土地增值税清算全流程答疑目录-作者：蔡少优

一、收到税局下发的土增税清算通知书（一般要求企业在90天内递交清算资料）在收到税局下发的清算通知书时,需要先自行判断是否符合土增税的条件.其中,土增税应清算的条件:1、房地产开发项目全部竣工、完成销售；2、整体转让未竣工决算房地产开发项目；3、直接转让土地使用权;4、申请注销登记但未办理土地增值税清算手续。

（原则上达到应清算条件的项目，纳税人应该在满足条件之日起90日内向税务机关办理清算申报手续）.对于达到可清算条件的项目,税局机关可以要求纳税人进行土增税清算，可清算条件为：1、已竣工备案的房地产开发项目,已转让房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％,但剩余可售建筑面积已经出租或自用；2、取得清算项目最后一份销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕;3、主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为,可能造成税款流失的。

根据新规,对于达到可清算条件的项目，销售比例达到85％且满三年或者虽未满三年，但销售比例达到95％的项目，主管税务机关原则上应在符合条件之日起60日内下达清算通知。

备注：企业在自行测算销售比例时，应尽量将所属分期内的综合楼、会所、车位的面积包含在可售面积内。

对于所有楼栋及车位的面积，建议全部使用建筑面积进行统计,提取面积的顺序为1、确权明细报告或者实测报告，2、建设工程规划许可证，3、总规图。

二、确定需要土增税清算后,基础资料的准备1、准备所有项目的证照资料。

包含但不限于：开发项目立项批复、土地出让合同、土地使用权证、项目规划总平面图、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建筑工程竣工验收备案表、预售许可证、实测报告、确权报告、人防车位验收合格证。

2、明确项目情况。

项目的分期情况，是否存在有争议的地方需要与税局进行协商。

项目中的综合楼、会所、小学、幼儿园、影院等自有楼栋的确权情况及使用情况，是否存在移交给政府或者产权属于所有业主的自有楼栋，人防车位及非人防车位目前的确权情况及使用情况。

增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

一、土地增值税介绍:1、土地增值税纳税依据：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠予方式无偿转让房地产的行为。

2、纳税义务人：为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。

3、征税对象：是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。

土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。

5、清算单位：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

二、土地增值税清算的条件及时间:（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。

企业在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。

企业在收到主管税务机关下达的清算通知之日起90日内办理清算手续。

金税三期工程《土地增值税清算申报》用户操作手册V1.0目录第1章概述 (1)1.1主要内容 (1)1.2预期读者 (1)1.3注意事项 (1)第2章系统简介 (2)2.1系统术语与约定 (2)2.2基本操作说明 (2)第3章土地增值税清算申报 (5)3.1业务概述 (5)3.2功能描述 (5)3.3操作人员 (5)3.4前置条件 (5)第4章操作流程 (6)4.1土地增值税清算纳税申报表操作说明 (6)4.1.1初始化界面 (6)4.1.2申报表填写界面 (7)4.1.3申报表确认界面 (7)4.1.4申报回执界面 (8)4.2异常与处理 (9)第1章概述1.1 主要内容本文档为申报缴款－土地增值税清算申报，内容包含土地增值税清算申报功能。

1.2 预期读者网上办税服务厅身份验证用户。

1.3 注意事项土地增值税清算申报必须有相应的税（费）种认定信息，且有纳税人对应的不动产项目登记信息，才可以清算申报1.3.1土地增值税清算申报1.3.21、该表需具备不动产项目登记信息，同时需要有土地增值税税种认定。

