最高人民法院房地产合作开发纠纷案件裁判观点

合作建房纠纷办案依据与裁判规则集成阅读提示：合作建房纠纷对应于《民事案件案由规定》规定的合资、合作开发房地产合同纠纷，归纳起来大致有以下几类：（1）一方提供土地，一方提供资金，建成的房屋按投资比例或按约定比例分享销售利润；（2）一方提供土地，一方提供资金，在合同约定的期限和条件下给付出资方的本息；（3）一方提供土地，一方提供资金，出资方享有建成房屋的若干年使用权；（4）一方提供土地，一方提供资金，出地方获取收益，出资方独享建成的房屋；（5）一方提供土地，一方提供资金，出资方获取约定数量的房屋。

在司法实践中，对于合作建房纠纷的性质、效力认定比较复杂。

本文大致梳理了此类纠纷的基本办案依据及裁判规则，为推送方便，省略了相关法规的具体内容，您可自行检索。

【办案依据】1.《中华人民共和国物权法》（2007年10月1日）：第一百四十三条。

2.《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日修正）：第二条第三款。

3.《中华人民共和国城市房地产管理法》（2009年8月27日修正）：第二十八条、第三十七条、第三十八条、第三十九条、第四十条、第四十八条、第五十六条。

4.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日）：第四条、第十九条、第四十四条、第四十五条、第四十六条。

5.《城市房地产开发经营管理条例》（2011年1月8日修订）：第二十条。

6.《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2005年8月1日）：第十一条、第十二条、第十三条、第十四条、第十五条、第十六条、第二十四条、第二十六条、第二十七条。

7.《最高人民法院关于国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同纠纷案件如何适用法律问题的批复》（2012年9月4日）：全文。

8.《城市房地产转让管理规定》（2001年8月15日修正）：第三条、第六条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条。

9.《划拨土地使用权管理暂行办法》（1992年3月8日）：第三条、第四条、第五条、第六条、第七条、第八条、第九条、第十条、第二十九条、第四十条。

最高院房地产合作开发的应用最高院关于房地产合作开发的应用篇一：关于房地关于房地产合作开发中合伙关系的认定的应用一、案情1999年9月29日，A房地产公司与B房地产公司签订《合作开发合同》，约定联合开发某房地产项目，A公司提供土地使用权并负责办理工程前期的土地征用、房屋拆迁、居民安置、清除地面地下障碍等，使施工场地具备施工条件，负责办理合作开发手续和商品房预售许可证等。

B公司负责前期费用外的全部资金投入。

合同约定利益分配方案：即部分住宅及全部店面归A公司支配享受，部分住宅归B公司享受。

B公司享受的住宅按每平方米800元价格结算，B公司交纳税金后，余款作为投资利润归B公司所有，但若平均售价超过1000元时，超过部分双方各享一半。

工程竣工后，A公司还应补贴B公司工程管理费用等各种税费及前期所受损失。

合同还约定结算和担保条款：工程竣工验收后3个月内，A公司应付清B公司应收的结算款。

A公司还将本归其享有的部分店面抵押给B公司(后有进行登记，但讼争店面不在抵押范围)。

合同签订后，合作开发项目没有办理合建审批，A公司仍以自己名义办理用地批复、项目立项批复、建设用地批准、建设用地规划许可、建设工程规划许可、施工许可及预售许可等手续，土地使用权也仍在A公司名下。

对外发包工程，有的以A公司单独名义、有的以B 公司和A公司共同名义与施工单位签订工程施工合同。

B公司有向其他部分购房户收取了水电增容费等费用。

B公司还和A公司就安置补贴款共同向部分产权主发出通知书。

因A公司缺乏资金，B公司为其垫付了部分本约由其出资的前期工程费等款项，A公司还挪用了由B公司支付给第三方的部分押金款。

双方曾因“合作开发合同纠纷”诉至法院，后于2000年8月28日调解结案，协议继续履行原合作开发合同。

双方还多次因“投资款”或“垫付款”纠纷引发诉讼。

2000年4月28日，A公司以自己名义与自然人甲签订《认购合同书》，约定预售本案讼争店面，价款34.7万元。

2007年度最高人民法院公报案例审判要旨（四）十八、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第八十五条的规定，人民法院审理民事案件，根据当事人自愿进行调解的，也必须在事实清楚的基础上分清是非；对于已经发生法律效力的调解书，当事人虽然没有申请再审，但损害了案外人的合法权益，人民法院发现确有错误，必须进行再审的，人民法院可以按照审判监督程序进行再审。

（2007年第5期）最高人民法院在武汉中联证券劳动服务公司与港澳祥庆实业返还财产纠纷案中作出（2005）民四提字第1号《民事判决书》，认为：“即使案外人与本案无利害关系，但根据其所映的情况，上级人民法院发现下级人民法院作出的法律文书确实存在错误的，仍须予以纠正。

根据本院（93）民他字第1号《关于民事调解书确有错误当事人没有申请再审的案件人民法院可否再审的批复》的规定，对已经发生法律效力的调解书，人民法院如果发现确有错误，而又必须再审的，当事人没有申请再审，人民法院根据民事诉讼法的有关规定精神，可以按照审判监督程序再审。

