墨尔本房产讲义深度分析

目录第一部分：有关澳大利亚的简介第二部分：维多利亚州 ---- 墨尔本第三部分：澳大利亚和墨尔本经济状况和房地产市场第四部分：房产买卖的法律知识第五部分：购买房产中的贷款第六部分：购房程序第七部分：移民澳洲第八部分：澳大利亚的税收政策第九部分：澳洲对海外投资的政策第十部分：澳洲对中小型企业和商业行为的政策第一部分: 有关澳大利亚的简介第一部分: 有关澳大利亚的简介澳大利亚，简称澳洲。

位于南半球的大洋洲, 是世界六大四面环海的国家之一。

自1770 年4 月9 日，英国船长詹姆斯. 库克（James Cook）首次发现并登上这片新大陆后，即标志着当地土著人主权的终结。

1788 年首批英国囚徒踏上这片土地，开始了澳大利亚的统治和管理。

澳大利亚成为英联邦国家成员。

1901 年1 月1 日，澳大利亚联邦成立。

国庆日定在每年的1 月26 日。

_ 领土面积：768 万多平方公里_ 首都：堪培拉（Canberra）_ 行政区域：共有六大洲，另加两个行政领地。

具体为：新南威尔士州：州府城市为悉尼维多利亚州：州府城市为墨尔本昆士兰州：州府城市为布里斯班本西澳大利亚州：州府城市为珀斯南澳大利亚州：州府城市为阿德雷德塔斯马尼亚州：州府城市为霍巴特两个行政领地为首都地区-- 堪培拉，以及北部领地，领地首府城市为达尔文。

_ 海岸线：25800 公里, 有超过7000 个海滩_ 全国总人口：2140 多万人。

人口主要集中居住在沿海岸线地区。

人口最多的州为新南威尔士州和维多利亚州。

人口最多的城市是悉尼和墨尔本。

_ 民族：澳大利亚是个多元文化的国家。

在二战后国家执行60 年移民计划以来，已经接纳了来自于200 多个不同的国家，共660 万的移民。

根据国家2006 年的人口普查，中国出生的人口有20.6 万人，占全国人口的1%左右。

_ 党派：主要有两大党派，工党和自由党。

另外还有一些小党派。

_ 语言：通用语言为英语。

15%的澳洲人在家里说第二种语言。

澳洲买房关键看学校细数墨尔本十大优质学区现在在海外置业买房，不仅要看价钱和位置，还要看看周围有无勤学校。

专门是在，由于居住的地方与学习挂钩，因此学区房愈发成为市场抢手货。

对于想投资澳洲房市的人来讲，重要的是应该好好做做作业，观察一下哪些学校的“中考”和“高考”成绩突出，因为这将对周边房价产生重大的影响。

家长们有时也需要作出抉择，捐躯面积和价钱等因素，为孩子在精英政府中学周围落脚铺路。

据皇家墨尔本理工大学（RMIT）近期一项研究发觉，墨尔本房产很多买家苦于无法让子女入读精英政府公校，有时不能不多花16.5万澳元买一个精英中学周围的小屋子。

位于西澳的海格尼地产集团（HPG）的总裁海格尼（Gavin Hegney）表示，由于政府大力宣传各校的全国读写算数统考（NAPLAN）和西澳教育证书（WACE）考试成绩，致使名校周边的房价显著上升。

“早前投资者并未留意这些学校的考试成绩，但最近几年来随着政府不断发布成绩，投资者开始对其予以更多的关注。

”海格尼说。

海格尼称某街区若是出名校，整个地域的房价就会暴涨起来。

房产估价公司Herron Todd White（HTW）的执行董事帕罗米（Brendon Ptolomey）表示，投资者考虑购房的前三位因素之一就是其是不是位于名校周边地域，有时候乃至超过价钱和面积成为首要考虑因素。