2、纳税人需下拉选择不动产项目编号，下拉选项来源于核心征管系统。

3、在新系统上线后，如发现申报的不动产项目登记信息不能带出，请联系主管税务机关补充登记不动产项目登记信息。

第2章系统简介2.1 系统术语与约定网上办税服务厅身份验证用户：指通过帐号和密码或CA证书的方式登录贵州地税网上办税服务厅的人员。

社会公众：指未通过帐号和密码或CA证书的方式直接访问贵州地税网上办税服务厅的人员。

2.2 基本操作说明●申报缴款功能可由网上办税服务厅身份验证用户从如下入口进入。

●申报表填写期间可通过红色方框标识部分，将左边和右边辅助区域打开或关闭。

如图是辅助区域打开页面图2- 1如图是辅助区域关闭页面图2- 2●在操作人员填写过程中对于必填项目，系统会有红色方框相应提示，如下图。

图2- 3●在申报过程中，如纳税人有多条登记信息，则在申报前需要进行纳税人登记信息选择。

土地增值税清算工作流程一、申报阶段：1.申请办理：纳税人在按照规定完成土地增值后，需向税务机关申请办理土地增值税清算。

2.提供资料：纳税人根据税务机关的要求，提交相关资料，包括土地增值税纳税申报表、土地增值税纳税清算表、购置土地的合同、发票、评估报告等文件。

3.审核验收：税务机关对纳税人提供的资料进行审核验收，核对税款缴纳情况和增值税的计算公式是否正确。

二、计算阶段：1.分类计算：根据纳税人提供的资料，税务机关按照法定的土地增值税税率和税基，对不同类型的土地增值进行分类计算。

2.确定纳税义务：税务机关根据计算结果，确定纳税人的土地增值税纳税义务，并向纳税人发出纳税通知书。

3.通知纳税人缴税：税务机关根据纳税通知书，通知纳税人在规定的时间内缴纳土地增值税。

三、缴款阶段：1.缴纳土地增值税：纳税人按照纳税通知书上的税款金额和缴款方式，将土地增值税款项缴纳到指定的银行账户。

2.申报缴款证明：纳税人将缴款证明报送给税务机关，以便税务机关核对缴款情况和发放缴费凭证。

四、风险审计阶段：1.风险抽查：税务机关按照风险管理的原则，对一定比例的纳税人进行风险抽查，核对申报资料和缴款情况。

2.审计调查：税务机关对风险抽查中存在问题或涉嫌违法的纳税人进行审计调查，核实其税务申报的真实性和合法性。

3.违法处理：对于违反税法规定的行为，税务机关将依法进行处罚或处罚决定。

2.培训培训：税务机关定期组织培训和座谈会，提供对土地增值税征收政策、税务申报方法和操作流程的培训，解答纳税人的疑问。

六、监督管理阶段：1.公众监督：税务机关加强对土地增值税征收工作的公开和透明，接受公众、媒体等各方面的监督和批评。

2.纳税人投诉：纳税人如对税务机关的服务不满意或有其他投诉，可向税务机关的投诉受理部门进行投诉，税务机关将依法及时受理并作出处理。

七、年度审核阶段：2.审计整改：对于年度审核中存在问题的纳税人，税务机关要进行审计整改，指导纳税人修正错误或不规范的操作。

土地增值税清算操作指南（试行稿）第一部分土地增值税清算工作流程一、纳税人主动申请清算的纳税人须在满足清算条件之日起90日内对项目进行清算，携带清算资料到主管税务机关申请办理清算手续；税务管理员对清算项目的条件及报送的资料进行审核，在10日内做出是否受理的决定;税务管理员对受理的清算项目清算调查核实,提出清算审核意见,由所在管理科室进行审核；管理科审核后报分局综合业务科审核；经综合业务科审核后，报分局分管局长审批；根据分管局长审批后，将清算结果通知清算申请人进行补退税.流程：纳税人清算申请→税收管理员清算受理→税收管理员清算调查核实→管理科审核→综合业务科审核→分管局长审批→清算结果通知纳税人→补退税二、税务机关认为有必要进行清算的税务部门根据清算条件确定应进行清算的项目，下发《土地增值税清算通知书》；纳税人在接到通知书后应按税务部门规定的时间及要求进行清算，并向税务部门提供相关清算资料；税务部门在收到纳税人清算资料后，税务管理员对受理的清算项目清算调查核实,提出清算审核意见,由所在管理科室进行审核；管理科审核后报分局综合业务科审核；经综合业务科审核后，报分局分管局长审批；根据分管局长审批后，将清算结果通知清算申请人进行补退税。

流程：确定清算项目→下发清算通知书→纳税人进行清算，并报税务部门审核→税收管理员清算调查核实→管理科审核→综合业务科审核→分管局长审批→清算结果通知纳税人→补退税第二部分土地增值税清算具体操作第一节清算前准备工作一、清算对象的确定1、政策规定土地增值税的清算条件符合下列情形之一的,纳税人应主动进行土地增值税的清算:（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；(3）直接转让土地使用权的。

符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：(1)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2)取得销售(预售）许可证满三年仍未销售完毕的；(3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省税务机关规定的其他情况。

土增税汇算清缴流程
嘿，朋友们！今天咱就来讲讲土增税汇算清缴流程，这可真的很重要哦！
土增税汇算清缴就好比一场大冒险！你看啊，就像我们要去探索一个神秘的岛屿，得一步一步来。

