房地产合作开发地四种方式案例分析报告

房地产合作开发的四种方式比较分析案例A企业20PP年通过出让方式取得一宗土地使用权后，经建设规划部门批准，建设商住楼项目。

由于A企业没有房地产开发资质，决定与关联单位B房地产开发企业合作，双方签订了委托开发、销售协议。

协议约定该开发项目的所有成本、费用均由A企业支付，开发产品委托B企业销售，销售合同由B企业与买方签订，但是销售不动产发票由A企业开具，A企业按照该楼盘销售收入的3%支付乙方开发、销售手续费。

实务中，拥有土地使用权而没有房地产开发资质的情形比较常见，这样与具备房地产开发经营资质的企业进行合作联建就会应势而生。

本案例中，A企业自身不具备开发资质，以自身名义取得了《建设工程规划许可证》和《施工许可证》但是无法取得《预售许可证》或《销售许可证》。

即便与B企业合作开发，由于此种联建开发的特殊性，也无法直接取得房屋的销售许可。

只能在办理完毕产权登记后进行房屋的二次转让。

这是本案例中销售阶段要考虑的问题。

所以该商住楼的销售主体实质是A企业。

B房地产企业只是受托代建和代理销售而已。

大家关心的问题是，在这种情形下，该商住楼开发过程中合作双方应当如何税务处理？我们知道，该商住楼是以A企业名义自行建造的，没有发生土地权属变更以及转移，在项目竣工前与B房地产企业形式上签署的是委托代建合同。

施工阶段除成本费用所签订合同的印花税外，基本没有其他税金。

尽管A企业没有销售资格，如果在项目竣工前已经提前预售，则根据营业税政策的规定也应该按照“销售不动产”计算缴纳营业税。

按照土地增值税的规定预征土地增值税。

按照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[20PP]31号文规定计算缴纳企业所得税。

项目竣工A企业办理完毕产权登记后能够转让销售，涉及的也还是“销售不动产”计算缴纳的营业税、土地增值税、企业所得税和印花税。

只不过与预售阶段不同的是这时要进行土地增值税的清算和企业所得税实际毛利额的调整。

B房地产开发企业开发过程中涉及哪些税呢？B房地产开发企业不具有最终开发产品的所有权，不属于共同投资、共同开发、共享成果的合作经营。

合作开发房地产合同纠纷典型案例一、案例背景在现代社会，房地产合作开发是一个常见的商业模式。

但是，由于合作方之间的利益分配、责任承担等问题，很容易出现纠纷。

今天，我们就来探讨一下合作开发的房地产合同纠纷典型案例。

二、案例分析1. 合作方责任分配不明确在某个地区，A和B两个开发商合作开发一块地，但是在签订合同时对于责任分配等方面并没有做清晰的规定。

在项目进行过程中，双方发生分歧，最终导致合作失败。

在此案例中，合作双方在签订合同时没有充分考虑到责任分配等问题，导致后续纠纷的发生。

2. 业绩考核机制不健全另外一个案例是，C公司与D公司合作开发一处房地产项目，合作双方在合同中约定了业绩考核机制，但是具体的考核标准和权责并没有清晰规定。

在项目结束后，双方对于业绩的考核产生了分歧，最终导致了合同纠纷的发生。

这个案例中，虽然合作双方在合同中有规定业绩考核机制，但是具体的细节并没有明确规定。

三、纠纷解决方式在上述两个案例中，合作开发的房地产合同纠纷都是由于合同签订阶段的不完善导致的。

我们在合作开发过程中，应该更加重视合同的签订，并在合同中明确责任分配、业绩考核、合作期限等细节问题。

四、个人观点作为一名房地产从业者，我认为合作开发的房地产合同纠纷是一个非常值得重视的问题。

合同是合作双方之间权利和义务的约定，只有在合同中规定清晰，才能有效地避免纠纷的发生。

我们在实际操作中需要更加重视合同的签订工作，以避免不必要的合同纠纷。

总结在传统的房地产合作开发中，合同纠纷是一个常见的问题。

通过以上案例分析，我们可以看到，签订合同时责任分配、业绩考核等细节是导致纠纷的主要原因。

我们在合作开发过程中应该更加重视合同的签订，以避免不必要的纠纷发生。

我个人也将会在实际工作中更加重视合同签订的细节问题，以确保合作的顺利进行。

以上就是关于合作开发房地产合同纠纷的典型案例分析和个人观点，希望能对大家有所启发。

房地产合作开发的合同纠纷是一个十分复杂的问题，需要不断总结经验，完善法律法规，以保障合作双方的合法权益。

房地产项目合作开辟的模式及风险剖析房地产项目合作开辟的模式及风险剖析一、引言房地产项目合作开辟是指开辟商与其他相关方合作以共同投资、建设和销售房地产项目的合作模式。

本文将对房地产项目合作开辟的模式及其相关风险进行详细剖析。

二、房地产项目合作开辟的模式1. 合资合作模式在合资合作模式中，开辟商与企业或者个人合作共同投资并共同开辟房地产项目，双方按照约定分担投资和收益，并共同承担风险。

