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高层住宅项目投资估算及资金筹措计划方案-方案第六部分福满花园项目投资估算及资金筹措计划第一节建设项目的大体概况与投资经营方案一、福满花园项目概述1、项目概况项目位于南宁市XXX区,南XXXX，北临XXXX，西南面对规划中的水景公园，项目东侧为衡阳路延长线，项目总用地47375.75m2，经南宁市规划国土局批准，用地功能为商住及配套设施，实际建设用地面积39390.36 m2，计容积率建筑面积率为149683.37平方米。
（表：6-1-1）【项目主要技术经济指标】内容指标内容指标建设地点衡阳路与新阳路北三里交汇规划总用地面积47375.75m2实际用地面积39390.36m2 计容积率面积149683.37m2总建筑面积157689.07m2 建筑容积率 3.8建筑密度28% 绿地率30.8%住宅面积141125.49 m2 商业面积8527.04 m2地下室面积8036.54 m2 居住总户数1520户根据上述规划经济指标，计容积率总建筑面积149683.37m2，其中住宅141125.49m2，商业部分8527.04m2，另外不计容积率之地下室建筑面积8036.54m2，共494个车位，项目总建筑面积157689.07m2，拟建21栋18层商住楼。
二、项目投资方案（一）投资组合方式在房地产开发中，大量的资金周转使开发商很难单凭自身的经济实力进行项目的开发，本项目总投资（含贷款建设期利息）为37725.35万元，整个建设经营期为3年，是一个建设周期长、资金投入量大的建设项目。
所以，一般采用投资的多种组合运用，一方面可减低融资的压力，有助资金的流通；另一方面可相对降低开发商的风险，使项目顺利开发。
本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分。
资金动作方式如下：自有资金全部用于投资；销售收入扣除与销售有关税费后用于投资，初步估算按销售收入15.5%计算；此外还缺少的资金，则向银行借贷。
房地产项目财务可行性分析在当今社会，房地产行业一直是经济发展的重要支柱之一。
对于开发商和投资者来说，在决定启动一个房地产项目之前，进行全面而深入的财务可行性分析至关重要。
这不仅能够帮助他们评估项目的潜在盈利能力，还能提前识别可能面临的风险，从而做出明智的决策。
房地产项目的财务可行性分析涵盖了多个方面，包括项目的投资估算、收入预测、成本费用分析、资金筹措计划以及盈利能力和偿债能力评估等。
下面我们将逐一展开探讨。
首先是投资估算。
这是对项目从前期筹备到建成运营所需资金的大致匡算。
它包括土地购置费用、建筑安装工程费用、基础设施配套费用、公共设施配套费用、开发间接费用等。
土地购置费用通常是一笔巨大的支出，其价格受到地理位置、土地用途、市场供求关系等多种因素的影响。
建筑安装工程费用则取决于建筑的类型、结构、规模和施工工艺等。
基础设施配套费用包括道路、供水、供电、供气、排水等设施的建设费用。
公共设施配套费用如学校、医院、商场等的建设或配建费用也需要纳入考虑。
开发间接费用包括管理人员工资、办公费用、差旅费等。
接下来是收入预测。
这是财务可行性分析的核心部分之一。
对于住宅项目，收入主要来源于房屋销售；对于商业项目，收入来源则包括商铺出租、写字楼出租等。
在进行收入预测时，需要充分考虑市场需求、项目定位、销售价格或租金水平以及销售或出租进度等因素。
市场需求受到人口增长、经济发展、政策调控等因素的影响。
项目定位要准确，以满足目标客户的需求。
销售价格或租金水平需要参考周边类似项目的价格，并结合项目自身的优势和特点进行合理定价。
销售或出租进度则要根据市场情况和营销策略进行合理安排。
成本费用分析也是必不可少的环节。
除了上述提到的投资成本外，还包括运营成本和税费。
运营成本包括物业管理费、维修保养费、水电费等。
税费则包括土地增值税、企业所得税、城市维护建设税等。