”“湖北省高级人民法院在未指明（1996）鄂经初字第73号民事调解书存在何种错误的情况下即决定再审，对该案进行的再审缺乏事实和法律依据，且其经再审后作出的（2001）鄂高法监二民再字第10号民事调解书，在实质上确认了（1996）鄂经初字第73号民事调解书中曾经确认的内容后，在被告澳门祥庆未提出反诉的情况下，又对原告中联公司向被告澳门祥庆返还因执行（1996）鄂经初字第73号民事调解书所取得的执行款的内容予以确认，违背了《民事诉讼法》第八十五条应该在分清是非的基础上进行调解的规定，亦违反了民事诉讼中不告不理这一基本原则。

同时，湖北省高级人民法院在调解书中明确表述该院在执行（1996）鄂经初字第73号民事调解书时所作裁定视为撤销，违反法律规定，超出了调解书的适用范围。

湖北省高级人民法院虽作出（2002）鄂高法监二民字第54号民事裁定书决定对（2001）鄂高法监二民再字第10号案进行再审，但其再审后并未对案件实体问题进行处理，而又作出（2003）鄂高法监二民再字第5号民事裁定书撤销了（2002）鄂高法监二民字第54号民事裁定书，程序上存在问题。

最高人民法院印发《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的通知文章属性•【制定机关】最高人民法院•【公布日期】1995.12.27•【文号】法发[1996]2号•【施行日期】1995.12.27•【效力等级】司法指导性文件•【时效性】失效•【主题分类】民事诉讼综合规定,房地产市场监管正文*注：本篇法规已被：最高人民法院关于废止1980年1月1日至1997年6月30日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件(第九批)的决定（发布日期：2013年1月14日，实施日期：2013年1月18日）废止最高人民法院印发《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的通知（法发〔１９９６〕２号）全国地方各级人民法院、各级军事法院、各铁路运输中级法院和基层法院、各海事法院：现将《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》印发给你们，请贯彻执行。

执行中有何问题，请及时报告我院。

中华人民共和国最高人民法院一九九五年十二月二十七日关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答（最高人民法院审判委员会第７７７次会议讨论通过）《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称房地产管理法）已于１９９５年１月１日起施行。

房地产管理法施行后发生的房地产开发经营案件，应当严格按照房地产管理法的规定处理。

房地产管理法施行前发生的房地产开发经营纠纷，在房地产管理法施行前或施行后诉讼到人民法院的，人民法院应当依据当时的有关法律、政策规定，在查明事实、分清是非的基础上，从实际情况出发，实事求是、合情合理的处理。

现就各地人民法院审理房地产开发经营案件提出的一些问题，解答如下：一、关于房地产开发经营者的资格问题１、从事房地产的开发经营者，应当是具备企业法人条件、经工商行政管理部门登记并发给营业执照的房地产开发企业（含中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业）。

２、不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般应当认定无效，但在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的，可认定合同有效。

房地产合作开发方在破产中的权利定性及处理思路作者：张连来源：《市场周刊·市场版》2020年第07期摘要：房地产合作开发中，双方共同出资、共享收益、共担风险，所有权证均登记在一方名下的，非登记一方除非取得了生效的形成性法律文书，否则不能直接依据合作开发协议或者其他生效法律文书取得物权，亦不能基于“合法建造”取得物权，其享有的只能是债权。

如果登记一方进入破产程序，非登记一方只能向管理人申报债权，且其债权只能是在合作项目进行清算后，就剩余价值按照投资比例所应分配的收益。

关键词：房地产企业;破产;破产债权一、问题的提出A公司是具有相关资质的专门从事房地产开发的企业法人，B公司不具有房地产开发资质。

A公司与B公司签署了合作开发房地产协议，协议主要约定：1. 双方按比例共同出资，以A公司的名义竞买土地使用权;2. 双方以股份方式进行合作开发，包括以后项目的生产经营过程中的投资、收益均以各自的股份比例进行投入和分配;3. 竞买地块的土地使用权和开发权属双方共同所有，由双方建立合资、合作关系，以股份方式进行合作开发，风险共担、利益共享。

后在开发经营过程中，A公司因自身债务被债权人申请破产重整。

经查，A公司的主要财产为案涉登记在其名下的土地使用权及其地上建筑物。

問，B公司对合作开发的项目享有何种权利？此权利应当如何处理？二、实践分歧对于这个问题，司法实务中存在较大分歧。

有的判决认为非登记一方享有的是物权。

比如，在淄博市临淄区城市建设综合开发公司与淄博敬业燃料有限公司房地产开发经营合同纠纷案中，法院认为，合作开发房地产项目约定以一方名义办理土地使用权出让手续，该土地使用权虽然登记在该方名下，但该土地使用权属于双方共同投资合作开发期间所取得的共同财产，并非该方单独所有的财产。