首先呢，我们得准备好各种“装备”，也就是整理好相关的资料，什么合同啦、发票啦，一个都不能少。

比如说，你买房子的那些票据，那可都是大宝贝呀！要是没准备好这些，那不就像去冒险没带地图一样嘛！
然后呢，我们开始计算。

这可不是简单的加加减减，得仔细认真，就跟绣花似的。

每一笔数据都要核对清楚，不然出了错可就麻烦啦！比如说算错了面积，那可不得了哇！
接着就是申报啦。

这就像是把我们的成果展示给大家看，得自信满满地交上去。

要是有疑问，也别怕，咱就坦然面对，搞清楚就好啦。

在这个过程中，你可不能马虎哦，不然就像走在独木桥上不小心踩空一样危险呢！你想想，如果因为一点点小失误，导致后面出现一堆问题，那不就得不偿失啦！咱得打起十二分精神来。

我觉得土增税汇算清缴流程虽然有点复杂，但只要我们认真对待，就肯定能顺利完成。

就像爬山一样，虽然过程有点累，但爬到山顶看到美丽的风景时，就会觉得一切都值得啦！所以呀，大家别怕麻烦，认真去做就好啦！怎么样，是不是对土增税汇算清缴流程有了更清楚的认识呀？。

土地增值税清算流程土地增值税是指在土地出售时，卖方根据土地原始购买价格和出售价格之间的差额，按照一定比例向国家交纳的税款。

为了规范土地增值税的清算流程，以下是土地增值税清算的基本流程。

第一步：确定土地增值金额首先，需确定土地的增值金额。

土地增值金额是指土地出售时，购买价格与出售价格之间的差额。

根据土地增值税的税率，计算出土地增值金额。

第二步：办理税务登记卖方需向所在地的税务局办理税务登记。

办理税务登记时，需提交相关证明材料，包括土地购买合同、土地出售合同、增值税计算表等文件。

税务局会根据提交的材料进行审核，并登记纳税人信息。

第三步：缴纳税款在办理完税务登记后，卖方需按照土地增值金额计算出的税款，向税务局缴纳相应的税款。

可以选择一次性缴纳全部税款，或分期缴纳。

第四步：办理税务注销在缴纳税款后，卖方需及时办理税务注销手续。

具体办理方式为，向税务局提出办理税务注销申请，提交相关证明材料，比如税务登记证、缴纳税款的证明等。

第五步：办理财产交接手续当卖方缴纳完税款后，需办理财产交接手续。

这意味着土地的所有权从卖方转移到了买方名下。

卖方需与买方一同到有关部门办理地籍调整、土地过户等手续，确保土地的所有权顺利转让。

第六步：办理相关证明手续卖方需办理相关证明手续，包括办理预售许可证、商品房发票等。

这些手续是为了确保土地出售过程的合法性和合规性。

第七步：申报税务局备案最后，卖方需向税务局申报土地出售情况，办理备案手续。

申报备案时，需提交相关证明材料，包括税务注销证明、财产交接手续证明等。

以上是土地增值税清算的基本流程。

不同地区的土地增值税规定可能会有所差异，具体办理流程还需按照当地的相关政策和法规执行。

因此，在进行土地出售时，卖方应及时咨询当地税务局，了解具体的清算流程和要求，确保税款能够按时缴纳，并顺利办理相关手续。

同时，卖方也可以委托专业的税务咨询机构或律师事务所协助办理土地增值税清算手续，以保证自身权益的合法性和正当性。

第1篇一、引言土地增值税是指对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

在我国，土地增值税的征收对于规范房地产市场秩序、促进房地产市场的健康发展具有重要意义。

本文将从土地增值税的清算程序、计税依据、税率等方面进行详细阐述。

二、土地增值税的清算程序1. 税务机关审核纳税人应在转让房地产合同签订之日起30日内，向主管税务机关办理纳税申报，并提交相关资料。

税务机关在接到申报材料后，对纳税人提供的资料进行审核，确认是否符合征收土地增值税的条件。

2. 计算增值额税务机关根据纳税人提供的资料，计算增值额。

增值额是指纳税人转让房地产所取得的收入减去土地成本、开发成本、费用、税金等扣除项目后的余额。

3. 确定税率根据增值额的大小，税务机关确定相应的税率。

我国土地增值税实行四级超额累进税率，具体如下：（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；（2）增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分，税率为40%；（3）增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分，税率为50%；（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

4. 计算应纳税额税务机关根据确定的税率和增值额，计算应纳税额。

5. 纳税人缴纳土地增值税纳税人按照税务机关核定的应纳税额，在规定的时间内缴纳土地增值税。

6. 税务机关检查税务机关对纳税人的土地增值税清算情况进行检查，确保纳税人依法纳税。

三、土地增值税的计税依据1. 转让房地产的收入转让房地产的收入是指纳税人转让房地产所取得的全部收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