在进行成本费用分析时，要确保各项成本费用的计算准确、合理，并充分考虑可能的价格波动和政策变化对成本的影响。
房地产开发项目资金筹措方案
房地产开发项目资金筹措方案通常需要考虑以下几个方面：
1. 确定资金需求量：根据项目规模、建设周期、土地成本等因素，估算项目所需的总资金量。
2. 资金来源分析：分析项目资金来源，包括自有资金、银行贷款、股权融资等，并评估各种资金来源的可行性。
3. 融资方案设计：根据资金需求量和资金来源分析，设计合理的融资方案，包括贷款额度、利率、还款方式等。
4. 风险评估：对各种可能出现的风险进行评估，并制定应对策略，以确保项目的顺利实施。
5. 财务分析：对项目的财务状况进行全面分析，包括盈利能力、偿债能力、运营效率等，以确定项目的经济效益和社会效益。
在制定房地产开发项目资金筹措方案时，需要综合考虑项目的实际情况和市场环境，选择合适的融资渠道和方式，以确保项目的顺利实施和可持续发展。
同时，还需要注意遵守相关法律法规和政策规定，确保合法合规。
房地产项目的收入、税金估算与资金筹措管理规定一、经营收入测算房地产开发项目应在项目策划方案的基础上，制订出切实可行的房地产产品的出售、出租、自营等计划（以下简称租售计划），通过该收入计划，正确地估算出开发项目可能的收入。
租售计划应与开发商的营销策略相结合，同时还应遵守各级政府有关房地产租售方面的限制条件和规定。
（一）制订房地产开发项目租售计划房地产项目租售计划一般包括：可供租售的房地产类型及数量、租售价格、收款方式等内容。
1、在确定可供租售的房地产类型及数量时，应首先确定开发项目可以提供的房地产类型及数量，再根据市场条件，确定开发项目在整个租售期内每期（年、半年或季度，以下同）拟租售的房地产类型及数量。
2、租售价格的确定应在市场调查与预测的基础上，结合房地产开发项目的具体情况，通过市场交易信息的分析与比较来完成。
特别应注意已建成的、正在建设的以及潜在的竞争性房地产项目对拟开发项目租售价格的影响。
3、确定收款方式时应考虑房地产交易的付款习惯和惯例。
当分期付款时，应注意分期付款的期数与分期付款的比例。
在制订租售计划时，应特别注意可租售面积比例的变化对租售收入的影响。
（二）房地产开发项目租售收入的估算租售收入的估算是要计算出每期所能获得的房地产收入，主要包括土地转让收入、商品房销售收入、出租房租金收入、配套设施销售收入和开发企业自营收入等。
1、房地产开发项目的出租、出售收入，一般为可租售的项目建筑面积的数量与单位租售价格的乘积。
对于出租的情况，应注意空置期（项目竣工后暂未租出的时间）和空置率（未出租建筑面积占可出租总建筑面积的百分比）对各期租金收入的影响。
同时还应考虑经营期未出租物业的转售收入。
2、房地产开发项目的自营收入，是指房地产开发企业以开发完成后的房地产产品为其进行商业和服务业等经营活动的载体，通过综合性的自营方式得到的收入。
在进行自营收入的估算时，应充分考虑目前已有的商业和服务业设施对拟开发项目建成后所产生的影响，以及未来商业和服务业设施对拟开发项目建成后所生产的影响，以及未来商业和服务业市场可能发生的变化对拟开发项目的影响。
房地产开发项目资金筹措与运用研究一、引言房地产开发项目作为一项大型投资项目，在资金筹措和运用方面具有重要意义。
本文将从市场和政策两个方面，探讨房地产开发项目资金筹措与运用的研究。
二、市场分析（1）资金筹措在市场层面上，房地产开发者通常通过多种途径筹措所需资金。
首先是通过自筹资金，包括企业自有资金和通过销售已有资产获得的资金。
其次是借款渠道，如银行贷款、发债等。
此外，股权融资也是一种重要的资金筹措方式，通过股票发行等方式吸引投资者的资金。
（2）资金运用资金的运用需要根据具体项目情况进行合理配置。
一方面，要考虑用于购置土地、建设物业的直接投入，确保项目按计划进行。
另一方面，要考虑现金流的管理，包括保有充足的流动资金以应对突发情况，并进行风险控制和项目收益的最大化。
三、政策研究（1）政府出台的政策政府在房地产开发项目的资金筹措和运用方面扮演着重要的角色。