而有的判决却认为是债权。

比如，在深圳富山宝实业有限公司与深圳市福星股份合作公司、深圳市宝安区福永物业发展总公司、深圳市金安城投资发展有限公司合作开发房地产纠纷案中，法院认为，合作开发房地产项目的收益分配请求权属于债权，而非对合作项目的土地使用权和地上建筑物享有物权。

2014年度《最高人民法院公报》45个案例裁判摘要观点集成2014年度的12期最高人民法院公报，共刊发公报案例24篇、裁判文书选登21篇。

本期消息在上述45个裁判案例的基础上，根据所载公报案例、裁判文书选登两个部分，按民商、刑事、知产、行政等分类，整理归纳出45个案例的裁判摘要，方便读者阅读学习和收藏使用，了解相关裁判规则。

公报案例裁判摘要24篇民商事1、赵宝华诉上海也宁阁酒店有限公司、上海市静升实业有限公司生命权、健康权、身体权纠纷案《最高人民法院公报》2014年第1期裁判摘要：作为提供住所服务的酒店经营者，对入驻酒店的消费者应履行合理限度的安全保障义务。

酒店经营者因管理、服务瑕疵等安全隐患而致消费者产生人身伤害的，应承担民事赔偿责任。

酒店经营场所的出租方对于事发现场管理不善的，亦应承担相应责任。

受害人对于损害发生也有过错的，应根据过失相抵原则，减轻侵害人的民事责任。

2、上海市松江区叶榭镇人民政府诉蒋荣祥等水污染责任纠纷案《最高人民法院公报》2014年第4期裁判摘要：我国对危险废物污染环境防治实施污染者依法负责的原则。

产品的生产者、销售者、进口者、使用者对其产生的危险废物依法承担污染防治责任，应向环保主管部门申报危险废物的种类、产生量、流向、贮存以及处置等资料，同时应按照国家规定交由有相应处理危险废物资质的单位进行处理。

危险废物产生者未依法申报危险废物的具体情况，擅自委托不具备处理危险废物资质的单位或者个人处理危险废物的，属于违反污染防治责任的行为。

因上述违法行为造成环境污染事故的，危险废物的产生者对于相关损害结果的发生具有放任的故意，不能以其并非直接的环境污染侵权人为由免除法律责任，又由于危险废物产生者的擅自委托行为系环境污染事故的必要条件，故应与危险废物的实际处理者承担连带责任。

存在多个生产者的，可结合各自违法处理危险废物的数量以及对事故发生所起的作用等因素分担责任。

3、徐州西苑艺君花园（一期）业主委员会诉徐州中川房地产开发有限公司物业管理用房所有权确认纠纷案《最高人民法院公报》2014年第6期裁判摘要：业主委员会依照《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款规定成立，具有一定目的、名称、组织机构与场所，管理相应财产，是《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条第一款规定的“其他组织”。

第1篇一、引言随着我国房地产市场的快速发展，房地产法律纠纷案件也日益增多。

房地产法律纠纷涉及土地、房屋买卖、租赁、抵押、权属登记等多个方面，对当事人和社会经济秩序都造成了较大影响。

本文将通过对一起房地产法律纠纷案件的分析，探讨房地产法律纠纷的成因、特点、处理方法以及防范措施。

二、案件背景某房地产开发有限公司（以下简称“开发公司”）于2010年取得一块土地使用权，用于开发住宅项目。

项目于2012年建成，开发公司取得了房屋所有权证。

然而，在房屋交付过程中，部分购房者发现房屋存在质量问题，如墙体裂缝、漏水、地基下沉等。

购房者认为开发公司未履行合同约定，遂向法院提起诉讼。

三、案件分析1. 案件成因（1）开发公司对房屋质量把控不严。

在项目建设过程中，开发公司可能存在管理不善、监督不到位等问题，导致房屋出现质量问题。

（2）购房者对房屋质量认知不足。

购房者可能对房屋质量要求不高，对房屋验收流程不够重视，导致质量问题在交付时才被发现。

（3）合同约定不明确。

合同中关于房屋质量、交付时间等条款可能存在模糊地带，导致双方产生争议。

2. 案件特点（1）案件涉及面广。

本案涉及房地产开发、建筑施工、购房者等多个主体，法律关系复杂。

（2）证据收集困难。

房屋质量问题往往需要专业鉴定，证据收集难度较大。

（3）赔偿金额较高。

房屋质量问题可能导致购房者遭受经济损失，赔偿金额可能较高。

3. 处理方法（1）调解。

法院可以组织双方进行调解，促使双方达成和解。

（2）判决。

若调解失败，法院将依法判决，确定双方权利义务。

（3）鉴定。

对房屋质量问题进行专业鉴定，为判决提供依据。

4. 防范措施（1）加强监管。

政府部门应加强对房地产开发、建筑施工的监管，确保房屋质量。

（2）明确合同条款。

开发商在签订合同时，应明确房屋质量、交付时间等条款，避免争议。

（3）购房者提高法律意识。

购房者应了解相关法律法规，提高维权意识。

四、结论房地产法律纠纷案件在现实生活中较为常见，对当事人和社会经济秩序都造成了较大影响。

名为合作开发房地产实为⼟地使⽤权转让的10个典型判例及裁判观点作者：唐青林、李舒来源：公司法权威解读裁判要旨合作开发房地产合同约定提供⼟地使⽤权的当事⼈只收取固定收益，既不存在按照投资⽐例进⾏利润分成的约定，也不存在承担该项⽬开发经营风险的约定，故不具有合作开发房地产合同所必需的“共享利润、共担风险”条件，应认定为建设⽤地使⽤权转让合同。