2. 委托开辟模式委托开辟模式是指土地使用权属于业主，业主委托开辟商进行项目开辟，并按约定支付开辟费用给开辟商，开辟商在完成开辟后将房产交付给业主。

3. 融资模式融资模式是指开辟商通过向金融机构申请贷款进行项目开辟，利用贷款进行土地购置、建设和销售，同时承担由此产生的利息和偿还压力。

4. 销售合作模式销售合作模式是指开辟商与物业代理公司合作，由物业代理公司负责房地产项目的销售工作，获得销售佣金，并与开辟商共享销售收益。

三、房地产项目合作开辟的风险剖析1. 市场环境风险政策风险、经济周期风险、供需关系风险等市场环境变化可能会导致房地产项目的开辟成本增加或者销售价格下降，从而影响项目的收益。

2. 土地风险土地使用权纠纷、土地流转难点等因素可能导致项目的开辟进程受阻或者无法按计划进行，增加项目的风险。

3. 资金风险资金链断裂、资金成本增加等因素可能导致开辟商无法按时完成项目开辟，影响项目的收益。

4. 法律风险建设用地手续不全、建设规划违法等法律问题可能导致项目停工、被强行拆除或者赔偿费用的增加，从而增加开辟商的风险。

5. 售卖风险楼市波动、市场需求变化等因素可能导致项目销售不畅，增加项目的滞销风险。

附件：1. 合作协议范本2. 资金筹措计划表3. 建设用地手续办理流程图4. 项目销售合同范本法律名词及注释1. 合资：指多个主体共同投资、共同经营相关业务的模式。

2. 委托：指业主将自己的权益委托给开辟商进行开辟、销售等操作。

3. 贷款：指从金融机构获取资金并按约定进行还款的行为。

房地产委托开发案例近年来，随着城市化进程的加速发展，房地产市场成为了整个经济体系中一个重要的组成部分。

在房地产开发过程中，委托开发模式逐渐受到重视。

本文将通过一个房地产委托开发的案例，探讨该模式的具体实施情况，并分析其优势和挑战。

案例背景某城市的地方政府为了促进城市综合发展，决定委托房地产开发商进行一个大型住宅小区的开发和建设项目。

该项目位于城市的中心区域，占地面积较大，规划包括多栋高层住宅楼和配套设施。

为了确保项目的顺利进行，政府决定通过委托开发的方式将土地使用权转交给专业的开发商，共同合作完成整个开发过程。

实施过程1. 筹备阶段在正式启动委托开发项目前，政府部门根据市场需求和规划要求，先完成项目的初步定位和规划。

同时，通过招标的方式，选择合适的开发商进行投标。

在选择过程中，除了对开发商的资质和经验进行考量外，还要综合评估其在项目开发期间的管理能力和资金实力等因素。

2. 合同签订一旦确定了开发商，政府和开发商之间就会签订委托开发合同。

合同中明确了双方的权利和义务，包括开发商对土地的使用期限、开发区域的规划与设计、工程质量要求、销售和收益分配方式等。

此外，合同还包括了双方之间的合作模式和协调机制等。

3. 开发阶段在项目正式启动后，开发商按照合同的约定，组织项目团队进行土地规划、设计和施工等工作。

在开发过程中，政府部门将对开发商进行监督和管理，确保项目的按时、按质进行。

4. 销售与交付当房产项目开发完毕时，开发商将进行房屋销售工作。

政府会协助开发商推广销售，并监督销售过程的合法合规。

同时，政府还要负责办理相关的国有土地证和产权证办理等手续，确保购房者获得合法的产权，并顺利完成房屋交付手续。

优势与挑战房地产委托开发模式相比传统的自开发模式具有以下优势：1. 资金优势：通过委托开发，政府可以将土地使用权转交给专业房地产开发商，减轻了政府的资金压力，同时也能够吸引更多的社会资本进入房地产领域。

2. 专业能力：开发商具备丰富的房地产开发经验和强大的项目管理能力，能够更好地实施项目的规划、设计和施工，提高工程质量和项目竣工时间。

房地产合作开发的四种方式比较分析例案经建设规划部2008年通过出让方式取得一宗土地使用权后，A企业企业没有房地产开发资质，决定A门批准，建设商住楼项目。

由于房地产开发企业合作，双方签订了委托开发、销售协B与关联单位企业支付，开发A议。

协议约定该开发项目的所有成本、费用均由企业与买方签订，但是销售不B产品委托B企业销售，销售合同由支付乙方A企业按照该楼盘销售收入的3%企业开具，动产发票由A 开发、销售手续费。

实务中，拥有土地使用权而没有房地产开发资质的情形比较常见，这样与具备房地产开发经营资质的企业进行合作联建就会应势而生。

企业自身不具备开发资质，以自身名义取得了《建设工本案例中，A 《销或但是无法取得程规划许可证》和《施工许可证》《预售许可证》企业合作开发，由于此种联建开发的特殊性，B售许可证》。

即便与只能在办理完毕产权登记后进行房也无法直接取得房屋的销售许可。

所以该商住楼屋的二次转让。

这是本案例中销售阶段要考虑的问题。

房地产企业只是受托代建和代理销售而企业。

B的销售主体实质是A 已。

大家关心的问题是，在这种情形下，该商住楼开发过程中合作双方应当如何税务处理？我们知道，该商住楼是以A企业名义自行建造的，没有发生土地权房地产企业形式上签署的是委B属变更以及转移，在项目竣工前与基本没有托代建合同。