政府的相关政策可以通过促进房地产市场的健康发展，提高房地产项目融资的便利性。
比如，政府可以提供财政支持，为开发商提供低息贷款或补贴；同时，通过规范土地出让和房地产市场的政策，增加房地产市场的稳定性和可预见性。
（2）金融机构的角色金融机构在房地产开发项目中起着重要的作用。
银行是最常见的房地产融资渠道之一，对于项目的融资审查和风险评估是至关重要的。
此外，金融机构还可以通过提供金融衍生品和金融工具等方式，为开发商提供更多的融资选择。
四、案例分析为了更好地研究房地产开发项目资金筹措与运用的实际情况，我们选择了某大型开发项目进行案例分析。
该项目通过自筹资金、银行贷款和股权融资等多种方式筹措了所需资金，并按计划进行了投资。
在资金运用方面，该项目进行了严格的现金流管理和风险控制，取得了良好的经济效益。
五、结论通过对房地产开发项目资金筹措与运用的研究，我们可以得出以下结论：1. 市场上存在多种方式用于房地产开发项目的资金筹措，开发商应根据项目的具体情况进行选择。
2. 资金运用应合理配置，确保项目按计划进行，并进行现金流管理和风险控制。
房地产土地投资测算中的财务分析与资金筹措在房地产土地投资测算中，财务分析和资金筹措是至关重要的环节。
在这篇文章中，我们将探讨财务分析和资金筹措在房地产土地投资中的作用，并介绍一些常用的方法和技巧。
【引言】房地产行业一直以来都是一个利润丰厚的领域，然而，在投资土地之前，进行仔细的财务分析及制定恰当的资金筹措计划对于确保投资者能够在竞争激烈的市场中获得成功至关重要。
【财务分析】财务分析是房地产土地投资的首要步骤之一。
通过对潜在投资项目进行财务分析，投资者可以评估项目的可行性和潜在风险。
以下是一些常用的财务分析方法：1.现金流量分析现金流量是衡量投资回报的重要指标。
投资者应该对土地项目的现金流量进行详细的分析，包括投资金额、预期收入和支出以及预计的回报期。
这有助于投资者判断投资回报和项目风险是否符合其预期。
2.盈利能力分析盈利能力是评估土地投资回报的关键指标。
通过详细的盈利能力分析，投资者可以预测投资项目的潜在利润，并确定项目是否具备吸引力。
投资者应该对土地项目的销售潜力、租金收入以及其他收入来源进行全面分析。
3.风险评估投资土地涉及一定的风险，投资者应该对这些风险进行评估并采取适当的措施进行防范。
风险评估可以包括市场风险、政策风险和项目固有风险等方面。
通过了解和评估潜在风险，投资者可以制定相应的应对策略，提高项目的成功概率。
【资金筹措】资金筹措是实施房地产土地投资计划的关键步骤之一。
以下是一些常用的资金筹措方法：1.自有资金自有资金是最常见的资金筹措方式之一。
如果投资者拥有足够的自有资金，他们可以考虑使用这些资金进行土地投资。
自有资金的好处是无需支付额外的利息和贷款利润，同时可以灵活支配资金。
2.银行贷款银行贷款是一种常见的资金筹措方式，投资者可以向银行申请贷款用于土地投资。
在申请银行贷款之前，投资者需要准备一份详细的投资计划，并提供足够的抵押物或担保品证明自己的还款能力。
3.股权融资对于大型土地投资项目，股权融资是一种常见的资金筹措方式。
房地产投资中的资金筹措方法在房地产投资中，资金筹措是至关重要的一环。
无论是开发商还是个人投资者，都需要有可靠的资金来源来支持房地产项目的进行。
本文将介绍一些常见的房地产投资中的资金筹措方法。
1. 银行贷款：银行是最常见的资金筹措方式之一。
开发商可以通过向银行申请贷款来获得项目开发所需的资金。
不同类型的房地产项目可能会对应不同类型的贷款，如商业房地产项目可以申请商业贷款，住宅项目可以申请个人住房贷款等。
在申请贷款时，开发商需要提交项目规划、营销方案等相关文件，并承担相应的贷款利息和还款责任。
2. 股权融资：股权融资是指通过出售公司股份来筹措资金。
开发商可以邀请投资者购买其房地产公司的股份，从而快速获得资金支持。
这种方式通常适用于实力较强的大型开发商。
同时，股权融资也带来了风险，开发商需要与投资者共享收益并承担合理的风险分担。
3. 合作开发：在某些情况下，房地产开发商可以选择与其他投资者或房地产公司进行合作开发项目。