案情简介⼀、2007年，胜利油⽥泰恒实业总公司（“泰恒公司”）与东营瑞康房地产开发有限公司（“瑞康公司”）签订《合作开发协议书》，约定：泰恒公司提供通过出让⽅式取得的国有⼟地使⽤权，瑞康公司负责投资；泰恒公司合作开发所得收益包⼲价为800万元整。

⼆、泰恒公司向东营市中院提起诉讼，请求瑞康公司⽀付合作收益。

东营市中院认定双⽅系建设⽤地使⽤权转让合同纠纷，判决瑞康公司向泰恒公司⽀付⼟地补偿款475万元。

三、瑞康公司不服东营市中院判决，向⼭东省⾼院提起上诉。

⼭东省⾼院认为东营市中院认定涉案协议系建设⽤地使⽤权转让合同，并⽆不当，判决瑞康公司向泰恒公司⽀付⼟地补偿款428万元。

四、瑞康公司不服⼭东省⾼院判决，向最⾼法院申请再审。

最⾼法院裁定驳回再审申请。

败诉原因本案的败诉原因是案涉《合作开发协议书》的性质是国有⼟地使⽤权转让合同。

依据《关于审理涉及国有⼟地使⽤权合同纠纷案件适⽤法律问题的解释》第⼆⼗四条之规定，提供⼟地的泰恒公司只收取固定收益，不符合合作开发房地产合同所必需的“共享利润、共担风险”条件。

瑞康公司以《合作开发协议书》的性质是合作开发房地产为由申请再审，最⾼法院不予采信。

最⾼法院认为：“民事法律⾏为应探究当事⼈的真实意思表⽰，⽽不能仅仅根据当事⼈合同中所采⽤的合同名称即认定当事⼈之间的法律关系性质。

本案基于瑞康公司与泰恒公司之间的真实意思系转让案涉建设⽤地使⽤权，故应认定为建设⽤地使⽤权转让合同。

”败诉教训、经验总结前事不忘、后事之师。

为避免未来发⽣类似败诉，提出如下建议：⼀、本案当事⼈原以为稳拿800万元“合作开发”的收益，可惜官司败诉后只拿到428万元“⼟地转让款”。

从最⾼法案例公报案例看如何认定“表见代理”（附14条裁判观点）如果将最⾼院民事案由中所罗列的种种纠纷看做是”外家功夫”的话，那么像解除合同、⾏使追认权等等则可以看做是“内家功夫” (没有具体的案由，但在各类纠纷中往往涉及），⽽如何认定“表见代理”，则是“内家功夫”中⽐较难炼的⼀项，之所以如此说，是因为表见代理的认定，往往因⼈⽽异，各有各的看法。

从法院裁判的⾓度看，往往⾃由裁判的空间⽐较⼤（笔者也持该意见，实际上法院也持类似看法，《上海⾼级⼈民法院民⼆庭商事合同案件适⽤表见代理要件指引》的“编者按”部分指出：由于法律规定本⾝较为原则，⽽表见代理的认定受个案事实差异和法官个体认知差异影响较⼤，故审查认定的⾃由裁量空间较⼤。

下⽂笔者选取数个最⾼院案例及公报案例，从中解读裁判思路及实务观点，为读者在处理同类纠纷时提供借鉴，能够使我们律师在处理时，尽量贴近法院的思路并对纠纷⾛向做出预测，同时在这个过程中，能够尽量压缩“⾃由意志”的发挥，让结果更加“有迹可循”。

⼀、相对⽅有过错的场合，⽆论过错是故意还是过失，不适本⽂汇集的司法实务观点包括：⼀、相对⽅有过错的场合，⽆论过错是故意还是过失，不适⽤表见代理的规定；⼆、⽆效合同不适⽤表见代理的规定；三、相关⼈员实施⾏为的认定（法定代表⼈、财务负责⼈）。

另外，援引最⾼院1-2个案例，剖析其裁判思路，以下分述（法定代表⼈、财务负责⼈）之。

观点⼀：相对⽅有过错的场合，⽆论过错是故意还是过失，不适⽤表见代理的规定上述观点在（2011）民提字第316号判决书中得到了充分的验证，在该案中，某公司原法定代表⼈甲在未得到原公司授权的情况下，以原公司的名义，从某银⾏太原⽀⾏办理抵押贷款，签订借款合同（签订借款合同时该公司法定代表⼈已变更成⼄），银⾏当⽇放款，后因未还款，银⾏在办理贷款⼿续时，在某公司2003年12⽉16⽇其营业银⾏起诉⾄法院，⼀审法院认为，银⾏在办理贷款⼿续时，在某公司状况、股东结构、⼯商登记已发⽣重⼤变更的情况下，仍与冒⽤某法⼈代表名义的甲签订抵押贷款合同，未尽审查职责，违规放贷，存在严重过错。