2. 扣除项目金额扣除项目金额是指纳税人转让房地产所发生的各项成本、费用和税金，具体包括：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）房地产开发成本；（3）房地产开发费用；（4）与转让房地产有关的税金；（5）其他扣除项目。

四、土地增值税的税率我国土地增值税实行四级超额累进税率，具体如下：1. 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；2. 增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分，税率为40%；3. 增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分，税率为50%；4. 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

土地增值税清算计算步骤土地增值税清算计算步骤：根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号）第一条规定：“关于土地增值税清算时收入确认的问题:土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

"根据《土地增值税暂行条例》第八条“有下列情形之一的，免征土地增值税：（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的,免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20％的,应就其全部增值额按规定计税。

所以应该区分普通住宅、非普通住宅和商铺的销售收入。

第二步:取得土地使用权所支付金额的分配土地成本按“占地面积法”分摊：某期项目应分摊的土地成本扣除项目金额＝土地成本扣除项目总金额×某期项目占地面积/各期总占地面积分配绿化占地面积=某期建筑占地面积比例×道路及绿化面积某期建筑占地面积比例=某期建筑占地面积/总建筑占地面积分配后的某期占地面积=某期建筑占地面积+分配的绿化道路占地面积第三步：房地产开发成本的分配1、分期开发的，如果各期完工情况不同，应按建筑面积法对各期开发成本进行分摊除土地成本以外的其他开发成本按“建筑面积法"分摊：某期项目应分摊的混合成本扣除项目金额＝混合成本扣除项目总金额×某期项目建筑面积/总建筑面积2、在同一期开发成本中,应按层高系数法对不同类型的房屋进行开发成本的分配⑴计算层高系数选取普通标准住宅层高(住宅层高2。

8米）为基数，层高系数设定为1;非普通标准住宅、商铺层高均高于住宅层高，其层高与住宅层高之比，得出其层高系数，即：非普通层高系数＝非普通住宅层高÷住宅层高＝2.8÷2。

土地增值税清算流程
1.合同签订：土地转让双方在确定土地转让条件和价格后，签订土地
转让合同。

合同中应明确双方的权利和义务，包括土地增值税的计算方式
和结算时间等。

2.评估和确认增值额：土地转让方需要委托独立的评估机构对土地进
行评估，以确定土地的增值额。

评估机构应根据市场价格和相关政策进行
评估，并出具评估报告。

土地增值额的确认通常需要国家税务机关的审核。

3.纳税申报：土地转让方需要按照规定的时间和方式向税务机关纳税
申报，并提交相关材料，包括土地增值税纳税申报表、土地转让合同、评
估报告等。

纳税申报的内容应包括土地增值税的计算基础和应纳税额等。

5.付款和发票开具：税务机关确认土地增值税的应纳税额后，土地转
让方需要及时向税务机关缴纳税款，并要求税务机关开具增值税发票。

土
地转让方要保存好缴纳税款的凭证和发票，作为纳税的证明。

6.税务登记和备案：税务机关在土地转让方缴纳土地增值税后，会进
行税务登记和备案。

税务登记将纳税人的信息纳入税务系统，并为纳税人
开立纳税专用账户，以备以后继续纳税和查询税务信息。

7.税务监察和追溯：税务机关有权对土地转让方进行税务监察和追溯，以确保纳税的合规性。

如果发现纳税申报不实或者存在其他违法行为，税
务机关可以要求土地转让方补缴税款，并可能对其处以罚款等行政处罚。

8.税务清算和报表编制：土地转让方可以根据需要编制税务清算报表，以便于核算土地增值税和了解税务情况。

税务清算报表应包括土地转让方
的纳税记录、增值税发票、税务登记信息等。

土地增值税清算流程土地增值税清算是指在土地使用权出让、转让或者变更时，依法应当缴纳土地增值税的纳税人，按照国家税收法律法规的规定，对土地增值税进行结算和缴纳的一系列流程。