通过共同投入资金和资源，实现互利共赢。
合作方式可以是合资公司、联营等形式，双方共同分担风险，并分享项目的收益。
4. 投资基金：房地产投资基金是一种专门用于房地产投资的基金。
投资者可以将资金投入这些基金，由专业团队负责管理和投资。
投资基金可以通过多元化投资方式，减少风险并提高收益。
对于个人投资者来说，投资基金也是一种较为便捷的房地产投资方式。
5. 其他融资渠道：除了上述常见的资金筹措方式之外，还有一些其他的融资渠道可供选择。
例如，企业债券发行、债权融资、信托产品等。
这些渠道需要投资者在法律和监管框架下进行操作，需要具备一定的专业知识和经验。
总之，房地产投资中的资金筹措方法多种多样，需要根据具体的项目和个人情况做出选择。
无论选择哪种方式，都需要仔细评估风险和收益，并了解相关的法律和监管要求。
只有在合理的资金筹措基础上，才能确保房地产项目的顺利进行，并使投资者获得可观的回报。
房地产投资的资金筹措方法在房地产投资领域，资金筹措是至关重要的一环。
无论是购买房产、开发项目还是进行房地产交易，都需要充足的资金支持。
本文将就房地产投资的资金筹措方法进行探讨，帮助投资者更好地了解各种筹资方式，以便在投资中做出明智的决策。
一、自有资金投资自有资金投资是最直接的方式之一。
通过将自己的储蓄或其他投资获得的资金用于房地产投资，投资者可以完全掌控资金运作方式和选择投资项目的灵活度。
自有资金投资的优势在于不用考虑利息和贷款利率，能够减少潜在风险。
然而，这种方式可能面临资金不足的问题，尤其是在进行大型项目投资时。
二、银行贷款银行贷款是常见的资金筹措方式。
借助银行的资金支持，投资者能够快速获得较大额度的资金。
贷款需要按照合同规定的利息和期限进行还款，但银行对房地产项目有较严格的审查与评估程序，可能要求提供担保或进行抵押。
对于有一定信用和背景的投资者来说，银行贷款是一个可行的选择。
三、房屋抵押贷款房屋抵押贷款是以物业作为质押物的贷款方式，这种筹资方式较为常见。
投资者可以将已有物业进行抵押，从银行或其他金融机构获得相应金额的贷款。
房屋抵押贷款通常利率较低，并且还款期限相对较长，给投资者提供了较大的灵活度。
然而，抵押物的价值、贷款额度和还款条件取决于房产市场的状况和评估结果。
四、私募基金私募基金是由一些机构或个人组织成立，接受有限范围内的投资者参与的基金。
房地产私募基金是一种相对较新的投资方式，投资者将资金委托给基金管理人进行投资管理。
与银行贷款相比，私募基金对借款方的资金用途更加灵活，且相对独立于银行系统。
然而，参与私募基金需要通过风险评估，而且不同基金的信誉和风险水平也会有所不同。
五、并购重组房地产并购重组是指通过整合两个或更多房地产公司的资源和资金，以实现更大规模发展与更高投资回报的筹资方式。
通常包括收购、合并、债务重组等形式。
通过并购重组，投资者可以获得更多的资本支持和资源整合，并且能够共享并购方的专业经验和市场影响力。
房地产开发经营工作中的资金筹措与运用房地产开发经营是一个资金密集型的行业，需要巨额资金来支持项目的开发与运营。
资金的筹措和运用对于房地产企业来说至关重要，它决定着企业的生存与发展。
本文将从房地产开发经营工作中的资金筹措和资金运用两个方面进行论述。
一、资金筹措1. 银行贷款银行贷款是房地产企业最主要的资金来源之一。
企业可以向商业银行贷款来满足项目开发和经营运营的资金需求。
通过和银行建立长期合作关系，企业可以获得更好的贷款条件和利率，更好地满足其资金需求。
2. 债券发行房地产企业可以通过发行债券来筹集资金。
债券作为一种长期、稳定的融资方式，可以帮助企业解决短期资金需求和长期项目投资。
债券的发行通常需要经过相关监管机构的批准，企业需要根据自身的情况选择合适的债券类型和发行方式。
3. 股权融资通过股权融资，房地产企业可以向投资者出售部分股权，筹集资金用于项目开发和运营。
股权融资可以通过上市或非上市的方式进行，企业需要进行详细的财务和市场分析，选择合适的融资平台和投资者。
