房地产开发课程设计报告书

房地产开发课程设计香山怡景项目可行性研究报告学部：城市建设工程学部专业：工程管理班级：房地产经营与估价指导教师：丰旋编制时间：2016.11.24文华学院《房地产开发》课程设计分组及任务分工一、课程设计题目二、课程设计小组成员三、成员任务分工目录第1章项目总说明和概况…………………………1.1 项目背景与概况……………………………………1.2主要技术经济指标……………………………………第2章投资环境研究…………………………………………2.1国家政治、经济、形式及有关政策2.2项目开发地区的经济社会情况及管理政策因素第3章市场研究………………………………………………3.1区位房地产市场分析3.2需求供给分析3.3 房地产特征分析3.4 2016楼市分析第4章项目定位………………………………4.1价格定位4.2市场定位4.3项目介绍及SWOT矩阵分析第5章规划方案及建设条件………………………………5.1规划设计原则5.2住宅物业类型和商业布局第6章建设方式及进度安排………………………………6.1建设方式6.2项目进度安排第7章投资估算及资金筹措…………………………………7.1投资估算7.2资金筹措第8章项目评估基础数据的预测和选定…………………第9章项目经济效益评价……………………………………第10章风险与不确定因素分析………………………………10.1风险分析10.2不确定因素分析第11章可行性研究的结论……………………………………11.1结论11.2建议第一章项目总说明与概况1.1项目背景与概况1.项目名称：香山怡景住宅小区项目2.承办单位概况单位名称：昌盛房地产开发单位性质：有限责任公司注册资金：RMB6亿单位住所：市武昌区文化学院一号法定代表人;王思言企业负责人：肖雨薇昌盛房地产产开发简介；昌盛房地产开发位于市洪山区文华学院壹号，于2014年9月在注册成立，公司注册资本6亿，房地产开发一级资质企业，是一家专业从事房地产开发与销售的规模企业。

目前，公司正着力打造香山怡景项目，并努力使之成为本地标杆性项目。

公司秉承“让更多人享受美好生活、美化城市”的企业使命，用企业的核心价值观——“守诺担任共同发展”指导各项工作，立志成为“客户满意开发商”。

自公司进入运作，标志着公司进入快速发展阶段。

公司坚持以对社会、客户和企业负责的精神精雕细琢每一个项目和产品的每一个细节，为社会提供优质的产品和服务，为消费者创造最舒适的家园！公司目前拥有员工100人，本科以上学历者占60%，人员总体素质高，专业能力强，具有高度的凝聚力和向心力。

同时，公司重点加强人才梯队建设，使人力资源持续满足公司不断发展的需要。

3.可行性研究报告依据1) 与委托方签订的咨询协议2）国家计委计办投资 [2016]15号审定的《投资项目可行性研究指南》3）国家发改革委委员会、建设部联合颁布的《建设项目经济评价方法与参数》4)《城市房地产开发经营管理条例》5)《房地产项目经济评价方法》4.编制围依据国家有关政策、法律、法规、规程、规，对汉水明珠居住小区项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目分析风险等方面进行全面论证和研究。

5.拟建地点本项目位于华中科技大学附近，东面临近中百仓储，生活便利，购物较方便。

西面坐落于关山大道，北面位于珞瑜东路，附近有轨号交通2号线，华中科技大学，学习氛围浓厚，南至光谷创业街。

总占地面积142214.5平方米。

土地平坦，五通一平。

6.预期目标1.1香山怡景居住小区拟占用面积142214.5平方米。

平方米的土地上，建设总容积率为4，建设密度25％。

居住用地60万平方米，建筑物基层面积35553.6平方米，总建筑面积 71107.2平方米。

商业、服务业、设施用地73330.5平方米，公园、防护绿化用地33330.5平方米。

1.2主要技术经济指标第二章投资环境研究2.1 国家政治、经济、形式及有关政策2015年以来，面对世界经济增长速度缓慢、国经济下行、财政金融风险加大的复杂形势，国家先后出台一系列稳增长、调结构、防风险的政策，经济运行保持在合理区间。

但经济结构性问题依然突出，产能过剩矛盾不断积累、金融风险开始显性化、市场预期有所恶化、宏观调控政策边际效应下降，经济下行压力较大。

应以经济结构调整为主线，兼顾稳定经济增长和防经济风险，加大改革力度，激活市场活力，实现增加有效供给和刺激有效需求双轮驱动。

2016年国民经济总体保持平稳发展加强和改善宏观调控，经济运行保持在合理区间。

2016年，针对需求不足问题，不断推出重大投资工程和消费工程包，一些省市陆续推出取消房地产限购、限贷政策，降低住房首付比例和住房交易环节税，完善出口退税和贸易便利化。