施工阶段除成本费用所签订合同的印花税外，其他税金。

企业没有销售资格，如果在项目竣工前已经提前预售，则根A 尽管据营业税政策的规定也应该按照“销售不动产”计算缴纳营业税。

按《房地产开发经营业务企照土地增值税的规定预征土地增值税。

按照业所得税处理办法》国税发[2009]31号文规定计算缴纳企业所得税。

企业办理完毕产权登记后能够转让销售，涉及的也还是项目竣工A“销售不动产”计算缴纳的营业税、土地增值税、企业所得税和印花只不过与预售阶段不同的是这时要进行土地增值税的清算和企业税。

所得税实际毛利额的调整。

房地产开发企业开发过程中涉及哪些税呢？B不属于共同投资、房地产开发企业不具有最终开发产品的所有权，B共同开发、共享成果的合作经营。

房地产合作开发的四种方式事例剖析事例 :A 公司经过出让方式获得一宗土地便用权后，经建设规划部门同意，建设商住楼项目。

因为A 公司没有房地产开发资质，决定与关系单位 B 房地产开发公司合作，两方签署了拜托开发、销售协议。

协议商定该开发顶目的所有成本、花费均由 A 公司支付，开发产品拜托 B 公司销售，销售合同由 B 公司与买方签署，可是销售不动产发票由 A 公司开具， A 公司依照该楼盘销售收入的 3%支付乙方开发、销售手续费。

实务中，拥有土地使用权而没有房地产开发资质的情况比较常有，这样与具各房地产开发经营资质的公司进行合作联建就会应势而生。

本事例中， A 公司自己不具备开发资质，以自己名义获得了《建设工程规划允许证》和《施工允许证》可是没法获得《预售允许证》或《销售允许证》。

即使与 B 公司合作开发，由于此种联建开发的特别性，也没法直接获得房子的销售允许。

只能在办理完成产权登记后进行房子的二次转让。

这是本事例中销售阶段要考虑的问题。

所以该商住楼的销售主体本质是 A 公司。

B房地产公司不过受托代建和代理销售而己。

大家关怀的问题是，在这类情况下，该商住楼开发过程中合作两方应当怎样税务办理？我们知道，该商住楼是以 A 公司名义自行建筑的，没有发生土地权属更改以及转移，在项目完工前与 B 房地产公司形式上签署的是拜托代建合同。

施工阶段除成本花费所签署合同的印花税外，基本没有其余税金。

只管A 公司没有销售资格，假如在项目完工前己经提早预售，则依据营业税政策的规定也应当依照“销售不动产”计算缴纳营业税。

依照土地增值税的规定预征土地增值税。

依照《房地产开发经营业务公司所得税办理方法》国税发 [2009]31 号文规定计算纳公司所得税。

项目完工A 公司办理完成产权登记后能够转让销售，波及的也仍是“销售不动产”计算缴纳的营业税、土地增值税、公司所得税和印花税。

只可是与预售阶段不一样的是这时要进行土地增值税的清理和公司所得税本质毛利额的调整。

第1篇一、引言恒大集团，作为中国房地产市场的领军企业，近年来在快速发展过程中，也面临着诸多法律问题。

本文将针对恒大集团的法律问题进行案例分析，旨在揭示企业在发展中可能遇到的法律风险，以及如何应对和防范这些风险。

二、恒大集团的法律问题案例1.恒大集团与某房地产公司合作纠纷案（1）案件背景2018年，恒大集团与某房地产公司达成合作协议，共同开发某地块。

然而，在项目推进过程中，双方因合作模式、利益分配等问题产生分歧，导致项目停滞不前。

（2）法律问题本案涉及的主要法律问题包括：1）合作开发合同效力问题：双方合作开发合同是否合法有效？2）违约责任承担：一方违约，另一方应承担何种违约责任？3）项目后续处理：如何处理因纠纷导致的项目停滞问题？（3）案例分析1）合作开发合同效力：根据《中华人民共和国合同法》第12条、第13条的规定，合作开发合同合法有效。

2）违约责任承担：根据《中华人民共和国合同法》第107条、第113条的规定，违约方应承担违约责任，包括但不限于支付违约金、赔偿损失等。

3）项目后续处理：双方可协商解决项目后续问题，如调整合作模式、变更股权比例等。

如协商不成，可依法向人民法院提起诉讼。

2.恒大集团与某银行借款纠纷案（1）案件背景恒大集团为扩大业务规模，向某银行申请贷款。

然而，在贷款到期后，恒大集团未能按时偿还贷款本金及利息，导致借款纠纷。

（2）法律问题本案涉及的主要法律问题包括：1）借款合同效力问题：借款合同是否合法有效？2）违约责任承担：恒大集团应承担何种违约责任？3）担保责任承担：如恒大集团无力偿还贷款，担保人应承担何种责任？（3）案例分析1）借款合同效力：根据《中华人民共和国合同法》第197条、第198条的规定，借款合同合法有效。

2）违约责任承担：根据《中华人民共和国合同法》第107条、第113条的规定，恒大集团应承担违约责任，包括但不限于支付违约金、赔偿损失等。

3）担保责任承担：如恒大集团无力偿还贷款，担保人应根据《中华人民共和国担保法》的相关规定，承担相应的担保责任。

房地产合作开发4大模式学起导读：万科的“事业合伙人”制度拉开了标杆房企内部员工“一起玩”的大幕。

而在外部，三四线城市库存在高位运行，大型实力房企纷纷回归一线城市和强二线城市，在拿地成本高、资金链紧张的行业背景下，单枪匹马作战已经过时，“合作开发”模式成为房企的必然选择。