二、资金运用1. 项目开发房地产企业的主要资金运用方向是项目开发。
通过投入资金进行土地购置、规划设计、施工建设等环节，实现房地产项目的开发与销售。
企业需要根据市场需求和风险评估，合理配置资金，确保项目的高质量和高回报。
2. 营销推广资金的运用不仅限于项目开发，还包括营销推广方面。
房地产企业需要投入资金用于广告宣传、销售推广、品牌建设等，提高市场知名度和销售额。
在资金运用过程中，企业需要制定明确的营销策略和推广计划，确保资金的有效利用。
3. 持续运营除了项目开发和营销推广，房地产企业还需要投入资金用于持续运营。
这包括物业管理、维修保养、客户服务等方面的支出。
通过有效的资金运营，企业可以提高客户满意度，提升品牌信誉度，进一步扩大市场份额。
总结：房地产开发经营工作中的资金筹措与运用是一个复杂的过程，需要企业制定科学的资金管理策略和运营计划。
资金的筹措需要灵活运用各种融资方式，满足项目开发和经营运营的资金需求。
项目估算与资金筹措第一节投资估算4．3 房地产开发项目投资及收益估算4．3．1 房地产开发项目投资估算的阶段划分房地产开发项目投资估算是指在开发项目投资决策过程中，依据现有的资料和一定的方法，对开发项目的投资数额进行估计。
估算的过程也是明确开发项目规模、标准、档次的过程，是形成投资收益估算的基本依据之一。
在我国，建设项目投资过程划分为规划段、项目建议书阶段、可行性研究阶段、评审阶段、落实设计任务阶段，所以投资估算工作也相应分为五个阶段（见表4.5）。
不同阶段所具备的条件和掌握的资料不同，因而投资估算的准确程度不同，投资估算所起的作用不同。
随着阶段的发展，调查研究不断深入，掌握的资料越来越丰富，投资估算逐步准确，所起的作用也越来越大。
房地产开发项目的经济评价首先是建立在明确项目投资估算的基础上，以后的一切分析和评价工作皆是围绕这一基础，可以说它的正确与否在一定程度上决定了经济评价分析的正确与否，不同阶段的经济评价，要进行不同深度的投资估算。
进行正确的投资估算，必须针对项目的特点，在不同的分析阶段根据所掌握的数据资料，在了解房地产开发项目成本和费用构成的基础上进行规范化、程序化的工作。
表 4.5 投资估算的阶段划分4．3．2 房地产开发项目成本费用构成不同的地区，对房地产开发项目成本费用的具体划分并不完全相同，但其基本构成是相同的，主要有以下几个方面：（1）土地费用是指开发商为获取土地使用权并进行初步开发所支付的费用，包括；土地出让金，征地、拆迁、补偿安置费用和其它土地开发费用等。
（2）前期工程费是指房地产开发项目开工前的一些准备费用，包括：可行性研究费，规划、勘察、设计费，“七通一平”费，领取建筑执照费用等。
（3）房屋建安工程费是指直接用于项目主体房屋建筑安装的各项费用，包括：建筑工程费，设备及安装工程费，室内装饰费，其它费用等。
（4）公共配套设施费是指开发项目区域内，按照城市建设配套要求，与开发项目的同时建设的非营业性公共配套设施（如中小学校、配套商业用房、派出所、居委会等）的建设费用。
（5）公共基础设施建设费是指开发项目区域内与项目主体配套的公共基础设施（如道路、绿化、供水、供电、通讯等）的建设费用。
（6）代收垫支费用（政府行政性费用）是指政府有关部门通过开发商代收的可列入投资项目的费用，包括：固定资产投资方向调节税、各种增容费以及各类行政事业性收费等。
（7）管理费用是指开发商为组织开发经营活动发生的管理费用。
（8）销售费用是指开发商为销售房地产所发生的广告费用、销售代理费等。
（9）利息支出（财务费用）是指开发商为开发项目筹措流动资金所发生的银行贷款利息支出等。
在经济分析中，上述2~6项之和又称开发成本，7~9项之和又称为开发费用，有时，也把开发成本加管理费用称为建造成本。
而1~8项合计称为建设投资，建设投资加第9项利息支出则称职建设总投资，对于全作销售的开发项目，建设总投资也称为总开发成本。
