务外包，日常工作中只需配备少数维修人员，管理开支大为减少。

将专项业务外包有利于物业管理公司节省固定资产投资，在财务管理上，支付固定合同的现金较设立内部成本中心进行预算管理，通常更容易进行成本控制。

物业服务外包的利与弊分析随着城市化进程的加快，物业管理成为城市发展的重要组成部分。

然而，传统的物业管理模式面临着人力成本高、管理效率低等问题。

为了解决这些问题，物业服务外包逐渐兴起。

本文将从经济效益、管理效率、服务质量等方面，对物业服务外包的利与弊进行分析。

一、经济效益物业服务外包可以降低物业管理成本。

传统的物业管理模式需要雇佣大量的物业管理人员，包括保安、清洁工、维修工等，而这些人员的工资和福利支出占据了物业管理费用的大部分。

而通过外包，物业公司可以将这些人员的工资和福利支出转嫁给外包公司，从而降低了物业管理成本。

物业服务外包可以提高物业公司的盈利能力。

由于物业服务外包可以降低物业管理成本，物业公司可以将节省下来的费用用于其他方面，如提升服务质量、改善物业设施等。

通过提升服务质量和改善物业设施，物业公司可以吸引更多的业主入住，从而增加物业收入，提高盈利能力。

二、管理效率物业服务外包可以提高物业管理效率。

传统的物业管理模式中，物业公司需要自行组建和管理物业管理团队，这需要耗费大量的时间和精力。

而通过外包，物业公司可以将管理工作交给专业的外包公司，从而减轻了自身的管理负担，提高了管理效率。

物业服务外包可以提升物业管理的专业水平。

外包公司通常具有丰富的物业管理经验和专业知识，能够为物业公司提供更专业、更高效的管理服务。

外包公司可以根据物业公司的需求，提供定制化的管理方案，从而更好地满足物业公司的需求。

三、服务质量物业服务外包可以提升物业服务质量。

外包公司通常具有更专业的服务团队和更完善的服务流程，能够提供更高质量的物业服务。

外包公司可以根据物业公司的需求，提供全方位的服务，包括保安巡逻、环境清洁、设备维修等，从而提升了物业服务的综合质量。

物业服务外包可以提升业主满意度。

通过外包，物业公司可以提供更优质的物业服务，满足业主的需求，增强业主对物业公司的信任和满意度。

业主满意度的提升不仅可以增加物业公司的声誉和口碑，还可以促进业主的长期居住，稳定物业收入。

西丰公司运行分析及发展方向思考重庆西丰物业管理有限公司2012年7月13日目录一、国内物业管理行业的起源及发展方向 (3)二、西丰公司业务开展情况及财务状况 (3)（一）物业项目开展基本情况 (3)1、业务开展的范围、职责及模式 (3)2、与同行业企业在业务开展方面的对标 (4)（二）人力资源情况 (8)1、西丰公司人员构成情况 (8)2、西丰公司与其他同行业企业人力资源情况对标 (8)（三）财务状况 (10)1、收入构成情况 (10)2、成本构成情况 (11)3、2012年预算情况 (11)4、与同行业企业财务状况对标 (12)三、园区物业自管与外包的分析 (13)（一）整体外包操作模式 (14)（二）自身经营操作模式 (14)四、市内各园区物业管理情况 (15)五、分析及建议 (16)（一）西丰公司成立的必要性 (16)（二）西丰公司未来发展的构想建议 (17)一、国内物业管理行业的起源及发展方向国内的物业管理起步较晚，从20世纪20年代初期起，中国沿海及内地一些大城市的房地产业蓬勃发展。

当时已经出现了代理出租、清洁卫生、住宅装修、服务管理等经营性的专业公司，形成了中国现代物业管理的雏形。

2003年9月1日起实施的《物业管理条例》是中国物业管理发展史上的又一里程碑，它标志中国物业管理的发展正式纳入了法制化轨道，对维护房屋所有人的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，规范物业管理行为，有着十分重要的意义。

作为一个新兴行业，物业管理自诞生开始，便显示出强大的生命力，经过几十年的发展，我国物业管理的模式也逐渐从起初的“大而全”、“小而全”向专业化过渡。

目前，国内的物业管理发展趋势正朝着专业化方向延伸。

二、西丰公司业务开展情况及财务状况（一）物业项目开展基本情况1、业务开展的范围、职责及模式西丰公司成立于2012年2月，承担了西永微电子产业园区部分自有楼宇的物业管理及服务工作，主要业态有写字楼、商业、厂房、仓库、公寓楼等（包括综合楼、研发楼、天街商业街、菁英公寓、临时公寓、西科公寓及商业、富康新城及商业、西康公寓及商业、和谐佳园及商业、综保区内的厂房仓库、非保仓库及业务用房、惠普园、标准厂房一、二期），截止2012年6月底，管辖面积约为134万平方米。