合作开发的形式多种多样，每家房企都根据自身的需求选择其中一种或几种；不同的房企自身的优劣势不同，合作开发对它们各自的作用自然有所差异。

或提升自身管理水平，或增强自身专业实力，或提升品牌影响力……但相同的是，通过合作开发，可以有效地分散各自的风险，实现相对轻的资产运作。

下面，明源君结合具体的案例，为大家详解房地产项目合作开发的N种模式，以及需要注意的风险点，相信总有一种适合你。

一、选择项目合作开发是必由之路虽然对于项目合作开发的诉求点各不一样，但选择项目合作开发已经是房地产行业发展到当前阶段，房企的必然选择。

1、万科眼中的3大好处万科的项目合作模式灵感来源于其行业标杆美国帕尔迪房屋公司，帕尔迪在上世纪末通过5年的合作和合并成为美国最大的房地产商，而万科通过学习标杆超越了自己的老师，一跃成为全球最大的住宅开发商（详见表1）。

万科认为，合作开发至少有3大好处：表1 通过并购和合作开发，万科规模迅速扩大1）可以扩大集中采购的规模，增强公司在采购环节的议价能力，体现规模效应；2）可以使公司经营范围拓展到更多的细分市场，减少个别市场未来变化的不确定性，有效分散风险；3）许多项目完全由万科操盘并使用万科的品牌，在收益分配上万科可以得到一些相应的补偿，相当于输出品牌和管理，可以提升万科股东的资产回报率，在财务报表上体现为ROE的提升。

2、旭辉选择的4个理由上海旭辉无疑是楼市的一匹黑马，其连续3年保持近50%的复合增长率，在2014年合同销售目标一举突破212亿，其规模迅速扩大的原因之一也是采取了合作开发模式，理由主要有4点：1）合作开发是小股操盘、轻资产模式的重要实践；2）合作开发是打造旭辉资产管理能力、建立资本方信任的重要举措；3）倒逼自己更专业，开放式模式抵御行业风险；4）可以实现一次合作到战略合作。

随着我国房地产市场日新月异，土地使用权的取得形式也多样化。

在实践中，往往先由已经成立的房地产公司先参与土地中标，中标后再成立项目公司对中标的土地进行独立开发。

这样就造成土地出让金由中标房地产出资、土地使用权属于中标房地产，取得的土地出让金行政收据的抬头也是中标房地产，必须过户到项目公司后才能进行立项报建及开发。

但过户变更到项目公司名下，将被认定为转让土地使用权的行为，按相关的法律法规缴纳增值税及附加、土地增值税、企业所得税、契税、印花税等。

这样在尚未开发就已经造成巨大的税金支付，加大了企业沉重的税收负担。

笔者现就通过划转、分立、投资入股以下三种不同的方式，实现房地产企业将土地变更至项目公司，解析实现节税技巧。

【案例】由股东甲出资51%、乙出资49%出资1000万元组建成立的A公司，2015年6月1日，以200万元/亩的价格，通过招投标手续购入市区地块W共60亩，现评估公允价值为230万元/亩。

A公司领导层商议一致同意，将成立B项目公司，将W 地块过户到B项目公司进行开发。

这样以以下三种不同方案，分析土地变更中的税收成本：1、由A公司投资成立全资B子公司，A公司与B公司签订协议，将该地块W按账面净值划转到B公司名下的土地无偿划转协议；2、由A公司进行分立，分立成A公司及B公司，股权比例不变，将该地块W以及购买时的相关联的债权一并转让给B公司；3、将该地块W以增资扩股形式投资入股到B公司名下。

方案一：资产划转方案的涉税成本分析A公司需缴纳的税金如下：①增值税根据财政部、国家税务总局公布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税【2016】36号文)第十四条下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：(一)单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

房地产合作开发的四种方式案例分析1.建设用地出让与财政、房地产企业合作开发：地政府以招拍挂方式出让一块地皮，经过评估，政府决定采用与财政、房地产企业合作开发的方式进行。