下面以南京地区为例，详细说明房地产开发项目的主要成本费用构成及其计算依据，如表4.6所示表4.6 房地产开发项目成本费用构成与计算依据续表4.6续表4.6续表4.64．3．3 房地产开发项目的投资估算方法房地产开发项目的投资总额，是指从筹建、施工直至建成交付使有的全部建设费用，其包括内容应视项目的性质和范围而定。
如工业房地产项目或整体性民用开发项目，应包括从红线以内的准备工作（如征地、拆迁、平整场地等），主体工程、辅助工程（如电源、水源、动力等供应工程）、室外总图工程（如大型土石方、道路、配套的水、电、气等管线、构筑物和庭院绿化等），直至红线外的市政工程（或摊销）以及其它工程费用。
1．投资估算的依据（1）项目建设书和设计任务书，包括文字说明和方案图。
（2）单项工程投资估算指标或技术经济（造价）指标。
如每平方米建筑面积的单方造价（包括土建、水、暖、电、通讯、空调等全部构成）。
（3）单位工程投资估算指标或技术经济（造价）指。
如：每平方米建筑面积土建、卫生、照明等单方造价；每kcal/h暖气、空调耗热（冷）量造价；每t/h蒸发量锅炉房造价；每kVA变配电设备的造价等。
（4）设计参数（指标）。
如各类建筑面积指标（酒店：m2/间等）；暖气、空调工程每平方米建筑耗热（冷）量指标(kcal/h)/m2等。
（5）概算指标。
如每100 m2建筑物、每100m室外管线等主要工程量的工料消耗量及造价指标等。
（6）概预算定额及其单价，当地取费标准。
（7）当地材料、设备预算价格及市场价格，历年、历季调价系数及材料价差。
（8）现场情况。
（9）当地有关房地产开发项目的各项行政规费标准。
为了保证投资估算的准确性，以上资料应尽可能丰富和完备。
但在房地产开发项目初步经济可行性研究阶段或机会分析阶段，其编制的主要依据不可能包括以上全部内容，这有别于根据设计图纸编制工程概预算。
针对这种情况，必须根据开发项目所能收集到的资料区别对待，采用可行合理的投资估算编制方法。
2．投资估算的方法房地产开发项目的投资估算，一般先从计算房屋的建筑面积开始，然后根据每个单项工程的设计方案要点，逐一估算其单位工程的投资，再分别汇总求每一单项工程的投资。
另外，再估算室外工程和其它工程费用。
最后根据当地规定计算各项行政规费，并列入不见预见费，便得到一个开发项目的建设总投资。
具体的编制方法有以下几种：1）单位指标估算法这种方法适用于估算有关行政规费和每一单位建安工程的投资。
计算方法为：每一单位收费标准或技术经济（造价）指标乘以对应的建筑面积或土地面积，即为该收费项目或单位工程的投资。
在使用这种方法求建安工程投资时，必须注意：（1）套用的指标与拟建工程之间的标准或条件有差异时，应加以必要的局部换算或调整。
如土建工程中的地面、屋面、门窗、粉刷等。
（2）使用的指标单位应密切结合每个单位工程的特点，能正确反映其设计参数，切勿盲目单纯地套用一种单位指标。
如动力配线工程套用配线所需设备容量每kVA指标，而不用套用建筑面积每平方米指标。
该法由于其指标或标准明确，因此应用比较广泛，即使局部有些偏差，也不会太大的影响整个项目投资的准确性。
2）近似工程量估算法这种方法采用框算工程量后，配上概（预）算定额的单价和取费标准，即为所需的投资。
中国最大的资料库下载该法适用于那些无规律性指标可以套用的单位工程，也可供换算或调整局部不合适的工程结构件或做法之用。
在实际编制投资估算时，常常是在采用单位指标估算法的同时，也使用近似工程量估算法，两者互相配合，互为补充。
3）设备投资可采用市场询价加运杂费、安装费的方法4）投资比例法有些费用项目是按工程投资乘以一定的比例系数计算的，如设计费、监理费、开发商管理费等。
5）单元法如煤气、闭路电视增容费等。
3．投资估算应注意的问题1）投资估算的不确定性一般在投资分析阶段所作的投资费用的框算，仅满足项目建议书、可行性研究或预可行性研究的需要。
很显然，在这阶段中，很难对开发项目进行全面的费用核算，也不可能最终反映投资费用的支出情况。
从开发成本费用构成中可以看出，而且开发实践也充分反映，土地费用、建安工程费用以及利息支出，变化可能性是最大的，并且也构成了建设总投资的大部分（60%~80%）。