若是居所在学校划定的区域内则能够免费入读。

图为位于墨尔本奥利弗山区4卧2卫的大宅。

澳洲学校的规定是，上中学要看在不在相应的区域里，若是居住在学校划定的区域里，就可以够大体免费上顶级中学。

因此，“一些人宁愿住在名校隔壁的小屋子里。

”帕罗米说。

西区其中一个吸引人的地方，就是因为很多珀斯名校均位于此处，而罗斯摩恩区（Rossmoyne）是另外一个热点地域。

“长期以来罗斯摩恩都是热点地域，因为这里有优质的教育资源。

”帕罗米指出。

其他地域若是出现成绩优良的公立学校，那么这些学校周边地域的房价也会受到影响，不过他以为，学校的表现必需足够稳固和持久才行。

墨尔本房地产增值的可能性澳大利亚房产市场究竟有没有泡沫?澳大利亚的总人口在今年的2月份才刚刚突破了2400万。

那么在悉尼、布里斯班、墨尔本、珀斯，源源不断而起的高楼，不断开发的新区是否真的有足够旺盛需求的来支撑?澳大利亚的公寓市场是不是已经供不应求了，还有没有上升的潜力呢?在这里，我要跟大家好好地去解释一下。

关于所谓的泡沫理论，一直都不绝于耳，从来就没有消失过。

但来自移民、留学、旅游不断增加的人口增长需求表明，澳大利亚房地产市场的快速发展，还是有坚实的刚需的。

在一些研究报告中反复出现的澳大利亚房地产供应量的数据，根据批文上的数量，他们都是根据批文上的数量，而不是实际交房的数量，而按照澳大利亚房地产严格的操作流程，真正能交房的可能只是占很少的一部分。

因为银行精准的审核制度对开发商的严格要求，不是所有开发商都能够从澳大利亚的银行里面获得建设贷款。

加上目前更加严格的借贷标准，更加一致的开发商的楼盘进入批准阶段，就有可能出现的情况是一半以上的批文都不会获得通过，一般以上的房子都不会建成。

而澳大利亚人口增长的速度又非常之迅猛，远远超于预期，原本预计澳大利亚的人口将在2021年突破2400万，实际上已经在2021年的2月份突破这个数据了。

所以，伦敦的一家知名的物业管理公司日前就发布了新的一期全球房价的指数报告，2021年的第二季度至2021年的第一季度，全球房产综合指数上涨了3.4%。

其中，澳大利亚的房产增长了8.7%，是55个取样国中排名第六。

虽然这一个排名比上一年下滑了两位，但从总体来讲，还是不错的。

澳洲政府加高印花税对市场影响几何?近几年来，似乎一直都有政策在提高海外买家的门槛，比如说FIRB就是海外投资资产的税费，又或者说是提高了印花税，还限制贷款。

海外买家究竟还能不能投资澳大利亚的房产呢?其实，加高了印花税以及海外贷款的严格，从一定程度上也证明了投资市场的活跃。

澳洲政府想加大收入，因为如果真的要出入控制房价，出于控制房价的考虑，限制海外投资的话，那直接禁止就更简单了。

澳大利亚的房价多少？悉尼作为澳大利亚的大城市，澳洲悉尼房价也是最贵，升值空间自不必说，比起悉尼别墅,墨尔本别墅价格就便宜很多。

随着澳洲房价稳步上升，且无需缴纳澳大利亚房产税，大批中国投资者涌进澳大利亚房价市场，选择购买澳洲别墅、悉尼公寓、墨尔本别墅以及悉尼别墅。

由于澳洲房产每十年翻一番的特点，所以很多海外房产投资客都十分关注澳大利亚房产价格。

布里斯班也是一个值得投资的城市。

那为什么投资布里斯班，布里斯班房价如何？在布里斯班买房，是买布里斯班公寓好还是布里斯班别墅好？布里斯班以南的黄金海岸是旅游胜地，所以澳大利亚黄金海岸房价也时刻影响着澳大利亚布里斯班房价。

今天福客海外房产就带大家看看位于墨尔本的好房子。

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具有绝对的投资潜力，提供安全稳定的价值增长。

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居外支招如何在墨尔本”以房养学“墨尔本，澳大利亚维多利亚州的首府、澳大利亚联邦第二大城市，澳洲文化、工业中心。