财政通过出资购买一部分土地使用权，并投入相应的资金用于基础设施建设，房地产企业则负责物业开发。

这一合作方式充分发挥了财政和房地产企业各自的优势，共同推进了项目的顺利开发。

2.房地产企业与金融机构合作开发：房地产企业计划开发一处写字楼项目，但缺乏足够的资金支持。

该企业与一家国有银行签订了战略合作协议，银行在提供资金支持的同时，还与房地产企业共同推进项目的开发和销售。

通过合作，房地产企业得到了必要的资金支持，同时也能获得银行的专业金融服务，提升了项目的开发效率和销售品质。

3.房地产企业与建筑设计院所合作开发：房地产企业打算开发一处高品质住宅小区，但对项目的建筑设计和规划方案比较困惑。

该企业与一家知名建筑设计院所合作，院所负责项目的设计策划和建筑施工，房地产企业则负责项目的拿地和销售。

通过合作，房地产企业能够利用院所的专业设计经验和技术实力，为项目提供独特的建筑设计，从而提高了项目的市场竞争力和附加值。

4.房地产企业与当地居民合作开发：房地产企业在一座城市开发了一处商业综合体，但面临着与周边居民的合法纠纷。

为了解决这一问题，该企业与周边居民进行了多次协商，最终达成合作共赢的协议。

企业同意向居民提供相应的购房优惠和住房补偿，同时居民也同意配合企业推动项目的开发和销售。

通过合作，房地产企业不仅解决了纠纷问题，还得到了居民的支持，为项目的顺利推进提供了保障。

以上案例分析展示了房地产合作开发的多样性和灵活性。

通过合作，不仅能够充分整合各方资源，提高项目的开发效率和市场竞争力，还能够减少各方的风险，实现共同的利益。

因此，在房地产开发中选择合适的合作方式非常重要。

房地产合作开发四种方式案例分析房地产合作开发的四种方式案例分析案例:A企业通过出让方式取得一宗土地便用权后，经建设规划部门批准，建设商住楼项目由于A企业没有房地产开发资质，决定与关联单位B房地产开发企业合作，双方签订了委托开发、销售协议协议约定该开发顶目的所有成本、费用均由A企业支付，开发产品委托B企业销售，销售合同由B企业与买方签订，但是销售不动产发票由A 企业开具，A企业按照该楼盘销售收入的3%支付乙方开发、销售手续费实务中，拥有土地使用权而没有房地产开发资质的情形比较常见，这样与具各房地产开发经营资质的企业进行合作联建就会应势而生本案例中，A企业自身不具备开发资质，以自身名义取得了《建设工程规划许可证》和《施工许可证》但是无法取得《预售许可证》或《销售许可证》即便与B企业合作开发，由于此种联建开发的特殊性，也无法直接取得房屋的销售许可只能在办理完毕产权登记后进行房屋的二次转让这是本案例中销售阶段要考虑的问题所以该商住楼的销售主体实质是A企业B房地产企业只是受托代建和代理销售而己大家关心的问题是，在这种情形下，该商住楼开发过程中合作双方应当如何税务处理？我们知道，该商住楼是以A企业名义自行建造的，没有发生土地权属变更以及转移，在项目竣工前与B房地产企业形式上签署的是委托代建合同施工阶段除成本费用所签订合同的印花税外，基本没有其他税金尽管A企业没有销售资格，如果在项目竣工前己经提前预售，则根据营业税政策的规定也应该按照“销售不动产”计算缴纳营业税按照土地增值税的规定预征土地增值税按照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[]31号文规定计算纳企业所得税项目竣工A企业办理完毕产权登记后能够转让销售，涉及的也还是“销售不动产”计算缴纳的营业税、土地增值税、企业所得税和印花税只不过与预售阶段不同的是这时要进行土地增值税的清算和企业所得税实际毛利额的调整B房地产开发企业开发过程中涉及哪些税呢?B房地产开发企业不其有最终开发产品的所有权，不属于共同投资、共同开发、共享成果的合作经营其合同形式属于代建房屋而代建房屋必须同时符合以下四个条件：必须事先与委托方订有委托代建合同，并在合同上载明取费依据及标准；所建房屋的基建计划与立项审批必须是下达给建设单位的，不发生土地使用权转移；以委托方名义与负责施工队结算；不垫付建设资金假如B企业符合上述条件，仅仪是利用技术力量帮助A企业管理工程和受托销售，其取得的代建管理费和销售代理费只计算缴纳营业税，如果产生利润，另行征收企业所得税但是，这种代建方式实际上存在很大的纳税风险，对于B企业来说，假如未同时具备上述四个条件，主管税务机关可能对其按"销售不动产”税目征收营业税毕竟关联企业之间的这种运作比较常见，房地产企业以代建合同的名义进行开发销售，实际情况一般不可能不垫付建设资金，特别是销售合同是由B房地产企业与买方签订的，销售主体与实质不符其中的税务风险需要综合评估对于A企业来说，由于其不是房地产开发企业，项目完工土地增值税清算计算扣除项目时，难以享受房地产开发企业加计扣除20%的政策优惠对于双方的经营风险也不容忽视，该项目由于不能以有资质的B房地产开发企业名义取得销售许可证，法律要件不完备，难以同正常的商品房相竞价，经营收益会有所减少，在办理产权手续时也极容易与买方产生纠纷合作开发是否有更好的途径呢？笔者研究了改公司的情况后建议双方可以考虑以下的四种方式一、规范联建运作双方可以约定：A企业出地、B企业出资金，双方合作开发这是通常运用比较普遍的联建合作模式，该方案需要注意的细节是：项目开发需要以合作双方的名义向*部门办理审批手续和各种证件许可另外B企业投入资金参与房地产开发并享有最终一定成果同时，A、B双方还需要到国土部门办理土地权属的变更手续，依法将该宗地土地使用权按照合作开发协议约定分成比例变更登记到B的名下项目开发完成后，A企业按照所获得房屋的公允价值计算转让土地使用权营业税、土地增值税、印花税和企业所得税 