下面将详细介绍土地增值税清算的具体流程。

第一步，确定土地增值税纳税义务人。

在进行土地增值税清算之前，首先需要确定土地增值税的纳税义务人。

根据《中华人民共和国土地增值税法》的规定，土地增值税的纳税义务人包括土地使用权出让、转让或者变更的受让人。

因此，确定土地增值税的纳税义务人是土地增值税清算的第一步。

第二步，计算土地增值税应纳税额。

确定了土地增值税的纳税义务人后，接下来需要计算土地增值税的应纳税额。

土地增值税的应纳税额计算公式为，土地增值税应纳税额 = （土地转让价款土地取得成本）×土地增值税税率。

其中，土地转让价款是指土地使用权出让、转让或者变更的价款，土地取得成本包括土地使用权出让金、土地增值税、土地使用权出让金的增值税等。

根据这个公式，可以计算出土地增值税的应纳税额。

第三步，办理土地增值税纳税申报。

计算出土地增值税的应纳税额后，纳税义务人需要向税务机关办理土地增值税的纳税申报。

申报时，需要提交相关的土地增值税清算资料，包括土地转让合同、土地取得成本证明、土地增值税计算表等。

税务机关会根据申报资料进行审核，并核定土地增值税的纳税额。

第四步，缴纳土地增值税。

经过税务机关的审核和核定后，纳税义务人需要按照税务机关的要求，及时缴纳土地增值税。

土地增值税的缴纳可以通过银行转账、现金支付等方式进行。

第五步，办理土地增值税发票。

在缴纳土地增值税后，税务机关会给纳税义务人开具土地增值税发票。

纳税义务人在办理土地增值税发票时，需要携带相关的资料和证明，按照税务机关的规定进行办理。

第六步，办理土地增值税清算结算。

最后一步是办理土地增值税清算结算。

纳税义务人在完成土地增值税的缴纳和发票办理后，需要向税务机关提交相关的资料，办理土地增值税的清算结算。

一、收到税局下发得土增税清算通知书(一般要求企业在90天内递交清算资料）在收到税局下发得清算通知书时，需要先自行判断就是否符合土增税得条件。

其中,土增税应清算得条件：1、房地产开发项目全部竣工、完成销售；２、整体转让未竣工决算房地产开发项目;３、直接转让土地使用权；4、申请注销登记但未办理土地增值税清算手续。

(原则上达到应清算条件得项目，纳税人应该在满足条件之日起9０日内向税务机关办理清算申报手续）。

对于达到可清算条件得项目，税局机关可以要求纳税人进行土增税清算,可清算条件为：1、已竣工备案得房地产开发项目,已转让房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积得比例在85％以上，或该比例虽未超过８5%，但剩余可售建筑面积已经出租或自用;2、取得清算项目最后一份销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕；３、主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为，可能造成税款流失得.根据新规，对于达到可清算条件得项目，销售比例达到85％且满三年或者虽未满三年，但销售比例达到95％得项目,主管税务机关原则上应在符合条件之日起60日内下达清算通知.备注:企业在自行测算销售比例时,应尽量将所属分期内得综合楼、会所、车位得面积包含在可售面积内。

对于所有楼栋及车位得面积,建议全部使用建筑面积进行统计，提取面积得顺序为1、确权明细报告或者实测报告,2、建设工程规划许可证,3、总规图。

二、确定需要土增税清算后，基础资料得准备1、准备所有项目得证照资料。

包含但不限于：开发项目立项批复、土地出让合同、土地使用权证、项目规划总平面图、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建筑工程竣工验收备案表、预售许可证、实测报告、确权报告、人防车位验收合格证。

2、明确项目情况。

项目得分期情况，就是否存在有争议得地方需要与税局进行协商.项目中得综合楼、会所、小学、幼儿园、影院等自有楼栋得确权情况及使用情况,就是否存在移交给政府或者产权属于所有业主得自有楼栋，人防车位及非人防车位目前得确权情况及使用情况。

土地增值税的清算条件〔一〕符合以下情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。

〔二〕符合以下情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售〔预售〕许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。

房地产企业土地增值税清算的流程是什么，哪些问题比较突出呢，企业应该注意什么？清算申请与受理第八条凡符合应办理土地增值税清算条件的纳税人，应在90日内向主管地方税务机关提出清算税款申请，并据实填写《土地增值税清算申请表》〔附件2〕，经主管地方税务机关核准后，即可办理竣工清算税款手续。

对纳税人清算土地增值税申请不符合受理条件的，应将不予核准的理由在《土地增值税清算申请表》中注明并退回纳税人。

第九条凡主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，主管地方税务机关应出具《土地增值税清算通知书》〔附件3〕并送达纳税人。

纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起30日内，填写《土地增值税清算申请表》报送主管地方税务机关。

经主管地方税务机关核准后，在90日内办理清算税款手续。

第十条纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，应向主管税务机关提交有关清税项目资料，并填写《土地增值税清算材料清单》〔附件4〕。

须提交的有关资料如下：〔一〕项目竣工清算报表，当期财务会计报表〔包括：损益表、主要开发产品〔工程〕销售明细表、已完工开发项目成本表〕等。

〔二〕国有土地使用权证书。

〔三〕取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同。

〔四〕清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单。