拥有众多的维多利亚式建筑，数量在全球仅次于伦敦，典型的建筑地标有墨尔本大学、维多利亚艺术中心、国家美术馆等。

根据Domain的数据，墨尔本2017年第三季度别墅每周租金中位数为420澳币，公寓单元400澳币，价格没有明显涨幅。

墨尔本大学(University of Melbourne )墨尔本大学成立于1853年，是维多利亚洲最古老的公立大学，也是著名的澳大利亚八校联盟的成员之一。

大学主校区是在墨尔本的Parkville，而其余的校区则在维多利亚地区的Southbank、Dookie、Burnley、Cresswick和Werribee。

大学提供的学科包括：艺术、经济和商业、教育、工程、法律、医学、牙科和健康科学、音乐、科学、兽医科学等。

目前大学有8,000+员工，在校学生40,000多名，包括100个国家的15,000国际学生。

分布在全球140多个国家的200,000多名校友。

学校致力于研究项目。

2014年该校用于研究的经费达到AU$1.17b；自2008年启动墨尔本课程之后，为澳大利亚的其他大学提供了近100个主要学习领域的11个本科学位和270个专业研究生学位。

（墨尔本买房攻略）本网注明“来源：墨尔本买房攻略”的所有作品，版权均属于居外，未经本网授权不得转载、摘编或利用其墨尔本大学在澳大利亚作为仅次于CSIRO（联邦科学与工业研究组织Commonwealth Scientific and Industrial Research Organization）的第二大科研机构以及获得澳洲政府赞助资金最多的大学之一。

强调学生在学术造诣与人格修养等方面的综合能力，竭力为学生塑造独特的“墨尔本经验”。

墨大校友中已有八位诺贝尔奖得主。

墨尔本大学联系方式联系电话：+ (61 3) 9035 5511学校网站：.au/联系邮箱：13MELB@.au居外房源推荐近墨尔本大学“以学养房”房源推荐房型：Aqui 2卧2卫复式公寓楼花房屋价格：约316万人民币销售代理：志诚地产（Sincere Real Estate Australia )本网注明“来源：墨尔本买房攻略”的所有作品，版权均属于居外，未经本网授权不得转载、摘编或利用其地址：墨尔本Docklands 区 Docklands Drive与墨尔本大学交通距离：公交25-30分钟左右，步行45分钟不到Docklands毗邻墨尔本大学、皇家理工大学、维多利亚大学、墨尔本语法学校、墨尔本女子语法学校、麦克罗宾逊女子高中、墨尔本高中等一众知名学府，适合留学生"以房养学"。

南岸屋顶公寓套房：体验墨尔本铂金地段的活力与便捷墨尔本铂金地段南岸（southbank）区位于墨尔本中央商务区以南1公里，是墨尔本相对比较年轻的一个区，但是因为这里河边步行街高楼大厦云集、众多饭店繁华热闹，在墨尔本地区颇有影响力。

这是一套位于“百夫长大厦”（The Centurion Building）第27层的小型屋顶公寓套房，占据墨尔本市南岸区（Southbank）一处备受追捧的位置，该地很少有物业上市出售，属于墨尔本高级豪宅，因此珍贵无比，极具投资价值。

位居墨尔本黄金区域，生活便利、五彩纷呈这处堪称完美的物业拥有环境私密，步行2分钟即达皇冠赌场综合设施（Crown Casino Complex），门前就有电车站，出行极为方便。

物业地址：澳大利亚墨尔本市南岸区怀特曼大街276/83号（276/83 Whiteman Street, Southbank, Melbourne Australia）。