B企业按照分出的房屋公允价值计算销售不动产营业税、土地增值税、印花税和企业所得税并确定土地入账价值该方案合作双方都要视同销售，看似没有享受税收优惠，但以A企业为开发主体转变为以双方合作名义上的开发主体，符合开发资质要求，项目经营核算以B企业为主，项目涉及的税金也以B企业为主体计算缴纳避免了以A企业名义开发带来的一系列问题二、直接转让土地使用权假如在该项目开发过程中，A企业不需要自用开发产品，哪么除联建方式外，A企业可以考虑直接转让土地使用权给B房地产开发企业，完全以B企业的名义立项开发销售，项目开发销售过程中的营业税、土地增值税、印花税、企业所得税以B企业为主体计算缴纳整个开发过程能够名正言顺这种方式下A企业转让土地使用权应当缴纳营业税、土地增值税、印花税、企业所得税B企业应当缴纳承受土地使用权契税三、以土地使用权投资A企业以土地使用权作为对B房地产企业的投资，项目开发以B企业名义立项项目开发销售过程中的营业税、土地增值税、印花税、企业所得税仍然以B企业为主体计算缴纳对于A企业的影响如下：1、营业税：《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》规定“以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税”A企业以土地使用权作为对B房地产企业的投资，不用缴纳营业税2、土地增值税:《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》明确：资产收购，是指一家企业(以下称为受让企业)购买另一家企业(以下称为转让企业)实质经营性资产的交易受让企业支付对价的形式包括股权支付、非股权支付或两者的组合资产收购重组交易，相关交易应按以下规定处理：1)被收购方应确认资产转让所得或损失2)收购方取得资产的计税基础应以公允价值为基础确定 3)被收购企业的相关所得税事项原则上保持不变A企业以土地使用权作为投资，应当确认资产转让所得，计算缴纳企业所得税即投资易发生时分解为按公允价值销售土地使用权和投资两项经济业务进行所得税处理，计算确认资产转让所得或损失如果该投资环节满足(关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》(财税25号）关于资产收购特殊性税务处理的规定，即“资产收购，受让企业收购的资产不低于转让企业全部资产的75%，且受让企业在该资产收购发生时的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%”，可以选择按以下规定处理： 1)转让企业取得受让企业股权的计税基础，以被转让资产的原有计税基础确定2)受让企业取得转让企业资产的计税基础，以被转让资产的原有计税基础确定这种情形下A企业不用计算投资环节的资产转让所得或损失，但是B房地产企业在计算企业所得税时只能以A企业的土地使用权账面价值确定还有在投资环节，B房地产企业需要交纳契税，但是如果其符合《关于企业改制重组若干契税政策的通知》(财税[ ] 号)的规定“企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，不征收契税”的规定则又可以免缴本环节契税四、整体产权转移如果A企业除上地使用权外，没有其他重要经营项日，也可以探索实现整体产权与B房地产企业合并的途径，合并后以B房地产企业的名义立项开发这种方式下对于A企业的影响如下:1、营业税:不需要缴纳《国家税务总局关于转让企业产权不征营业税问题的批复，(国税}[]l65号）中规定：企业整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产、转让无形资产的行为完全不同因此，转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，不应征收营业税2、土地增值税:不需要缴纳根据土地增值税暂行条例规定，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收上地增值税3、印花税：根据财政部国家税务总局《关于企业改制过程中有关印花税政策的通知》…财税号)的规定，经县级以上人民*及企业主管部门批准改制的企业，凡原资金账簿己贴花的部分可不再贴花，未贴花的部分和以后增加的部分应按规定贴花：因改制签订的产权转移书据免予贴花4、企业所得税：《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》…财税59号)明确：合并，是指一家或多家企业(以下称为被合并企业)将其全部资产和负债转让给另一家现存或新设企业(以下称为合并企业)，被合并企业股东换取合并企业的股权或非股权支付，实现两个或两个以上企业的依法合并企业合并，当事方应按下列规定处理:1)合并企业应按公允价值确定接受被合并企业各项资产和负债的计税基础2)被合并企业及其股东都应按清算进行所得税处理 3)被合并企业的亏损不得在合并企业结转弥补如果该合并环节满足《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》…财税[]59号)关于合并特殊性税务处理的规定，即“企业合并，企业股东在该企业合并发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%，以及同一控制下且不需要支付对价的企业合并”可以选择按以下规定处理：1)合并企业接受被合并企业资产和负债的计税基础，以被合并企业的原有计税基础确定2)被合并企业合并前的相关所得税事项由合并企业承继 3)可有合并企业弥补的被合并企业亏损的限额=被合并企业净资产公允价值x截止合并业务发生当年年未国家发行的最长期限的国债利率4)被合并企业股东取得合并企业股权的计税基础，以其原持有的被合并企业股权的计税基础确定这种情形下A企业不用计算合并环节的清算所得或损失，但是B房地产企业在计算企业所得税时只能以A企业的土地使用权账面价值确定B房地产企业也不需要缴纳契税根据《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》(则税[]号）规定：两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，且原投资主体存续的，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税在以上四种方案中，合作开发与转让土地使用权可保留A企业的主体资格，并顺利立项开发销售，但不能获得税收收益以土地使用权投资既能保留A企业的土体资格，也可以免征营业税，符台条件可以免征本环节的企业所得税和契税整体产权方式下的。