最高院关于合资、合作开发房地产合同纠纷的裁判观点（上）一、合同性质部分①【裁判观点】合作开发房地产合同，是指当事人之间订立的以提供土地使用权、资金等方式共同出资，共享利润、共担风险。

合作开发房地产项目的合同。

土地使用权投入方将其土地使用权变更为合作各方共有或者归于项目公司名下,通常是这类合同的重要内容。

确认某合同是以土地使用权作价出资的合作开发房地产合同，还是单一的土地使用权转让合同。

应根据合同各方是否对房地产开发项目共享利润、共担风险等情形进行判断。

【裁判理由】在一方以资金为投入，另一方以取得的土地使用权为投入的合作开发房地产合同中，土地使用权投入方将土地使用权变更为合作各方共有或者变更至项目公司名下，通常是合作开发房地产合同约定的重要内容，有的还要另行签订土地使用权转让合同。

其真实意思表示是以土地使用权作价出资的合作，还是单一的土地使用权转让，合作各方是否共享利润、共担风险是主要的认定依据。

各方约定共同成立专门的项目公司开发房地产，无论项目公司是否成立，以及土地使用权是否已经变更登记为项目公司享有，均不影响合作开发房地产合同的效力。

《房地产合作开发协议书》中合作各方关于房产的分配，并没有无论项目盈亏任何一方都不承担合作风险亦获取固定利益的约定。

合作各方均承担了实际的合作风险。

该协议的实质是华茂公司以土地使用权出资，与相对方合作开发。

因此，华茂公司与苏福伦、香港益群公司、陈培森之间通过《房地产合作开发协议书》及对该协议的实际履行行为形成合作关系。

【案例来源】（2005）民一终字第60号【2007年第8期公报案例】②【裁判观点】合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。

当事人自行约定的合同名称不影响对合同性质的认定。

【裁判理由】奥康公司在与碧波公司联合开发过程中的主要义务是提供土地并办理相关手续，所分配的利益是18000平方米住房的包销款1980万元，不承担经营风险，符合最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条关于“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的规定。

《最高人民法院公报》42个案例裁判摘要观点集成2013年度来源｜最高人民法院公报编者按：1月13日，我们推送了2014年度《最高人民法院公报》45个案例的裁判摘要观点集成之后（回复20140113可自动获取消息内容），有读者建议我们继续整理最高法院公报案例的裁判摘要。

今日，我们推送归纳后的2013年度《最高人民法院公报》裁判摘要观点集成。

阅读提示：2013年度的12期最高人民法院公报，共刊发公报案例24篇、裁判文书选登18篇。

本期消息在公报所载42个裁判案例的基础上，分公报案例、裁判文书选登两个部分，按民商、刑事、知产、行政等分类，归纳出42个案例的裁判摘要，方便读者了解相关裁判规则。

公报案例裁判摘要24篇民商事1、黄仲华诉刘三明债权人撤销权纠纷案《最高人民法院公报》2013年第1期裁判摘要：用人单位与劳动者就工伤事故达成赔偿协议，但约定的赔偿金额明显低于劳动者应当享受的工伤保险待遇的，应当认定为显失公平。

劳动者请求撤销该赔偿协议的，人民法院应予支持。

2、自贡市自流井区国有资产经营投资有限责任公司诉四川廉正工程咨询有限公司服务合同纠纷案《最高人民法院公报》2013年第2期裁判摘要：人民法院委托鉴定机构作出的司法鉴定结论，仅是诉讼证据之一，其不具有可诉性。