南岸区坐落于雅拉河南岸，这里将豪华的高层公寓生活与五彩缤纷的艺术娱乐相结合。

如今它已成为墨尔本不可或缺的一部分，酒店、饭店、办公大楼、艺术中心以及皇冠赌场娱乐中心云集于此。

你可以发现很多独立生活的年轻人住在南岸区优质的公寓大楼之中。

这里地段优越，适合在市区工作的年轻人，也吸引了那些“大房换小房”的人群，他们原本住在带有大后院的房子，如今希望入住公寓享受便利的生活。

南岸区的生活十分便利，出行有Flinders Street火车站。

您可以从市区最好的酒吧和饭店步行回到家——不用为打的而发愁。

区内有健身房、小超市，为公寓住户提供便利，你也可以穿过人行大桥到墨尔本市中心。

Royal Botanic Gardens墨尔本皇家植物园和艺术中心近在咫尺，闲暇无聊的时候都是好去处。

Southbank作为较为年轻的地区，拥有大片的现代化新建公寓大厦，非常受欢迎。

本网注明“来源：墨尔本高级豪宅”的所有作品，版权均属于居外，未经本网授权不得转载、摘编或利用其它这是一套位于“百夫长大厦”（The Centurion Building）第27层的小型屋顶公寓套房，占据墨尔本市南岸区（Southbank）一处备受追捧的位置本网注明“来源：墨尔本高级豪宅”的所有作品，版权均属于居外，未经本网授权不得转载、摘编或利用其它这处堪称完美的物业拥有环境私密，步行2分钟即达皇冠赌场综合设施（Crown Casino Complex），门前就有电车站，出行极为方便这是一套令人难以置信的独特高端屋顶公寓套房，带有3间卧室、1间书房（可做第4间卧室或洗衣间）、3间浴室、2个停车位以及一个可轻松招待至少15人的宽大阳台本网注明“来源：墨尔本高级豪宅”的所有作品，版权均属于居外，未经本网授权不得转载、摘编或利用其它墨尔本境内鲜有公寓套房带有如此大面积的阳台——在这里您可以将璀璨迷人的城市景色尽收眼底，也可以与家人好友一同休憩放松屋顶公寓套房设有2间主卧室，其中一间主卧自带配有双盥洗台的套内浴室以及一个步入式淋浴间本网注明“来源：墨尔本高级豪宅”的所有作品，版权均属于居外，未经本网授权不得转载、摘编或利用其它罕见的宽大阳台高端公寓，视野极好、设计顶尖这是一套令人难以置信的独特高端屋顶公寓套房，带有3间卧室、1间书房（可做第4间卧室或洗衣间）、3间浴室、2个停车位以及一个可轻松招待至少15人的宽大阳台。

澳大利亚的房价多少？悉尼作为澳大利亚的大城市，澳洲悉尼房价也是最贵，升值空间自不必说，比起悉尼别墅,墨尔本别墅价格就便宜很多。

随着澳洲房价稳步上升，且无需缴纳澳大利亚房产税，大批中国投资者涌进澳大利亚房价市场，选择购买澳洲别墅、悉尼公寓、墨尔本别墅以及悉尼别墅。

由于澳洲房产每十年翻一番的特点，所以很多海外房产投资客都十分关注澳大利亚房产价格。

布里斯班也是一个值得投资的城市。

那为什么投资布里斯班，布里斯班房价如何？在布里斯班买房，是买布里斯班公寓好还是布里斯班别墅好？布里斯班以南的黄金海岸是旅游胜地，所以澳大利亚黄金海岸房价也时刻影响着澳大利亚布里斯班房价。

区域简介广阔、宽敞的芒特韦弗利区(Mt Waverley)是家庭的聚居地墨尔本Mount Waverley区坐落于市区东南部，距离市中心16.1公里，总人口约29460人。

该区以稳定的家庭为主要人口组成部分，老年家庭19%，中年稳定家庭16.9%，独居者11.3%，这很大程度上保障了此地区的安全与低犯罪率，非常适合家庭居住。

Mount Waverley这个大城区呈现出长方形的形状，北面交界的是Highbury Road，南面交界的是Ferntree Gully Road，西面交界的是Huntingdale Road，东面交界的是Blackburn Road。

该城区的中心位置是Mount WaverleyVillage Shopping Centre购物中心，该城区的东南面是Pinewood ShoppingCentre购物中心。

购物休闲这里也不乏琳琅满目的商店，咖啡店，购物中心，高尔夫球场，自然公园及电影院等各种休闲娱乐设施，即使不在市中心也能享受到一样的便利生活体验。

想要吃到亚洲食品也十分方便。

住在Mt Waverley，你不仅可以享受便利的都市生活，更能体验田园生活的乐趣。

周末在Riverdale高尔夫球场打高尔夫，或者沿着风景如画的Damper Creek小散步，亦或是在Valley Reserve和家人朋友烧烤，想一想就很惬意。