投资机会研究阶段和最终的效益实现之间可能有较长的时间间隔，此时的价格标准，也不能代表实际发生的支出情部。
因此，这一阶段的投资估算带有明显的不确定性，需要对其有更深一步的研究。
进行有效的投资估算，必须建立在信息充分的条件之下。
一是以往的历史数据要真实地反映工程实际；二是有关土地费用和行政规费标准及政策、市场变化要切实把握；三是选用正确的预测和风险的手段。
不同的开发商，不同的工程项目，其做法是不同的。
这要结合具体的情况，用科学的分析方法对估算依据的数据进行整理和处理，这样才能全面地把握开发项目投资需要量的最可能情况。
投资估算要留有余地，应以开发项目方案设计或构思、国家有关规定和估算指标等为依据，按照现行价格进行编制，并且应合理地预测估算基准期至工程竣工期间价格、利率、汇率等动态因素的变化，打足建设投资，不留缺口，确保投资估算的质量。
2）投资估算的审查为了保证投资估算的准确性，要做好投资估算的审查工作，既要防止漏项少算，又要防止高估冒算，以确保质量。
在实际工作中，对各类开发成本费用的估算，通常由开发商或受托投资估算的单位内各专业部门或人员分工先行测算，然后汇总。
在这种情况下。
更要确保口径和价格水平一致，做好核对工作。
进行行之有效的投资估算审查工作，是经济评价结论可靠的保证因素之一，也有助于改变普遍存在的“三超”（概算超估算，预算超概算，决算超预算）现象。
4．3．4 投资收益的估算根据现行财务会计制度规定，开发商利润的基本简化计算方法是：销售利润=销售收入－销售税金－销售成本－销售费用营业利润=销售利润－管理费用－财务费用净利润=利润总额（营业利润）－所得税按照经济评价常用的表达方法，上述计算方法可变形为：令总成本费用=销售成本+（销售费用+管理费用+财务费用）则营业利润=销售收入－销售税金—总成本费用简单地说，销售收入减去销售税金和总成本费用便得到税前利润（营业利润），按照国家税法有关规定缴纳所得税后剩余部分即为税后利润（净利润）。
这一计算方法中，对总成本费用分析如下：1）当开发项目全作销售时，销售成本为土地费用加开发成本，开发费用为销售费用、管理费用和财务费用三项费用之和。
销售成本加开发费用即形成总成本费用，亦即包含贷款利息的建设总投资，习惯上称为总开发成本。
2）当开发项目全作出租时，建设总投资形成房地产的资产原值，出租经营的总成本费用则是按下列构成估算：（1）折旧费=（资产原值－残值）/房屋耐用年限。
（2）维修费，包括大修费、养护费等。
（3）管理费=维修费×（10%~18%）（4）利息（年利率≥银行平均存款利率）。
（5）税金，如房产税、土地使用税等。
（6）保险费，近房产原值的1.5‰ ~2.0‰计。
3）当开发项目租售经营并举时，应根据租售面积（比例）安排，划分销售与租赁各部分应承担的建设总投资，相应计算各部分的总成本费用。
销售税金包括营业税、城市维拟建设税、教育费附加，还包括印花税。
销售税金按实际租售收入，根据税法规定计算。
2、土地增值税房地产开幕项目在销售或转让实现销售收入时，根据规定，其增值额还应缴纳土地增值税（在所得税前）。
基本计算方法是：土地增值税=增值额×适用税率=（销售收入—根据项目成本计算的扣除额）×适用税率举例如下：某特大型商业中心总建筑面积297000m2，测算其全部销售收入为86066万美元，估算的成本及费用汇总如表4.7。
表 4.7 某商业中心投资估算汇总表该开发项目应缴纳土地增值税计算如下：①增值税=86066－63944=22122（万美元）②增值比例=22122÷63944=34.6%③适用税率=30%④应缴纳土地增值税=22122×30%=6637.7（万美元）在缴纳土地增值税后的营业利润为营业利润=销售收入－销售税金－总成本费用－土地增值税=86066－4715－（11390＋+28631+11204）－6637=23489（万美元）3．经营成本在建设项目经济评价中，经营成本与会计制度中经营成本不是同一概念，而是指总成本费用中剔除折旧费、摊销和生产经营期的利息支出后的全部经常性的成本费用支出，又称付现成本。