当事人对鉴定结论存在异议，直接向人民法院提起诉讼请求确认鉴定结论无效的，不属于人民法院民事诉讼受案范围，应当依法裁定驳回起诉。

3、屠福炎诉王义炎相邻通行权纠纷案《最高人民法院公报》2013年第3期裁判摘要：一、买卖合同中，买受人取得的只能是出卖人有处分权的标的物或权利。

如果出卖人无权处分，即使买卖双方在合同中进行了约定，买受人也无法通过该买卖合同而取得相应的权属。

二、出卖人出卖不动产时，其基于相邻关系而在他人不动产上享有的通行等权利不应成为转让标的。

即使双方在买卖合同中对该通行权进行了所谓的约定，对第三人也不具有约束力。

买受人享有的通行权权源基础同样是相邻关系，而并非是买卖合同的约定。

第1篇一、引言房地产市场在我国经济发展中占据着重要地位，随着房地产市场的不断发展，相关的法律问题也日益凸显。

本文将分享几个典型的房地产法律案例，以期为从事房地产相关工作的同仁提供参考和借鉴。

二、案例一：房屋买卖合同纠纷【案情简介】原告甲与被告乙签订了一份房屋买卖合同，约定甲以100万元购买乙名下的一套房产。

合同签订后，甲按照约定支付了首付款30万元，但乙以房屋存在质量问题为由拒绝交付房屋。

甲多次催促乙交付房屋，但乙始终未履行。

甲遂将乙诉至法院，要求乙履行合同，交付房屋。

【裁判结果】法院经审理认为，甲乙双方签订的房屋买卖合同合法有效，甲已按照约定支付了首付款，乙应当履行交付房屋的义务。

但鉴于房屋存在质量问题，法院判决乙在交付房屋前，先对房屋进行维修，维修费用由乙承担。

维修完毕后，甲支付剩余房款，乙交付房屋。

【案例分析】本案涉及房屋买卖合同纠纷，主要争议焦点在于房屋质量问题。

根据《中华人民共和国合同法》的规定，出卖人应当按照约定交付标的物，标的物应当符合约定的质量要求。

本案中，乙作为出卖人，未按照约定交付符合质量要求的房屋，构成违约。

法院判决乙维修房屋，符合法律规定，维护了甲的合法权益。

三、案例二：房地产开发商违约纠纷【案情简介】原告丙与被告丁签订了一份房地产开发商与购房人之间的购房合同，约定丁以100万元购买丙开发的一套房产。

合同签订后，丙未按照约定在规定的时间内交付房屋，导致丁无法按时入住。

丁遂将丙诉至法院，要求丙履行合同，交付房屋。

【裁判结果】法院经审理认为，丙与丁签订的购房合同合法有效，丙未按照约定交付房屋，构成违约。

根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

法院判决丙在判决生效后三个月内交付房屋，并支付丁违约金。

【案例分析】本案涉及房地产开发商违约纠纷，主要争议焦点在于开发商未按时交付房屋。

一、背景近年来，随着我国房地产市场的快速发展，房地产法律纠纷也日益增多。

本案例以某市“购房维权事件”为例，分析房地产法律纠纷的成因、处理过程及启示。

二、案情简介2018年，某市某房地产开发公司（以下简称“开发商”）开发了一处住宅小区，该小区共计1000套住宅。

在销售过程中，开发商承诺住宅小区配套设施齐全，包括幼儿园、商场、医院等。

然而，在交房时，部分业主发现小区配套设施与开发商承诺不符，且小区存在严重质量问题。

业主们要求开发商整改，但开发商以各种理由推脱，导致业主与开发商产生纠纷。

三、纠纷成因分析1. 开发商违规操作：开发商在销售过程中，未严格按照相关法律法规进行操作，存在虚假宣传、违规销售等问题。

2. 业主维权意识不足：部分业主在购房过程中，未充分了解购房政策、合同条款等相关知识，导致维权意识不足。

3. 法律法规不完善：我国房地产法律法规尚不完善，部分条款模糊不清，给纠纷处理带来一定难度。

4. 行政监管不到位：部分地方政府在房地产市场监管方面存在漏洞，导致开发商违规操作时有发生。

四、纠纷处理过程1. 业主维权：业主发现开发商违规操作后，通过业主委员会组织业主维权，要求开发商整改。

2. 协商解决：业主与开发商多次协商，但双方意见分歧较大，未能达成一致。

3. 诉讼途径：业主在协商无果的情况下，向法院提起诉讼，要求开发商承担违约责任。

4. 法院审理：法院受理案件后，依法审理，判决开发商承担违约责任，要求其整改小区配套设施，并赔偿业主损失。

1. 提高开发商自律意识：开发商应严格遵守国家法律法规，诚信经营，不得进行虚假宣传和违规销售。

2. 加强业主维权意识：业主在购房过程中，要充分了解相关法律法规和合同条款，提高维权意识。

3. 完善房地产法律法规：政府部门应进一步完善房地产法律法规，明确各方权利义务，减少纠纷发生。

4. 强化行政监管：政府部门要加强对房地产市场的监管，严厉打击违规操作行为，保障消费者合法权益。

房地产合作开发的方式及法律风险解析房地产在法律上也称为不动产，是由房产与地产有机结合后形成的一种新的财产形态。

对于房地产开发而言，需要具备开发用地、建设资金、开发资质等基本要素，缺少了任何一个基本要素，房地产开发都无从谈起。

在实际开发经营中，开发建设单位往往不能同时具备这些基本要素，于是，房地产合作开发应运而生。

这种开发方式推动了资金和土地的有机结合，盘活了诸多房地产开发项目，促进了房地产市场的繁荣与发展。

一、房地产合作开发的法律特征依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号）规定：“合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”。

据此我们可以看出合作建房需要符合以下几个条件：一是必须以合作双方名义办理合建审批手续；二是办理土地使用权变更登记；三是其中一方应该具有房地产开发经营资质。

据此房地产合作开发的实质内容，可以清楚地看出：房地产合作开发的法律特征是属于《民法通则》所规定的联营。

二、房地产合作开发的主体根据《民法通则》的规定，以及最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》中的规定，联营主体应当是实行独立核算，能够独立承担民事责任的企业法人和事业法人，此外，个体工商户、农村承包经营户、个人合伙，以及不具备法人资格的私营企业和其他经济组织与企业法人或者事业法人联营的，也可以成为联营合同的主体。