墨尔本房产市场分析墨尔本经济的稳定性经过了过去20多年的验证。

那么现在投资墨尔本房产是否为时已晚，升值空间是否已经饱和甚至变小？关于这个问题，以下论点能够帮助您回答这个问题，也会给投资者一个理性的判断。

1价格分析截止至2017年11月30日，CoreLogic（一家专业提供金融、房地产和消费者信息、分析和商业情报的美国公司）报告显示：墨尔本每套房产均价为710420美元，在过去的12个月中增长了11%，而在过去的5年中，墨尔本房价上升了57%。

墨尔本的房价的升值速度在所有城市中排名第二。

2发展历程从墨尔本房地产的发展历史上看，这座城市的房地产市场已经从刚需走向强大的自住+投资需求。

根据corelogic调查显示，1996年的墨尔本房产均价为9400美元。

而到2010年达到则高达50万美元。

时至今日，越来越多的墨尔本郊区的房产均价超过了100万美元。

但是，墨尔本的房价增长非常分散，东南区、富人区表现得均高于平均水平。

值得一提的是，维多利亚州立学校的校区房，价格则飙升了32%。

3平均租金收益维多利亚州的官方数据显示，墨尔本市区的一项投资房地产的单间房价平均周租金为365美元，比上年增长了2.4%。

而另一份美国报告Corelogic显示，东部大都市地区的房租中单间最高为490美元/周。

维州政府鼓励市民将房屋出租，以保证住房需求，因此墨尔本的房屋空置率极低，约为1.2%-1.7% 。

房屋的长期租赁价值与房产价值的增长一致，墨尔本的租赁保持了持续而稳定的增长速度。

4人口数据统计墨尔本作为澳大利亚第二大城市，拥有约450万人口，占全国人口的19.05%，且每年接待超过一百万的国际游客。

墨尔本是维多利亚州的商业、行政、文化和娱乐中心。

这个文化多元而又极富创意的城市是来自大约180个国家的居民的家园，他们会说233种语言和方言，并追随100多种宗教信仰。

在墨尔本市中心(CBD)的13万多的人口中，超过一半的人年龄在15岁到34岁之间。

笔记《墨尔本房地产开发》引子一位中国房地产开发商来墨尔本买农场地转用途，结果因为刚来不懂，付了17万澳币现金作为订金，并且签的是无条件合同，才发现这块地有个环境部门的Overlay，因为这块地里有个井，这个井里生活着一种珍贵的青蛙物种，不可以开发，最后这17万澳币就不要了，地也没买。

开发费用除了建筑本身的费用，你要考虑的有：供水公司的增容费用，分水表费用，废水接口费用。

门口有没有电井？没有电井要考虑做电井的费用。

你的项目多大？有几十套公寓那么大？那要考虑电力公司会不会在你项目门口加个几万块到十来万的变压器！会不会你的项目的新车道旁边有电线杆？要移这个电线杆也要准备万来块钱。

新项目的地块里废水管道接口有多深？按照每米2600来计算吧。

要是有3米深，那就准备8千块来做Boundary Shaft吧。

新项目的Fence要不要重新建？要的话也要算上，几千上万也很容易，Builder有的也不包这个。

这个地区的公共用地补偿费是几个百分点（Public Open Space Contribution)?如果你分了3块或以上的地，注意这个费用，可能是Council对地估价的2%，你买来的地如果是100万，那么2万现金就要白白交给Council。

有的海边的区还有10%的。

如果你买来地是放在公司名下的话，那你卖地的时候要不要包GST？问清楚你的会计再做决定。

别最后卖完房子还给税局几万GST，那就白做了。

有没有把卖地的时候的中介费考虑进去？2%也就这么没了。

设计费呢？别忘了设计费。

做个批文一万到两三万都有可能。

加上施工图工程图，再来一两万。

澳币！做项目要是贷款，可千万别忘了算利息，利息也是占成本中很大的部分。

一百万的项目一年7%的利息可别忘了。

影响建筑成本的因素1，坡度。

坡度除了影响造价，还影响销售。

例如老年人就不喜欢上5个台阶再进家门。

坡地也要做切土和回填，影响土壤等级。

雨水排水系统（Retaintion System）的要求可能也会增高，从而大幅增加造价。