房地产合作开发的四种模式房地产合作开发的四种模式房地产合作开发是指多方共同投资、开发和销售房地产项目的一种模式。

在这个模式下，各方共同承担风险和责任，实现资源优化配置和利益分享。

房地产合作开发有许多不同的模式，本文将介绍其中的四种常见模式。

1. 联合开发模式联合开发模式是指开发商与土地所有权者（通常是政府或企事业单位）达成合作协议，共同进行房地产项目开发。

在这种模式下，土地所有权者提供土地资源，开发商负责资金投入、技术支持和市场推广等工作。

联合开发模式的优点是共享风险和利益，减少了开发商的资金压力，提高了项目的成功率。

另外，土地所有权者可以通过合作获得土地增值收益，并有效控制土地利用。

2. 委托开发模式委托开发模式是指土地所有权者委托开发商来进行房地产项目的开发工作。

在这种模式下，土地所有权者通常通过招标或协商的方式选定开发商。

开发商承担全部的开发责任和风险，并按照约定的条件和标准完成开发工作。

委托开发模式的优点是土地所有权者可以通过招标或协商来选择具备一定实力和经验的开发商，减少了自身的风险。

开发商在完成开发工作后，可以通过出售房屋或收取管理费等方式获取回报。

3. 合资合作模式合资合作模式是指开发商与其他企业或个人合资成立公司，共同进行房地产项目的开发和经营。

在这种模式下，各方共同投资、共同承担风险和利益。

合资合作模式的优点是各方的利益高度一致，有利于提高项目的成功率。

另外，各方可以通过合资公司来合理分工、合理利用资源，提升项目的整体效益。

4. 建筑承包模式建筑承包模式是指开发商委托建筑公司进行房地产项目的建设工作。

在这种模式下，建筑公司负责项目的施工和工程质量，开发商则负责资金投入、市场推广和销售等工作。

建筑承包模式的优点是由专业的建筑公司负责项目的建设，可以提高项目的质量和效益。

开发商可以将更多的精力和资源用于销售和市场推广，提升项目的竞争力。

以上是房地产合作开发的四种常见模式，每种模式都有其独特的优点和适用场景。

房地产开发合作案例分享在房地产行业中，合作是推动项目成功的关键因素之一。

在本文中，我们将分享一个房地产开发合作案例，以便更好地理解合作的重要性和运作方式。

案例背景：这是一个由开发商A与建筑公司B展开的合作案例。

开发商A拥有一块位于市中心的土地，计划开发一座高档住宅楼，而建筑公司B则在城市中享有盛誉，并拥有丰富的建筑经验。

合作内容：开发商A与建筑公司B决定以合资的方式进行合作。

根据合作协议，双方将共同投资项目，并共享利润。

建筑公司B将负责设计和施工，同时也承担项目的管理责任。

开发商A将主要负责募集项目资金，并负责销售和推广。

合作目标：双方的合作目标是开发一座独一无二且具有高附加值的住宅楼。

他们希望通过充分发挥各自的优势，创造出一个舒适、高品质且具有个性化的居住空间，吸引高端消费者。

合作过程：1. 立项阶段: 双方共同确定项目的目标和愿景，详细规划项目的规模、风格和定位，制定合作计划和时间表。

2. 设计和开发阶段: 建筑公司B的设计团队开始进行项目的设计工作，与开发商A保持密切合作，根据市场需求和预算限制调整设计方案。

一旦设计确定，建筑公司B开始施工准备工作，包括招标、施工队伍准备和原材料采购等。

3. 施工和管理阶段: 建筑公司B负责项目的实际施工，并积极管理项目进展。

他们与各个供应商和承包商合作，确保工程按时完成，同时保证质量达到预期标准。

4. 销售和推广阶段: 开发商A负责营销和推广工作。

他们确定目标客户群体，开展市场调研和营销活动，通过广告宣传、销售中心和样板房等方式吸引客户。

5. 项目交付和验收阶段: 一旦项目完工，双方进行最终验收工作，并按照合同约定进行交付。

建筑公司B负责解决项目的质量问题和售后服务，并经常与购房者保持联系，以满足他们的需求和解决问题。

合作成果：这个合作案例的结果非常成功。

开发商A和建筑公司B共同创造了一座符合市场需求且备受赞誉的高档住宅楼。

这座住宅楼在竞争激烈的市场中取得了良好的销售业绩，并受到了高端购房者的喜爱。

房地产合作开发的四种方式案例分析1.投资合作开发方式案例：地一家大型房地产开发公司与当地政府合作，以土地使用权作为企业持有的资本进行投资开发。

该开发公司先以一定的价格购买土地使用权，然后整合资源，投入资金进行房地产项目的开发。

2.土地购房合作方式案例：地一家建筑企业与土地使用权人合作购房，共同进行项目开发。

建筑企业负责进行土地、规划、设计、建设和销售等环节，土地使用权人负责提供土地使用权，并按照约定支付一定比例的款项给建筑企业。

这种方式的特点是，建筑企业承担了开发项目的建设和销售的主要责任，而土地使用权人则通过出让土地使用权获利。

这种方式适用于那些不具备开发能力但拥有土地使用权的土地使用权人，可以分享项目收益，减少经营风险。

3.委托开发方式案例：地政府以土地使用权作为条件，委托给开发商进行土地开发。

政府负责提供土地使用权和相关手续，而开发商负责项目的规划、设计、建设和销售等环节，承担项目的全部风险。

这种方式的特点是，政府作为委托方，不承担项目的经营和风险，而是通过委托开发的方式实现土地价值的最大化。

开发商则通过项目的规划和开发获得收益。

这种方式适用于政府将土地资源交由专业开发商进行开发，实现市场化运作。