但是在房地产合作开发合同中，当事人中必须有一方具备房地产开发经营资质。

三、合作开发的模式及法律风险1、非法人型合作开发。

联营可以不组成新的法人，采用这种形式进行房地产合作开发，是非法人型合作开发。

对外承担债务的方式是联营各方按照出资比例或者协议的约定，以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任；依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的，承担连带责任。

在这种情况下，合作各方一般可采取的方式有：（1）联合成立一个项目经理部，合作各方共同作为项目主体进行合作开发。

最高院与'合同效力'有关的11个典型案例裁判观点汇总法客帝国点击上方“法客帝国”可关注我们！加小编个人微信号：fakediguo，可交流、咨询、合作，关注法客帝国，回复“群”可申请加入各类法律专业讨论群。

投稿邮箱：***************最高院与“合同效力”有关的11个指导案例裁判观点汇总|法客帝国法客帝国(Empirelawyers)按本文部分内容摘选自“最高人民法院商事审判指导案例”，法客帝国进行了重新编辑整理和部分内容的修订完善。

部分内容所揭示的裁判观点若因新法律法规和司法解释的施行而需要调整和修订的，请结合新规定参照阅读。

点击文末“阅读原文”获取另一篇文章《最高院:商事审判金融相关31个指导案例裁判观点汇总》1、无权处分的法律后果哈尔滨市德顺集团股份有限公司因与被申请人泰来县泰来油田投资发展有限责任公司委托开发油田合同纠纷案【最高人民法院案号：(2009)民提字第80号《民事判决书》20091222】【裁判摘要】泰来公司系使用大庆公司的采矿权进行油田开采，依照约定泰来公司允许他人使用大庆公司的采矿权，需事先向大庆递交书面报告并经中油股份公司统一，否则属于无权处分。

而泰来公司与京德顺公司签订《委托开发合同》，允许京德顺公司使用大庆公司的采矿权进行油田开采，事先未经大庆公司同意，事后未经大庆公司追认，且大庆公司明确表示不同意泰来公司的委托行为，《委托开发合同》应认定无效。

对于京德顺公司所称《委托开发合同》有效的申请理由，人民法院不予采纳。

2、以合法形式掩盖非法目的将导致合同无效甘肃省科技风险投资有限公司与上海方大投资管理有限公司委托理财合同纠纷案【最高人民法院案号：(2009)民二终字第83号《民事判决书》20091019】【裁判摘要】我国《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

合作开发房地产，投资建造方能否排除执行？合作开发房地产，投资建造一方无权排除强制执行阅读提示由于进行房地产开发需要一定的准入门槛，实践中存在不少合作开发建设的情形。

各方通过签订《联合开发协议》《联建协议》《项目投资协议》等形式，约定由有资质一方提供土地并办理行政审批手续、由其他方出资实际建造，以达成共同开发房地产项目的目的。

往往，合作建造的不动产附属的建设用地使用权人并非投资建造一方，当“名义所有权人”的债权人申请法院执行合作开发的不动产时，投资建造一方的合法权益如何保护？本文通过整理最高人民法院近年处理此类问题的裁判观点，梳理涉及合作开发房地产执行纠纷中，各方权益保护的注意事项，以供读者朋友参考。

裁判要旨建设用地使用权权利人之外的主体在建设用地上营造建筑物，不属于合法建造，不符合《物权法》第三十条的规定。

投资建造一方不能当然取得建筑物所有权，无权排除相关权利人对合作开发不动产的强制执行。

案情简介2004年9月，佳某公司与工行某支行签订借款合同，并以在建工程（包括诉争房屋）为其提供抵押担保，公证处对借款合同予以公证，并作出公证债权文书。

2006年7月，崇某公司与佳某公司签订联建协议，合作开发某房产项目（包括诉争房屋），约定由崇某公司实际投资开发，满足一定条件时佳某公司将项目过户至崇某公司。

该项目建设用地使用权人为佳某公司。

2007年2月，工行某支行根据公证处基于公证文书作出的执行证书，申请陕西高院执行，后将该笔债权转让至信达某分公司。

执行过程中，陕西高院查封合作开发的房产项目（包括诉争房屋）。

2015年6月，崇某公司提起执行异议，陕西高院认为崇某公司无相关房屋权属登记手续和房屋权属证书等权属证明文件，裁定驳回其异议。

崇某公司遂提起案外人执行异议之诉。

陕西高院一审认为，根据《物权法》第三十条规定，佳某公司与崇某公司均为房屋建造人，自房屋建成即共同享有对涉案房屋的所有权，判决崇某公司对案涉房屋享有所有权，不得执行案涉房屋。

最高院指导案例15号
摘要：
1.案例背景和基本情况
2.最高院的指导意见和判决结果
3.案例的影响和启示
正文：
一、案例背景和基本情况
最高院指导案例15 号，是指最高人民法院发布的第15 号指导性案例。