针对货币政策传导不畅和实体融资成本过高，自2014年11月以来，六次降息、五次降低存款准备金率，并利用其他货币政策工具，引导利率下降。

针对地方政府负债率高和财政政策有效性下降的问题，开展了存量债务置换，出台融资平台在建项目的续贷政策，积极推进政府企业合作模式。

对地方政府懒政进行问责，加强督导检查和简政放权，财政支出进度明显加快。

初步遏制了经济持续下行的趋势，经济保持了总体稳定，2016年国生产总值同比增长6.9%，规模以上工业生产同比增长6.1%。

消费需求基本平稳，社会消费品零售额名义增长10.7%。

基础设施建设投资增长17.0%，保持了较快增长。

进口、出口分别下降14.1%和2.8%，但剔除价格因素，实际增速分别为-2.8%和-1.8%。

就业形势基本稳定，城镇新增就业1313万人。

物价温和回升，CPI上涨1.4%，商品房价格同比上涨7.4%，比去年同期提高6个百分点。

经济结构调整亮点纷呈，新的增长动力正在逐步形成。

一是服务业主导趋势进一步显现。

2016年第三产业占GDP的比重达到50.5%，同比提高2.4个百分点。

工业部结构加快调整，高技术产业增长10.2%，比整体工业增速高出4.1个百分点，占规模以上工业比重为11.8%。

新能源汽车、工业机器人、智能终端、轨道交通设备等产品的产量实现两位数甚至成倍增长。

二是需求结构继续改善，消费拉动作用进一步增强。

最终消费支出对经济增长的贡献达到66.4%，比上年提高15.4个百分点。

网络零售等新型消费模式实现迅猛增长，旅游、信息、文化、健康等服务消费持续升温。

三是收入分配结构有所改善，经济发展进一步惠及居民。

居民人均可支配收入名义增长8.9%，居民在国民收入分配中的占比提高，农村居民人均可支配收入实际增长明显快于城镇居民，城乡居民收入差距缩小。

四是节能减排取得新成效。

单位国生产总值能耗同比下降5.6%。

改革开放步伐加快，微观主体活力有所释放。

行政审批制度改革继续推进，取消、下放了部分行政审批事项，商事制度不断完善。

财政金融体制改革深化，加大结构性减税力度，降低社会保险缴费费率，减轻企业的税收负担。

降低民间资本准入门槛，5家民营银行获批营业。

利率、汇率市场化改革取得进展，市场决定资金价格的机制初步形成。

价格改革迈出重大步伐，政府定价目录大幅度减少。

服务业和制造业开放进一步扩大，外商投资产业目录限制类条目大幅度减少50%，90%以上的境外投资项目实现网上备案。

这些改革举措，有利于促进生产要素的自由流动，有利于创造公平竞争的市场环境，有利于我国走出去战略的实施，有利于形成大众创业、万众创新的局面。

总体来看，2016年国民经济仍运行在合理区间，经济结构进一步优化，转型升级进一步加快，新兴动力进一步积聚，人民生活进一步改善，为经济增长奠定了较好的基础。

2.2项目开发地区的经济社会情况及管理政策因素经济技术开发区（以下简称“开发区”）位于西南，1991年5月动工兴建，1993年4月经国务院批准为国家级开发区，2000年4月经国务院批准在开发区设立出口加工区。

经过二十多年的发展，开发区规划控制面积已达489.7平方公里，辖区人口近40万，形成了以汽车及零部件、电子电器产业为主导的产业结构，注册企业逾15000家，是市重要的经济增长极，综合实力位居全国经济技术开发区前列。

近年来，按照“以产兴城、以城促产、产城融合”的总体思路，开发区在坚持做好产业的同时，更加注重城市建设、民生社会事业发展和生态文明建设，逐步由单纯的工业园区向生产、生活和生态功能三位一体同步发展的现代化新城转变。

根据产业发展规划，开发区设立了商务城、智慧生态城、先进制造业园区、出口加工区、港口物流区、汽车及零部件园区、通用航空及卫星产业园、经开农业发展投资公司等八大园区，承担招商引资、项目落地、服务企业等职能。

2016年，开发区共实现规模以上工业总产值2844亿元，占全市比重达到1/4；其中，高新技术产业产值1388亿，增长21%。

实现固定资产投资622亿元，增长30%。

实现全口径财政总收入346亿元，占全市比重超过1/7；实现地方公共财政预算收入77亿元，增长14.5%。

第三章市场研究3.1区位房地产市场分析戴德梁行12日发布的《2016年上半年房地产市场分析报告》显示，受多项利好政策刺激，上半年商品住宅成交量再创奇迹，同比增一倍;商品房可售面积同比下降43.7%，出清周期已跌至6.0个月。

土地市场亦是地王频出，部分片区的楼面地价两个月增长一倍，总体成交面积、成交金额同比分别增长62.4%、39.2%。

住宅市场火爆，但商铺市场却面临多面“围城”的竞争压力。

2016年上半年，多个商业项目因故延期入市。

下半年，又将有52.5万平方米的商业项目投入使用，短时间的供应井喷意味着品牌资源争夺将更加激烈。

住宅成交量同比翻倍2016年上半年，主城区商品住宅累计供应达645.7万平方米，相比去年同期上升12.0%;从区域上看，除武昌和二七后湖片区供应量有所下降外，其它区域均呈现同比上涨态势，青山片区增幅达69.8%。

在全国楼市去库存的主基调下，多项利好政策于一季度集中出台，掀起了新一波置业热潮。

2016上半年，主城区成交量达112,486套，同比增长95.4%。

其中三月和四月连续刷新单月成交量历史记录。

成交价虽一再创新高，但涨幅相对理性，今年1～6月主城区住宅成交均价为每平方米11,127元，同比去年上涨9.3%。

从片区来看，各片区成交量相比去年同期均有所上升，其中关山片区以28,411套居成交量首位，古田片区涨幅最为明显达208.9%，青山及二七后湖分别增长165.6%和150.9%。

成交价方面，武昌中心以16.2%的涨幅领涨各主城区，青山及汉口中心分别以14.6%和11.8%名列二三名。

楼市在经历持续的火爆成交后，去库存效果明显。

截止2016年5月，全市商品房可售面积为1585.2万平方米，相比去年同期下降43.7%，出清周期已跌至6.0个月，同比去年缩短了12.1个月。