4.信托合作开发方式案例：地一家信托公司与房地产开发商合作进行项目开发。

信托公司作为资金提供方，将资金投入到房地产项目中，并代表投资人进行合作开发，而房地产开发商负责项目的规划、设计、建设和销售等环节。

这种方式的特点是，信托公司作为资金提供方可以获得稳定的回报，而房地产开发商可以获得资金支持和专业的管理人才。

这种方式适用于开发商需要引入资金进行项目开发的情况，可以实现风险共担和利益共享。

总之，房地产合作开发方式多种多样，可以根据具体情况选择合适的方式进行合作。

无论采用哪种方式，合作双方需明确各自的权益和责任，有效协调利益关系，以实现共同的发展目标。

房地产合作开发的几种方式房地产合作开发的几种方式房地产合作开发是指由不同的合作主体共同投资、共同开发、共同经营房地产项目的一种合作模式。

随着房地产市场的发展，房地产合作开发方式也逐渐多样化。

本文将介绍几种常见的房地产合作开发方式，并对每种方式的特点和优劣势进行分析。

1. 合作开发模式合作开发模式是一种由开发商和房地产公司之间共同合作的方式。

在此模式下，开发商提供土地并承担一部分风险，而房地产公司负责项目的开发和销售。

通过双方的合作，可以共同分享风险和利润，并在项目开发中发挥各自的优势。

该模式的优势在于能够充分发挥开发商和房地产公司的专业能力，分担风险，提高项目成功的几率。

然而，由于合作方的关系复杂，可能存在合作纠纷和冲突的风险。

2. 建设运营转让模式建设运营转让模式是指由资金方与开发商进行合作，共同投资并开发一个房地产项目。

在项目建设完成后，资金方可以选择将项目运营转让给专业的运营管理机构。

这种模式适用于资金方不希望直接参与运营管理的情况。

该模式的优势在于资金方可以通过转让运营权获得一定的投资回报，同时风险也相对较低。

然而，如果运营管理机构的能力不足或运营情况不佳，可能会影响项目的经营效益。

3. 资产注入模式资产注入模式是指将房地产项目作为一种资产注入到合作企业中。

在此模式下，房地产项目的所有权将转让给合作企业，并通过对合作企业的股权或权益进行投资参与。

该模式的优势在于实现了房地产项目与合作企业的资源整合，可以通过合作企业的运作和管理提高项目的价值。

然而，资产注入模式存在转让风险和市场价值波动的风险。

4. 特许经营模式特许经营模式是指通过向特许经营企业授予房地产项目的经营权，以获得经营特许权使用费和经营利润的方式合作开发房地产项目。

在此模式下，特许经营企业负责项目的经营和管理，并向产权方支付一定的特许经营费用。

该模式的优势在于可以通过特许经营企业的专业管理能力提高项目的经营效益，并实现投资回报。

关于XX公司XXXX项目与金得利、龙城、福鑫三家公司项目地块合作方式分析XXXXXX项目占地67亩. 金得利30亩，龙城、福鑫各4亩, 总计约105亩（69681平方米），按2.5容积率测算, 计容建筑面积174200平方米。

如能整体开发, 则楼盘利于整体规划设计和分期开发，提高项目的品质，也有利于实现利润最大化等。

那怎样合作呢? 下面重点从税收筹划角度, 试分析合作方式的优劣。

由于建成以后, 以售出获利为目的, 故售出后之税种涉及不论以何种方式进行投资建设销售, 其税种范围和税率都基本一致, 因此, 要依据合作或投资方式来进一步规划核算的组织形式. 内容划分, 成本归集, 发票开具等等, 这在后面会有原则性探讨. 但不是本次探讨的重点.目前重点探讨几家公司合作或投资方式对税种和税负的原则性影响: 依据目前情况, 不外乎两种选择.一是选择拿下两块4亩地, 合计8亩, 与XX公司67亩, 合成75亩, 整体规划;二是选择金得利, 龙城, 福鑫三家公司地38亩全部整合, 合成105亩, 并入XXXX项目统一规划，统一开发, 统一核算, 统一售卖;第一种选择: 又可以这样的五种形式进行:一是:XX公司实质性市场买卖,买下8亩地, 土地使用权属过户到XX公司名下. 这种形式从税收角度, 涉及土地使用权转让, 可否进行?在转让中涉及土地增值税, 税负问题涉及这8亩地是以何种方式取得的, 有无票据; 还有土地转让收益, 给对方公司带来所得税问题;-------等等; 解决这些问题, 是需要成本的, 如果转嫁到XX公司头上, 又从何渠道消化, 有无项目和票据处理?二是：XX公司出资收购8亩地所属公司股东的股权, 只进行原公司股东换为新股东工商注册变更, 不变更土地使用权属性; 这样做, 只涉及股东变更后的印花税, 税负很小,0.005%. 只是在财务会计核算组织上复杂得多, 这种方式增加了管理工作量,但为项目税收筹划又多了一条渠道;三是：8亩地所属公司, 以地入股XX公司, 以投资方式,将土地权属变更至XX公司名下, 按合同商定投资分利;这样做在土地权属变更时也不涉及土地增值税, 所得税等问题.四是：由XX国土部门收回8亩地, 再想法转至XX公司名下, 这样做, XX公司只涉及契税及服务手续费, 与取得67亩是一致的. 从国士部门取得8亩地的使用权. 但可能耗相当长时间, 及出现意外情况, 使XX公司实现不了整合的目的.五是：XX公司与其他二家合作合并重组, 成立新的项目公司, 三家公司成为新项目公司的股东, 其土地使用权整合投资过户到新的公司名下, 整合过程中基本不涉及税收.笫二种选择: 以五种形式进行, 其内容表述与笫一种选择基本一致, 只是多了一家金得利公司与30亩地。