这个案例涉及到一起关于合同纠纷的诉讼，原告和被告分别是某房地产开发公司和某建筑工程公司。

双方在合作过程中，因为工程款的支付问题产生了争议，最终诉诸法律。

二、最高院的指导意见和判决结果
在最高院的指导案例中，法院审理认为，根据合同约定，工程款应当在工程竣工并经过验收后支付。

然而，在工程尚未竣工的情况下，被告提前向原告支付了部分工程款，且原告已经接受了这笔款项。

因此，法院认为被告已经履行了合同义务，原告无权再要求被告支付剩余的工程款。

这个案例的判决结果表明，合同的履行应当遵循诚实信用原则，双方都应当按照约定履行自己的义务。

如果一方已经履行了自己的义务，另一方无权再要求其履行同样的义务。

三、案例的影响和启示
这个案例对于我国的合同法实践具有重要的指导意义。

它明确了合同履行
的原则，即诚实信用原则，同时也明确了合同纠纷的处理方式，即应当根据合同的约定进行。

这个案例对于那些在合同履行过程中产生纠纷的当事人，提供了明确的法律指引，有助于他们正确理解和处理合同纠纷。

同时，这个案例也给我们带来了启示，即在商业活动中，我们应当遵循诚实信用原则，严格履行合同义务。

最高法：名为合作开发实为借贷案件的裁判规则裁判要旨合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。

案情简介一、2013年3月，建丰公司、龙域公司、达义公司签订《投资合作协议书》。

约定：建丰公司拥有处于开发建设阶段的度假项目，已取得土地使用权，龙域公司对本项目进行投资，分期投入5亿元，期限1年，达义公司为龙域公司的债权提供股权质押担保；龙域公司承担投资责任，不承担经营风险责任；建丰公司给予龙域公司固定投资回报，按年利率10%计算。

二、《投资合作协议书》签订后，龙域公司依约向建丰公司付款5亿元。

达义公司出质的股权未办理出质登记。

三、2014年10月，三方再签订《投资合作协议书》一份，约定投资期限延长一年。

2015年8月，建丰公司向龙域公司付款1000万元。

四、龙域公司向海南高院起诉，请求判令建丰公司与达义公司连带偿还借款本金5亿元及利息。

海南高院认定《投资合作协议书》实为借款合同，判决建丰公司向龙域公司偿还借款本金4.9亿元并支付相应利息。

因质权未办理出质登记而尚未设立，未支持龙域公司请求达义公司承担连带责任的诉讼请求。

五、建丰公司上诉至最高法院，请求撤销原审判决,依法改判或发回重审，驳回龙域公司要求返还借款本息的诉讼请求。

最高法院判决驳回上诉，维持原判。

败诉原因本案《投资合作协议书》约定龙域公司不直接参与公司经营管理，不承担经营风险，只收取固定数额收益，不符合合作开发房地产共担风险的特征。

根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条之规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。

”因此，最高法院认定《投资合作协议书》为借款合同。

建丰公司上诉主张其与龙域公司是投资合作关系，最高法院不予支持。

最高法院认为，“龙域公司不直接参与公司经营管理，不承担经营风险，只收取固定数额收益，即该协议书排除了双方共担合作风险的情形，其实质在于龙域公司所得的回报与合作结果无关。

名为合作实为租赁依照法律规定，联营或合作必须是双方共同投资、共同经营、共担风险、共享利润，原告与第三人所签订的《店面合作经营协议》明显不符合上述规定，实质上属于原告将租赁物变相转租给了第三人。

因此，原告的该行为违反了其与被告所签订的《房屋租赁合同》的约定，属违约行为。

名为合作开发房地产实践中各种纠纷效力探析张建忠律师搜集口网络摘要：最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》24条对名为合作开发房地产合同实为土地使用权转让合同的认定条件作出了规定，笔者通过对认定条件的分析，结合实践中的具体情况，对名为合作开发房地产合同实为土地使用权转让合同及其法律效力的认定进行了初步探讨。

关键词：合作开发房地产土地使用权转让合同性质认定法律效力由于房地产行业本身所具有的高投资、高风险的特点，房地产合作开发早已成为该行业的常见运作模式, 合作开发房地产合同在其中扮演了非常重要的角色。

但该合同为合同法上的“无名合同”，长期以來合作开发房地产合同的认定及效力的判定一直没有一个权威的标准，在监管方面亦不尽完善，故在实践中，大量土地转让合同、借款合同、房屋买卖及租赁合同纷纷以“合作开发”、“合建”、“联建”等冠名，以合作开发房地产合同的面目出现。

其中，名为合作开发房地产实为土地使用权转让合同的行为尤为常见，对我国的土地管理制度形成了一定程度的影响，已受到了广泛关注，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释［202115号）（以下简称“《解释》”）己对其进行了定性1，但对该类型合同的认定及效力方面并未明确规定，以下笔者就该类型合同的认定及法律效力问题进行简耍的分析和探讨，以求教于同仁。

一、名为合作开发房地产实为土地使用权转让合同的认定按照《解释》，合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供土地使用权、资金等作为共同出资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。